Fastighetsutveckling. Karperöboden. Mikael Isaksson

Transkript

1 Fastighetsutvecklig Karperöbode Mikael Isaksso Examesarbete för igejörs (YH)-exame Utbildigsprogrammet för byggadstekik Vasa 2014

2 EXAMENSARBETE Författare: Utbildigsprogram och ort: Iriktigsalterativ: Hadledare: Mikael Isaksso Byggadstekik, Vasa Byggadsproduktio Leif Östma Titel: Fastighetsutvecklig / Karperöbode Datum Sidatal 29 Bilagor 3 Abstrakt Fastighetsutvecklig är ett ord som kommer direkt översatt frå amerikaskegelskas Real estate developmet. Fastighetsutvecklig iefattar ett stort område, vilket kräver e bred bas av kuskap iom olika område. I detta arbete behadlas vad fastighetsutvecklig går ut på och exempel ges på hur ma ka gå till väga i ett projekt, samt hur ma utvärderar olika ivesterigar. Det är baserat på litteraturstudier och e fallstudie. Karperöbode är ett reoverigsprojekt där jag fugerade som byggherre och var jag också kotrollerade projektets alla delar. Jag hoppas kua förmedla e del av de lärdome vidare i detta examesarbete. Fastighetsmarkadera är olika beroede på var ma befier sig och det är vettigt att utvärdera var ma är beredd att ivestera si tid, si eergi och sia pegar. Arbetet resulterade i e djupare förståelse för hur omfattade fastighetsutvecklig är. Språk: sveska Nyckelord: fastighetsutvecklig, fastighetsivesterig, projektutvecklig

3 BACHELOR S THESIS Author: Degree Programme: Specializatio: Supervisors: Mikael Isaksso Costructio Egieerig, Vaasa Buildig Productio Leif Östma Title: Real estate developmet / Karperöbode Date Number of pages 29 Appedices 3 Summary Real estate developmet cosists of may differet areas of expertise, which forces you to have a broad uderstadig of may differet areas. This thesis explais what real estate developmet meas ad shows examples of how you ca structure your projects ad how you ca evaluate differet types of ivestmets. It is based o literature studies ad a case study. Karperöbode is a developmet where I was the developer ad where I also cotrolled all the differet areas. The real estate market is differet depedig o where i the world you are, ad it is wise to evaluate where you wat to ivest your moey time ad eergy. This thesis resulted i a deeper uderstadig of how diverse real estate developmet really is. Laguage: Swedish Key words: Real estate developmet, real estate ivestmet, project developmet

4 Iehållsförteckig 1 Iledig Målsättig Bakgrud Fastighetsutvecklig Allmät Delad etrepread Processtege Idé Desig och projekterig Utvärderig Geomföradeplaerig Geomförade Fastighetsivesterig Allmät Typer av ivesterigar Fastighetsvärderig Markadsvärdet Avkastigsvärdet Avkastigskrav Nuvärdesberäkigar Rätabilitetsmetoder och kassaflödesmetoder Direktavkastigsmetoder Sälja vs. hyra ut Portföljteori Karperöbode Objektet och projektupplägget Processtege Lärdomar och slutsatser av projektet Nästa projekt Sammafattig och slutsatser Källor... 26

5 1 Iledig Målsättig Målsättige med detta igejörsarbete är att skapa e överblick över vad fastighetsutvecklig är och iebär, samt ta del av de cetrala aspektera iom fastighetsivesterig. Förståelse för olika typer av fastighetsivesterigar och att eklare få e överblick över vilka möjligheter som fis samt vilka för- och ackdelar som fis. Geom att dela med mig av ega erfareheter hoppas jag kua skapa lite klarhet i väge till ett framgågsrikt projekt och slutsatser krig vad ma behöver ta i beaktade iför framtida projekt. 1.2 Bakgrud Bakgrude till detta igejörsarbete är mitt eget itresse för fastighetsutvecklig. Atalet böcker jag har läst iom området är måga. Till mia favoriter hör Doald Trumps böcker som exempelvis: The Art of the Deal, Trump 101 The Way to Success. Iformatioe jag har erhållit uder de seaste tio åre som jag har varit verksam är via praktisk erfarehet samt facklitteratur. Till detta arbete har jag dock ite kuat aväda mia tidigare isamlade kuskaper iom området eftersom jag ite systematiskt sammasställt refereslitteratur tidigare, vilket har gjort det till e utmaig att skriva detta arbete. Största dele av iformatioe till detta arbete har jag tagit ur de sveska samligsboke Fastighetsekoomisk aalys och fastighetsrätt som har varit mycket avädbar iför detta arbete. E iteretsida om fastighetsmarkade ute i världe som jag har fastat för är

6 2 Fastighetsutvecklig Allmät Fastighetsutvecklig är direkt översatt frå egelskas real estate developmet. Byggherre för ett projekt är e developer. Iom fastighetsutvecklig fis det e rad olika elemet som e byggherre bör käa till och desto större kuskap he besitter iom alla de område desto mer tid och pegar kommer he att spara. I detta kapitel kocetrerar jag mig på att ta upp byggherreprojekt i forme delad etrepread. Detta är forme som jag aväder mig av, som ka vara mera ekoomisk ä ett stort byggföretag med lite adel uderleveratörer (kapitel 2.2). I detta kapitel försöker jag skapa e bild över hur ett typiskt projekt framskrider för forme delad etrepread. 2.2 Delad etrepread I delad etrepread har byggherre stor koll på projektet och ka smidigt lösa problem som ka uppstå på byggarbetsplatse. Vid delad etrepread är det också byggherre som aställer alla uderetrepreörer och ka eklare följa med vart pegara går. I sådaa förhållade ka ma också ekelt välja vad ma vill spara pegar på. Me också så klart mera asvar fås och kuskap om vad behövs vid val av delad etrepreadform. Totaletrepread å adra sida betyder att det fis e leveratör, oftast byggföretaget, eller hustillverkare som tar hela asvaret samt också e större margial på arbetet på grud av att de måste upphadla uderleveratörer. Detta iebär e viss ekoomisk osäkerhet för företaget. (Psilader, 2010, s. 160; Ross, 2006, s. 169) Delad etrepread resulterar valigtvis också i lägre geomföradekostader. E studie har utförts i Sverige var ma har följt ett midre byggherreföretag och ett större byggherreföretag över e lägre tid. Det midre byggherre företaget byggde 26 hyresbostäder med e totalkostad på kr/m2, och det större företaget 52 hyresbostäder med e kostad på kr/m2, skillade var alltså hela 21%. Efter att korrigerigar gjorts för stadard och byggadssätt ökade skillade till 28%. (Psilader, 2010, s. 168)

7 2.3 Processtege 3 De olika processera som fis iom ett projekt frå idé till färdig produkt, ka delas i i fem olika processer som överlappar varadra geom hela hädelseförloppet. Här tar jag upp processe för ett litet byggherreföretag som aväder sig av delad etrepread vid ybyggatio. (Psilader, 2010, s.161) Idé Utgågspukte i detta skede är att utyttja tomtmarke på bästa sätt för att få det mesta värdet ur de och att hitta avädigsädamål som möter kosumetes öska. Riske i detta skede, om ma reda har köpt mark, är att kommue eller stade ite godkäer idéera eller att bake ite beviljar fiasierig. I detta skede fis det måga frågetecke, därför bör ma udvika att ta för stora risker. För att ta reda på bästa ädamålet för marke bör ma utföra e överblickade markadsudersökig. Ma ka också utföra e mera djupgåede udersökig, me det bider upp e hel del kapital i projektet och i detta skede fis sälla fiasierig. I de överblickade udersökige tar ma reda på kosumetgrupper, jobb, ikomster, hur måga har möjlighet att flytta hit. Hur ära är all tillgåg till service som dagligavaror, trasport, skolor, mm. (Psilader, 2010, s ) Det viktigaste syftet med idéfase är att byggherre erhåller tillräckligt med iformatio för att utveckla e storylie. I detta skede har ma kotakt med baker, markägare, mydigheter, och ett atal kosulter som t.ex. mäklare, markudersökare, markadsaalytiker. Reda i detta skede är det bra om ma utför e geomslagskalkyl för projektet och låter budgete reflektera kommade beslut. Om projektets olika aalyser ases positiva ger ma sig i i ästa fas förutsatt att det fis e prelimiär uppgörelse med markägare, (Psilader, 2010, s )

8 2.3.2 Desig och projekterig 4 I dea fas ökar riske eftersom fler kosulter alitas. Bygherres största uppgift i detta skede är att välja de mest lämpade kosultera för detta projekt som he ka samarbeta med, till skillad frå föregåede fase där byggherre gör det mesta själv. Ett talesätt lyder att plaförfattare, byggadsarkitekter och ladskapsarkitekter är de aktörer som är värdeskapare i ett projekt. Uder dea fas är det deras isats som är de mest betydade. Deras uppgift är att försöka få byggherres storylie till verklighet. Plaförfattares uppgifter i detta skede är att få byggadera att passa i på plaerade markområdet och få det till e helhet med alla de delar som ma har valt att itegrera. Byggadsarkitektes och ladskapsarkitektes deisg är mycket viktigt för att skapa ett första itryck som får potetiella kuder itresserade. (Psilader, 2010, s ) Byggadsarkitektes desig behöver ite vara kostsam för att sticka ut blad kokurreter. Det räcker med att det fis ågot litet extra som gör det eklare att markadsföra projektet. (Ross, 2006, s , 184; Psilader, 2010, s ) I detta skede skapas skisser för att få e helhetsbild av projektet vilka aväds i kotakter med mydigheter och fiasiärer och också för att få sypukter frå potetiellt itresserade byggföretag om projektets realiserbarhet. Efter detta alitas mera etrepreörer för ritigar, hadligar på grudläggig, byggstommar, tekiska system mm. Markadsförige börjar också. Byggherre är ledare och ska i kritiska situatioer kua fatta beslut som ka gå emot specialisteras. Efter dea fas ska det fias färdiga bygghadligar på projektet. Dea fas ka vara ekoomiskt svår för byggherre eftersom här fis äu oftast ige yttre fiasierig. (Psilader, 2010, s ) Utvärderig För att få e blick över projektets verkliga förutsättigar geomförs e utvärderigsfas. Djup markadsaalys är i sådaa situatioer ett viktigt verktyg, me om efterfråga i området är stor för de type av projekt som skall utföras så behövs det kaske ige markadsaalys. Uder dea aalys udersöks blad aat potetiale, kudgruppe, försäljigstider, kokurrese och om projektriske är kotrollerbar, vad kudera har råd att betala etc. (Psilader, 2010, s )

9 5 I dea fas är det också viktigt att göra e lösamhetskalkyl liksom e likviditetskalkyl som håller uder projektets byggtid. För små och medelstora byggherrar har det visat sig vara större problem med likviditete ä med lösamhete. Uder dea fas har byggherre kotakt med e mägd strategiska parter, så som markägare, fiasiärer, mydighetera, byggföretag samt olika specialister. Ia byggherre har fått positiva löfte frå alla ibladade parter går ha ite vidare till ästa fas. Detta kommer att bida upp alla ibladade partera i kotrakt samt som ka leda till skadeståd för byggherre vid större ädrigar. (Psilader, 2010, s ) Geomföradeplaerig Uder dea fas skall alla kotrakt bli skriva. Här bider byggherre sig till stora kostader vare sig projektet blir av eller ite. Här ska e mägd olika leveratörer bidas samma om ma har valt att göra e delad etrepread. (Psilader, 2010, s ) Geomförade I dea fas kommer byggherre att följa med så att visioe förverkligas i större och midre detaljer. Fel ka uppkomma i ritigar och bygghadligara, och eftersom det fis måga aktörer ibladade så är det viktigt med ett aktivt deltagade eftersom det lätt ka uppstå komplikatioer. Dea fas är de mest riskfyllda fase i e fastighetsutveckligscykel. Det är viktigt att oggrat kotrollera kassaflödet, eftersom detta är e av de valigaste orsakera till kokurs iom byggadsidustri. Byggherre själv sätter oftast i e del eget kapital i projektet me största dele kommer frå extera fiasiärer. I detta skede satsas också på markadsförige av projektet. Tide är e fiede i detta skede och tidsplae ka vara svår att hålla och förseigar kostar för alla parter. Ett tillvägagågssätt som Doald Trump aväder sig av är att ha ger bousar i de fall att de hier före deadlie, vilket gör att deras motivatio stiger och de gör oftast allt de ka för att å upp till bouse. (Psilader, 2010, s.167; Ross, 2006, s )

10 3 Fastighetsivesterig Allmät Fastighetsivesterig är e utmärkt ivesterigsform som geererar hyresitäkter och fugerar på samma gåg som patsättig. Alla vill ha ett tak över huvudet och befolkige i världe ökar. De valigaste orde ma hör gällade fastighetsivesterigs viktigaste frågor är läge, läge, läge. Det kommer alltid att fias efterfråga på bra läge, me läget är ite allt och det garaterar ite heller ågot. Me det är e bra utgågspukt att börja i frå. Fastighetsivesterigar görs i dag valige via företag eller som privat, direkt eller idirekt via t.ex. publika företag eller foder. (Ross, 2006, s. 23). Här tas edast upp om direkta ivesterigar 3.2 Typer av ivesterigar Vilka typer av ivesterigar som är de bästa och vilka strategier ma ska välja är idividuellt beroede på vilke risk ma är beredd att åta sig. Samt storleke på kapitalet som ma är redo att satsa eller har möjlighet att satsa. E av de viktigaste frågora iom fastighetsivesterig är om ivesterige kommer att ha tillväxtpotetial, kommer de att kua följa med förädrigar i framtide, som exempelvis kommer hyra att följa med iflatioe, kommer området att förbättras eller försämras? Iom fastighetsivesterigar är ma iblad tvuge att betala ett premium för bättre område. Att köpa e fastighet och att ha e visio för fastighete som skapar mervärde är viktigt. (Ross, 2006, s. 23) Viktigaste puktera för att lyckas eller ite, beror på fastighetsivesterigsstrategiera som ma aväder för att skaffa fastighete, och hur ma utvecklar dem och hur ma desigar och markadsför dem till köpare och hyresgäster. (Ross, 2006, s.3) De valigaste forme att äga e fastighet i Filad på, är att ma äger marke och byggadera som de står på. Ett aat sätt är att äga byggade och hyra marke för e lägre tid av markägare, oftast av kommue eller stade. (Kaleva, 2014, s. 15)

11 7 Kommersiella fastigheter bl.a. kotor, lager, hotell, produktioslokaler, försäljigslokaler etc. medför högre risk på me ger också oftast högre avkastig, me äve ofta högre ivesterigskostader, eftersom de kaske t.ex. växer, behöver större utrymme, går i kokurs, behöver ädra avädigsädamål etc. Detta leder också till att det blir stora och omfattade omädrigskostader i sambad med hyresgästbyte eller vid förstorig är företaget växer. Hyresavkastige för kotor var 5,9 % för år 2013 me värdet miskade med 4,6 %. För idustri var hyresavkastige 8,1 %, me där sjök också värdet med 4,1 %. För försäljigslokaler var hyresavkastige 6,6 % me där sjök också prise, me edast med 0,1 % (Kti Idex, 2013, s. 2). Bostäder har oftast lägre risk me också lägre avkastig, beroede på område och itetioer. E fjärdedel av de fiska befolkige bor i hyresbostäder (Bostäder och boedeförhållade, 2011, stat.fi). De valigaste och eklaste forme blad ivesterare är att köpa e lägehet och hyra ut de. Det fis måga olika former av ivesterigar iom detta område som exempelvis lägehetshyreshus, radhuslägeheter, parhus, flervåigshus bostäder, hus, villor m.m. Det fis flera olika sätt att ivestera i bostadsmarkade. Ett sätt är att köpa och håll för e lägre tid, ett aat sätt är att köpa och håll för e kort tid ihopp om att värdeökige kommer eller så ka ma köpa reovera och sälja vidare. Seda 1985 har realprisera på bostäder stigit med 70 % i Filad (Kivistö, 2012, s. 5). Hyresavkastige år 2013 i Filad för bostäder var 5,4 % och värdeökige 2,6 % (Kti Idex, 2013, s. 2). Figur 1. Bostadshyroras prisutvecklig frå 1975 till 2013 (Statistikcetrale)

12 8 Gamla flervåigshus Nya flervåigshus Huvudstadsregioe Det övriga Filad Huvudstadsregioe Det övriga Filad Skuldfria geomsittliga kvadratmeterspriser, /m * * prelimiär uppgift Tabell 1. Bostadspriseras utvecklig (Statistikcetrale) Markivesterigar ka vara bra ivesterigar me kapitalet ligger oftast budet där och ka uder tide som de ite är utvecklad eller i avädig kosta mycket. Om problem uppstår, som att ma exempelvis ite har kuat utveckla marke p.g.a. att ma ite fått exempelvis bygglovet eller fiasierige för projektet, så ka ma uder tide exempelvis försöka aväda de som parkerigsplats, förvarigsplats, odligsmark, platerigar, etc, för att erhålla hyresikomster. Största riske med att köpa mark är att ma ite ka utveckla det som ma har plaerat. Mydighetera ka också tvågsilösa marke på grud av deras ega plaer. Ett skogskifte på över 10 hektar hade 2005 ett medelpris per hektar på 1793, jämfört med 2012 där medelpriset för motsvarade var (Metla, Metifo). Jämfört med bostadsprisera som var i hela ladet för ya bostäder i flervåigshus år 2005, och för 2012, (tabell 1). Detta ger bostädera e värdeökig på ca 41 % på samma gåg som skoge har gett e bättre värdeökig på 49 %. Bostadstomter i hela Filad hade e värdeökig uder samma tidsperiod på ca 63 % och åkermark ca 58 % (Latmäteriverket, 2013 s ).

13 3.3 Fastighetsvärderig 9 Fastighetsvärderige utförs oftast geom jämförelse med markades motsvarade utbud och om ite motsvarade objekt fis för att erhålla yckeltale, så utförs det via adra diverse olika tillvägagågssätt. Det verkliga värdet beror på vad ågo är redo att betala. Det är svårt att uppskatta värdet; iblad ka det vara ett emotioellt värde, strategiskt värde, motsvarigheter på markade, efterfråga, begräsad tillgåg, ytta av fastighete u och i framtide, avkastige frå fastighete eller vad som har lagts ed i fastighete. Dea varierade värderigstillförlitlighet har vi sett bevis på de seaste åre. Speciellt i USA har priser rasat med över 50% seda 2006 ( globalpropertyguide.com). Värdet ases vara e fuktio av framtida potetiella ytta. Framtide är oförutsägbar och ytta är svår att defiera, så ma ka fråga sig vems ytta och till vilket pris. Värderigar kommer alltid att ha e viss osäkerhet. (Persso, 2010, s. 269, 272) Ma ka grovt idela värdepåverkade faktorer i tre grupper eligt (Persso, 2010, s. 273): 1. Omvärldsakuta faktorer av samhällsekoomisk art. Kojukturutvecklig, iflatio, arbetsmarkad, ärigs-, bostads, och skattepolitik, kapitaltillgåg, räteivåer och kreditvillkor, beskattigsregler, hyreslagstiftig och adra legala ramar m.m. 2. Markadsakuta faktorer Utbud och efterfråga på hyres- och fastighetsmarkader (markadsaktörer och markadsvillkor, förädrigar i bestådet geom yproduktio, vakaser m.m.). 3. Direkt fastighetsakuta faktorer av tekisk, juridisk och ekoomisk art T.ex. läge, tomt, omgivig, plabestämmelser, belastigar och rättigheter, byggaders storlek, ålder, stadard och skick, hyror, driftkostader, och vakaser. De valigaste och mest betydade värdebegreppe är markadsvärde och avkastigsvärde. Adra värdebegrepp aväds också me här tas edast upp markadsvärdet samt avkastigsvärdet, eftersom de är de mest aväda. Markadsvärdet har visat sig ha mera vikt vid stigade priser och avkastigsvärdet har visat sig har mera vikt vid edgåg. Avkastigsvärdet aväds också mycket flitigare iom kommersiella fastigheter där ivesterigsvärdet är viktigt, samt att motsvarade objekt är svårare att hitta. (Persso, 2010, s )

14 3.3.1 Markadsvärdet 10 Markadsvärdet är vad du bör betala för e fastighet eligt markade, ite eligt ega avkastigskrav. Markadsvärdets defiitio eligt Iteratioal Valuatio Stadard Coucil (IVSC), som är ett globalt stadardsättade bolag, är: Market value is the estimated amout for which a asset or liability should exchage o the valuatio date betwee a willig buyer ad a willig seller i a arm s legth trasactio after proper marketig ad where the parties had each acted kowledgeably, prudetly ad without compulsio (IVSC Bases of Value, 2014, s. 3) Markadsvärdet ka geerellt idelas i fyra olika grupper av aalyser; makroekoomiska aalyser, ortsaalyser, fastighetsmarkads och förvaltigsaalyser, samt fastighetsaalyser (Persso, 2010, s. 286). Ortsaalyser tillämpas ofta vid värderigar av fastigheter, problemet med ortsaalyser är att varje fastighet är uik, vilket gör det praktiskt svårt att tillämpa det, som exempelvis ålder, skicket, läget, etc. Allt bör beaktas vilket ka göra det svårt att hitta jämförelse objekt, vilket också gör käedome till tidigare objekt viktigt. Detta borde också klargöras för att kua jämföra de två objekte eftersom värderare ka se på fastigheter olika. (Persso, 2010, s ) Här är de valigaste aväda yckeltale vid ortsaalyser (Persso, 2010, s ); - Pris per kvadratmeteryta, det är bra med flera jämförelseobjekt för att få e bra överblick över prisivå i området. Var oga med att kotrollera yta samt vilke yta som avses. - Nettokapitaliserigsprocet = Driftetto/pris x100, är samma kalkyl som vid beräkig av direktavkastig med skillad att vid ettokapitaliserigskalkyle så aväder ma sig ite av specifika värde för fastighete i fråga uta av markadsvärde för motsvarade fastighet. - Bruttokapitaliserig, priset/bruttohyra = Hur måga gåger bruttohyra betalas på markade. Här är det också viktigt med att hitta motsvarade objekt för att få tillförlitliga siffror. Se Bilaga 3 tabelle för riktlijer. - Köpeskilligskoefficiete = Priset/Taxerigsvärdet

15 3.3.2 Avkastigsvärdet 11 Med avkastigsvärdet avses uvärdet av förvätade framtida avkastigar frå värderigsobjektet (Persso, 2010, s. 278). Vid avkastigsvärderig tar ma och utvärderar de ega riskhaterige samt avkastigskrave på ivesterigara. Där ma vid markadsvärderig oftast följer blit med markadsvärdet, vilket ka vara förödade vid erhållade av positivt kassaflöde och som vid framtida oförutsedda utgifter samt rätehöjigar m.m. ka leda till isolves. Avkastigskrave baserar ma oftast på jämförelse med atige vad ma ka få för avkastig vid adra ivesterigar såsom på aktiemarkade eller på statsobligatioer eller vid motsvarade ivesterigsobjekt. 3.4 Avkastigskrav Avkastigskrav eller som ma också kallar de kalkylräta eller direktavkastig, är e mycket viktig del av kalkylera, eftersom det är de ma utgår frå vid ivesterigskalkyler. Att hitta direkta svar på vad som skall beaktas för e korrekt kalkylräta är svårt att hitta, eftersom det fis måga olika åsikter om vad som ska ikluderas. (Persso, 2010, s.327) Kalkylräta är uppbyggd på följade sätt (Persso, 2010, s. 328): Kalkylräta Realräta + iflatioe+ riskfaktor De bör edast avädas vid beräkigar med små avkastigar eftersom desto högre kalkylräta desto större felmargial blir det (Ross, Westerfield, Jaffe, 2005, s. 190), härledd med Fischers formel (Ross, We., Ja., 2005, s. 189): 1+omiell räta = (1+realräta) x (1+iflatio) Så erhålls kalkylräta med de matematiska korrekta relatioe (Persso, 2010, s. 328): (1+realräta)x(1+iflatio)x(1+risk)

16 Ett aat valigt sysätt att bedöma kalkylräta på är (Persso, 2010, s. 328): 12 Nomiell räta statsobligatioer + ett risktillägg Realräta i detta fall är vad du ka förväta dig att få av e ivesterig uta risk och iflatio. Iflatioe är förädrigar i priser över e period på tjäster och varor. Ekoomer brukar aväda talet π eftersom det är svårt att uppskatta framtida iflatiostal. Riskfaktor är vad du aser riske är på ivesterige och är e av de svåraste sakera att bestämma. Riskfaktor påverkas av exempelvis läget, skicket, ekoomiska läget etc. Föregåede formel ka seda härledas till följade formel för att motivera e viss direktavkastig (Persso, 2010, s. 329): Realräta + iflatio + riskfaktor = Direktavkastig +/- värde-, driftettoförädrig Alt. Statsobligatiosräta + risk = Direktavkastig +/- värde-, driftettoförädrig Ett exempel på beräkig av riskfaktor. Du köper e bostad på i ett stabilt område i Filad t.ex. i Vasa och ka sälja de om ett år för Di riskfaktor blir här exempelvis uppskattad till 5 % eftersom du käer till markade och aser att de är stabil. De adra bostade köper du i Spaie och här förvätar du dej att värdet skall stiga till me eftersom du ite käer till markade lika bra samt osäkerhetera så höjer du riske till exempelvis 15 %. Nuvärdeskalkyle blir då ebart baserad på riske (Ross, We., Ja., 2005, s. 76): NV = C1/(1+r) Filad /1,05 = Spaie /1,15 = Trots att riske är högre visar sig det ädå att e bostad i Spaie ger bättre avkastig baserat ebart på riske. Här är det mycket svårt att veta vilke riskfaktor som skall avädas. Riskberäkigar ka göras hur ivecklade och komplexa som helst beroede på hur måga variabler ma räkar med. Es riskfaktor är alltid idividuell och är ågot som ma bör fästa stor uppmärksamhet vid.

17 3.5 Nuvärdesberäkigar 13 Med hjälp av uvärdesmetode ka ma räka ut skillade mella e euro i dag och e euro i framtide. Nuvärdesberäkigar aväds vid utredigar agåede om e ivesterig löar sig eller ej, baserat på es ega avkastigskrav. Metode går ut på att ma, med hjälp av framtida poster, räkar ut vad dages värde borde vara på ivesterige. Det fis olika slag av uvärdesberäkigar. (Ross We., Ja., 2005, s. 60) Nuvärdesekvatioe för e ivesterig som beräkas ge kotiuerliga kassaflöde ser ut på följade sätt: NV = C i i i= 1 (1 + p) (1) C = Kassaflödet, p = kalkylräta, i = tidsidex, = kalkylperiodes lägd atal termier (Ross, We., Ja., 2005, s. 71). Dea formel ka apassas och härledas till olika typer av ivesterigsberäkigar. Nettouvärdesekvatioe: NNV = kostade + C i i i= 1 (1 + p) (2) Nettouvärdesekvatioe visar differese mella uvärdet och ivesterigskostade. Det har måga gåger debatterats om att allt som är på plus skall ivesteras i. (Ross, We., Ja., 2005, s. 71; KH X , 2005, s. 3) De metoder som aväds ormalt iom fastighetsvärderig brukar idelas i två huvudformer (Persso, 2010, s.320): A. Rätabilitetsmetoder och kassaflödesmetoder B. Direktavkastigsmetoder

18 3.5.1 Rätabilitetsmetoder och kassaflödesmetoder 14 Dessa metoder kräver att ma sätter e bestämd tidsperiod, valigtvis 5 10 år, samt ett fastställt restvärde som ma oftast gör iom fastighetsivesterig, eftersom fastighete har ett värde efter räkeperiodes slut. Utöver de två uppgiftera behövs samma som vid adra beräkigar dvs. tillförlitlig data på driftettot samt kalkylräta. Ma räkar oftast med perioder som är 5 10 år. (Persso, 2010, s.321) De pricipiella uppbyggade av rätabilitetsmetode samt kassaflödesmetode (Persso, 2010, s. 321): NV 1 R Di + i i= 1 (1 + p) (1 + = p) (3) D = Driftettot är på årsbasis och består av bruttohyresikomstera mius drift och uderhåll iklusive fastighetsskatt samt möjlig tomträttsavgäld. Driftettot skall ite iehålla avskrivigar, ivesterigar, stämpelskatt samt aa relaterad kostad till förvärvet. (Persso, 2010, s. 324). Kassaflödesmetodes uppbyggad eligt (Persso, 2010, s. 322): NV H = D U F T I i i i i i i + i i= 1 (1 + p) (1 + R p) (4) H = Hyra, D = Drift, U = Uderhåll, F = Fastighetsskatt, T = Tomträttsavgäld, I = Ivesterigar i fastighete. räke exempel bilaga 1 R = Restvärdet vid kalkylperiodes slut Restvärdet beräkas eligt Persso (2010, s. 321): R D +1 = (5) da D+1 = Driftetto första året efter kalkylperiodes slut, da = direktavkastig sista kalkylåret

19 15 Kassaflödesmetode är de som ma får mest data ikörd i- Vad som går i och ut per år samt ivesterigar och vakaser. De preseterade ekvatioe ka också avädas till måadsvisa kassaflöde för att erhålla större precisio. Desto mera ma tar i beaktade desto arbetsdrygare blir det att arbeta med dea formel. I dag aväds dea formel som utgågspukt vid datoravädig. (Persso, 2010, s ) Vid val av kassaflödestal så bör ma kotrollera uppgiftera med markade getemot det specifika objektet ma räkar på, och ifall att stor skillad erhålls bör e jämkig mella dessa ske. I fall ma räkar edast med yckeltale frå markade blir dea kalkyl i pricip e ortsprismetodskalkyl. (Persso, 2010, s ) Följade härledig av formel ka göras vid beaktade av låat kapital (Persso, 2010, s. 333). NV = L 0 + E 0 = L 0 + i= 1 H i D U i (1 + p ) i RÄ e i i A i V L + (1 + p e ) (6) L o = Lå år 0, E 0 = uvärde av betaligar som tillfaller eget kapital, RÄ = Rätebaetaligar, A = Amorterigar, V = Restvärde vid kalkylperiodes slut, L = återståede låeskuld vid kalkylperiodes slut, p e = kalkylräta på eget kapital. Se äve exempel i bilaga Direktavkastigsmetoder Direktavkastigsmetode baseras i pricip på e evighetskapitaliserig av ett ormaliserat förstaårs driftetto (D) (Persso, 2010, s.324). Direktavkastigsmetode (Persso, 2010, s. 324): D V = (7) da D = ormaliserat driftetto för år 1, da = direktavkastigskravet.

20 16 Direktavkastigsmetodes ekvatio är idetisk med ettokapitaliserigsprocet ekvatioe i (kapitel 3.3.1). Skillade är att vid direktavkastigsmetode aväder ma sig av yckeltal specifika för objektet i fråga. (Persso, 2010, s. 324) Gordosformel är e direktavkastigsmetod och ser ut så här (Persso, 2010, s. 325): V D = (8) p g g = årlig värde-, avkastigsförädrig i %, p = kalkylräta, p-g = direktavkastig I kapitel 3.4 härleddes direktavkastige. 3.6 Sälja vs. hyra ut Största dele som blir rika på fastigheter hyr ut och håller kvar fastighetera. Prisera går upp och er, me i låga loppet har värdeökige varit äst itill idetisk med iflatioe (globalpropertyguide.com). Någo gåg ser alla fastighetsutvecklare fördele med att hålla kvar fastighete hellre ä att sälja de vidare, vilket ka bero på t.ex. skattefördelar eller dåligt markadsläge (Ross, 2006, s.195). Nackdelara med att hyra ut är fler, t.ex. ma har budit sia likvida medel, oftast e stor adel i ivesterige som ma skulle kua ivestera i aat, samt att ma fortfarade har e ivesterig att sköta om. De viktigaste aspekte förutom att hålla koll på reparatioer och uderhåll är hyresgästera. Doald Trumps filosofi är att hyresgästera bör behadlas som värdefulla kuder i stället för att se dem som ågot ödvädigt ot. (Ross, 2006, s. 195) Följade är ett exempel för att illustrera de positiva delara med att ivestera i fastigheter. I exemplet tar jag upp e flervåigsbostad som ivesterigsobjekt. I tabelle räkar jag med e ökig för hyresikomstera och utgiftera på 3 % och också på värdeökige. Utgiftera består av låekostader på 554 /må samt all drift och uderhåll som är beräkade till 300, totalt alltså 854. Jag atar att iga större ivesterigar bör göras. Lået betalas med jäm auitet i 30 år samt har e fast effektiv räta på 5 %. Ivesterige är på varvid ma valt att ta lå på 70 % av beloppet, vilket betyder att låeadele blir