Egnahemsposten i konsumentprisindex. KPI-utredningens förslag. Specialstudie Nr 2, maj 2002

Transkript

1 Egnahemsposen i konsumenprisindex En granskning av KPI-uredningens förslag Specialsudie Nr 2, maj 22 Ugiven av Konjunkurinsiue Sockholm 22

2 Konjunkurinsiue (KI) gör analyser och prognoser över den svenska och inernaionella ekonomin sam bedriver forskning i ansluning ill dea. Konjunkurinsiue är en salig myndighe under Finansdeparemene och finansieras ill sörsa delen med sasanslag. I likhe med andra myndigheer har Konjunkurinsiue en självsändig sällning och svarar själv för de bedömningar som redovisas. I serien Specialsudier publiceras rapporer som härrör från uredningar eller andra exerna uppdrag. Forskningsresula publiceras i serien Working Paper. Av dessa publiceras vissa i inernaionella veenskapliga idskrifer och uges då på ny under beeckningen Reprins. Rapporer i dessa re serier kan besällas uan kosnad. Konjunkurläge innehåller analyser och prognoser över svensk och inernaionell ekonomi. Rapporen publiceras fyra gånger per år, i mars, juni, augusi och november. The Swedish Economy är mosvarande rappor på engelska. Analysunderlag publiceras i ansluning ill Konjunkurläge (ine i juni) och besår av e omfaande sifferunderlag i abellform. Flerale publikaioner kan också laddas ner direk från konjunkurinsiues hemsida, Konjunkurinsiue Kungsgaan Box 3116 SE Sockholm Telefon: , Telefax: E-pos: ki@konj.se, Hemsida: ISSN

3 Förord I november 1999 presenerade Uredningen om översyn av konsumenprisindex (KPI-uredningen) si beänkande (Konsumenprisindex, SOU 1999:124). De förslag som har blivi mes uppmärksamma och som illika få mes kriik är förslage som rör behandlingen av egnahemsposen. I april 21 gav regeringen Konjunkurinsiue i uppdrag a analysera konsekvenserna av förslage a beräkna egnahemsposen sam a föreslå evenuella förändringar av dea förslag. Den id som sod ill förfogande för dea uppdrag var sark begränsad och redan i juli 21 redovisades uppdrage som finns åergive i föreliggande rappor. Arbee har genomförs av prognoschef Hans Lindberg sam ekonomerna Mikael Apel, Måren Löf och Chrisina Nyman. Ingemar Hansson Generaldirekör

4

5 Innehåll Ugångspunker för KPI-uredningen... 7 Egnahemsposen i levnadskosnadsansasen... 8 Skillnader jämför med nuvarande beräkningssä Kriiken mo förslage Problem med de alernaiva förslagen En oklarhe i illämpningen av formeln... 2 En modifiering av uredningens förslag Fördelar och nackdelar med de modifierade förslage Paralleller mellan de modifierade förslage och de nuvarande beräkningssäe Slusas Sammanfaning Appendix En jämförelse mellan nuvarande meod och uredningens förslag Uredningens förslag Vikberäkning Jämförelse av uredningens förslag och nuvarande meod Appendix En saisisk uvärdering av uvecklingen av huspriser och den allmänna inflaionen Förvänningar om framida inflaion och husprisförändringar Referenser... 39

6

7 7 Egnahemsposen i konsumenprisindex En granskning av KPI-uredningen 1 I november 1999 presenerade Uredningen om översyn av konsumenprisindex (KPI-uredningen) si beänkande (Konsumenprisindex, SOU 1999:124). I beänkande gavs olika förslag ill förändringar beräffande dels indexes grundläggande konsrukion, dels beräkningen av index på vissa delområden. De förslag som har blivi mes uppmärksamma och som illika få mes kriik är förslage som rör behandlingen av egnahemsposen. De var också främs dea förslag som föranledde vå av ledamöerna i den expergrupp som unyjas av uredningen Beng Assarsson och Anders Klevmarken a avge särskilda yranden där de säller sig avvisande ill uredningens slusaser på denna punk. Regeringen har uppdragi å Konjunkurinsiue a analysera konsekvenserna av förslage a beräkna boendeposen sam a föreslå evenuella förändringar av dea förslag. Den id som så ill förfogande för dea uppdrag har vari sark begränsad och en fullsändig och uömmande analys har ine vari möjlig. En änkbar modifiering av uredningens förslag preseneras. Denna modifiering bör i försa hand ses som en ugångspunk för försök a komma närmare en prakisk lösning och kräver en vidare genomlysning i lämpliga insanser. Rapporen är i övrig ill sora delar inrikad på a försöka reda u olika begrepp och sysemaisera de argumen som förekommi. Ugångspunker för KPI-uredningen För a förså vilka överväganden som ligger bakom KPI-uredningens förslag är de lämplig a inledningsvis säga någo om uredningens ugångspunker. De finns förhållandevis sora skillnader mellan länder när de gäller den grundläggande synen på vad e konsumenprisindex bör mäa. Sverige har, illsammans med USA och Nederländerna, anamma e synsä som baseras på begreppe levnadskosnad och går u på a konsumenprisindex ska mäa den förändring i kosnaderna för konsumion som krävs för a e represenaiv hushåll, eller grupp av hushåll, ska kunna behålla en given levnadsnivå, eller konsumionssandard. 2 Dea synsä levnadskosnadsansasen kallas ibland också för den ekonomiska ansasen efersom den bygger på de anagande om e opimerande beeende hos ekonomiska akörer som ligger ill grund för i princip hela den naionalekonomiska eoribildningen. De vanligase alernaiva synsäe är a konsumenprisindex hel enkel ska mäa genomsnilig prisförändring för en besämd korg av varor 1 Värdefulla synpunker har lämnas av Mas Haglund, SCB. 2 Se.ex. Triple (2).

8 8 och jänser. Efersom kvanieerna i denna korg är givna kommer förändringar av indexe a enbar avspegla prisförändringar. Anhängarna av dea berakelsesä menar därför a dea är de korreka säe a mäa inflaion och e index som bygger på denna princip kallas också ibland för e ren prisindex. Dea synsä har lega ill grund för bl.a. de europeiska harmoniserade indexe, HIKP. 3 De pågår sedan en id en ganska inensiv deba på de inernaionella plane om vilke synsä som är a föredra. 4 De skulle föra allför lång a här redogöra för denna deba och mer precisa skillnader mellan ansaserna. De förefaller dock som a skillnaderna när de gäller de prakiska illlämpningarna i många fall ine är speciell sora och a olikheerna i mång och mycke besår i a vissa länder uryckligen deklarera a indexe syfar ill a approximera e levnadskosnadsindex, medan de flesa länder ine har gjor någon explici deklaraion i vare sig den ena eller andra rikningen. De kan ändå vär a beona a de synsä som ligger ill grund för de svenska konsumenprisindexe ine är de enda änkbara och har uryckligen anammas av endas e fåal länder. De är också vär a ha i åanke a kriik mo förslag a behandla egnahemsposen i linje med vad som föreslås i KPI-uredningen åminsone på de inernaionella plane ibland ycks bona i skillnader i de grundläggande synsäe på konsumenprisindex. I denna rappor görs dock inge försök ill uvärdering av dessa grundläggande synsä uan levnadskosnadsansasen as för given. Egnahemsposen i levnadskosnadsansasen A mäa förändringen över iden av kosnaden för a upprähålla en oförändrad konsumionssandard är långifrån oproblemaisk. När de gäller varor som konsumeras i nära ansluning ill anskaffningsidpunken,.ex. de flesa yper livsmedel, låer dea sig göras förhållandevis smärfri. Kosnaden för konsumionen blir desamma som inköpsprise. För varakiga varor, dvs. varor som anskaffas vid en viss idpunk men som under en lång id därefer genererar jänser som påverkar hushållens levnadssandard.ex. en sereoanläggning eller en cykel är siuaionen mer komplicerad. Dea gäller även för e småhus som ägs av hushålle efersom e sådan ju också kan berakas som en varakig vara som genererar jänser, dvs. boendejänser, varje månad. Behandlingen av e egnahem blir dock särskil vikig, dels efersom kosnader för boende vanligen ugör väsenlig del av hushållens budge, dels därför a e hus genererar jänser under en beydlig längre id än de flesa andra varakiga varor. För a mäa e hushålls konsumion krävs således a man skaffar sig en uppfaning om värde av de jänser som en varakig vara genererar 3 Se.ex. EU-kommissionen (2), där de uryckligen framhålls a HIKP ine är e levnadskosnadsindex. En mer dealjerad beskrivning av de grundläggande anagandena i olika synsä när de gäller vad konsumenprisindex bör mäa görs i Dalén (1999). Se även Hill (1999). 4 Akuella exempel på sudier med skilda såndpunker är Triple (2) och Turvey (1999).

9 9 varje månad. För.ex. en sereoanläggning skulle man därför i princip behöva vea värde av de musikjänser som den under en månad levererar ill hushålle. I prakiken är de dock bara för boendekosnader i egnahem som en sådan periodisering görs i de svenska konsumenprisindexe. För övriga varakiga varor görs de förenklande anagande a kosnaden är desamma som inköpsprise och a den uppkommer den månad som varan anskaffas. De finns vå sä a försöka skaffa sig en uppfaning om värde av de boendejänser som e egnahem genererar varje månad: hyresekvivalenansasen och alernaivkosnadsansasen. 5 Innan vi diskuerar dessa är de vär a noera a synsäe a boende bör berakas som e flöde av jänser ibland anyds vara en implikaion av levnadskosnadsansasen. Triple (2, s. 22) skriver.ex.: "Beyond he rehoric, he issue ha drives much saisical agency uneasiness over he concep of he COL [cos-of-living] is he reamen of owner-occupied housing. COL index suggess pricing he flow of monhly housing services he monhly cos of living in he house. I is perhaps an oversimplificaion o say ha empirical problems in esimaing he flow of services for owner-occupied housing have induced rejecion of he COL index framework, bu here is neverheless considerable ruh in he oversimplificaion." Vi har ine kunna avgöra hur sark kopplingen egenligen är på e djupare eoreisk plan mellan levnadskosnadsansasen och synsäe a boende i egnahem bör berakas som e flöde av jänser. Man kan dock konsaera a e sor anal länder, av vilka de flesa ine uryckligen deklarera a deras konsumenprisindex avser a approximera e levnadskosnadsindex, försöker beräkna värde av boendejänserna för egnahem under en månad, vanligen genom en hyresekvivalenansas (se KPIuredningen s. 74). Hyresekvivalenansasen Då e hushåll hyr sin bosad är kosnaden för en månads boendejänser uppenbar den uppgår hel enkel ill den hyra som hushålle bealar ill hyresvärden. Hushålle köper i dea fall en jäns som i princip vilken annan jäns som hels. Om hushålle äger sin bosad sker dock ingen mosvarande penningransakion. De finns således heller inge observerbar pris som kan ligga ill grund för en indexberäkning. En möjlighe a uppskaa kosnaden för en månads boendejäns i e egnahem är om de parallell med marknaden där egnahem köps och säljs också finns en hyresmarknad för mosvarande yp av bosäder. Boendekosnaden för e egnahem skulle då kunna approximeras med månadshyran för e småhus på en sådan marknad. De finns emellerid några skäl ill varför e sådan förfarande kan vara problemaisk. E skäl är a hyresmarknaden, ill skillnad från marknaden med äganderäer, kan vara sark reglerad. De hyror som bealas är då ine represenaiva för egnahemsägarnas kosnader i allmänhe. E anna skäl är a 5 Se.ex.Triple (2). Se också Turvey (2) för en översik av alernaiva angreppssä.

10 1 marknaderna för ägande respekive uhyrning av småhus i grunden kan uppfaas som hel olika marknader och a paralleller mellan dem därför blir missvisande. Dea är dock sannolik falle främs om den försa invändningen gäller, dvs. om hyresmarknaden är reglerad. Uredningen konsaerar a de för svensk vidkommande avgörande probleme med a illämpa hyresekvivalenansasen emellerid är a marknaden för uhyrning av småhus hel enkel är allför lien för a man ska kunna få fram illförliliga daa. Uredningen avfärdar också alernaive a unyja den sörre hyresmarknaden för lägenheer för a dra slusaser om kosnaden för egnahemsboende på grund av dels inslage av regleringar, dels a besånde av hyreslägenheer skiljer sig väsenlig från egnahemsbesånde med avseende på bosädernas kosnadsbild, yp, belägenhe och sandard. Alernaivkosnadsansasen Uredningen förordar i sälle användningen av en alernaivkosnadskosnadsansas. I denna ansas används e uryck från kapialeorin som beskriver e samband mellan kosnaden för boendejänser, prise på småhus och e avkasningskrav. Dea samband ser u på följande sä (för enkelhes skull borses från skaer och underhållskosnader): K P r d. (1) K är e hushålls kapialkosnad, P är huses akuella marknadsvärde, r är den räna som hushålle kan låna ill och som man erhåller vid en alernaiv placering, P 1 P P är den procenuella prisförändringen på huse mellan och +1 (uryck i årsak) och d är försliningen (som anas vara konsan över iden). Tanken är a dea uryck ska avspegla kosnaden för husägaren a behålla huse jämför med den alernaiva sraegin a placera de kapial huse represenerar på anna håll under en period. Försa ermen på höger sida, P r är den alernaiva avkasning som ägaren skulle ha erhålli om huse såls och köpesumman placerades ill avkasningen r. Andra ermen, som kan förkoras ill P 1 P är kapialvinsen (eller kapialförlusen) på huse under perioden. Om huses marknadspris exempelvis ökar under perioden bidrar dea ill a minska kapialkosnaden. Kosnaden av a behålla huse under perioden jämför med alernaive a placera pengarna på anna håll blir ju mindre efersom kosnaden a köpa illbaka huse har öka. Om kapialvinserna är illräcklig höga kan alernaivkosnaden.o.m. bli negaiv. Tredje ermen, P d, ugörs av försliningskosnader. I generella ermer kan man olka högerlede i (1) som a P är de grundkapial som sasas och urycke r d som avkasningskrave på dea sasade kapial. Ekvaion (1) blir måhända mer inuiiv om man beakar a den i princip även beskriver de ekonomiska övervägandena som skulle göras på en

11 11 hyresmarknad för småhus. För a uhyrning ska vara e arakiv alernaiv måse hyran (föruom drifskosnader) äcka in den avkasning som ägaren hade kunna få om kapiale placeras på anna håll sam ersäning för förslining på huse. Om ägaren vänar sig a huse under uhyrningsperioden dessuom ska sjunka i pris måse hyran äcka även dea. Om i sälle en värdesegring vänas, behöver ine hyran vara lika hög som annars vore falle. Ekvaion (1) kan således ses som en parallell ill hyresekvivalenansasen där man i sälle för a observera hyran försöker beräkna den indirek. Av olika anledningar förefaller dock alernaivkosnadsansasen upplevas som mer konroversiell än hyresekvivalenansasen. Den främsa orsaken är sannolik a sege från eori ill prakisk illämpning är beydande varför man ofa vingas ill ämligen omfaande förenklingar. En annan orsak kan vara a man, om en jämförbar marknadshyra enkel finns a illgå, ine närmare reflekerar vilka ekonomiska överväganden som denna fakisk baseras på och vad en översäning ill förhållandena för egnahem i grunden innebär. Delindexe för hushållens kapialkosnader för egnahem (före ska) kan skrivas som kvoen mellan kosnaden för e idenisk boende i vå angränsande perioder: I 1 K K 1 P1 r1 P r 1 d d. (2) Uredningens förslag Vid den prakiska illämpningen av alernaivkosnadsansasen försöker man genom observaioner av de olika variablerna i (1) eller genom anaganden om dessa beräkna e må på kosnaden för boendejänsen. Dea är dock förknippa med en del problem. E problem är a avgöra vilken räna och vilke må på husprisförändringar som bör användas. I uredningen argumeneras för a idsperspekive bör vara långsikig efersom de är den kosnad som hushållen förvänar sig ska gälla över en förhållandevis lång idsperiod som är relevan när de gäller hushållens konsumionsval. En idshorison på 15 år den genomsniliga iden för e egnahemsinnehav förordas. De förslag som upplevs som de kanske mes konroversiella är a skillnaden mellan räna och förvänad husprisförändring, r i formlerna ovan, forsäningsvis kalla bosadsrealränan, hålls konsan under en indexlänk, dvs. e år. Om.ex. bosadsrealränan uppmäs ill 4 procen under prisbasperioden förusäs dea gälla under hela indexlänken. Vad beräffar den förvänade husprisinflaionen anas denna kunna säas lika med, eller i e besäm förhållande ill, de allmänna inflaionsförvänningarna. Uredningen föreslår a de allmänna inflaionsförvänningarna förerädesvis besäms som implicia inflaionsförvänningar beräknade som skillnaden mellan långa nominella och reala ränor, alernaiv genom enkäer.

12 12 Uredningen moiverar anagande om konsan bosadsrealräna med a räna och inflaionsak, se över långa perioder, enderar a följas å. Man menar vidare a de ine är någon godagbar lösning a låa indexes förändring, från månad ill månad och från år ill år, besämmas av uppmäa eller skaade inflaionsförvänningar (s. 8) och a de ine är möjlig a mäa korsikiga förändringar av bosadsrealränan på e ill förlilig sä[.] (s. 256). Med uredningens anaganden kan (2) skrivas: I 1 K K 1 P P 1 r r e e d d, (3) e där är den förvänade husprisinflaionen på 15 års sik. Efersom r och är konsana framgår a indexförändringar under varje länk enbar kommer a bero på förändringar av husprise. Skillnader jämför med nuvarande beräkningssä Nuvarande beräkningsmeod för boendekosnader i egnahem följer de riklinjer som lades fram i 1955 års bosadsindexuredning. Meoden avser mäa användarkosnader för boende i egnahem. 6 I Appendix 1 beskrivs översiklig de nuvarande beräkningssäe och skillnaderna jämför med uredningens förslag. I kora drag kan de vikigase skillnaderna beskrivas med hjälp av (4), som är en uveckling av (1), och abell 1. De bör dock beonas a någon exak jämförelse ine kan göras efersom meoderna baseras på i många avseenden skilda synsä. K Pr P Pd (4) 6 Terminologin inom område förefaller ine vara hel enydig. Triple (2) använder begreppe användarkosnadsfunkion (user cos funcion) vid beskrivningen av ekvaion (1), dvs. grunden för KPI-uredningens alernaivkosnadsansas. Även om de nuvarande beräkningssäe anses syfa ill a mäa användarkosnader är de dock ine rolig a man vid uvecklingen av meoden hade denna eoreiska ugångspunk (beräkningssäe uvecklades ill sina väsenliga delar innan kapialeorin hel hade formaliseras). Sannolik uformade man en modell som hel enkel uppfaades som rimlig.

13 13 Tabell 1 En jämförelse mellan uredningens förslag och nuvarande beräkningssä Uredningens förslag Nuvarande beräkningssä Term: Mosvaras närmas av: P RS r K s K N * w i i i R P - P d Index för reparaion och underhåll K s är de belopp som de nuvarande ägarna invesera i egnahemsboende (köpeskilling plus belopp nedlagda i om- och illbyggnader) i period, är inköpspris för samliga nybyggda hus i period, R är genomsnilig räna för lån med bindningsid i i period och w är viken för lån med bindningsid i mosvarande dess andel av den oala lånesocken för boende. En skillnad mellan den försa ermen i (4) och mosvarande ränekosnadsuryck i de nuvarande beräkningssäe är a ränekosnaden i (4) beräknas på egnahemssockens akuella marknadsvärde medan den i den nuvarande meoden baseras på ägarnas nedlagda kapial, dvs. köpeskilling och ugifer för om- och illbyggnader. En annan skillnad är a r i (4) är en 15-årig räna medan ränan i nuvarande beräkningssä är en sammanvägd genomsnilig räna uifrån konsumenernas val av bindningsid. Någon mosvarighe ill den andra ermen i (4), som avspeglar kapialvinser, finns ine i den nuvarande meoden. Sammanage avspeglar dessa båda skillnader a uredningens förslag i mosas ill de nuvarande beräkningssäe baseras på en realräna och ine nominella ränor. När de gäller den redje ermen är skillnaden a kosnaderna för avskrivning i (4) ugör en konsan del av marknadsprise medan index för reparaioner och underhåll används i nuvarande meod. En sammanfaande beskrivning av förslage är a de i förhållande ill de nuvarande beräkningssäe ligger beydlig närmare en renodla eoreisk illämpning av alernaivkosnadsansasen och a dealjeringsgraden i många avseenden är lägre. Konsekvenserna av uredningens förslag i ermer av KPI framgår av diagram 1 som visar uvecklingen under idsperioden december 1997 ill december 2. RS i i K N

14 14 Diagram 1. Uredningens förslag med 15-årig fas realräna 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, KPI KPIX KPIF_15,5, -,5-1, dec-97 dec-98 dec-99 dec- KPI = inflaionsak enlig KPI. KPIX = KPI exkl. räneposen. KPIF_15 = KPI med räneposen ersa med index avseende en konsan 15-årig realräna efer ska. Variaionerna i KPI-inflaionen är någo mindre om boendekosnaderna beräknas med ugångspunk från uredningens förslag efersom flukuaioner i räneläge då ine får någo genomslag på konsumenprisuvecklingen. Den främsa skillnaden är dock a den uppmäa inflaionen blir i sorleksordningen,5-1 procenenheer högre beroende på a uredningens förslag ine fångar upp ränenedgången under slue av 199-ale sam a husprisinflaionen var högre än KPI-inflaionen i genomsni under perioden Kriiken mo förslage Som påpekas inledningsvis avgav vå av ledamöerna i uredningens expergrupp Beng Assarsson och Anders Klevmarken särskilda yranden där de framför all vänder sig mo förslage om behandlingen av egnahemsposen. E fleral remissinsanser har därefer hel eller delvis insäm i denna kriik. En yp av kriik inrikar sig mo anagande om en konsan bosadsrealräna. Med dea anagande kommer egnahemsindex a i huvudsak besämmas av fasighesprisförändringar. Assarsson skriver bl.a. (s. 151 i KPIuredningen): En konsekvens av dea är a om KPI läggs ill grund för kompensaion och om fasighespriserna faller mycke några år kommer fasighesägarna föruom a göra sora kapialförluser dessuom a få en lägre

15 15 kompensaion via prisindex. Klevmarken skriver bl.a. (s. 159): Ju rikare egnahemsägarna blir deso sörre kompensaion ska vi ge pensionärer, socialbidragsagare och barnfamiljer, av vilka många är jus egnahemsägare[.] Såväl Assarsson som Klevmarken menar a även räneförändringar bör slå igenom på delindexe för egnahem. 7 De bör dock framhållas a kriiken mo anagande om en konsan realräna ine enbar rikas mo a de därmed uppsår e ydlig posiiv samband mellan huspriser och index uan också a en varierande räna anas ge en bäre bild av kosnadsuvecklingen. De bör i dea sammanhang noeras a själva mekanismen a lägre fasighespriser ger e lägre värde på index (och omvän) finns kvar som en pariell effek även då bosadsrealränan illås variera över iden. Vilke genomslag denna mekanism får beror dock i dea fall på uvecklingen av ränan och den förvänade husprisinflaionen. De posiiva sambande mellan fasighesprisuvecklingen och prisindex blir därmed sannolik i genomsni mindre ydlig vid en rörlig realräna, men de innebär ine med någon auomaik a lägre (högre) fasighespriser ine längre kommer a resulera i e lägre (högre) värde på index. Kriiken bör på denna punk därför sannolik olkas som a den gäller a fasighesprisuvecklingen får allför sor genomslag på prisindex. För a få perspekiv på frågesällningen kan de också vara vär a reflekera över vad de egenligen skulle innebära om prise på egnahem överhuvud age ine skulle avspeglas i index. E konsumenprisindex avser a mäa effeken av prisförändringar på levnadskosnaderna för hela kollekive hushåll. Dea kollekiv besår av en sor mängd olika yper av hushåll. En del av dessa är redan egnahemsägare, andra kan så i en fas av live där de sår i begrepp a bli de. Om.ex. en sörre prisökning på egnahem ine skulle fångas i index kan man fråga sig hur väl dea skulle avspegla siuaionen för den senare ypen av hushåll, för vilka nu köpe av egnahemme fördyras avsevär. Exemple gör ine kriiken ogilig men anyder a man bör ha i åanke a de fakum a konsumenprisindex är jus e aggregera må kommer de allid a vara så a e viss beräkningssä i en viss siuaion kommer a gynna en del hushåll och missgynna andra, ungefär på samma sä som de vid ändringar av generella offenliga bidrags- och skaesysem går a idenifiera vinnare och förlorare. Om man änker sig a ekvaion (1) beskriver prisbildningen på en hyresmarknad blir de posiiva sambande mellan fasighesprise och indexe mer inuiiv. E prisfall på småhus gör a en presumiv uhyrare har få e mindre kapial a placera på e alernaiv sä och han eller hon ar därför u en lägre hyra. En prisökning på uhyrningsobjeke skulle i sälle innebära e sörre kapial som kunde sasas i alernaiva placeringar. Dea skulle på mosvarande sä avspeglas i en högre hyra. En yerligare yp av kriik som framförs mo alernaivkosnadsansasen dock ine av Assarsson eller Klevmarken gäller likaså de fakum a prisförändringar påverkar indexe, närmare besäm inkluderande av kapialvinser i alernaivkosnadsurycke (1). Som vi idigare konsaera 7 En skillnad mellan Assarssons och Klevmarkens kriik är a medan Assarsson menar a såväl förändringar i den nominella ränan som förvänad fasighesprisuveckling bör slå igenom i index framhåller Klevmarken a de prakiska svårigheerna med a mäa förvänad fasighesinflaion kan vara e skäl a hel avså från realräneansasen.

16 16 kommer en kapialvins a minska alernaivkosnaden och en kapialförlus på mosvarande sä a öka den. En represenaiv synpunk i dea sammanhang är den som framförs av Goodhar (2, s. 19-2): "Bu his gives he absurd resul ha as house prices rise, so he opporuniy cos falls; indeed he more virulen he inflaion of housing asse prices, he more negaive would his measure become. Alhough i has some academic aficionados, his flies in he face of common sense; I am glad o say ha no counry has adoped his mehod." Ofa framhålls i samband med denna kriik a kapialvinser på bosäder lika lie som kapialvinser på en akieporfölj hör hemma i konsumenprisindex. Kriiken här är allså på sä och vis snaras den mosaa jämför med Assarssons och Klevmarkens kriik: Här upplevs de som orimlig a prisökningar (egenligen förvänad husprisinflaion) har en negaiv effek på alernaivkosnaden, medan Assarssons och Klevmarkens kriik bygger på a ökade huspriser har en posiiv effek på alernaivkosnaden. Skillnaden är a Goodhars kriik fokuseras på avkasningskrave (dvs. i urycke inom hakparenesen i (1)), medan Assarssons och Klevmarkens kriik gäller själva grundkapiale ( P i (1)). Även här blir mekanismen mer inuiiv om (1) anas gälla prisbildningen på en hyresmarknad. Om prise på de uhyrda småhuse exempelvis skulle förvänas siga under perioden skulle, som vi konsaera ovan, den som hyr u småhuse ine behöva a u lika hög hyra som han eller hon annars skulle göra. På mosvarande sä skulle hyran behöva vara högre om prise på huse skulle förvänas sjunka under perioden. De är dock vikig a noera a de rör sig om en under uhyrningsperioden förvänad kapialvins eller kapialförlus och ine den fakiska vinsen eller förlusen, efersom dea rimligen avspeglar hur prissäningen i prakiken går ill på en hyresmarknad. 8 Den alernaivkosnad som kan beräknas då den förvänade husprisförändringen inkluderas i (1) mosvarar därmed, åminsone eoreisk, hyran på en hyresmarknad. Om man acceperar hyresekvivalenansasen borde man därmed i princip även accepera en mo denna mosvarande alernaivkosnadsberäkning. Även jämförelsen ovan med kapialvinsen på en akieporfölj förefaller bli mindre relevan, efersom den förvänade husprisförändringen då ine kan jämsällas med vilken kapialvins eller kapialförlus som hels (.ex. på en akieporfölj), uan visar hur mycke hushållens kosnader skulle förändras om de hyrde sin bosad i sälle för a äga den. När de gäller behandlingen av kapialvinser och kapialförluser på egnahem kan de vara vär a beona e förhållande som enlig vår uppfaning ine framhålls speciell ydlig i KPI-uredningen. Om man väl besäm sig för a illämpa levnadskosnadsansasen på de förhållandevis eorinära sä som görs i uredningen, kan de vara en poäng a beräkna e prisindex som så lång som möjlig försöker fånga levnadskosnaderna för hushållen och inge anna. Dea innebär a de impuerade kosnaderna för boende i egnahem bör inräknas, såsom uredningens förslag implicerar. Däremo är de också vikig a beaka a egnahemsägare enlig de använda synsäe dessuom har implicia inkomser från si boende. När man beräknar den kompensaion som är akuell för olika individer är de 8 Dea poängeras i bl.a. Ekonomiska rådes remissvar.

17 17 därför, om man vill vara konsekven, nödvändig a även försöka uppskaa och inbegripa dessa implicia inkomser i de oala inkomsbegreppe. 9 Annorlunda uryck, innan man kan avgöra om en individ har rä ill kompensaion vid en förändring av priserna på egnahem bör man för konsekvensens skull ill hans eller hennes penninginkoms addera också den implicia inkomsen från boende i egnahem. Om konsumenprisindex beräknas på basis av levnadskosnadsansasen och den implicia inkomsen från boende ine beakas kommer exempelvis en pensionär som bor i e egnahem och får sin pension juserad på basis KPI a få en ökad levnadsnivå när huspriserna siger mer än inflaionen i allmänhe. 1 Uredningen för visserligen en kor diskussion om dea problem (s. 7-71) (och redovisar vissa kalkyler i bilaga 5), men presenaionen av problemaiken är ine speciell klargörande och de är ine uppenbar a en läsare ydlig inser implikaionerna. De kan naurligvis diskueras i vilken mån man i prakiken bör försöka uppskaa dessa implicia inkomser vid användning av KPI för kompensaionsändamål (vilke orde vara förknippa med avsevärda svårigheer) eller om de bör berakas som en visserligen oönskad men ändå accepabel konsekvens av den eorinära illämpning av alernaivkosnadsansasen som man val. De är också möjlig a göra e avseg från den srika eorin och beräkna boendekosnaderna på någo alernaiv sä. Klevmarkens förslag a ine låa impuerade prisförändringar på ege kapial uan bara räneförändringar på låna kapial slå igenom i index kan ses som e sä a hanera probleme enlig de senare illvägagångssäe. Vilken lösning man än väljer bör man vid e sällningsagande vara medveen om a en srik illämpning av alernaivkosnadsansasen ine bara ha implikaioner för hushållens kosnader uan även för deras inkomser. En delvis annan yp av kriik har a göra med a e ny beräkningssä för egnahemsposen kan göra a den resulerande konsumenprisindexserien ill sin karakär blir mycke annorlunda än den nuvarande serien. Om så skulle bli falle kan man hävda a de genom e adminisraiv beslu ske en beydande srukurförändring på marknader och i regelsysem där prisuvecklingen spelar en vikig roll som jämförelsenorm. Dea skulle kunna vara särskil allvarlig på marknaden för realräneobligaioner efersom en raionell inveserare sannolik skulle väga in a sådana ovänade srukurförändringar kunde inräffa även i framiden. 11 Inveseraren begär då i framiden en högre riskpremie, vilke ökar saens upplåningskosnader. Ändringen av beräkningssäe kan också i sig ge upphov ill priseffeker på realobligaionsmarknaden, vilka i sin ur kan medföra godyckliga förmögenhesomfördelningar mellan olika innehavare av realräneobligaioner. Denna kriik förefaller i grunden ine så mycke gälla användande av alernaivkosnadsansasen i sig som de fakum a beräkningssäe ändras. Sammanfaningsvis har den huvudsakliga kriiken mo förslage vari a bosadsrealränan anagis vara konsan, a prisförändringar på egna- 9 Se.ex. Klevmarkens särskilda yrande. En diskussion förs även i Ekonomiska rådes remisssvar. 1 Se.ex. diskussionen i Triple (2, s. 26). 11 Farhågor om en sådan reakion urycks i Riksgäldkonores remissvar.

18 18 hem (delvis p.g.a. den konsana realränan) anses ge i kompensaionshänseende svårmoiverade konsekvenser sam a en ändring av beräkningssäe riskerar a få negaiva åerverkningar på marknader och i regelsysem där uvecklingen av konsumenprisindex spelar en vikig roll som jämförelsenorm. Problem med de alernaiva förslagen Några färdiga förslag ill alernaiva lösningar kan ine sägas finnas i den kriik som rikas mo uredningen. Däremo finns några specifika förslag ill modifieringar och förbäringar. Assarsson eferlyser framförall a såväl förändringar i den nominella ränan som förvänad fasighesprisförändring bör slå igenom i index. Även Klevmarken anser a nominella räneförändringar bör påverka index och menar dessuom a enbar räneförändringar på lån för egnahem beakas. Vi har ovan konsaera a en invändning uifrån uredningens såndpunk mo Klevmarkens förslag a ine låa impuerade prisförändringar på ege kapial uan bara räneförändringar på låna kapial slå igenom i index är a dea kan olkas som e avseg från den eorinära illämpning av alernaivkosnadsansasen som uredningen förespråkar. De kanske främsa probleme med a låa bosadsrealränan variera inom ramen för den valda meodiken är a de vanligen ger sora svängningar i den framräknade indexserien. Exempelvis Triple (2, s. 25) skriver: Unforunaely, exising esimaes of user cos for housing are ofen far more volaile han marke rens sugges[.] Den främsa orsaken är a de flesa rimliga må på förvänade kapialvinser flukuerar förhållandevis mycke. De krafiga svängningarna i boendeposen spiller i sin ur över i flukuaioner i konsumenprisindex. Dea kan i sig vara problemaisk. De senase decennies fokusering på låg och sabil inflaion i Sverige och andra länder har delvis sin grund i a ekonomin anas fungera bäre om hushåll och föreag kan vara någorlunda säkra på vad inflaionen kommer a bli i framiden. Även om argumene i grunden gäller inflaionen i en mer grundläggande mening borde de i vis mån kunna överföras på en siuaion där de konsumenprisindex varierar krafig ill följd av vale av beräkningsmeod. En krafig varierande konsumenprisinflaion skulle kunna ge upphov ill olika yper av riskpremier som ine skulle uppkomma vid en mindre volail prisuveckling. I uredningen framhålls visserligen i försa hand e anna problem med en rörlig bosadsrealräna svårigheen a hia e illförlilig må på bosadsrealränan. Även om de ine explici sägs i uredningen ligger de dock nära ill hands a förmoda a en yerligare bevekelsegrund för förslage vari a konsumenprisindex ine ill karakären skulle komma skilja sig allför mycke från de nuvarande indexe, mer specifik a de ine skulle svänga så mycke som skulle bli falle om bosadsrealränan illäs variera. Dea skulle i så fall kunna ses som e försök a inom ramen för den ansas som vals förebygga den yp av kriik ovan, som inrikas på a e ny beräkningssä kan komma a ge en konsumenprisindexserie som

19 19 uvecklas väsenlig annorlunda än den nuvarande. Dessa problem illusreras också i diagram 2 och 3 som visar KPI-inflaionen beräknad med ugångspunk från uredningens förslag, men med en rörlig 15-årig respekive 5-årig realräna. Den slusas som kan dras från diagrammen är a KPIinflaion varierar krafigare när uredningens förslag kompleeras med en rörlig realräna. Dessuom enderar variaionen i KPI-inflaionen a växa när löpiden för realränan koras. Som anyds i ciae av Triple finns de även e anna problem med a låa realränan variera, nämligen a de resulerande måen enderar a bli väsenlig mer volaila än marknadshyror, där sådana finns a illgå. Om man acceperar uvecklingen av marknadshyror som e illfredssällande må på kosnadsuvecklingen för boende i egnahem kommer allså försök a beräkna kosnaden med hjälp av eoreiska alernaivkosnadsuryck a ge orealisisk sora flukuaioner. Som framgår av den modifiering som vi föreslår nedan finner vi de rolig a åminsone en del av variaionerna har si ursprung i en allför boksavlig illämpning av den eoreisk ämligen renodlade ekvaion (1). Diagram 2. Uredningens förslag med 15-årig rörlig realräna 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, KPI KPIF_15 KPIR_15,5, -,5-1, dec-97 dec-98 dec-99 dec- KPI = inflaionsak enlig KPI. KPIF_15 = KPI med räneposen ersa med index avseende en konsan 15-årig realräna efer ska. KPIR_15 = KPI med räneposen ersa med index avseende en rörlig 15-årig realräna efer ska.

20 2 Diagram 3. Uredningens förslag med 5-årig rörlig realräna 7, 6, 5, 4, 3, 2, KPI KPIF_5 KPIR_5 1,, -1, -2, dec-92 dec-93 dec-94 dec-95 dec-96 dec-97 dec-98 dec-99 dec- KPI = inflaionsak enlig KPI. KPIF_5 = KPI med räneposen ersa med index avseende en konsan 5-årig realräna efer ska. KPIR_5 = KPI med räneposen ersa med index avseende en rörlig 5-årig realräna efer ska. En oklarhe i illämpningen av formeln En aspek på uredningens förslag som åminsone ine på någo mer dealjera sä as upp i de särskilda yrandena men som de ändå kan finnas anledning a diskuera är de specifika ekonomiska överväganden som anas ligga bakom de använda alernaivkosnadsurycke. Uredningen är, enlig vår mening, ine hel klar på denna punk. Som konsaeras ovan argumeneras för e långsikig idsperspekiv, mer specifik en idshorison på 15 år. Som framgår av (3) kommer samidig index a förändras då prise på hussocken, P, ändras varje månad. Om man på samma sä som idigare försöker översäa dea förhållande ill de överväganden som skulle göras på en hyresmarknad för småhus vilke borde vara möjlig efersom (1) i princip även borde gälla på en hyresmarknad skulle de innebära ungefär följande. En presumiv uhyrare skulle sälla sig frågan vilken avkasning har skulle kunna få på si kapial (dvs. de akuella värde av huse) under den kommande femonårsperioden. Som vi argumenera skulle dea avkasningskrav innefaa såväl den avkasning som han eller hon kunna få i alernaiva placeringar som förvänad kapialvins (eller kapialförlus) och ersäning för förslining på huse. E hyreskonrak skulle därefer rimligen uppräas för den kommande femonårsperioden. Samidig som uhyraren har e femonårig