Revisionsrapport. Lokalsamordning. Vänersborgs kommun. Datum Henrik Bergh. Revisionskonsult kommunal sektor

Transkript

1 Revisinsrapprt Lkalsamrdning Vänersbrgs kmmun Datum Henrik Bergh Revisinsknsult kmmunal sektr

2 Innehållsförteckning 1. Uppdrag ch genmförande Sammanfattning Revisinell bedömning GRANSKNINGSIAKTTAGELSER Rller ch ansvar vid planering av lkalbehv Lkalförsörjningsplicy Lkalplaneringsgrupp Dkumenterade rutiner för anskaffning av lkaler Incitament för att nyttja lkalerna effektivt Inhyrda lkaler i relatin till ttal lkalyta Bilaga 1 Riktlinjer för intern hyra Bilaga 2 Förteckning över hyrda lkaler 2 f 25

3 1. Uppdrag ch genmförande Vi har på uppdrag av Vänersbrgs revisrer genmfört en granskning i syfte att kartlägga ch bedöma Effektivitet vad avser prcesser för planering ch anskaffning av lkaler Incitament för effektiv lkalanvändning. Följande punkter utgör kntrllmål för granskningen: Rller ch ansvar vid planering av kmmunens lkalbehv Dkumenterade rutiner sm säkerställer att anskaffning av lkaler sker med rimlig framförhållning ch beslut m anskaffning är väl underbyggda Internhyressystem sm incitament för verksamheten att nyttja lkalerna effektivt Andel inhyrda lkaler i relatin till sammantagen lkalyta ch förekmmande strategier för att nyttja externt förhyrda lkaler Vi har vid vår granskning tagit del av relevanta dkument ch vi har ckså via frågr till kmmunens förvaltningschefer samt kmmundirektör tagit del av förvaltningens syn på tillämpade rutiner för lkalsamrdning. Där vi i rapprten skriver förvaltningens synpunkter så åsyftas det svar vi fått från berörd förvaltningschef. Vad gäller samhällsbyggnadsförvaltningen så har fastighetschef varit den sm företrätt förvaltningen men förvaltningschefen har ckså lämnat några avslutande synpunkter. Kmmundirektör vill betna att arbetet med att effektivera lkalanvändningen i Vänersbrg just har börjat ch att denna målsättning ligger i linje med det sm föreslås i rapprten. 2. Sammanfattning Fastighetschef samt förvaltningschefer har lämnat svar på de frågr sm vi ställt gällande prcesser för planering ch anskaffning av lkaler samt incitament för en effektiv lkalanvändning ch i vår sammanfattning har vi valt att lyfta fram vissa av de synpunkter sm lämnats. Lkalförsörjningsplicy Av kmmunens lkalförsörjningsplicy sm antagits av fullmäktige framgår bland annat följande: Lkalbehv för den kmmunala verksamheten ska i första hand lösas genm nyttjande av kmmunens egna lkaler. Endast när egna lkaler inte finns tillgängliga, eller av skäl sm läge eller funktin hämmar verksamhetens effektivitet påtagligt ch inte med rimliga insatser kan förbättras, får extern inhyrning göras. Varje anskaffning eller avyttring ska föregås av en prövning ur ett långsiktigt perspektiv. Vid inhyrning av externa lkaler skall fastighetsenheten medverka. 3 f 25

4 Förvaltningschefernas uppfattning är att det är Kmmunstyrelsen med kmmundirektör sm ansvarig tjänsteman sm har att vaka över att målen i kmmunens lkalförsörjningsplicy uppnås men att detta uppdrag i praktiken fullgörs av fastighetschefen. På förvaltningsnivå anser man att förvaltningschefen har ansvaret för att målen i lkalplicyn uppnås. Kmmundirektör anser ckså att han frmellt är ansvarig tjänsteman för att kmmunen når de mål sm satts upp i lkalförsörjningsplicyn men han anser samtidigt att ansvarsrller bör tydliggöras ch det bland annat av detta skäl finns ett behv av att ta fram anvisningar ch riktlinjer för tillämpningen av kmmunens lkalförsörjningsplicy. Lkalplaneringsgrupp Kmmunstyrelsens har beslutat att det skall bildas en Lkalplaneringsgrupp enligt följande: KS beslutar uppdra åt kmmunchef/kmmundirektören att bilda en lkalplaneringsgrupp samt utse representanter i denna. KS beslutar vidare att lkalplaneringsgruppen arbete skall avrapprteras till kmmunchefen/kmmundirektören. Kmmunstyrelsen har i sitt beslut inte tagit ställning till lkalplaneringsgruppens arbetsuppgifter ch arbetsfrmer men i praktiken baseras dessa på det sm redvisas i samhällsbyggnadsförvaltningen tjänsteskrivelse till KS med förslag att inrätta en lkalplaneringsgrupp. Bakgrunden till förslaget från samhällsbyggnadsförvaltningen att bilda en lkalplaneringsgrupp var bland annat att man ansåg att barn- ch ungdmsförvaltningen, gymnasieförvaltningen ch scialförvaltningen lkalplanerade till str del var för sig utan en övergripande dialg med andra förvaltningar. Lkalplaneringsgruppen har inget beslutsmandat utan efter diskussin presenteras gruppens lkalplaneringsförslag för kmmundirektören sm tar beslut i ärendet eller vidarebefrdrar ärendet för kmmunstyrelsens ställningstagande. Lkalplaneringsgruppen träffas 4 ggr per år. Kmmundirektören anser att fastighetsenhetens rll för fastighetsplanering är central men de har inte fått tillräckligt bra förutsättningar. Kmmundirektören anser ckså att arbetet ch genmslaget för kncernperspektivet kan fungera bättre än det gör idag. Ett sätt att åstadkmma en förbättring är att genmföra möten så att mål, uppdrag ch resultat blir tydligare. För åstadkmma detta behövs det tas fram anvisningar ch riktlinjer. Gymnasieförvaltningen menar att en mer knkret ch i praktiken fungerande lkalsamrdning bör upprättas på den centrala nivån sm i sin tur möjliggör ett effektivare lkalutnyttjande förvaltningarna emellan. Gymnasieförvaltningen vill understryka att lkalplaneringsgruppen är förhållandevis ny men att dess rll brde stärkas avsevärt. Scialförvaltningen pekar på att närvarn på gruppens möte varierar varför dialgen ibland uteblivit. Man anser ckså att mötena inte lett till byte av hyresgäst i någn större mfattning då överblivna lkaler i en förvaltning sällan tidsmässigt sammanfaller med behv av just denna lkal hs någn annan. 4 f 25

5 Fastighetschefen vill understryka att lkalplaneringsgruppen bara är rådgivande ch att gruppen bara tar upp de frågr sm respektive förvaltningschef väljer att ta upp i gruppen. Planeringsarbetet får därför den kvalité sm respektive förvaltning ger gruppen underlag att rådgöra i. Dkumenterade rutiner ch anvisningar för anskaffning av lkaler Anskaffning av lkaler skall enligt kmmunens lkalförsörjningsplicy föregås av en prövning. Kmmunstyrelsen har inte fastställt några anvisningar ch det finns inte heller några dkumenterade rutiner sm visar hur denna prövning skall gå till mer än att det i plicyn talas m en dialg mellan verksamheterna ch fastighetsenheten. Sm framgår av lkalförsörjningsplicyn så skall alla lkalbehv i första hand lösas genm nyttjande av kmmunens lkaler. I detta sammanhang är det intressant att ta del av barn- ch förvaltningens svar där man anger att man vanligtvis prövar alternativa lkallösningar i dialg med andra förvaltningar. Barn- ch ungdmsförvaltningen vill ckså uppmärksamma att det finns en rad lika kmmunala plicydkument ch förvaltningarna gör lika bedömningar kring hur målsättningen skall pririteras. Scialförvaltningen utgår från att en prövning i enlighet med kmmunens lkalplicy inte innebär att en ledig kmmunal lkal kan påtvingas scialnämnden mt dess vilja ch inte heller att lkal kan exprprieras för annat ändamål. Lkalansvarig Enligt kmmunens lkalförsörjningsplicy så skall det på varje verksamhet ha en lkalansvarig men det framgår inte i plicyn vad de lkalansvariga är tänkta att ha för arbetsuppgift ch det finns inte heller någn samlad förteckning i kmmunen över utsedda lkalansvariga. Extern inhyrning I kmmunens lkalförsörjningsplicy stadgas att fastighetsenheten skall medverka vid förhyrning av externa lkaler ch riktlinjerna för internhyresystem stadgar ckså att fastighetsenheten skall medverka i förhandlingsprcessen med hyresvärd ch granska förslag till hyresavtal före verksamhetens beslut ch undertecknande. Barn ch ungdmsförvaltningen menar att djup kunskap m fastighetsfrågr/lkalplanering är svår att uppnå då frågrna hanteras av många tjänstemän med huvudsakligen andra arbetsuppgifter. Den ttala arbetsinsatsen ch effektiviteten påverkas sannlikt negativt. På fråga till kmmundirektören m hur han ser på att förvaltningarna själva har rätt att teckna externa hyresavtal ch där fastighetsenheten bara skall medverka så är hans bedömning att detta hämmar effektiviteten. 5 f 25

6 Fastighetschef uppger att han bara blivit anlitad sm internknsult några gånger av förvaltningarna. Detta sker på frivillig väg ch alla ärende med externa hyresvärdar får han inte ta del av. Fastighetschefen anser vidare att kncernperspektivet frtfarande inte genmsyrar hela rganisatinen på alla nivåer utan ingångna externa hyresavtal tecknas frtfarande på delegatin av många lika tjänstemän såsm exempelvis rektrer ch mrådeschefer utan att man fullt ut tillämpar eller har kunskap m kncernperspektivet. Huruvida fastighetschefen påstående är krrekt råder det delade meningar m eftersm barn- ch utbildningsförvaltningen hävdar att här kan bara förvaltningschef teckna avtal ch man uppger att lkalanskaffningar/kntrakt med hyresbelpp upp till maximalt 10 basbelpp per år ch en kntraktstid understigande tre år beslutar förvaltningschefen efter beredning inm förvaltningen. Incitament för effektiv lkalanvändning Barn- ch ungdmsförvaltningen pekar på att för den enskilda sklan/försklan/anläggningen finns inte incitament att avstå lkaler då deras medel för hyrr fås genm ett särskilt anslag sm mtsvarar den faktiska kstnaden. Scialförvaltningen anser att incitamenten att låta eknmin styra lkalutnyttjande är relativt svaga ch brde förstärkas. Det har att göra med möjligheterna att bli av med ej längre nödvändiga lkaler. Kmmundirektören anser att lkaler, avsett de är externa eller interna, tenderar att ses sm en fri nyttighet ch närmast påverkbara. Här behövs ett helt annat synsätt. Förvaltningschef för samhällsbyggnadsförvaltningen vill ckså att man uppmärksammar frågan m incitament för energibesparingar. Fastighetschefen anser att det saknas incitament/bnussystem för att få respektive förvaltning att tydligare fkusera på minskade lkalkstnader. Förteckning över nyttjade/tmma lkaler För att uppnå en effektiv lkalanvändning så bör det finnas en kunskap över hyrda lkaler samt m det finns verksamhetslkaler sm inte används. Kmmundirektören menar att ansvaret för att åstadkmma vanstående ligger hs fastighetschefen. En förteckning över hyrda lkaler (externt ch internt) finns nu upprättad ch redvisas i bilaga till denna rapprt. Den sammanlagt hyrda lkalytan enligt förteckningen uppgår till kvm varav den extern inhyrning mtsvara cirka 16 % av den ttalt hyrda lkalytan. Fastighetschefen uppger att det för närvarande i lkalplaneringsgruppen ckså finns kunskap m kmmunens egna tmma lkaler. 6 f 25

7 Gymnasieförvaltningen uppger att man inte har kännedm m att det finns en förteckning över kmmunens lkalsituatin. Man menar att m det finns en kmplett förteckning så bör den vara känd ch tillgänglig för alla parter. Enligt fastighetschefen så är tmställda lkaler inte är detsamma sm vakanta eller icke använda lkaler. För att en lkal skall vara tmställd så skall det inte finnas några inventarier eller andra mständigheter sm förhindrar en uthyrning av lkalen till annan verksamhet. En icke använd skla utan elever är därför inte med nödvändighet en tmställd lkal. För de av kmmunen ägda lkaler sm inte används eller är dåligt utnyttjade såsm enstaka små utrymmen eller dåligt använda sklsalar finns det ingen kmmungemensam förteckning. För tmma eller vakanta inhyrda lkaler finns det i dagsläget inte heller någn särskild förteckning. Någn fastställd strategi för att nyttja externt inhyrda lkaler har vi inte tagit del av vid vår granskning 3. Revisinell bedömning Kmmunfullmäktige har antagit en lkalförsörjningsplicy. Kmmunstyrelsen har ckså antagit riktlinjer för internhyressystem. Kmmunstyrelsen är den sm har ansvar för att ha uppsikt över att fullmäktiges lkalplicy följs ch tillämpas på ett krrekt sätt. Vår bedömning är att det i dagsläget inte finns tillräckligt tydliga instrument i frm av anvisningar ch dkumenterade rutiner för att kmmunstyrelsen skall kunna fullgöra sitt uppsiktsansvar. Vi vill efter genmförd granskning framföra följande synpunkter vad gäller effektivitet i prcesser för planering ch anskaffning av lkaler samt incitament för effektiv lkalanvändning. Kmmunstyrelsen bör upprätta en anvisning ch fastställa rutiner sm säkerställer att anskaffning av lkaler prövas i enlighet med vad sm stadgas i kmmunens lkalförsörjningsplicy. I en sådan anvisning bör ckså införas bestämmelser m att berörd förvaltning ch tjänsteman på särskild blankett skall redvisa hur denna prövning har gått till för att ge möjlighet till kntrll av att kmmunens lkalförsörjningsplicy har tillämpats. I dagsläget väljer respektive förvaltningschef själv vilken ärende sm skall tas upp i lkalsamrdningsgruppen. Kmmunstyrelsen bör införa tvingande regler sm stadgar att alla lkalanskaffningar ch avyttringar skall redvisas ch rapprteras i lkalplaneringsgruppen för att säkerställa att kncernperspektivet beaktas ch att alla lösningar med nyttjande av kmmunens egna lkaler först har prövats. I dagsläget finns det uppgifter m att fastighetsenheten inte alltid får medverka vid extern inhyrning trts att kmmunens lkalförsörjningsplicy anger att fastighetsenheten skall medverka vid extern inhyrning. Kmmunstyrelsen bör därför utreda m det inte finns skäl att låta fastighetsenheten själv sköta all extern inhyrning av lkaler åt förvaltningarna. 7 f 25

8 I kmmunens lkalförsörjningsplicy anges det att varje förvaltning skall utse en lkalansvarig men det klargörs inte vad lkalansvariga har för arbetsuppgift. Kmmunstyrelsen bör därför tydliggöra vad det innebär att vara lkalansvarig samt vilka arbetsuppgifter detta innefattar. Vidare bör det upprättas en förteckning över utsedda lkalansvariga på de lika förvaltningarna då detta saknas idag. Kmmunstyrelsen bör utreda frågan m incitament i intern hyra i syfte att få tydligare styrmedel för att skapa ett effektivt ch det för kmmunen mest ptimala eknmiska lkalutnyttjande. Det bör upprättas ett centralt ch uppdaterat register sm görs känt ch åtkmligt för alla förvaltningar ch övriga intressenter ch där det ckså framgår vilka externa ch interna lkaler sm står tmma eller är vakanta eller på annat sätt inte nyttjas Henrik Bergh Håkan Olssn 8 f 25

9 4. GRANSKNINGSIAKTTAGELSER 4.1 Rller ch ansvar vid planering av lkalbehv Lkalförsörjningsplicy Kmmunfullmäktige i Vänersbrgs kmmun antg vid sammanträde en lkalförsörjningsplicy sm avser såväl kmmunens eget byggnadsbestånd sm externt inhyrda lkaler. Till denna plicy har ckså bifgats riktlinjer för intern hyra. Av plicyn framgår att den mfattar eknmisk styrning ch hur arbetet med lkalförsörjning av kmmunens verksamheter skall rganiseras på det mest effektiva sättet. I plicyn anges att kmmunfullmäktige beviljar verksamheterna eknmiska ramar för att uppnå gällande mål. Dessa eknmiska ramar innehåller medel för lkalkstnader. Nya lkalbehv ska prövas mt verksamhetens ttala behv ch resurser ch nrmalt finansieras inm verksamhetens eknmiska ram. Lkalbehv för den kmmunala verksamheten ska i första hand lösas genm nyttjande av kmmunens egna lkaler. Om ägda lkaler inte behövs för egna verksamheten får de hyras ut till annan verksamhet. Endast när egna lkaler inte finns tillgängliga, eller av skäl sm läge eller funktin hämmar verksamhetens effektivitet påtagligt ch inte med rimliga insatser kan förbättras, får extern inhyrning göras. Varje anskaffning eller avyttring ska föregås av en prövning ur ett långsiktigt perspektiv. Lkalförsörjning skall styras av fastighetsenheten sm har kunskap m det egna beståndet ch även vid extern förhyrning skall fastighetsenheten medverka Tillämpningen av denna plicy förutsätter en dialg mellan verksamheterna ch fastighetsenheten samt att varje verksamhet har en lkalansvarig. Kmmunens lkalkstnader ska hanteras från ett övergripande perspektiv. Den för kmmunen sm helhet bästa lösningen är alltid överrdnad lösning sm bara främjar ett delintresse/verksamhet. Förvaltningschefernas uppfattning är att det är Kmmunstyrelsen med kmmundirektör sm ansvarig tjänsteman sm har att vaka över att målen i kmmunens lkalförsörjningsplicy uppnås men att detta uppdrag i praktiken fullgörs av fastighetschefen. På förvaltningsnivå anser man att förvaltningschefen har ansvaret för att målen i lkalplicyn uppnås. Kmmundirektör anser ckså att han frmellt är ansvarig tjänsteman för att kmmunen når de mål sm satts upp i lkalförsörjningsplicyn men han anser samtidigt att ansvarsrller bör tydliggöras ch det bland annat av detta skäl finns ett behv av att ta fram anvisningar ch riktlinjer för tillämpningen av kmmunens lkalförsörjningsplicy. 9 f 25

10 4.1.2 Lkalplaneringsgrupp Kmmunstyrelsens har beslutat att det skall bildas en Lkalplaneringsgrupp enligt följande: KS beslutar uppdra åt kmmunchef/kmmundirektören att bilda en lkalplaneringsgrupp samt utse representanter i denna. KS beslutar vidare att lkalplaneringsgruppen arbete skall avrapprteras till kmmunchefen/kmmundirektören. Kmmunstyrelsen har i sitt beslut inte tagit ställning till lkalplaneringsgruppens arbetsuppgifter ch arbetsfrmer men i praktiken baseras dessa på det sm redvisas i samhällsbyggnadsförvaltningen tjänsteskrivelse till KS med förslag att inrätta en lkalplaneringsgrupp. Kmmundirektören bekräftar ckså att det inte finns någn skriftlig instruktin utöver vad sm beslutats av kmmunstyrelsen. Bildandet av en lkalplaneringsgrupp har skett under våren 2010 med fastighetschefen sm sammankallande. I lkalplaneringsgruppen ingår förutm fastighetschefen även förvaltningscheferna för SOC, Gymnasiet, Barn ch ungdm samt samhällsbyggnadsförvaltningen. Lkalplaneringsgruppen har inget beslutsmandat utan efter diskussin presenteras gruppens lkalplaneringsförslag för kmmundirektören sm tar beslut i ärendet eller vidarebefrdrar ärendet för kmmunstyrelsens ställningstagande. Lkalplaneringsgruppen träffas 4 ggr per år. Syftet med träffarna är att få ett kncernperspektiv över förvaltningsgränserna med målet att få ett så effektivt lkalutnyttjande sm möjligt sett ur kmmunen sm helhet. Lkalplaneringsgruppen analyserar lkalbehv både vad sm är dispnibelt för annan verksamhet ch vilket lkalbehv sm finns. Kmmundirektören anser att arbetet ch genmslaget för kncernperspektivet kan fungera bättre än det gör idag. Ett sätt att åstadkmma en förbättring är att genmföra möten så att mål, uppdrag ch resultat blir tydligare. För åstadkmma detta behövs det tas fram anvisningar ch riktlinjer. Bakgrunden till förslaget från samhällsbyggnadsförvaltningen att bilda en lkalplaneringsgrupp var bland annat att man ansåg att barn- ch ungdmsförvaltningen, gymnasieförvaltningen ch scialförvaltningen lkalplanerade till str del var för sig utan en övergripande dialg med andra förvaltningar. Fastighetschefen vill understryka att lkalplaneringsgruppen bara är rådgivande ch att gruppen bara tar upp de frågr sm respektive förvaltningschef väljer att ta upp i gruppen. Planeringsarbetet får därför den kvalité sm respektive förvaltning ger gruppen underlag att rådgöra i. Förvaltningschef för samhällsbyggnadsförvaltningen vill uppmärksamma att fastighetschefen ibland tar upp frågr på eget initiativ i gruppen när han anser att vissa frågr bör diskuteras ch belysas. 10 f 25

11 Gymnasieförvaltningen pekar på att lkalplaneringsgruppen är förhållandevis ny men att dess rll brde stärkas avsevärt. Man menar att en mer knkret ch i praktiken fungerande lkalsamrdning bör upprättas på den centrala nivån sm i sin tur möjliggör ett effektivare lkalutnyttjande förvaltningarna emellan. Förvaltningschef för samhällsbyggnadsförvaltningen menar att lkalsamrdning skall ligga hs fastighetsenheten då lkalförsörjning skall styra av fastighetsenheten sm har kunskap m det egna beståndet ch är skickat att sm stödfunktin medverka vid förhyrning av externa lkaler. Förvaltningschefen menar att fastighetsenheten inte kan besluta vad för lkaler sm förvaltningarnas verksamhet kräver då fastighetsenheten här bara kan vara rådgivande. Scialförvaltningen pekar på att närvarn på gruppens möte varierar varför dialgen ibland uteblivit. Scialförvaltningen anser ckså att mötena inte lett till byte av hyresgäst i någn större mfattning då överblivna lkaler i en förvaltning sällan tidsmässigt sammanfaller med behv av just denna lkal hs någn annan. Scialförvaltningen anser att fastighetschefen har fungerat väl ch frånvarn av resultat är således mer hänförlig till tidsmässiga svårigheter att få till det. Vid några tillfällen har ckså ledig lämplig lkal från annan förvaltning medfört så stra mbyggnadskstnader vid ny användning att det blivit genmförbart. Fråga uppkmmer då vilken reserv av bra att ha lkaler fastighetskntret bör ch kan hålla. Kmmundirektören anser att fastighetsenhetens rll för fastighetsplanering är central men de har inte fått tillräckligt bra förutsättningar. Förvaltningschef för samhällsbyggnadsavdelningen menar att lkalsamrdningsgruppen börjar fungera bättre ch bättre. Gruppen hittar sina rutiner ch förvaltningarna ser fördelen med ch har fått förtrende för fastighetsenheten vid hjälp med skrivande av hyresavtal samt kll på avtalstider. Många gånger vänder sig förvaltningarna till fastighetsenheten vid avtalsskrivning. Andra rgan för lkalplanering ch lkalsamverkan I kmmunens senaste Mål ch Resursplan så har man uppdragit till KS att inkmma med förslag till att samhällsbyggnadsförvaltningen tar över ansvaret för samtliga fastigheter i kmmunen inklusive de sm nu förvaltas av fritidsförvaltningen. Barn- ch ungdmsförvaltningen uppger att samverkan med scialförvaltningen har stärkts under de senaste åren vilket gjrt att verksamheterna samlkaliseras ch lkalerna utnyttjas tillsammans. I dessa samverkansprjekt görs alltid en gemensam inventering av tillgängliga lkaler inm respektive förvaltning. Likaså har scialförvaltningen tillfrågats i samband med att förskleverksamheten krävt lkalförändringar. Det bör på samma sätt finnas möjligheter till samrdningsvinster mellan barn- ch ungdmsförvaltningen ch gymnasieförvaltningen. Barn- ch ungdmsförvaltningen vill vidare uppmärksamma att förvaltningens/nämndens påpekande i remissvar vid upprättande av nya detaljplaner inte alltid beaktas vilket enligt hnm bidrar till lkalöversktt respektive lkalbrist för förvaltningens 11 f 25

12 Barn- ch ungdmsförvaltningen pekar ckså på möjligheten att samrdna lkalfrågr genm kmmundirektörens ledningsgrupp även m lkalplanering ch samrdning tenderar att få relativt lite utrymme på dagrdningen. Förvaltningschef för samhällsbyggnadsförvaltningen anser att lkalplanering skall finnas hs fastighetsenheten så att inte fler grupper samrdnar men självklart kan lkalplanering diskuteras i kmmundirektörens ledningsgrupp då det finns behv. Scialförvaltningen nämner att i ärenden av större vikt sker beslutsfattande i nämnden vad gäller exempelvis hyra av nya stra lkaler, bygga m - eller till befintliga enheter eller dispnera ledig kmmunal lkal för scialnämndens långsiktiga behv. 4.2 Dkumenterade rutiner för anskaffning av lkaler Anskaffning av lkaler skall enligt kmmunens lkalförsörjningsplicy föregås av en prövning. Kmmunstyrelsen har inte fastställt några anvisningar ch det finns inte heller några dkumenterade rutiner sm visar hur denna prövning skall gå till mer än att det i plicyn talas m en dialg mellan verksamheterna ch fastighetsenheten. Enligt kmmunens lkalförsörjningsplicy så skall det på varje verksamhet finnas en lkalansvarig. Det framgår inte i plicyn vad de lkalansvariga är tänkta att ha för arbetsuppgift ch det finns inte heller någn samlad förteckning i kmmunen över utsedda lkalansvariga. I de svar vi fått från förvaltningarna så anges att lkalansvariga är förvaltningschef utifrån given delegatin från nämnden. Därutöver kan lika verksamhetschefer, avdelningschefer, rektrer, enhetschefer utifrån vidaredelegatin från förvaltningschefen fått lika behörigheter inm detta mråde. Arbetsuppgifterna kan därför skifta berende på vad sm anges i given delegatin men någn särskild arbetsinstruktin för begreppet lkalansvarig finns inte upprättad. Kmmundirektören anger att han är lkalansvarig för kmmunstyrelseförvaltningen. Reglemente ch delegatinsrdning reglerar detta i detalj. Kmmundirektören anger sm svar på hur beslutsprcessen för anskaffning ch avyttring av lkaler inm kmmunstyrelseförvaltningen är följande. Dialg mellan kmmundirektör ch fastighetschef. Därefter regleras det i KS delegatinsrdning under punkt 8. På fråga m vem sm har rätt att teckna hyresavtal (både interna ch externa) på kmmunstyrelseförvaltningen så svarar kmmundirektören AU, kmmundirektör ch kntrschefer enligt delegatinsrdning punkt 8. Scialförvaltningen uppger att beslut m lkalanskaffning är lika för lika typer av lkaler. Större lkalanskaffningar, typ äldrebenden, tas nrmalt upp i budgetprcessen. Efter beslut m utökad ram i KF, fattas beslut m byggande/förhandsbesked m hyrestecknande i scialnämnden, sm sedan ckså gdkänner hyresavtal. Sm underlag för denna typ av beslut finns bendeplan, där förväntade framtida behv, investerings- ch driftkstnadsberäkningar finns redvisade. Dessa beräkningar uppdateras inför beslutsfattande. 12 f 25

13 Beslutsnivåer för övriga lkaler finns i delegatinsförteckning. Förvaltningschef äger teckna hyreskntrakt för årshyrr upp till 10 basbelpp ch längst för tre år. Mtsvarande för avdelningschefer är 5 basbelpp ch hyreslängd 3 år. Mtsvarande gäller avyttring av lkaler, d.v.s. scialnämnd, förvaltningschef ch avdelningschef fattar besluten. Barn- ch ungdmsförvaltningen uppger att för större lkalanskaffningar krävs plitiskt beslut vilket innebär att ärendet bereds på sedvanligt sätt inm förvaltningen ch behandlas även i MRP prcessen. Beredningen sker då i dialg med Samhällsbyggnadsförvaltningen. För lkalanskaffningar/kntrakt med hyresbelpp upp till maximalt 10 basbelpp per år ch en kntraktstid understigande tre år beslutar förvaltningschefen efter beredning inm förvaltningen. Vanligtvis prövas alternativa lkallösningar i dialg med andra förvaltningar. Uppsägning av hyreskntrakt beslutas av verksamhetschef, dck med det förbehållet att m en enhet skall avvecklas föregås uppsägningen av nämndsbeslut. Ansvariga för beredningen av nämnda ärenden är verksamhetschefen för förskla, grundskla respektive kultur/fritid sm avgör lkalbehvet utifrån verksamhetens behv. En analys av de eknmiska knsekvenserna görs i samråd med förvaltningens eknmer. Det är svårt att bedöma beflkningsprgnser/lkalbehv då prgnserna påverkas av såväl visinen sm trender/utvecklingstendenser. Summan av prgnserna för kmmunens delmråden förefaller överskrida det verkliga utfallet, vilket försvårar lkalplanering. Krav på miljöförbättrande åtgärder i lkaler genm påpekanden medför akuta insatser istället för att bidra till en långsiktig planering ch mprövning av lkalbeståndet. Gjrda investeringar i miljöförbättrande åtgärder skapar tröghet. Kan infrmatin m förväntad ny lagstiftning/krav spridas tidigare skapas bättre framförhållning. Barn- ch ungdmsförvaltningens största svårighet uppkmmer i samband med att all lkalplanering förutsätter långsiktiga strukturella beslut. Avsaknad av sådana beslut leder till en överkapacitet på lkalytr för grundsklrna. För försklrna leder det fta till akuta behv av lkaler i vissa kmmundelar. Gymnasieförvaltningen uppger att för större lkalanskaffningar frdrar plitiska beslut. I övrigt sker avyttring/inhyrning i samråd mellan förvaltningschef ch verksamhetsansvarig, samt i vissa fall (kntraktstider överstigande ett år) i samråd med nämndrdförande. Fastighetschefen vill peka på att det är viktigt att alla förvaltningarnas anskaffningar ch avyttringar av lkaler först diskuteras i lkalplaneringsgruppen både ur ett långsiktigt ch ur ett krtsiktigt perspektiv. Förvaltningschef för samhällsbyggnadsförvaltningen menar att detta är en förutsättning för att lkalsamrdningen skall fungera utöver lkalsamrdning fattade av plitiska beslut. Vid behv av nya lkaler så skall förvaltningarna enligt kmmunens lkalförsörjningsplicy först pröva m man kan nyttja kmmunens egna lkaler ch förts därefter får extern inhyrning göras. 13 f 25

14 Scialförvaltningen utgår från att en prövning i enlighet med kmmunens lkalplicy inte innebär att en ledig kmmunal lkal kan påtvingas scialnämnden mt dess vilja ch inte heller att lkal kan exprprieras för annat ändamål. Gymnasieförvaltningen anser att varje verksamhet känner sina behv bäst vilket är detsamma sm att nuvarande plicy är bra. Men man anser ckså att högre krav bör ställas på knsultatin av fastighetsenheten vilket skulle skapa bättre samrdning ch effektivare utnyttjande av lkaler inm kmmunen. I kmmunens lkalförsörjningsplicy stadgas att fastighetsenheten skall medverka vid förhyrning av externa lkaler ch riktlinjerna för internhyresystem stadgar ckså att fastighetsenheten skall medverka i förhandlingsprcessen med hyresvärd ch granska förslag till hyresavtal före verksamhetens beslut ch undertecknande. På fråga till kmmundirektören m hur han ser på att förvaltningarna själva har rätt att teckna externa hyresavtal ch där fastighetsenheten bara skall medverka så är hans bedömning att detta hämmar effektiviteten. Fastighetschef uppger att han bara blivit anlitad sm internknsult några gånger av förvaltningarna. Detta sker på frivillig väg ch alla ärende med externa hyresvärdar får han inte ta del av. Fastighetschefen anser att kncernperspektivet frtfarande inte genmsyrar hela rganisatinen på alla nivåer utan ingångna externa hyresavtal tecknas frtfarande på delegatin av många lika tjänstemän såsm exempelvis rektrer ch mrådeschefer utan att man fullt ut tillämpar eller har kunskap m kncernperspektivet. Huruvida fastighetschefen påstående är krrekt eller inte råder det delade meningar eftersm barnch utbildningsförvaltningen hävdar att här kan bara förvaltningschef teckna avtal ch man uppger att lkalanskaffningar/kntrakt med hyresbelpp upp till maximalt 10 basbelpp per år ch en kntraktstid understigande tre år beslutar förvaltningschefen efter beredning inm förvaltningen. Fastighetschefens uppfattning är ckså att det förekmmit stra inhyrningar av externa lkaler samtidigt sm kmmunägda lkaler är vakanta ch detta med gdkännande av kmmunstyrelsen samt från respektive förvaltning med hänvisning till verksamhetsperspektivet. Förvaltningschefen för samhällsbyggnadsförvaltningen vill ckså peka på att detta är ett strt prblem för lkalsamrdning ch respekten för kncerntanken. Barn- ch ungdmsförvaltningen menar att ökade hyreskstnader sällan berr på verksamhetens egna krav utan främst på plitiska pririteringar. Sm exempel nämns lkaliseringen av musikskla ch grundskla inm Vänerparken, lösningar sm skapar vissa fördelar för förvaltningens verksamhet men sm ckså bidrar till ökade hyreskstnader ch nackdelar på andra mråden. Dkumentatin över lkalsamrdning Sm exempel på prövning av lkalsamrdning har valts nybyggnadsprjekt Nya Trpasklan 14 f 25

15 Vi har ställt en fråga till fastighetschefen m skälet till att Barn- ch Utbildningsförvaltningen startade nybyggnadsprjekt Nya Trpasklan samtidigt sm Gymnasieförvaltningen uppges ha haft tmma lkaler. Frågan har ställts i syfte att pröva m det finns en dkumentatin kring de överväganden ch analyser sm sker vid lkalanskaffningar ch m det har skett en prövning kring förutsättningarna för lkalsamrdning För att kunna lämna ett svar på vår fråga så har fastighetschefen känt ett behv av att vända sig till kllegr i kmmunen för att få besked m ursprungsplanerna till det aktuella prjektet. Sm skäl till detta förfaringssätt anger fastighetschefen att han tillträdde tjänsten förts vid årsskiftet 2009/2010. Svaret sm fastighetschefen fått vid sin förfrågan hs kllegr är att Gymnasieförvaltningen inte hade tmma lkaler i den mfattningen sm Barn- ch Utbildningsförvaltningen efterfrågade vilket då innebar att en annan lkallösning måste utredas. Kvarstd då frågan m befintlig Trpaskla skulle byggas m ch anpassas till dagens undervisningsfrm eller m nybyggnatin skulle ske. Båda alternativen Ombyggnad ch Nybyggnad prjekterades ch anbud begärdes in. Ingen entreprenör lämnade anbud på Ombyggnad medan fem entreprenörer lämnade anbud på Nybyggnad. 4.3 Incitament för att nyttja lkalerna effektivt Av kmmuns regelverk för intern hyra (se bilaga) framgår bland annat att dessa riktlinjer på sikt skall medverka till att få lkalutnyttjandet effektivt. Barn- ch ungdmsförvaltningen beskriver att lkalkstnader tenderar att vara en mer eller mindre en fast kstnad. Även m förvaltningen kncentrerar elevgrupper ch flyttar verksamhet är inte verksamheten nedlagd. Nedläggning av en enhet förutsätter plitiska beslut ch fram till dess står lkalen tm, belastar förvaltningens hyreskstnader ch hindrar andra användningsmråden. Barn- ch ungdmsförvaltningen anser att valet står fritt mellan hyreshöjande åtgärder i fastigheter ch andra verksamhetsförbättringar. Hyreshöjande åtgärder genmförs nästan enbart efter miljöinspektiner ch kräver beslut av förvaltningschef. För den enskilda sklan/försklan/anläggningen finns inte incitament att avstå lkaler då deras medel för hyrr fås genm ett särskilt anslag sm mtsvarar den faktiska kstnaden. Scialförvaltningen anser att svagheten i nuvarande hantering är svårigheten att säga upp kmmun- eller ABVB-ägda lkaler m det ej finns annan hyresgäst beredd att ta över. Lindgårdens äldrebende är exempel på detta. Scialförvaltningen std kstnaderna för denna lkal under flera år efter utrymning. För närvarande är det av gd, att lkalen frtfarande är i kmmunal äg, då den under flera år använts sm evakueringslkal under mbyggnad av andra särskilda bende. Andra förslag m nyttjande har diskuterats, men ännu 6 år efter nedläggning sm äldrebende saknas en mer framåtsyftande lösning. Om ett sådant kntrakt sägs upp uppkmmer fråga vem sm ska överta kstnadsansvar för den uppsagda lkalen. Även m frågan diskuteras i fastighetschefens lkalgrupp kan alla frågr inte lösas där. 15 f 25

16 Chefen för samhällsbyggnadsförvaltningen menar ckså att här får man se upp så att inte lkaler sparas för att den kan vara bra att ha i en framtid hs en förvaltning utan strategiska beslut samt att då inte förvaltningen inte behöver betala hyra för fastigheten. Incitament för effektiv lkalplanering försvinner då helt. Fastighetsenheten har tagit upp Lindgården ch framtida behv av denna lkal vid samrdningsmöten. I princip ska samhällsbyggnadsförvaltningen överta kstnadsansvaret för kmmunägda lkaler. För ABVB-ägda lkaler av specialkaraktär är det svårare. Översktt på servicehuslägenheter har lösts genm att ABVB upplåter lediga lägenheter för allmänt bruk medan scialförvaltningen har frtsatt kstnadsansvar inm ramen för blckhyresavtal. ABVB får in beräknad hyra ch scialnämnden minskar undersktt för uthyrda lkaler. Anslag är nrmalt inte bundna till hyra av lkaler, utan frigjrda hyreskstnader kan användas till andra ändamål inm verksamheten. Detta incitament är påtagligt, men många av scialförvaltningens lkaler är specialbenden, svåra att utnyttja av annan förvaltning ch med restvärden sm överstiger marknadsvärde, vilket gör dem svåra att avyttra, även m efterfrågan minskar. Exempel på detta är vissa servicehus. Scialförvaltningen anser att incitamenten att låta eknmin styra lkalutnyttjande är relativt svaga ch brde förstärkas. Det har att göra med möjligheterna att bli av med ej längre nödvändiga lkaler Scialnämnden ger sig inte in i mfattande m- ch tillbyggnader av t.ex. äldrebenden utan att anslag beviljats från KF till ökade lkalhyrr. Exempel på detta är m- ch tillbyggnaderna av äldrebendena Eken, Linden ch Björken på Niklasberg. Kmmundirektören anser att lkaler, avsett de är externa eller interna, tenderar att ses sm en fri nyttighet ch närmast påverkbara. Här behövs ett helt annat synsätt. Fastighetschefen anser att nuvarande system för intern hyra har ett för svagt incitament för att skapa återhållsamhet med lkaler - då det är så att respektive förvaltning i budget löpande tilldelas medel för de faktiskt ökade lkalkstnader sm en inhyrning eller nybyggnatin innebär. Enligt fastighetschefen brde ett nytt incitament/bnussystem skapas för att få respektive förvaltning att tydligare fkusera på minskade lkalkstnader. 4.4 Inhyrda lkaler i relatin till ttal lkalyta För att uppnå en effektiv lkalanvändning så bör det ckså finnas en kunskap över hyrda lkaler samt m det finns verksamhetslkaler sm inte används. Kmmundirektören menar att ansvaret för att åstadkmma vanstående ligger hs fastighetschefen. Lkalplaneringsgruppen har haft sm målsättning att varje förvaltning skall sammanställa vilka lkaler de nyttjar (både interna ch externa) Här skall bland annat lkalytr, hyresnivå, kntraktslängd mm redvisas. 16 f 25

17 En förteckning över hyrda lkaler (externt ch internt) finns nu upprättad ch redvisas i bilaga till denna rapprt. Av det sm redvisas på förteckningen så uppgår den sammanlagt hyrda lkalytan till kvm varav kvm är extern inhyrning vilket då skulle mtsvara cirka 16 % av den ttalt hyrda lkalytan. Enligt förvaltningschef för samhällsbyggnadsförvaltningen så redvisas en förteckning över lkaler regelbundet av fastighetschefen vid lkalsamrdningsmötena. Fastighetsenheten är ett stödjande rgan ch påminner vid hyresavtalets utgång varvid förs en diskussin med gällande förvaltning m lkalen behövs eller inte. En kntinuerlig diskussin förs idag m det finns lkaler att nyttja istället för den externt hyrda. Här är det verksamheterna sm bestämmer vad man behöver då fastighetsenheten endast är rådgivande. Gymnasieförvaltningen uppger att man inte har kännedm m att det finns en förteckning över kmmunens lkaler. Man menar att m det finns en kmplett förteckning så bör den vara känd ch tillgänglig för alla parter. Fastighetsenheten skall på basis av uppgifter från förvaltningarna sammanställa en förteckning över tmställda lkaler. Fastighetschefen uppger att lkalplaneringsgruppen idag har kunskap kmmunens egna tmma lkaler ch enligt fastighetschefen består det av följande större lkaler: FD Musiksklan (kv Hönan 1) Beslut i KF (22/6) att den skall säljas. Har annnserats ch bud har inkmmit. Sälj under hösten FD Huvudnässklan- består av byggnaderna A+ B+ C + Aulan. Beslut i KF (22/6) att C- huset ej skall säljas. A- huset föreslås rivas. B- huset är tmt till största delen. Aulan hyrs vid enstaka tillfällen. Någn fastställd strategi för att nyttja externt inhyrda lkaler har vi inte tagit del av vid vår granskning. Vid samtal med fastighetschefen har vi fått klarhet i att tmställda lkaler inte är detsamma sm vakanta eller icke använda lkaler. För att en lkal skall vara tmställd så skall det inte finnas några inventarier eller andra mständigheter sm förhindrar en uthyrning av lkalen till annan verksamhet. En icke använd skla utan elever är därför inte med nödvändighet en tmställd lkal. För de av kmmunen ägda lkaler sm inte används eller är dåligt utnyttjade såsm enstaka små utrymmen eller dåligt använda sklsalar finns det ingen kmmungemensam förteckning. För tmma eller vakanta inhyrda lkaler finns det i dagsläget inte heller någn förteckning. 17 f 25

18 Granskningsbilaga 1 Riktlinjer för intern hyra I den av kmmunfullmäktige antagna plicyn ingår ckså riktlinjer ch system för intern hyra. Övergripande syfte Syftet med internhyra är att skall skapa förståelse för att lkaler kstar Den skall ge verksamheterna möjlighet till pririteringar mellan lkaler ch andra resurser Den skall vara ett medel att skapa återhållsamhet i krav på åtgärder genm investeringar i ändringar ch tillbyggnader Den skall på sikt få lkalutnyttjandet effektivare Den skall ge kstnadstäckning ch uppfattas sm krrekt vid jämförelse av lika bjekt ch med marknaden. Regler för hyra av kmmunägda lkaler Fastighetsenheten har det övergripande ansvaret för att hantera ch utveckla det kmmunägda fastighetsbeståndet till gagn för kmmunen ch dess verksamheter. Behv av lkalförändringar ska initieras av verksamheten ch beredas av fastighetsenheten i samarbete med verksamheten för att få lösningar med bra funktin ch gd eknmi. Investeringsbehvet prövas ch beslutas i enlighet med de regler sm gäller för budget ch investeringsprcessen Regler för hyra av externt ägda lkaler Parter i hyresavtalet är fastighetsägaren eller dennes representant sm hyresvärd ch kmmunens verksamhetsföreträdare, med rätt att teckna avtal, sm hyresgäst. Fastighetsenheten medverkar i förhandlingsprcessen med hyresvärden ch granskar förslag till hyresavtal före verksamhetens beslut ch undertecknande. Kpia på avtalet lämnas till fastighetsenheten Investeringar i inhyrda lkaler ska ingå i hyresavtalet. Vid investeringar under pågående avtalstid ska detta göras sm ett separat tillägg till hyran sm skal ha samma löptid sm avtalet i övrigt. 18 f 25

19 Internhyra skall bestå av verkliga kstnader Kapital (avskrivning, ränta) Hyran justeras inte med hänsyn till avskrivningar utan byggnaderna behåller sitt värde ch avskrivningarna skall istället gå till ett på sikt ökat underhåll. Räntekstnaden beräknas med aktuell ränta. Drift ( reparatiner, fastighetsskötsel, sphämtning, värmeförbrukning, elförbrukning, vattenförbrukning, administratin, försäkring, övriga driftskstnader, fastighetsskatt) Underhåll För att hantera smärre förändringar med uthyrda lkaler, nedskrivningar/avskrivningar, rivningar ch utredningar ökas van beskrivna hyra med 1,5 %. Om större förändringar ska genmföras får de eknmiska knsekvenserna av dessa studeras i varje enskilt fall. Övriga regler För fastighetsenheten är det självklart att alla intäkter ch kstnader sm hör till ett bjekt redvisas på detta. När det gäller hyressättning mt en verksamhet kan det vara lämpligare att se alla lkaler sm en helhet ch ett blck. Inför varje år diskuteras lkala förutsättningar med verksamheten där grundläggande fakta ch planerade åtgärder redvisas. Verksamheten får på detta sätt större möjlighet att påverka åtgärder i lkalbeståndet. Avtal skall alltid tecknas. Eventuella avvikelser från standarduppgörelse ska antecknas här för att gälla. För att avtal skall vara möjliga att sägas upp ska det vara sådana enheter att det är möjligt för en annan hyresgäst att nyttja lkalerna. Vid lkaleffektivisering får verksamheten behålla vinsten det år effektiviseringen görs. Om tvist av m tlkningen av avtalen uppkmmer avgörs denna av kmmunstyrelsens arbetsutsktt 19 f 25

20 Granskningsbilaga 2 Förteckning över hyrda lkaler Gymnasieförvaltningen Adress Yta Hyra Uppsägning kvm Tkr/år Senast --förlängning Kmmunägda lkaler Gyllenheimsgatan mån. Sandelhiemsgatan mån Idrttsgatan mån Idrttsgatan mån TOTALT Inhyrda lkaler Jhannebergsvägen /Onsjö Regementsgatan / AME Belfragegatan /AME Nygatan / IV Kungsgatan / AME Vänerparken /KOMVUX TOTALT f 25

21 Barn- ch Ungdmsförvaltningen Adress Yta Hyra Uppsägning kvm Tkr/år Senast --förlängning Kmmunägda lkaler Sklr Blåsut Öxnered Mariedal Nrra Sklan Onsjö Trpa Tärnan Silvertärnan Granås Rånnum Brålanda Skerrud Frändesklan Dalbsklan Röseb Sundals Ryr Mulltrp Väne-Ryr Försklr Blåsut Fridhem Gasverksgatan Mariervägen Pnnygatan Pppelvägen (Familjecentral) Skördegatan Kastanjevägen Tengrenstrp Åkaregatan Öxnered Kulturförsklan 622 Björkvägen Granås Halleberg Lindvägen Mörtvägen Näckrsvägen f 25

22 Adress Yta Hyra Uppsägning kvm Tkr/år Senast --förlängning Björkhlmsgat.(Nattis) 501 Brålanda Frändefrs 440 Mulltrp Väne-Ryr Summa Fritid- Kultur Museet Flkets Hus Kmmunhuset Kyrkgatan Summa TOTALT ************************************************************************* Inhyrda lkaler Adress Yta Hyra Uppsägning kvm Tkr/år Senast --förlängning Dalabrgsparken Brgen Dalabrgsparken Dalen Blåsutsklan paviljng 4 md Öxnered paviljng Skördegatan paviljng Kulturförsklan -paviljng 10 md Pppelvägen Vänerparken Förskla Vänerparken Hus f 25

23 Adress Yta Hyra Uppsägning kvm Tkr/år Senast --förlängning Vänerparken Edsvägen Ungdmens Hus Hagtrnsgatan / Brålanda Ringaregatan 1/ Frändefrs Avslut Flanaden Blåsutbacken Hunneberg 6 Bibliteket Residensgatan Biblitek Brålanda Flkets Hus TOTALT Scialförvaltningen Adress Yta Hyra (Tkr/år) Uppsägning Kmmunägda lkaler Omsrg m funktinshindrade Ankargatan Frbndegatan Flttningsgatan Tagelgatan, Tegelbruksvägen f 25

24 Adress Yta Hyra (Tkr/år) Uppsägning Rapsvägen Snödrppsvägen Slåttergatan/Onsjö (Dagcentr) Gyllenheimsgatan Fredrikslunds gård Flkets Hus/LSS Brinkeb TOTALT Vård ch msrg Lindgården Gyllenheimsgat IFO Kmmunhuset Mariervägen, lägenheter Kyrkängens Gård Teatergränd Eken Niklasberg Kmmunhuset 410 TOTALT f 25

25 Inhyrda lkaler Adress Yta Hyra (Tkr/år) Uppsägning kvm Tkr/år Senast --förlängning Södergatan 7 E (2 RK) Tillsvidare Hantverksgatan Bkgatan 20 (1 RK) Bstadsrätt Kungsgatan 17 / Kyrkgatan Mariervägen Habiliteringen Mariedal Restadsvägen 26 C Habiliteringen Mariedal Restadsvägen 26 B Edsvägen Residensgatan Residensgatan Edsvägen 3 B Vänerparken Regementsgatan Drttninggatan Petersbergsvägen Edsvägen 3 B Plan Edsvägen 3 B Plan 2 3 0, Regementsgatan 34 C Dr Hernes väg Kyrkgatan Kungsladugårdsvägen ? TOTALT f 25