Ur KB:s samlingar Digitaliserad år 2015

Transkript

1 Ur KB:s samlngar Dgtalserad år 2015

2 Fastghetsmäklarnämnden - effektvare tllsyn Sll 1999:35 Betänkande Utrednngen Fastghetsmaklarnamndens över fastghetsmäklare om översyn tllsyn

3 cp OCC r v0. få x

4 Am l Statens offentlga utrednngar l 9 99:3 5 Fnansdepartementet Fastghetsmäklarnämnden - effektvare tllsyn Betänkande LJt_r_ednngen om översyn Fastghetsmäklamämndens tllsyn över fastghetsmäklare Stockholm 1999

5 SOU Ds ngår 1999årsnummerserckan köpas från Fakta lnfo Drekt. För remssutsändnngar SOU Ds ngår 1999årsnummerseresvarar Fakta Info Drekt uppdrag Regerngskansletstörvaltnngsdelnng. Beställnngsadress: FaktaInfo Drekt. Kundservce Box l 1382 Stockholm Tel: Fax: E-post0rder@faktanf0.se Svarapå remss.hur var. Statsrådsberednngen, En lten broschyr underlättararbetet den skall svarapå remss. Broschyren kan beställashos: Informaton Rosenbad Regerngskanslet Stockholm Fax: Telefon: Tryckt REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL Stockholm ISBN

6 SOU 1999:35 Tll statsrådet Lars-Erk LöVdén Genom beslut den 12 november 1998 bemyndgade regerngen chefen Inrkesdepartementet, statsrådet Engqvst, tllkalla en särskld utredare göra en översyn Fastghetsmäklar- nämndens tllsyn över fastghetsmäklare. Med stöd bemyndgandet ordnades samma dag enhets- chefen vd Fnansnspektonen Mara Renmyr utredare. I ett utvdgat utrednngsuppdrag ordnades hon den 10 december 1998 bereda övergången från nämndmyndghet tll själv- ständg myndghet. Genom beslut den 17 december 1998 anställ- des Mara Renmyr ordande tllka chef Fastghetsmäk- lamämnden fr.0.m. den 2 januar Jur. kand. Kajsa vara sekreterare utrednngen under Arbetet med januar 1999 hearng mäklarbranschen, själva då Femqvst ordnades den 1 december 1998 utrednngen. Fl. mag. Eln Schedn december månad 1998 med vsst arbete. både hölls den 16 utrednngen andra utredare februar 1999 berörda startade dock nte sekreterare med myndgheter bträdde rän den 1 fanns på plats. En organsatoner fastghetseträdare samt regerngen. Utrednngen har antagt namnet Utrednngen en översyn Fastghetsmäklamämndens tllsyn över fastghetsmäklare. Härmed överlämnas betänkandet Fastghetsmäklarlagen effekt- - tllsyn SOU 1999:35. Utrednngsarbetet är därmed slutat. vare Stockholm 1999 mars Mara Renmyr /Kajsa F ernqvst

7

8 SOU 1999:35 5 Innehåll Sammanfnng Utrednngsuppdraget Drektven Fastghetsmäklamämndens tllsynsverksamhet Fastghetsmäklamämndens framtda organsaton..., Fastghetsmäklamämndens fnanserng Arbetet med utrednngen Reglerngen fastghetsmäklare Fastghetsmäklaren hans uppdrag Hstorsk bakgrund års fastghetsmäklarlag års fastghetsmäklarlag Översyn 1995 års fastghetsmäklarlag Vlka kr ställs på den vll bl fastghetsmåklare Personlga utsättnngar säkrng Utbldnng Verksamhetskr Fastghetsmäklarbranchen Fastghetsmarknaden Konkurrensstuatonen Företagsstruktur Branschorgansatoner

9 6 Innehåll SOU 1999: Fastghetsmäklarbundet Mäklarsamfundet Övrga Ägar- samverkansformer Fastghetsmäklarnämndens organsaton verksamhet Beskrvnng Fastghetsmäklamämnden Nämndens organsaton tll den l januar Nämndens nuvarande organsaton Tllsynsverksamheten, Lämplghetsprövnngen Självnträde m.m De formella kren Handläggnngstder tllsynsärenden Regstrerng Informaton om vad god fastghetsmäklarsed är Utbldnng Andra myndgheter med tllsynsfunkton Inlednng Socalstyrelsen Socalstyrelsens tllsyn..4o Revsorsnämnden sammansättnng organsaton Beslutsordnng Tllsynsverksamhet God revsonssed Fnanserng Advokatsamfundet Tllsynsverksamhet Norge Tllsynsarbetet

10 SOU 1999:35 Innehåll 7 6 Förslag tll nämnden ändrat..... arbetssätt Fastghetsmäklar Var fnns den största ekonomska rsken konsumenterna Problemkatalog Hur kan problemen åtgärdas Hur kan Fastghetsmäklamämnden effektvsera sn tllsyn Handläggnngen regstrerngsärenden Tllsynen regstrerade mäklare Infonnatonsgvnngen Samarbete med andra myndgheter organ Fastghetsmäklamas utbldnng Förslag om en översyn fastghetsmäklarlagen Förslag tll ny Organsatonsform nämnden..... fastghetsmäklar Fastghetsmäklamämndens tllkomst Effektvare lednng statlga myndgheter Förvaltnngspoltska propostonen Fyra olka lednngsformer valtnngsmyndgheter Enrådghetsverk Myndghet med styrelse Nämndmyndgheter Utrednngens överväganden Eventuell samordnng med annan myndghet Ny Organsatonsform Myndghetens namn Kanslets sammansättnng

11 8 Innehåll SOU 1999: Ekonomska konsekvenser m.m Blaga Fastghetsmäklar- 9 Förslag angående fnanserngen nämnden Nuvarande fnanserng Fastghetsmäklamämnden Brutto- eller nettofnanserng Huvudprncpen Styreffekter Utrednngens överväganden Eventuell framtda ändrng fnanserngs- forrnen Kostnader m.m Regonalpoltska konsekvenser jämställdhets- poltska aspekter Offentlga åtaganden Effekter brottslgheten det brottsebyggande arbetet Kommtttédrektv Blaga2: Promemora. 93

12 SOU 1999:35 Sammanfnng Utrednngsuppdraget Fastghetsmäklarlagen 1995:400 trädde kraft den l oktober Samtdgt nrättades en särskld nämnd, Fastghetsmäklarnämnden, sköta regstrerngs- tllsynsfrågor. Kammar- kolleget blev värdmyndghet, vlket nnebär kolleget utt kanslgöromål nämnden personal handtllhandahållt läggnng nämndärendena. Rksdagens lagutskott tog mars 1996 ntatv tll en utvärderng fastghetsmäklarlagen kom därvd fram tll det var otllfredsställande Fastghets- mäklamämnden nte bedrvt ett aktvt tllsynsarbete vd sdan handläggnngen anmälda ärenden. Man ansåg det huvudsaklga problemet vara den valda organsatonsmodellen nämndens verksamhet efterlyste en mer genomgrpande översyn Fas- tghetsmäklamämndens organsaton syfte effektvsera verk- samheten. Nämndens organsaton har efter detta ändrats på så sätt den fr.o.m. den 1 januar 1999 är en självständg nämndmyndghet med egen myndghetschef eget kansl. Utredarens uppdrag har vart göra en översyn Fastg- hetsmäklamämndens tllsyn över fastghetsmäklare samt överväga lämplg form nämndens framtda organsaton fnanserng syfte effektvsera tllsynen.

13 10 Sammanfnng SOU 1999:35 Slutsatser Anmälnngsärenden telefonfrågnngar Med den korta td utrednngen haft stt uppdrag har det saknats utsättnngar utreda möjlgheterna tll några mer genomgrpande ändrngar tllsynen fastghetsmäklare. Utrednngen har där stannat vd ge slag på hur Fastg- hetsmäklamämnden med stort sett oändrad organsaton med de ekonomska utsättnngar gäller kan effektvsera sn tllsyn. Utrednngens slutsatser slag är korthet föl- jande. Utrednngen anser Fastghetsmäklamämnden bör ändra stt sätt hantera såväl skrftlga anmälnngar telefonfrågnngar. Därgenom kan resurser frgöras dels tll den egennterade tllsy- nen dels tll mer generella nfonnatonsnsatser. Utrednngen eslår där anmälnngar nte handläggs tllsynsärenden utan en- - dast betraktas nformaton tll nämnden om olka problem, faktablad med svar på de vanlgaste frågorna tas fram - nämnden begränsar den nformaton rådgvnng - ensklda ärenden stället använder sg faktabla- ges den. Tllsynens utformnng de ensklda mäklama är en- fokuserad enskldheter Fastghetsmäklamämndens tllsyn lgt utrednngens uppfnng allt enstaka medlngsärenden. Utrednngen eslår där en bredare gransknng mäklar- bör eträdesvs ske nas verksamhet. Gransknngen genom underlag begärs n tll nämnden men även genom platsbesök. En vktg uppgft Fastghetsmäklamämnden är lämna väglednng vad är anse god fastghetsmäklarsed. I om

14 SOU 1999:35 Sammanfnng 11 Organsatonsform Utrednngen eslår där nämndens roll sas dess uppgft blr fa beslut ensklda regstrerngsärenden där det nte är fråga - om ren formala utan om lämplghetsprövnngar eller bedömnngar - ärenden där en fastghetsmäklare rskerar få en eller sn regstrerng återkallad. varnng dag sker detta nästan uteslutande genom nämndens rättstllämp- nng. Utrednngen eslår där nämnden arbetar med olka former råd anvsnngar om god fastghetsmäklarsed. Detta bör ske nära samarbete med branschen. Utrednngen har funnt den Organsatonsform Fastghetsmäklamämnden nu har nte lämpar sg den bredare tll- synsverksamhet Fastghetsmäklamämnden enlgt utrednngen bör bedrva. begränsjälva Myndgheten bör därmed omorganseras tll en enrådsmyndg- het nnebärandes myndghetens chef är den högsta beslutande nvån nom myndgheten den gör eller delegerat tll annan göra de ärenden nte skall beslutas nämnden. Härgenom skapas utsättnngar en flexbltet tllsynsverk- samheten med bättre möjlgheter tll samarbete med branschen vdta generellt verkande åtgärder. Det är utrednngens uppfnng handläggnngen ndvduella tllsynsärenden måste kombne- ras med sådana åtgärder få genomslag den goda fastg- hetsmäklarseden.

15 1999:35 SOU Sammanfnng 12 Översyn 1995:400 fastghetsnzäklarlagen fastghetsmäklarlagen. rad brster pekat på har Utrednngen en utrednngen har enskldheter vssa ändra behovet Förutom könneburt har nformatonsteknken den framhållt nya drekt enkelt på varandra sätt htta utan kan säljare ett nu pare sedan erbjuds dem Olka tjänster mäklare. medverkan sam ställskäl där fnns fullgörande. Det ta affärens med band tllhandahållas kan olka tjänster omfnng vlken tll nng yrbostäder säljnng köp samband med utan kesmässgt tllsyn. eller reglerng särskld omfas farandet bör fastghetsmäklarlagen där eslår Utrednngen ses över. underlätskulle tllsynen sevärt på pekat har Utrednngen vssa bestämmelser nde ebld norsk efter tas man om admnstratva rutner. mäklarnas skulle reglera delar ålägga bör eslår där överväga Utrednngen man enlgt uppdrag sna journaler löpande a över mäklama en mall. Standardserad Fastghetsmäklarnänznden Fnanserng nuvarande talar mycket funnt har Utrednngen även, om det bästa, den Fastghetsmäklamämnden är fnanserngsform tll n betalar mäklama gfter de nte bör ändock övervägas om nettoredovss.k. drekt nämnden tllas skall statskassan genom tydlgdet fnanserngsform är sådan skälet nng. Främsta en kunder deras längnngen mäklama det sva är gör tllsynen. kostnaderna rar gftsfnanserng drekt där eslår Utrednngen st dock ske bör detta ställnngstagande Ett samövervägs. fastghetsmäklarlagen. eslagna med den band översynen

16 SOU 1999:35 13 l Utrednngsuppdraget l l. Drektven fnanserng återfnns sn syfte helhet effektvsera blaga tllsynen. Utrednngsdrektven l Fastghetsmäklarnämndens tllsynsverksamhet Regerngen beslutade den 12 november 1998 tllkalla en sär- skld utredare göra en översyn Fastghetsmäklamämn- dens tllsyn över fastghetsmäklare även överväga lämplg form Fastghetsmäklamämndens framtda organsaton I uppdraget har legat behandla de tllsynsnsatser rktas drekt mot fastghetsmäklama. Utrednngen har därvd haft sär- sklt uppmärksamma frågor om hur vlken omfnng tll- synsarbetet skall bedrvas samt hur tllsynsnsatserna skall kunna sta hand nrktas stuatoner där det fnns störst rsk skada konsumenten. Dessutom har utrednngen haft ttta på hur ett utökat samarfrämjas, bete med Rkspolsstyrelsen skemyndgheterna kan bl.a. när det gäller lämplghetsprövnngen så god fastghets- mäklarsed uppnås upprätthålls. Tll tllsynsfrågorna kan även as uppdraget ttta hur Fastghetsmäklamämnden skall tllse fastghetsmäklama har en god utbldnng genom bevaka drva frågor rör utbld- nng, fortbldnng samt vdareutbldnng fastghetsmäklare.

17 14 Utrednngsuppdraget SOU 1999: Fastghetsmäklamärrmdens organsaton framtda I utrednngens uppdrag har ngått göra en översyn Fastg- hetsmäklamämndens framtda organsaton. En ändrng nämndens organsaton trädde kraft prncp samtdgt ut- rednngen började arbeta med Fastghetsmäklamämnden blev en självständg myndghet med egen chef fr.0.m. den l janu- ar Detta har naturlgtvs nneburt utsättnngarna ett effektvare arbetssätt bättrats. I utrednngsuppdraget har le- gat oaktat detta överväga huruvda en annan form organsa- ton myndgheten skulle ytterlgare bättra nämndens tll- synsverksamhet. Vdare har utredaren haft fundera hur ar betet myndgheten skall organseras med tanke på bemannng arbetsuppgfter Fastghetsmäklarnämndens fnanserng 1.2 Arbetet med utrednngen I uppdraget har legat överväga lämplg form fnanserng Fastghetsmäklamämndens verksamhet. Nämnden är dag angäller prncp slagsfnanserad va statsbudgeten. För nämnden full kostnadstäcknng genom de gfter fastghetsmäklama betalar tlls statskassan. I utrednngen har frågan om nämnden stället borde vara drekt gftsfnanserad behandlats. Utrednngsarbetet har bedrvts under en kort ntensv perod. Utrednngens sekreterare började arbeta st den l januar 1999 vlket nnebär utrednngstden praktken har vart två en halv månad. Några sakkunnga eller experter har där nte knu- tts tll utrednngen. I stället har det hållts en hearng. I den deltog representanter fastghetsmäklarbranschen, myndgheter

18 Utrednngsuppdraget 15 SOU 1999:35 mnnesanteck- Deltagarlsta jämte regerngen. organsatoner samt besök pâ vart har Norge Utrednngen återfnns blaga nngar de regstrerngen tllsynen Kredttlsynet hos svarar hållts ntervjuer antal Vdare har fastghetsmäklama. ett norska ntresseorgansa myndgheter andra eträdare med branschorgansatoner. toner

19

20 SOU 1999: Reglerngen fastghetsmäklare 2.1 Fastghetsmäklaren uppdrag hans Lagen defnerar en fastghetsmäklare varandes en fyssk per- son yrkesmässgt medlar fastgheter, delar fastgheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter seende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Enlgt lagens arbeten vlka sn tur hänvsar tll arbetena tll lag l984:81 om fastghetsmäklarez tar uttrycket medla fastgheter skte på sådan verksamhet går ut på anvsa uppdragsgvaren en motpart med vlken uppdragsgvaren kan träffa tal om överlå- telse fastgheten. Övrgt bstånd mäklaren kan lämna är betydelse tllkomsten talet är nte fastghets- medlng lagens menng. Exempel på sådant bstånd kan vara rådgvnng jurdsk eller ekonomsk natur upprättande köpehandlngar. Den enbart ägnar sg sådant bträde om- fas alltså nte lagen om fastghetsmäklare. För lagen skall bl tllämplg krävs vdare medlngen sker yrkesmässgt. Det är nga problem med gränsdragnngen de mäklare bedrver affärsmässgt organserad verksamhet fastghetsmedlngs- en branschen. Även andra närngsdkare, med sn huvudsaklga verk- samhet nom ett annat yrkeråde kan emellertd komma fas lagen. Av särskld betydelse bedömnngen är omdessa prop. 1994/95:14 s prop. 1983/84:16 s. 27

21 18 Reglerngen fastghetsmäklare SOU 1999:35 fall vad mån medlngen är en återkommande eteelse, men också hur marknadsngen tjänsten har gått tll vägs n en bedömnng. I begreppet yrkesmässgt lgger medlngen skall bedrvas ett led närngsverksamheten. Anvsnng speku lanter äger ett led myndghetsutövnng omfas rum nte lagen. Slutlgen fastslås propostonen lagen blr tll- lämplg närngsdkare erbjuder allmänheten sna tjänster om en medlng faktskt fastghetsmedlare även om rent äger rum endast vd något enstaka tllfälle. Fastghetsmäklarens prmära uppdrag är således sammanhuvuduppgftema är a säljaren med potentella köpare. En tllhandahålla parterna nödvändg nformaton. Normalt är mäklaruppdraget mycket omfande. 2.2 Hstorsk bakgrund års fastghetsmäklarlag Fastghetsmäklarbranschen har vart emål översyn från samhällets sda vd flera tllfällen flera orsaker. Före 1984 ställde samhället nga kr på den vlle ägna sg fastghets- mäklaryrket. I stället fanns ett system med frvllg auktorsaton, vlken kunde sökas hos en handelskammare. För sådan auktorsa- ton ställdes vssa kr på utbldnng praktsk erfarenhet mm Genom lagen l984:8l om fastghetsmäklare ndes både nä- rngsrättslga cvlrättslga regler fastghetsmäklare. Syftet med den lagen ge konsumenterna ett bättre skydd vd nya var värv småhus. Det krävdes regstrerng hos länsstyrelsen den yrkesmässgt arbetade fastghetsmäklare. För regst- rerng krävdes mäklaren, utom han skulle vara myndg s konkurs, skulle ha en ansvarssäkrng, tllfreds- ställande utbldnng samt övrgt bedömas lämplg /84:16, 7 proposton Se s.

22 SOU 1999:35 Reglerngen fastghetsmäklare års fastghetsmäklarlag fastghetsmäklare. Tanken var nte länsstyrelsen skulle behöva göra en ngående lämplghetsbedömnng då någon sökte utan sna- rare myndgheten därgenom fck en möjlghet återkalla en regstrerng om det skulle vsa sg en mäklare msskötte sg på sådant sätt han var olämplg fastghetsmäklare. Möjlghe- ten tll frvllg regstrerng hos handelskammare behölls. Vd tll- fället utarbetandet lagslaget fanns ca mäklare mäklaretag var ungefär 600 var regstrerade hos handels- kammare. I en moton behandlades rksdagen redan 1988 yrkades bl.a. en översyn fastghetsmäklarlagenf I motonen framhölls lagen nte hade fått den effekt vart åsyftad. Därpå följde en rksdagen begärd översyn fastghetsmäklarlagen, vlken bedrevs Justtedepartementet redovsades Ds. 1992:87 Ny fastghetsmäklarlag. Under arbetet framkom den tllsynsverk- samhet länsstyrelserna hade kunnat bedrva med tllgänglga resurser hade vart klart otllräcklg. Regstrerngen fastghets- mäklare hade tagt mycket td resurser anspråk. En del läns- styrelser uppg också frågor från allmänheten annan n- fonnatonsverksamhet vart relatvt omfande. Det egentlga tll- synsarbete länsstyrelserna hade möjlghet uta bestod nästan uteslutande utreda anmälnngar från mssnöjda kö- pare eller säljare. Den nya fastghetsmäklarlagen5 trädde kraft den 1 okt Länsstyrelsemas roll regster- tllsynsmyndghet svann stället nrättades Fastghetsmäklarnämnden, en särskld myndghet dessa frågor. En dskusson hade ts med de två stora mäklarorgansatonerna om branschen själva skulle ta an- svar tllsynsfrågorna. De två organsatonerna kunde dock nte uppfnng lagstftaren stannade enas om en gemensam 4bet. l988/89zlul 5Se proposton 1994/95:14

23 20 Reglerngen fastghetsmäklare SOU 1999:35 Översyn års fastghetsmäklarlag även fortsättnngsvs låta en myndghet ta hand om regstrerng tllsyn över fastghetsmäklama. De nya bestämmelserna syf- tade tll effektvserng regstrerngs tllsynsfunkto- en samt skärpnng kren på den sökte regstrerng nerna en fastghetsmäklare. Vdare ndes nya regler om hur mäk- lama skulle uta sna uppdrag samt straffbestämmelser den yrkesverksam fastghetsmäklare utan vara be- var hörg. En skärpnng kren regstrerng ndes genom ett uttrycklgt redbarhetsrekvst ndes. Nya cvlrättslga regler ndes också. Bland annat klargjordes genom de nya reglerna mäklaren skall uppträda en prncp opartskt mellanman har beakta såväl köparens säljarens bästa. Mäklaren skulle också, lk enlgt 1984 års lag, uta stt uppdrag enlgt god fastghetsmäklarsed. Begreppet god fastghetsmäklarsed skulle fortsätta utvecklas praxs. Den översyn branschen Fastghetsmäklamämnden har gjorts under senare år pekar främst ut nämndens aktva tllsynsar- bete ett problemområde tog lagutskottet ntatv tll en utvärderng 1995 års fastghetsmäklarlag. Den nya lagen hade då bara vart kraft ett halvt år. Lagutskottet uttalade det fanns anlednng närmare studera hur den nya tllsynsverksamheten har organserats hur det löpande arbetet bedrvs någon form utvärdera effekterna den nya lagstftnngen be- döma om syftet har uppnåtts. En fråga särsklt ntresse var en- lgt utskottet hur Fastghetsmäklamämnden motsvarade vänt- nngarna på en aktv tllsyn, dvs. egna ntatv tll generella tll- synsåtgärder, vd sdan det arbete anleds nkomna anmälnngar. En arbetsgrupp utsågs nom utskottet arbetsgruppen presenterade en rapport jun Där betonades det nte vart arbetsgruppens uppgft granska Fastghetsmäklamämnden eller 1995 års fastghetsmäklarlag, slutredovsnng utvärderngsuppdraget

24 SOU 1999:35 Reglerngen fastghetsmäklare 21 nämndens sätt uta sna uppgfter utan utfrån faktska - hållanden ta ställnng tll om tllsynsfunktonen var utformad på ett ändamålsenlgt sätt tllgodose syftet med lagen. Arbetsgruppen framhöll sn rapport tll utskottet det var otllfredsställande nämnden nte bedrvt ett aktvt tllsynsarbete vd sdan handläggnngen anmälda ärenden. Man pekade på detta tll vss del kunde bero på nämndens kansl nte var dmensonerat de behov elåg. Rapporten har fått krtk på grund Synpunkterna den vssa delar nte vart under- byggda korrekta fakta. Under behandlngen lagutskottet kompletterades faktamateralet nödvändg utsträcknng. Lagut- skottet behandlade rapporten övrga mäklarfrågor den 20 ja- nuar 1998 ärendet behandlades rksdagen den 18 mars I stt betänkande 1997/98:LUl5 Utvärderng fastghetsmäklarlagenm.m. an Lagutskottet det huvudsaklga pro- blemet en effektvserng tllsynsfunktonen är den valda organsatonsmodellen. på 2.3 Vlka kr ställs den fastghetsmäklare vll bl Som nämnts ovan var det st med 1984 års fastghetsmäk- larlag samhället ställde upp regler utövandet fastg- hetsmäklaryrket. I dag regleras fastghetsmäklamas verksamhet lag 1995:400 om fastghetsmäklare Fastghetsmäklar- ordnngen 1995:1028 samt Fastghetsmäklamämndens eskrfter FMN 1997:1 se KAMFS 1997:1 not 1 om regstrerng fastghetsmäklare Fastghetsmäklamämndens eskrfter om ändrng eskrfterna FMN 1997:1 regstrerng fastg- om 1998:8 hetsmäklare FMN 1998:2 se KAMFS. F astghetsmäklarordnngen nnehåller regler om bland annat regstrerng fastghetsmäklare, om gfter, om utbldnngskr om mäklares ansvarssäkrng.

25 22 Reglerngen fastghetsmäklare SOU 1999: Personlga utsättnngar säkrng Den vll bl regstrerad fastghetsmäklare får nte vara underårg, s konkurs eller underkastad närngsbud eller ha valtare enlgt 11 kap. 7 äldrabalken 6 p. l fastghets- mäklarlagen. Vdare måste han eller hon ha en ansvarssäkrng täcker den eventuella skadeståndsskyldghet kan drabba mäklaren om han eller hon åsdosätter sna skyldgheter enlgt fastghetsmäklarlagen 6 2 fastghetsmäklarlagen Utbldnng I fastghetsmäklarlagen stadgas också mäklare bl reutbldnng gstrerad bland annat skall ha en tllfredsställande 6 3. Fr.0.m krävs examna om mnst 80 högskole- p. poäng FMN 1998:2 se KAMFS 1998:8. Av dessa skall mnst 20 poäng häna sg tll fastghetsrnedlng mnst 10 poäng vardera tll cvlrätt med fastghetsrätt, Skerätt, ekonom samt byggnads- värderngsteknk7 Tll följd Övergångsbestäm- melser slår dock kret på högskoleutbldnng nte genom fullt ut rän fem, år. Nämnden har möjlghet, det fnns om sex om syn- nerlga skäl, godta betyg eller ntyg vsar sökanden på annat sätt har tllägnat sg tllfredsställande utbldnng. För bl regstrerad skall den ansöker också kunna vsa ett ntyg han eller hon har tllfredsställande praktsk upp om utbldnng, dvs. ntyg om mnst to veckors handledd yrkespraktk hos regstrerad mäklare under eller efter den teoretska utbld- en nngen. Här kan nämnden medge undantag om det fnns särsklda skäl det. 7Nämndens eskrfter fnns nda Kammarkollegets fnngssamlng

26 SOU 1999:35 Reglerngen fastghetsmäklare Verksamhetskr För skall vara regstrerad ställs ett kr på man har man skt vara yrkesverksam fastghetsmäklare, samt är redbar övrgt lämplg fastghetsmäklare 6 pp. 4-5 fastghetsmäklarlagen. I de ssta kren lgger mäklaren skall kunna följa fastghetsmäklarlagens regler samt övrgt aktta god fastghetsmäklarsed. Vad god fastghetsmäklarsed är kan man nte enkelt läsa tll sg. Det utvecklas hela tden Fastghetsmäklar- nämnden, genom olka branschåtgärder valtnngsdomstolar praxs rättstllämpnng genom praxs uttalanden. I verksamhetsrekvstet lgger ett kr på man aktvt skall arbeta fastghetsmäklare. Det räcker nte exempelvs ha en fastghetsmäklarfrma en eller flera anställda utan själv ak- tv delta.

27

28 SOU 1999: Fastghetsmäklarbranchen 1 Fastghetsmarknaden Fastghetsmarknadens storlek utvecklng kan studeras med hjälp SCB:s fastghetsstatstk. I tabell 3:1 vsas antalet frvllga köp fast egendom mellan åren Tabell 3:1 Antal köp vllor, frtdshus hyreshus, År Småhus Frtdshus Hyreshus l Sffrorna 1998 ännu är prelmnära antalet köp kommer öka. Källa: SCB Lantmäterverket Under söknng fram på allt fastgheter. andra hälften Omkrng 1970-talet skedde en rejäl prår 1980 bröts den trenden följdes en perod om 4-5 år med stagnerande säljnng fastghetsprser. Under 1985 började åter en prs- säljnng- söknng fortse årtondet ut fram tll Därefter föll pr- serna kraftgt återgen börja stga mot mtten 1990-ta1et. Genom fastghetsmäklama medlas bara en del det totala antalet säljnngar på fastghetsmarknaden. Det fnns ngen off- cell statstk på hur många överlåtelser eller upplåtelser - medlas mäklare. Enlgt en postenkät gjord SPK under 1992,

29 26 Fastghetsmäklarbranchen SOU 1999:35 framkom mäklarna trodde ungefär 80 procent sälj- nngen vllor fönnedlades genom mäklare, vlket motsvarade ca 60 procent medlngsntäktema. Förmedlngen frtdshus bostadsrätter genom mäklare uppskades tll 75 procent re- spektve 70 procent. I dag sker uppsknngsvs 70 procent alla småhusaffarer med hjälp en fastghetsmäklare. Fastghetsmäklare medlar också andra typer objekt. Det kan vara flerbostadshus jordbruksfastgheter eller separata fastghetsbesktnngar värderngar. Det ekommer också mäklaren får s.k. slcrvuppdrag, där kunden själv skaffat köpare där mäklarens uppgft bara är upprätta vssa handlngar. 3.2 Konkurrensstuatonen Konkurrensutsättnngama relatva omsättnngen marknadsöverblck. rer fektv En på beror bl.a. på konsumentens produktens särart, produktkännedom den nformaton tll marknadens aktöeffektv en utsättnng en väl fungerande marknad en ef- konkurrens. Det kan konstateras konsumenten gemen ofta har dålg n- formaton om marknaden tjänster vd överlåtelser vllor bostadsrätter m.m. Detta tll följd både säljare köpare ofta har lten erfarenhet vad bör akttas vd en överlåtelse. På marknader där transparensen är dålg, spelar prset ofta en unmed ser- derordnad roll etagen kan med del konkurrera vce, mage andra konkurrensmedel. Konsumenten får så- dana fall svårt väga prsskllnader mot skllnader servce o.dyl. Jämelser kvalteten på olka mäklartjänster svåras också varje medlng är unk.

30 SOU 1999:35 Fastghetsmäklarbranchen 27 3 Företagsstruktur drag, Fastghetsmedlng dvs. nom uppdragsverksamhet. andra Tabell tve år Källa: Fastghetsmäklamämnden På den svenska marknaden fanns vd utgången 1998 re- gstrerade mäklare dessa var verksamma mäklaretag. Den 1 februar 1999 var antalet regstrerade mäklare Se tabell 3:2. bedrvs också en del andra upp- servceområden så kameral jurdsk respek- 3:2 Antal regstrerade mäklare vd utgången För åren nnan Fastghetsmäklamämnden tog över regstrerngen fnns ngen samlad statstk över antalet regstrerade mäklare. Mnsknngen antalet mäklare mellan åren kan klaras med nya regler regstrerng ndes. De nya kra- gällde dels ansvarssäkrngen dels verksamhetsket. ven Från branschhåll har farhågor uttalats de nya utbldnngs- kren kommer leda tll nyrekryterngen blr mycket lten på grund allt låg utbldnngskapactet. Enlgt statstk från SCB fanns det olka mäklaretag Mäklaretagen är allmänhet små, flertalet sysselsätter bara mäklare fanns det endast 51 etag vardera en sysselse 10 mäklare eller fler. Se tabell 3:3. Tabell 3:3 Antal arbetsställen 1998 Antal anställda Totalt KällazsCB

31 28 astghetsmäklarbranchen SOU 1999:35 F 3.4 Branschorgansatoner Det ekommer en relatvt hög grad samverkan nom branschen. Genom samverka kan fram allt de mndre etagen tllgodogöra sg vssa de marknadsledande etagens stordrfts- delar, t.ex. nom marknadsng prssättnng. Den övervä- gande delen samarbetet sker de två branschbunden Mäklar- samfundet Fastghetsmäklaqfärbundet, FMF. De organserar de ensklda mäklama samarbetet går ut på proflera sg sna medlemsetag den alltmer tlltagande konkurrensen l Fastghetsmäklarbundet Fastghetsmäklarbundet FMF, organserar ca l 100 mäklare. Ungefär 350 dessa har genomgått FMF:s nterna utbldnng blvt auktorserade organsatonen. FMF är organserad en rksorgansaton leds en - bundsstyrelse. Vdare fnns en auktorsatonsnämnd en dscp- lnnämnd. Det fnns dag fyra regoner vlka leds egna styrel- ser. Dessa anordnar kurser, studebesök nformatonsmöten. FMF står tll tjänst med jurdsk rådgvnng tll sna medlemmar även ett system med äldre kollegor rådfråga dverse spörsmål, exempelvs etkfrågor. För bl auktorserad krävs man är medlem FMF, man har mnst tre års yrkeserfarenhet man genomgått de fyra auktorsatonskurser fastghetsju- rdk, plan- byggnadsjurdk, ekonom samt etk. En särskld reklamatonsnämnd Fastghetsmarknadens Rekla- matonsnämnd, FRN prövar klagomål mot mäklare är med- lemmar FMF. Den är helt frstående från FMF arbetar samarbete med Förenngssparbanken Fastghetsbyrå. Nämnden leds en lagfaran domare. grund så exempelvs Ledamöterna varerande fastghetsarktekter lantmätare. En yrkesbakhar mäklare stter med. En fastghetsmäklare är ansluten tll FMF följer alltd nämndens beslut även om det på nget sätt är bndande.

32 F astghetsmäklarbranehen 29 l999:35 SOU Mäklarsamfundet Fastghetsmäklarsamfund Sverges eller Mäklarsamfundet, mäklare organserar lyder, över fullständga det namnet fysska kan bara Medlem mäklaretag. 100 vara l personer Fastghetsmäklamämnhos fastghetsmäklare regstrerade är auktorsaton medlemmar erbjuder sna Mäklarsamfundet den. en Mäklarsamfunvdareutbldnng genomgått har medlemmen om bnder sg yrkeserfarenhet års samt 3 har mnst reg, dets Organsatonen utarbetats. arbetsrutner professonella de följa fnns Dessutom på årsmötet. styrelse anleds utses en en fnns vlka det auktorsatonsnämnd svarsnämnd oparen en nte branschen är från ordande tsk representanter samt fungerar också Styrelsen, Mäklarsamfundet. medlemmar fastghetsmäklare tll varnngar utdela dscplnnämnd kan uteslutnng. besluta eller om Övrga begränsad ast är Svenska F sammanmer en yrkesverkvart fastghetsmäklare slutnng utgörs auktorsatonsverksamhet har Sällskapet år. 10 mnst egen samma belägna är anslutna, merparten medlemmar 70-tal ett var Stockholmstrakten. Ägar- samverkansformer 3.5 branschen, nom säljnngsorgansatoner flera fnns men Det rkstäckande. bara är tre regstmed 400 över Fastghetsmedlng AB störst är Svensk butker 180 mäklaretag frstående samt 170 mäklare rerade ca. akteboorgansatonen, är centrala ett landet. Den runt om kedjan utveckla uppgft tll mäklama, har vlket lag ägs marknadsng, data affärsutvecklng, gäller vad butkerna stödja utbldomfande genoms Dessutom rådgvnng. jurdsk

33 30 Fastghetsmäklarbranchen SOU 1999:35 nngsprogram nom skftande områden. Man arbetar också med påverka regelutformnng 0.dyl. F örenngssparbanken Fastghetsbyrå, Svergefastgheter bldades Fastghetsakte SPEFAB AB Sparbankemas aktvt bolag när Sparbanken Förenngsbanken gck samman, är den andra stora rkstäckande kedjan med 312 anslutna fastghetsmäk- lare. Inom Förenngssparbanken Fastghetsbyrå fnns ungefär 140 kontor hälften dessa drvs genom franchsngtal. Det mäklarna nom fastghetsbyrån kan hjälp med centralt är jur- dsk rådgvnng från Förenngssparbankens jurstbyrå. Det fnns också ett femtal aktva mäklare arbetar med "kollega råd- fråga". Förenngssparbanken Fastghetsbyrå är också engagerad Fastghetsmäklamas nämnden. reklamatonsnämnd har en representant ägare Svenska Mäklarrngen lten admnstraton. Man byten både på vad gäller IT. central AB, anordnar en central utbldnngar regonal nvå. Vdare fnns Inom LRF -konsult har också en större mäklarverksamhet struktureras. Man har numera ett 75-tal fastghetskonsulter rerade. samarbete börjat Mäklarrngen är något mndre än de ovan nämnda. Det är en rkstäckande kedja frstående mäklare dt ca. 55 mälarkontor är anslutna ungefär 120 mäklare. De anslutna mäklarna är del- organsaton med en erfarenhetsut- regst- Rksmäklarna utgör ett exempel på en mndre rkfande säljnngsorgansaton, med ett 20-tal kontor, nte har någon central admnstraton. Utöver dessa fnns flera mer eller mndre eller kedjebldnngar nom branschen. slutna organsatoner

34 SOU 1999: Fastghetsmäklarnämndens organsaton verksamhet 4.1 Beskrvnng nämnden Fastghetsmäklar- Fastghetsmäklamämnden bldades den 1 oktober Tdgare fanns uppgfterna hos länsstyrelserna. Nämnden, är central valtnngsmyndghet regstrerng tllsyn över fastghets- mäklare, skall uta de uppgfter fnns fastghetsmäklarla- 1995:400 fastghetsmäklarordnngen 1995:1028. gen Fastghetsmäklamämndens uppgfter är, utom sköta rede regstre- gstrerngen fastghetsmäklare, utöva tllsyn över rade mäklama, sprda nformaton om vad god fastghetsmäk- larsed är samt se tll fastghetsmäklama har en god utbld- nng sn uppgft Nämndens organsaton tll den 1 januar 1999 Fram tll med den ssta december 1998 var Fastghetsmäklarnämnden nämndmyndghet utan egen kanslorgansaton. en Kammarkolleget var värdmyndghet, vlket nnebar kolleget utde kanslgöromål åt nämnden tllhandahöll den personal beredde edrog ärendena n nämnden.

35 32 Fastghetsmäklarnämndens org... SOU 1999: Nämndens nuvarande organsaton Från med den 1 januar 1999 är Fastghetsmäklarnämnden en myndghet med myndghetschef, tllka ordande egen en nämnden kanslchef. Dessutom arbetar två regstrato- en rer/assstenter sju handläggare åt nämnden. Av handläggarna är fem jurster. En har tdgare vart skerevsor. En person har arbetat utbldnngsansvarg. Ingen de anställda har erfa- renhet fastghetsmäkler eller har fastghetsmäklarutbldnng. Enlgt ordnngen 1998:1808 med nstrukton Fastg- hetsmäklamämnden består nämnden en ordande en vce ordande samt högst sex andra ledamöter det antal ersättare dessa regerngen bestämmer, närvarande är det fyra ersättare. Ordanden vce ordanden skall vara jurster ha domarerfarenhet. En nyhet hållande tll tdgare nstrukton är ordanden nämnden tllka är chef myndgheten. Beslut tllsynsärenden fas nämnden. Nämnden kan dele- tll ordanden, vce ordanden eller tll någon tjänsteman gera göra ärenden är det slaget de nte behöver göras nämnden. Det kan gälla ärenden så återkallelse regstre- rng grund ansvarssäkrng saknas eller ett ärende skall skrvas då utrednngen har vsat det nte fnns underlag mäklaren har brustt sn omsorg. Alla beslut fas anse efter edragnng. I prncp är det ordande far de beslut nte fas nämnden. Beslut vssa enklare ärenden fas dock på handläggamvå. Beslut regstrerngsärenden så bevljande regstre- rena rng där alla formella kr är uppfyllda eller regstrerng på egen begäran fas regel någon kanslstema.

36 Fasytg/zetsmäklarnämndens 33 SOU 1999:35 org Tllsynsverksamheten Tllsynen kan hetsprövnng, formella kr. ndelas prövnng tre olka frågor huvudgrupper, om självnträde nämlgen lämplg- prövnng 4.2. l Lämplghetsprövnngen kontrollera Fastghetsmäklamämnden har de medlar fastghetsmäklare. fastgheter är redbara övrgt lämplga De flesta ärenden öppnats hos Fastghetsmäklamämnden rör fastghetsmäklamas lämplghet har anhängggjorts anmälnngar tll nämnden. Anmälnngama kan komma från genom köpare eller säljare är mssnöjda med en mäklare, från en annan mäklare eller tex. en konkursvaltare. Anmälaren blr nte part ärendet Någon hos nämnden. statstk s nte över anmälama. vara anonym vlket svårar sådan statstk. kom under 1998 crka 10 anmälnngar mot myndgheter, crka 50 från andra mäklare En anmälnng Uppsknngsvs mäklare allresterande från från kan andra mänheten. När nämnden utreder ett anmälnngsärende görs vssa kontrol- ler på ntatv nämnden utan detta omfas anmälan. Ex- empelvs kontrollerades under fjärde kvartalet 1997, alla anmälda mäklares boendekostnadskalkyler oberoende vad anmälnngen såg. Som ett led den aktva tllsynen har nämnden beslutat samtlga mäklare skall ha kontrollerats under en femårsperod. Det kontrollerar är om mäklaren har några restda skulder eller man fnns antecknad krmnalregstret. Ungefär mäklare per år kontrolleras på det här vset. n- 8 Uppgfterna detta sntt sntten nedan är tll största delen hämtade ur Fastghetsmäklamänmdens årsredovsnng

37 34 Fastghetsmäklarnämndens org... SOU 1999:35 Under 1998 nterades 298 ärenden rörde lämplg- hetsprövnngen. Motsvarande sffra 1997 var 227 ärenden, se tabell Tabell 4:1 Lämplghetsprövnngen A ntal ärenden I Interade ärenden anmälnngar -e gennterade Andel egen-nterade Avgj orda ärenden -anmälnngar -e gennterade ärenden 8,5% I % O 20 I % 15% 3 l Man kan konstatera de egennterade ärendena vad gäller lämplghetstllsynen sedan nämndens tllkomst legat på ungefär 10 procent de öppnade ärendena. Under 1998 har dock den sffran stgt tll 15 procent. En trend lgger lnje med lagstftarens ntentoner men ännu är alldeles låg. De påföljder tllsynen lett tll redovsas tabell 4:2 Tabell 4:2 Vad lämplghetsprövnngen lett tll Åtgärd Varnng 0 l l var egennterat ärende återkallelse regstrerng var egennterat ärende skrvnng var egennterat ärende 0 l Anmälan tll allmän åklagare 5 4 3

38 Fastghetsmäklarnämndens SOU 1999:35 org Självnträde m.m. Här kontrollerar nämnden mäklarna nte bryter mot budet fastghetsmäklare själva köpa en fastghet de har uppdrag medla samt budet mot handla med fastgheter fastghetsmäklarlagen. Mäklarna är skyldga anmäla köp fastghet de har haft uppdrag medla så nämnden kan kontrollera de sagt upp uppdraget skälg td e stt köp. Nämnden har öppnat runt 35 ärenden detta slag per år httlls De formella kren Fastghetsmäklamämnden hetsmäklama uppfyller hetsmäklarlagen, dvs. mäklaren nte är kastad rabalken kan mäklarna närngsbud kontrollerar de regstrerade fastg- kren 6 sta stycket 1 2 fastg- eller har samt han har säkrng drabba honom om han åsdosätter fastghetsmäklarlagen. Nämnden betalar den årlga s äld- valtare enlgt 11 kap. 7 gften enlgt under- konkurs, skadeståndsskyldghet sna skyldgheter kontrollerar också enlgt 4 fastghetsmäklarordnngen. Tyngdpunkten nämndens arärenden bete har httlls legat på denna typ tllsyn med under under Under 1998 återkallades 302 re- gstrerngar på grund denna tllsynsnsats under 1997 åter- kallades 222 regstrerngar Handläggnngstder tllsynsärenden Handläggnngstden olka typer tllsynsärenden varerar kraftgt. Genomsnttlg td samtlga tllsynsärenden under gjordes under 1998 var 55 dagar, jämt med 95 dagar Handläggnngen anmälnngar ärenden nte- rats Fastghetsmäklamämnden rörande mäklares lämplghet har också mnskat under 1998 tll genomsntt 181 dagar jämt med 262 dagar Den genomsnttlga handläggnngstden lämp-

39 36 Fastghetsmäklarnämndens org... SOU 1999: Regstrerng lghetsprövnngen sjunker successvt. Det 1998 uppsa målet var fem månaders handläggnngstd. Nämnden eftersträvar en ge- nomsnttlg handläggnngstd på fyra månader. Regstrerngsärendena går ut på behandla ansöknngar om re- gstrerng regstrerng. Under 1999 gjorde nämnden 421 ansöknngar om regstrerng, 382 dessa bfölls. 156 regstre- rngar återkallades på mäklarens egen begäran. Motsvarande sff 1997 var 507 söknngar, var 453 bfölls, samt 106 ror återkallelser på egen begäran. 4.4 Infonnaton om fastghetsmäklarsed vad god är I nämndens uppgfter ngår sprda nformaton om vad god fas- tghetsmäklarsed är. God fastghetsmäklarsed är nget statskt tllstånd utan den utvecklas hela tden. Man skulle snarare vlja uttrycka nämndens uppgfter vad gäller den goda seden med nämnden har utveckla god fastghetsmäklarsed samt nfor- den tll fastghetsmäklarna följer den. se I mera om samma dag kan säga utvecklngen nformatonen om den man goda seden sker genom Fastghetsmäklamämndens rättstllämpnng publcerandet görandena. För sprda nformaton om vad god fastghetsmäklarsed n- nebär har nämnden under 1998, lk 1997, gjort en praxssam- ton manställnng. Fastghetsmäklamämnden har en egen webbplats med nforma- nämnden. Där fnns bl.a. praxssammanställnngen. om Nämnden svarar också på en stor mängd telefonfrågnngar från mäklare andra om vad god fastghetsmäklarsed nnebär. Det är den nforrnatonsnsats drar mest resurser kan be- räknas tll drygt en årsarbetskraft.

40 Fastghetsmäklarnämndens 37 SOU 1999:35 org Utbldnng För få regstreras fastghetsmäklare hos nämnden, vlket är en utsättnng få utöva fastghetsmäklaryrket, krävs sökanden har tllfredsställande samt godkänd utbldnng. Nämnden skall se tll de kunskapskr ställs på fastghetsmäklare är ändamålsenlga svara prövnng kunskaperna sker. Fastghetsmäklarnämnden har fram tll nnevarande år tagt ett stort ansvar fråga om fastghetsmäklares utbldnng bl.a. genom självt anordna kunskapsprov. Hösten 1998 beslutades utbldnngen blvande fastg- hetsmäklare fr.o.m fastghetsmäklarverksamhet skall omfa mnst 80 centrala ämnen. För högskolepoäng tllfället planerng vd flera unverstet högskolor om startande skräddarsydda utbldnngar. Nämnden tar vss del detta arbete. pågår

41

42 SOU 1999:35 Andra tllsynsfunkton myndgheter med 5.1 Inlednng Detta kaptel kommer omfa en genomgång andra subjekt alla har gemensamt de sysslar med tllsyn yrkesgrupper där det krävs en specell regstrerng eller legtmaton få utöva yrket. De organ kommer behandlas är Socalstyrelsen, Revsorsnämnden sadvokatsamfundet. Den nternatonella utblcken kommer begränsa sg tll Norge. 5.2 Socalstyrelsen Socalstyrelsen utövar tllsyn över många olka yrkesgrupper så- exempelvs läkare, apotekare sjuksköterskor. Det rör sg om yrken med legtmatoner men också skyddade yrkesttlar kraft vss yrkesexamen. Legtmatonen utgör sedan lång td det mest framträdande bevset på en yrkesutövares kompetens nom hälso- sjukvården. Den främsta betydelsen lgger samhällets möjlghet på ett märkbart tydlgt sätt- genom ndragnng legtmatonen reagera när en legtmerad yrkesutövare all- - varlgt mssköter sg.

43 40 Andra myndgheter med tllsynsfunkton SOU 1999: Socalstyrelsens tllsyn Tllsynen vd Socalstyrelsen är uppdelad på sex olka regon- delnngar. Fnner man något anmärknngsvärt anmäler man detta tll Hälso- sjukvårdens ansvarsnämnd meddelar eventuell påföljd. Ansvarsnämnden arbetar närmast en domstol där an- mälare den anmälda har partsställnng. Tll ansvarsnämnden kan även patenter eller anhörga tll patenten under vssa hål- landen göra anmälnngar. Beslut ensklda ärenden fas den ensklde tjänstemannen, enhetschefen eller delnngschefen. Enlgt Socalstyrelsens n- stmkton skall generaldrektören göra ärenden nte skall göras styrelsen. eller vssa särsklt angvna råd. Ärenden nte behöver göras generaldrektören får göras någon anställd. Hur detta skall ske anges arbetsordnngen eller annan särsklt beslut. Det gäller dock nte eskrfter. De anmälnngar nkommer tll tllsynsenhetema behöver nte prövas sak. Enhetschefen beslutar om vlka ärenden skall sakprövas. Det är också delnngschefen eller enhetschefen beslutar den egennterade tllsynen vlka skall om undersökas. Om det under ett ärendes handläggnng framkommer det nte fnns något anmärka på därmed nget skäl vdare med handläggnngen beslutar handläggande tjänsteman samråd med edragande läkare om lägga ner undersöknngen. 5.3 Revsorsnämnden Lagen 1995:528 revsorer trädde kraft den l jul om Samtdgt med den nya lagen nrättades Revsorsnämnden re- gstrerng tllsyn över revsorer revsonsbolag. Tllsynen över revsorer hade tdgare legat hos Kommerskollegum. En re- vsor kan godkänd eller auktorserad. Den 1 januar 1999 vara uppgck antalet godkända revsorer tll antalet aukto- ca. rserad revsorer tll ca med nstrukton 1996:570 Förordnng Socalstyrelsen, 12

44 tllsynsfunkton 41 med myndgheter Andra 1999:35 SOU tll 1995:666 nstrukton :nlgt sn har Revsorsnämnden uppauktorsaton godkännande frågor handlägga gft om tllsyn revsonsbolag utöva regstrerng samt revsorer samt anordnar åtgärder, dscplnära frågor dessa. De prövar över om revsorer regstret sköter över lämplghetsnov, examna revsorrådet samt tvecklngen nom följa revsonsbolag revsonssed. god evsorsutvecklar tolkar organsaton sammansättnng ledamöandra åtta ordande består Revsorsnämnden lv en jurst skall Ordanden regerngen. alla utses vara ter revsorer, domarerfarenhet. två skall ledamöter vrga Av ha vara Övrga auktorserad. skall godkäd skall vara en vara en var revberörs verksamhet erfarenhet skall ha ledamöter Ordanden kansl. bereds ärende Nämndens ett son. vssa Revsorsnämnden köper myndghetschef. också nämnden är PRV. tjänster admnstratva Beslutsorlnng beslutsnvåer; fyra ursklj lan Revsorsnämnden Inom as pleno, n nämnden 0 ordanden, 0 kanslchefen, 0 kanslpersonal. övrg 0 personal kansdelegerng, efter ärendena flesta De gös, elpleno,ordanden Övrga nämnden n ärenden let. gtrs prncpella betyeller vkt ärendets utrån allt kanslchefen, ler delegerng långtgående göra eftersträvar delse. Man are mölgt. effektvt så betet

45 42 Andra myndgheter med tllsynsfunkton SOU 1999:35 Tllsyrzsärerzden Ärenden gäller frågor huruvda revsorns agerande överens- stämmer med god sed eller andra regler normer en revsor har följa stt arbete bör utgångspunkt göras nämn- den n pleno. Nämnden har överlått åt ordanden bedöma om ett ärende är sådan prncpell betydelse eller annat sätt är sådan vkt det bör underställas nämnden. Kanslchefen kan besluta ett vsst ärende nte skall tas upp tll prövnng eller en påbörjad berednng skall brytas. Ordanden eller nämnden pleno kan vdare delegera sådana ärenden tll kanslchefen där det prncpella ntresset är begränsat strängare påföljd än ernran nte be- döms komma fråga. Övrga ärenden görs enlgt vad sagts ovan ordanden eller nämnden n pleno. Ansöknngs- dspensärenden Beträffande dessa ärendegrupper gäller utgångspunkt beslut fas kanslchefen eller handläggare på kanslet. Ären- den särskld prncpell vkt underställs ordanden eller när så bedöms nödvändgt nämnden pleno Tllsynsverksamhet Revsorsnämnden har tll uppgft dels handlägga anmälnngsä- renden dels utöva tllsyn på eget ntatv. Handläggnngen dscplnärenden Alla ärenden kommer n tll nämnden prövas. Ungefär 95 procent ärendena prövas sak. De ärenden nte sakprövas kan exempelvs vara okynnesanmälnngar. Av de sntt 160 dscplnärenden Revsorsnämnden öppnat varje år har ungefär en femtedel nterats myndgheten själv. De egennterade

46 SOU 1999:35 Andra myndgheter med tllsynsfunkton 43 egenn- ärendena kan vara resultatet exempelvs en Nämnden har också påbörjat ett projekt öka terade ärenden. tdnngsartkel. antalet God revsonssed Revsorsnämnden utvecklar främjar god revsonssed genom utfärda bndande eskrfter om revsorns revsonsbola- gens verksamhet. Nämnden uttalar sg också om god sed ensklda ärenden. De två ntresseorgansatonerna fnns revsorer spelar en vktg roll utvecklngen god sed Fnanserng Revsorsnämnden är helt gftsfnanserad. Avgftemas storlek bestäms regerngen ordnngen 1995:665 om revsorer. Avgfterna tas ut revsorerna revsonsbolagen form ansöknngsgft årlg gft. Avgfterna uppgår f.n. tll kronor. Vdare tas en examnatonsgft ut om kronor. Av- gfter utgår även vssa tllstånd kan lämnas nämnden. I dessa fall är gftsordnngen tllämplg. Nämnden har också fått tllstånd sälja bearbetade utdrag ur sna regster. Man tycker från nämndens sda det fungerar mycket bra med denna fnanserngsform. Avgftemas storlek är sa täcka de kostnader fnns. Ett problem nämnden har är tll- gången på revsorer följer konjunkturcyklarna vss mån. Efter en lågkonjunktur mnskar revsorerna antal. Detta nnebär antalet årsgfter antalet nyregstrerngar mnskar motsvarande grad. Kostnaden personal lokaler är dock den samma. Ett annat problem nämnden har just nu men är övergå- ende art är man har en skyldghet anordna examnatoner dem vll upp redan nu, trots det nte blr oblgatorskt Förenngen Auktorserade Revsorer FAR Revsorssamfundet SRS Svenska

47 44 Andra myndgheter med tllsynsfunkton SOU 1999: Advokatsamfundet 5.4. l Tllsynsverksamhet rän år Man kan nte ta ut så höga gfter det fåtal väljer skrva nu det täcker kostnaderna proven. Man räk- nar där med göra underskott under några år framöver. Nämnden har dock sedan tdgare ett balanserat överskott man kan använda täcka underskotten." Advokatsamfundet är en prvaträttslg organsaton bl.a. ut- övar tllsyn över sna medlemmar. Medlem advokatsamfundet kan man bl efter ansökan, om man uppfyller vssa samfundet uppställda kr på exempelvs medborgarskap examen. Samfundet styrs en styrelse en generalsekreterare. Som kommer dskuterad nedan fnns också en dscplnnämnd. Ett antal regonaldelnngar fnns där verksamhet bedrvs. För be- rednng ärenden fnns ett kansl. Advokatsamfundet kan ta emot anmälan mot ledamot samfun- det från klent eller annan berörs saken. Styrelsen kan också på eget ntatv väcka frågan om dscplnärt ngrpandemot ledamot. Ärendet prövas dscplnnämnden, vlken arbetar på prövnngsdelnngar. Vanlgtvs tas ärendet st upp på prövnngsdelnngen är dess ledamöter enga om dscplnär påföljd nte är påkallad får prövnngsdelnngen göra ärendet. I annat fall skall ärendet hänskjutas tll dscplnnämnden. " ñnanserngsmöjlgheter Se mer om kaptel

48 SOU 1999:35 Andra myndgheter med tllsynsfmkton 45 Handläggnngen annat. Under 1997 nngsdelnngama dessa anledde 416 dscplnnämnden ärenden har prövnkom 544 har nte under dsplnärenden. någon görande prövnngsdelnngama året Styrelsen slutbehandlat 540 åtgärd gjort ärenden särsklt ärenden ärenden. hänsköts skrevs. uttalande. Om anmälan mot ledamot omständgheter lgger en ser mer än tre år tllbaka tden är dscplnnämnden nte skyldg ta upp ärendet tll prövnng. I övrga fall elgger en sådan skyldghet. Den ledamot mot vlken anmälan gjorts skall beredas tllfälle yttra sg. Han är skyldg efter anmanng nge skrftlgt yttrande, ete de handlngar dscplnnämnden eller generalsekreteraren ålägger honom tllhandahålla samt på kallelse per- sonlgen nställa sg n nämnden. När fråga år om uteslutnng skall muntlg handlng hållas, om nte särsklda skäl anleder I Av tll två Anmälnngsärenden egenntatvärenden Dsplnärenden tas upp advokatsamfundet antngen efter an- mälan eller på eget ntatv. De egennterade ärendena kan ha sn upprnnelse en domstol vsat ett ombud eller dömt honom soldarskt med sn klent betala rättegångskostnadema. Det kan också tdnngsartkel väcker msstankar om något vara en nte står rätt tll. Yttranden tas då n från den aktuella medlemmen. Advokatsamfundet gör också stckprovskontroller se bokngsreglema följs advokatfnnorna sköter sn redo- vsnng. Någon mer systematsk tllsynsverksamhet ekommer dock nte. Advokatsamfundets tllsynsverksamhet är tllfället emål en översyn. z Dr 1997:39 Kommtténs betänkande har nte tllkännagvts vd detta betänkandes trycknng men kommer heta SOU 1999:31. tden

49 46 Andra myndgheter med tllsynsfztnkton 1999:35 SOU 5.5 Norge I Norge bedrvs tllsynen över fastghetsmäklare Kredttlsynet, en myndghet under det norska Fnansdepartementet. Kredttlsy- net kan närmast jämas med vår Fnansnspekton, man ut- övar tllsyn över en mängd olka verksamheter yrkesgrupper därbland fastghetsmäklaretag fastghetsmäklare. På den enhet ansvarar tllsynen över fastghetsmäklare har man även tllsynen över nkassobolag. På enheten arbetar 3 jurster 2 ekonomer samt en enhetschef. Den norska fastghetsmäklarbranschen skljer sg från svenska en del seenden. Bland annat ägs ungefär 50 % mäklaretagen banker. Det fnns ca. 400 mäklarkontor dessa har ungefär 160 flaler. För drva ett fastghetsmäklar- etag måste man ha mnst en person anställd ansvarar verksamheten, har ett eendomsmeglerbrev utfärdat Kredttlsynet. Det kan den få har fastghetsmäklarutbldnng3 samt mnst två års godkänd praktk från fastghetsmäklerverk- samhet. Övrga anställda behöver nte ha någon specell utbld- nng. Kret på högskoleutbldnng kom 1990 det fnns dag mäklare med relevant utbldnng ungefär 100 nya examneras varje år. Vdare måste etaget evsa ett revsorsntyg om solvens samt deponera en säkrngsgarant hos Kre- dttlsynet. Tllsynen utövas mot mäklaretaget, men det är mäklaren bedrvs är ansvarg verksamheten på rätt sätt. Och det är hans legtmaton återkallas om etaget mssköter verk- samheten. I Norge är mäklaren enlgt lag skyldg använda ett fnansdepartementet fastställt formulär uppdragstalet vd - säljnng. Företaget skall dessutom a en särskld journal över de 3 Den norska utbldnngen är lk den svenska en tvåårg högskoleutbldnng. 4 Lov 16jun, 1989 nr. 53 om eendomsmeglng, Kap. 3-2 den

50 sou 1999:35 Andra myndgheter med tllsynsfunkton 47 uppdrag man mottar. I joumalen skall alla åtgärder vdtas vd ett säljnngsuppdrag antecknas. Kredttlsynets tllsyn enklas väsentlgt denna journal. Det är mäklartöretaget har hand hela köpeskllngen under tden man väntar på regstrerng om lagfartsbevs o.dyl. sker. Det nnebär etaget valtar stora summor pengar perzodvs. En normal famljevlla Oslos ut- kanter dag kostar upp rnot två mljoner norska kronor. Detta har lett fram tll särsklda kr på etagets solvens det etas kontroller två gånger per år bokng övrga dokumenta- ton. Kredttlsynet begär n alla papper de vll ha. Kredttlsynet har mycket gott samarbete med den norska bran- schorgansatonen, Mäklarsamfundet, särsklt vad gäller utveck- landet god fastghetsmäklarsed. Mäklarsamfundet ger ut en td nng Kredttlsynet skrver med regelbundenhet denna. Man ut "rundslcrvelser", ett slags allmänna råd lednng tll bran- ger schen. Kredttlsynet tar emot anmälnngar från allmänheten, men dessa hanteras enbart nformaton leder nte automatskt tll något tllsynsärende Tllsynsarbetet De stränga kr på formala fnns Norge underlättar tll- synsarbetet. Myndgheten gör stckprovsbesök per år. Vd dessa besök kontrolleras de formalaregler fnns har följts. Man granskar klentmedelshanterngen ser på vad de är uppdrag man haft hur dessa har utts. Kontrollen sker med hjälp särsklt checkschema. Vd besöken kan mndre ett pro- blem dskuteras rättas tll på plats. Efter nspektonen skrvs en rapport kommunceras med etaget. Om rättelse nte sker enlghet med påpekandena rapporten vdtas ytterlgare tllsynsåt- gärder.

51 L pa.. uâåṿ

52 1999:35 SOU arbetssätt ändrat tll Förslag 6 Fastghetsmäklarnämnden Fastghetseslår Utrednngen slag: Utrednngens arbetssätt ändra stt över mäklamämnden re genom egennterad tll anmälnngar handläggnngen från surser tllsynsärenden handläggas nte bör Anmälnngar tllsyn. olka nämnden tll nformaton betraktas endast om utan problem. mäklama hur gransknng bredare på nrktas bör Tllsynen en fokuseras nte verksamhet sn uppdrag sna sköter fönnedlngsärenden. enstaka enskldheter V rådgvnng nformaton den bör begränsa Nämnden ges fråtll nformatonsnsatser nrkta sna ärenden ensklda vanlgaste de på med Faktablad allmänt ntresse. svar gor fram. frågorna bör tas olka branschen med samverkan bör Nämnden nära genom vad är väglednng anvsnngar råd former om ge fastghetsmäklarsed. god ekonomska den fnns största Var 6.1 konsumenterna rsken där områden de dentfera ett legat har utrednngsuppdraget I ekonomsk rsk med mäklaruppdrag störst utt felaktgt konsumenterna. skada.

53 50 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets... SOU 1999:35 Man får sklja på drekt ndrekt skada kan drabba konsumenten, dvs. antngen säljaren eller köparen. De drekta skadorna är lättare se det är främst dem Fastghetsmäklar- nämndens arbete rör. De ndrekta skadorna är exempelvs rsken mäklararvodena blr höga på grund brstande transparens på marknaden kunskap hos konsumenterna. Trots mäklama dag storstäderna har svårt säljnngsuppdrag märks ngen större prskonkurrens. En annan ndrekt rsk är det samarbete många mäklare har med banker säkrngsbolag, vlket med en rsk konsumenten nte får det bästa alternatvet tll fnanserng eller säkrng presenterat sg. Det kan vara svårt presumtv köpare tll en fastghet snabbt få en bld klar sg över vlka banker har den bästa lösnngen deras behov. Här borde fastghetsmäklama ha ett stort ansvar känna marknaden nte bnda upp sg tll en bank eller säkrngsbolag. Detta är dock en fråga lgger gränstraktema vad Fastghetsmäklar- nämnden borde ägna sg åt. Frågorna är snarast sådan art Konkurrensverket borde uppmärksammas dem. Vad gäller de drekta skadorna är de lättare se. Det rör sg om exempelvs felaktga boendekalkyler, brster upplysnng om undersöknngsplkten eller oklara kontraktsvllkor. Förmedlngen en fastghet eller annan bostad nnehåller även moment kan skapa olka problem, är besvärande de berörda även om de nte får några större ekonomska konsekvenser dem. I det följande snttet redovsas problem framstår angelägna komma tll rätta med bör beaktas vd övervägandena om hur Fastghetsmäklamämndens tllsyn bör ut- formas. 6.1 Problemkatalo g Vd samtal med eträdare konsumentorgansatoner, bran- schorgansatoner samt säkrngsgvare har en bld framträtt vad kan anses de största rskerna problemen kon- sumenterna vd en bostadsaffár. Faroma har tll stor del sn grund

54 SOU l999:35 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets själva utsättnngarna ett fastghetsköp dag, många speku- lanter snabba affärer. Man ges nte td tll de efterforsknngar krävs eller tll eftertanke. v Ofta uppstår tvster mellan köpare säljare om fastghetens skck. Köparens undersöknngsplkt säljarens upplysnngsplkt ärtvå hömstenar en lyckad fastghetsaffár. I dag fnns en uppen- bar rsk en presumtv köpare nte hnner göra en besktnng n- nan kontrakt skrvs. I stället skrvs en hävnngsklausul ofta n köpekontraktet ger köparen rätt häva köpet om det vd en besktnng framkommer fel fastgheten. Men om besktnngs- mannen stället httar saker utgör stora rsker, exempelvs rsk fuktskador Vllkoren är ofta oklart utformade leder tll tvster uppstår vlka leder tll såväl ekonomska andra påfrestnngar konsumenten. Enlgt nformaton utred- nngen fått är en besktnng ett forrnkr vd fastghetsköp Dan- mark. Om en besktnng nte har etagts fnns nget bndande tal. Vd köp en bostadsrätt har framkommt nformatonen om hur enngens ekonom ser ut eller hur enngen har skött stt fastghetsunderhåll ofta är brstfällg eller saknas helt. Den bo- endekostnadsnforrnaton ges upplyser ofta endast om bo- stadsrättsgften de kostnader är enade med eventu- ella lån, en nformaton köparen också kan få sn bank. Även köparen en fastghet får många gånger nöja sg med en relatvt torftg kostnadsnformaton, där drftskostnaderna redov- sats mer eller mndre efter schabloner. I en överhettad marknad, där köparen känner sg tvngad fa ett snabbt beslut, ges nte heller tllräcklg td närmare granska den bostadskostnad presenteras. Det råder stor osäkerhet om vad gäller när budgvnng fö- rekommer. Köpama tycks nte alltd få tllräcklg nformaton om de rutner tllämpas samt nnebörden budgvnngen, Många mäklare använder standardmallar uppdragstal köpekontrakt utan om vnnlägga sg om formulera om texten tydlga den de ensklda talen. Den behållna tex-

55 52 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets... SOU 1999:35 ten är sg nte felaktg, men har nte anpassats så den blr lättläst begrplg. Att mäklaren skall tllvarata både köparens säljarens ntressen kan bdra tll skapa en msstänksamhet mot mäklaren. En- lgt branschen är svårt vara opartsk ett hållande där man skall sälja något, det är nog ett problem nte skall under- skas Hur kan problemen åtgärdas Lagändrng En del de problem redovsats ovan har sn grund närmare lagreglerng saknas. Befntlga regler är nte heller alla - seenden tllräcklgt klara eller övrgt lämplgt utformade ankaptel 7 nedan fore- passade tll den verklghet där de används. I slås där fastghetsmäklarlagen ses över jag återkommer där tll vssa nämnare exempel på behov bättrad eller helt ny reglerng. Råd anvsnngar Alla problem kan dock nte lösas genom nya eller ändrade lagreg- ler. Begreppet god fastghetsmäklarsed är nte statskt. Det måste kunna utvecklas ändras med ändrade hållanden på marknaden. Det går där nte eller är vart fall nte lämplgt aktualseras genom lag reglera alla de stuatoner samband med fastghetsmäklare medverkar vd bostadsöverlåtelser. God fastghetsmäklarsed utvecklas genom rättstllämpnng men också genom uttalanden olka former anvsnngar från bransch- myndghetshåll. Här bör dock pekas på det dlemma fnns utveckla god fastghetsmäklarsed genom rättstllämpnng. Det nnebär en mäklare ett tllsynsärende kan komma erhålla krtk en åtgärd, med stöd en "praxs" nte var fastställd när åtgärden vdtogs. Det är där angelä-

56 SOU 1999:35 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets get Fastghetsmäklamämnden medverkar tll klargöra vad skall anses vara god fastghetsmäklarsed olka sammanhang nte bara genom sn rättstllämpnng utan även genom olka former råd anvsnngar. Branschåtgärder Störst betydelse möjlgheten elmnera problem samband med medlng bostäder har naturlgtvs de åtgärder branschen själv vdtar. Det olka branschorganen spelar här en vktg roll Fastghetsmäklamämnden bör ha ett nära kontnuerlgt samarbete med dem. Det handlar bl.a. om dskutera god fastghets- mäklarsed, medverka nformatonsnsatser olka slag verka branschen tar fram rktlnjer hanterngen olka moment ett mäklaruppdrag. T llsynsåtgärder Det måste naturlgtvs framhållas alla problem på marknaden nte är en följd det saknas tydlga regler. Många de pro- blem säljare köpare drabbas beror helt enkelt på mäklaren nte följer fastghetsmäklarlagens bestämmelser. En väl fungerande tllsyn de ensklda mäklama deras sätt full- göra sna uppdrag är där största betydelse mnmera problem samband med bostadsöverlåtelser. 6.2 Hur kan Fastghetsmäklamämnden effektvsera sn tllsyn Sedan Fastghetsmäklamämndens arbete med utbldnngsfrågor slutts med utgången 1998 är nämndens huvuduppgfter handlägga regstrerngsärenden, utöva tllsyn över de regstrerade mäklama lämna nformaton frågor rör nämn- dens verksamhet.

57 54 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets... SOU 1999: Handläggnngen regstrerngsärenden Rutnema själva regsterngen sköts numera så pass rato- nellt effektvt det nte fnns några åtgärder, bör genomhar där as frgöra resurser tll tllsynsarbetet. Jag nga slag den delen Tllsynen regstrerade mäklare Fastghetsmäklamämndens tllsyn de verksamma fastghets- mäklama domneras handläggnngen de anmälnngar kommer n tll nämnden. Varje anmälan läggs upp ett tllsyn- särende. år. Fastghetsmäklamämnden Nämnden läggnngen effektvserats, har på dessa. vlket ett tjänstfull Handläggnngen speglas erhåller crka 250 sätt utarbetat har kortade anmälnngar per handrutner därgenom successvt handläggnngstder. Handläggnngen anmälnngsärendena tar dock alltjämt se- värda resurser anspråk. Av arbetena tll fastghetsmäklarlagen framgår lagstfta- lagt stor vkt vd anmälnngar underlag tllsynen ren fastghetsmäklama. I propostonen sägs det en "aktv tllsyn bör nnefa Fastghetsmäklamämnden noga utreder nkomna anmälnngar klagomål mot mäklare. Det är mot den bakgrun- den begrplgt handläggnngen anmälnngsärendena kommt domnera nämndens tllsynsarbete. Anmälnngamas betydelse underlag tllsynsärenden bör dock tonas ner om tllsynen skall kunna effektvseras. Anmälnngama bör stället betraktas pro- eller ett de sätt nämnden har nformaton om olka blem kan aktualsera ngrpande gentemot en mäklare mer generella åtgärder hållande tll branschen helhet form råd anvsnngar. t.ex /95: 14 Prop.

58 SOU 1999:35 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets Andra myndgheter med tllsynsfunkton arbetar på detta med gott resultat. Konsumentverket bevakar den del det marknadsrättslga regelverket rör konsumenterna efterlevs. Verket tar emot ett stort antal anmälnngar skrvelser från ensklda frågor rör verkets tllsynråde. Anmälnngama läggs nte automatskt upp ett tllsynsärende. Anmälaren får bekräftelse anmälan eller skrvelsen har kommt n tll en myndgheten. Ärendet är med det slutat hållande tll anmä- laren. Flertalet skrvelser leder sedan nte tll någon ytterlgare åt- gärd. Endast om en anmälan nnehåller något bedöms ge an- lednng tll en gransknng tar en handläggare över det närmare utrednng. Fnansnspektonen ansvarar tllsyn verksamheten på de fnansella marknaderna. Bland tllsynsobjekten fnns banker, - säkrngsbolag börser, men även ensklda säkrngsmäklare. Inspektonen erhåller ett stort antal klagomål från ensklda. In- spektonens handläggnng dessa klagomål överensstämmer stort med Konsumentverkets sätt hantera anmälnngar. Fastghetsmäklamämndens arbetssätt bör ändras på så sätt resurser s över från handläggnngen anmälnngar tll ege- nnterade tllsynsåtgärder. En anmälan bör endast betraktas en nformaton om eventuella problem nte utgöra ett tllsyn- särende. Anmälarens ärende bör kunna slutas med ett brev tll anmälaren klarar nämndens sätt arbeta. Någon ytterlgare skyldghet gentemot anmälaren bör nte fnnas. Handläggnngen anmälnngarna kommer genom detta enklas schablonse- ras. Det skall således vara upp tll Fastghetsmäklamämnden själv göra så fall hur uppgfterna en anmälan skall om användas tllsynsarbetet. En anmälan kan resultera en drekt åtgärd från nämnden eller utgöra en slags nformatonsbank där väntar ser om det kommer fler reaktoner mot mäklaren man eller mot eteelse. Endast undantagsvs bör en anmälan samma leda tll utrednng ett ensklt medlngsuppdrag. Mäklaren bör, lk sker dag, alltd få en kopa anmälan kännedom. sätt

59 56 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets... SOU 1999:35 Det ekommer nte allt sällan anmälaren uppfar sg part det aktuella tllsynsärendet där överklagar Fas- tghetsnämndens beslut om det nte nnehåller krtk eller ett ngr- pande mot mäklaren anlednng anmälan. Om anmälnngarna nte hanteras tllsynsärenden kan det hoppnngsvs leda tll anmälaren nte längre leds uppfa sg part antalet överklaganden därgenom mnskar. Detta torde nnebära en lättnad Genom nrktnng den framallt länsrätten. anmälnngsärendena har tllsynen också fått en olycklg på enstaka medlngsärenden. Fastghetsmäklamämn- skall dock nte allt hög grad lastas heller denna ens- dga nrktnng. Lagens uppbyggnad själva den organsatorska form nämnden har getts nnebär en nrktnng på handlägg- nng ndvduella tllsynsärenden. Tllsynen har härgenom allt hög grad domnerats relatvt ngående utrednngar hur en enda mäklare skött ett enda uppdrag. Därvd har sådana for- mella brster måhända nte det ensklda fallet spelat någon större roll köpare eller säljare ofta nte ens påpekats an- mälan, kommt läggas tll grund nämndens beslut. Detta är nte tllfredsställande. Nämnden bör nte begränsa sn gransknng en mäklare tll ett enstaka medlngsuppdrag utan gransk- nngen bör omfa fler dennes uppdrag, nämnden skall få en bredare bld mäklarens sätt sköta sn verksamhet. Ar- betet kan med del ske genom mäklaren ombeds eller e- läggs skcka n det materal nämnden önskar granska. En- dast undantagsvs bör ett ngrpande ske mot en mäklare på grund vad ekommt ett enda nedlngsuppdrag. Fastghetsmäklamämndens tllsyn kan ske på olka sätt, anmäklarkontoret eller genom materal be- tngen på plats ute på gärs n från mäklama. Platsundersölcnngar är dock resurskrä- vande. De bör där begränsas tll stuatoner där det fnns sär- skld anlednng på plats granska mäklarens verksamhet. Ett skälen tll platsundersöknngarna är så resurskrävande är det nte fnns något kr på mäklaren skall a en klentforteck- nng. Det fnns nte heller några bestämmelser om hur mäklarna skall sköta sna klentakter. Nämndens handläggare kan nte på ett

60 SOU 1999:35 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets enkelt sätt en bld mäklarens handläggnng sna med- lngsuppdrag utan det erfordras en tdsödande genomgång mäklarens hela underlag. I kaptel 7 eslås där det bör övervägas om nte vssa admnstratva rutner, efter norsk e- bld, bör kunna åläggas mäklama. Den löpande kontroll Fastghetsmäklamämnden genom mäklama vad ser restda skulder antecknngar krm- nalregstret bör självklart fortsätta. Det är en effektv enkel tllsynsåtgärd nnebär varje mäklare någon gång under en femårsperod kontrolleras vad ser ekonomsk redbarhet Informatonsgvnngen Fastghetsmäklamämnden har en omfande telefonservce gen- temot mäklarna allmänheten. Informatonsgvnngen är öv- rgt margnell. Nämndens hanterng telefonfrågnngar är resurskrävande nnebär en mycket hög servcegrad gentemot ensklda ndv- der genom handläggarna dskuterar just deras olka problem samband med säljnng eller köp en bostad. De resurser sätts nformaton kommer endast det fåtal tll del vänder sg drekt tll nämnden med sna frågor. Efter det ofta är samma frågeställnngar problem återkommer borde nämnden stället kunna utarbeta faktablad med nformaton krng de vanlgast frågorna. Dessa kan sedan skckas tll dem vän- der sg tll nämnden med frågor. Detta gäller även de frågnngar nämnden får om vlka utbldnngs- andra kr ställs på den vll bl regstre- rad fastghetsmäklare. Om frågnngar görlgaste mån besvaras genom man skckar ett relevant faktablad skulle nämnden kunna frgöra resur- ser stället kan användas tllsyn mäklama tll n- formatonsnsatser kan nå fler än dem rnger tll nämnden. En vktg uppgft Fastghetsmäklamämnden kan hänas tll nfonnatonsgvnngen är lämna branschen vägled- nng om vad olka sammanhang är god fastghetsmäklarsed.

61 1999:35 SOU Fastghets... arbetssätt ändrat tll Förslag 58 meddelanuttalanden, olka crkulärskrvelser, kan ske Det genom råd eller allmänna utfárdande eller tdnngsartklar den, genom mäkhållande tll åtgärder generella form rktlnjer. Denna hand sta branschen, med samarbete ske lama bör nära genom branschorgansatonema. myndgheter andra med Samarbete 6.3 organ Fastghuruvda uppgft överväga utrednngens ngått har Det någon med samarbeta kunna skulle hetsmäklamämnden annan nformaton del få kunna så vs på myndghet annars man hea- Vd tll. tllgång få plats på mäklaren besöka måste uppslag ngentng framkom 1999 februar 16 den rngen g Rkspolsstyrelsen med samarbete former specella tll några dag på kan nte myndgheter ett Rksskeverket. Dessa eller eneller fastghetsmäklare utreder de ndvd är den kelt sätt se om heller utformas. Inte behöva skulle datorprogram Specella nte. uppgfter fram möjlghet dag har Kronofogdemyndgheten fastghetsverksam skulder rests är person om en nforrnatonsnhämtgäller vad samarbete Något mäklare. annat Fasbegäran efter sker dag kontrollslagnng den nng, än aktuellt. där nte ghetsmäklamämnden, är tll Fastghetsmäklamämnden ta torde vara Däremot genom bld skaffa sg kunna lokalkännedom konsumentvägledamas en på bör nämnden landet platser olka på marknaden hur ut ser tllsyn med arbete stt vägledama kontakta utsträcknng större konsumentvägledama Då någon representant mäklare. lokala hur på planer ett fnns nga hearngen närmare tll kom samarnte ntatv. på lösa bör kunna nämnden eget tll, kan bete men nfonnasprda tll användas också kan Konsumentvägledama fastghetsmäklarsed De god är. vad konsumenterna tll ton om hoppnngsnämnden crkulärskrvelser råd eller allmänna hos del fnnas med kan fortsättnngsvs fram kommer vs ta konsumentvägledama.

62 SOU 1999:35 Förslag tll ändrat arbetssätt Fastghets Fastghetsmäklarnas utbldnng Från mäklare med 1999 på högskolenvå. lgger Bland utbldnngen de verksamma blvande mäklarna fnns många nte har sådan utbldnng Det är naturlgtvs angeläget dessa genom vdareutbldnng kompletterar sna kunskaper så hela branschen kommer ha en tllräcklgt hög kompetens sn uppgft. fastghets Fastghetsmäklamämnden har tagt ett stort ansvar exam- natonen blvande mäklare tll stånd en utbldnng på högskolenvå. De genomda nsatserna, med års- skftet är slutade, har vart resurskrävande. Något motsvarande ansvar vdareutbldnng fastghets- mäklarna kan Fastghetsmäklamämnden nte ta. Det fnns det nte heller utrymme med de begränsade resurser nämnden har getts. Det måste lgga på mäklarna själva se tll de har den kompetens krävs arbetet fastghetsmäklare. Bran- schen dess olka organsatoner har här en vktg uppgft. Fastghetsmäklamämnden har samarbete med branschen sökt få tll stånd en frvllg fort- vdareutbldnng redan regstre- rade fastghetsmäklare genom en särskld fortbldnngsgrupp. Nämnden bör även fortsättnngsvs delta ett sådant samarbete. Ansvaret detta arbete bör dock sta hand vla på branschen. Rksdagen har nu februar, se l998/99:lul0, funnt det ur konsumentsynpunkt är angeläget en mer ngående analys kom- mer tllstånd när det gäller användandet begrepp så legt- merad, auktorserad godkänd marknadsngen olka tjänster. Som exempel på områden där detta ekommer nämns bl.a. mäklarna. Mot denna bakgrund kan det fnnas anlednng samband med frågans behandlng överväga om de mäklare har den högre utbldnngsnvån nu nts, kan eller bör ges någon särskld form auktorsaton. Detta skulle kunna vara ett bra nctament ensklda mäklarna utblda sg vdare. det

63

64 SOU 1999: Förslag om en översyn fastghetsmäklarlagen - Utrednngens eslag: Utrednngen eslår en översyn fastghetsmäklarlagen görs. Man bör därvd bl.a undersöka band med en om mäklaren bör verka besktnng alltd sker sam- fastghetsöverlåtelse hur man skall kunna tllsäkra köparen bättre nformaton om bostadskostnaden, nte mnst beträffande bostadsrätter ta ställnng tll vlken omfnng olka tjänster kan tllhan- dahållas yrkesmässgt samband med köp säljnng bostäder utan farandet bör omfas särskld reglerng eller tllsyn samt överväga om det nte bör nas vssa regler mäklarnas admnstratva rutner beträffande de uppdrag han åtar sg. I kaptel 6 har exempel gvts på problem kan uppstå sam- band med bostadsöverlåtelser. En del dessa borde man kunna komma tll rätta med genom lagreglerng. Det bör där närmare utredas huruvda ändrade eller nya lagbestämmelser skulle kunna medverka tll problemen elmneras eller vart fall blr färre. Jag vll här endast peka på två exempel. Allt ofta uppstår tvster mellan köpare säljare om fastg- hetens skck. Det bör där övervägas om nte mäklaren borde verka en besktng kommer tll stånd samband med en fas- tghetsöverlåtelse eller rent drekt uppmana parterna låta ut- a en besktnng. Många gånger synes mäklama nöja sg med upplysa köparen om dennes undersöknngsplkt. Av de anmäl-

65 1999:35 SOU ghetsmäklarlagen fast Förslag 62 Översyn en om framgår Fastghetsmäklamämnden tll n kommer nngar nnebär. detta vad velat nse eller ofta nsett allt nte köparna har eller säljaren upplysnngsplkt utpå den sg ltat har Man fel alla de täcker fel dolda säljarens från gått ansvar husesyn. vd sn upptäcker själv köparen nte fullgod alltd bostadskostnaden nte är nformatonen Att om tlläggas kan kaptel Det problemkatalogen framhållts har sådan någon får alls nte köparen vanlgt allt dessutom det är mäklaren ålägger lagen boendekostnadskalkyl ndvduell edet detta godtagt Fastghetsmäklamämnden har lämna. om Bestämmelserna köparen. från stående skrftlgt om lgger ett sädär över behöver boendekostnadsnformatonen ses tll köparen. nformaton bättre kerställa en bomed samband tjänster former har år På nya senare bovd medverkar den utvecklats. För stadsöverlåtelser en han skall fastghetsfönnedlng uta skall stadsöverlåtelse anses funsäljare då köpare exempel är Ett sammant ha parterna. mötesplats va mäklare, hjälp t.ex. varandra nt en utan nte omfas Då på Internet. bass kommersell tllhandahålls på fastghetsmäklarlagen. mötesplatsen tllhandahållt den säljare köpare sammanandet just det är Detta trots ovanlgt sedan nte mäkler lagen. Det enlgt är normalt utgör så tjänster andra ut parterna mötesplatsen ägaren Konsumenter fnanserng. med hjälp kontraktsskrvnng komden tllsäkrade således nte blr sammanas vs detta normalt vd har säkrngsskydd ett det man petens medlngsuppdrag. omfvlken tll ställnng måste där ta Jag man anser samband med yrkesmässgt tllhandahållas kan olka tjänster nng omfas bör farandet bostäder säljnng utan köp mäklare rsk fnns tllsyn. Det eller reglerng särskld en endast sg regstrera väljer regstrerade dag är nödvännte regstrerng är verksamhet där med den syssla typ konsumentskydsämrng nnebära skulle dg. Detta stor en står vlka nte uppstå, kan komma "halvmäklare kår det. En

66 SOU 1999:35 Förslag om en översyn farlg/zetsmäklarlczgelz 63 under Fastghetsmäklamämndens tllsyn vlka nte heller skyldga ha en ansvarssäkrng. Fastghetsmäklamämndens tllsynsarbete skulle vara betjänt klarare regler hur mäklaruppdraget skall utas. Tll exempel skulle ett kr på uppsägnng uppdragstal skall ske skrft- lgt vd självnträde nnebära nämnden nte behöva sätta re- har skett surser på utreda om en uppsägnng verklgen tllräcklgt god td. Men även regler rör mäklarens admnstra- tva rutner beträffande de uppdrag han åtar sg skulle väsentlgt underlätta tllsynsarbetet. Det bör övervägas om man nte med Norge ebld, se kaptel borde kunna na en skyldghet mäklama a löpande journaler över uppdragen, där anhållande tecknngar görs om de moment är oblgatorska tll kunden. Utformnngen sådan journaler kan med del stan- dardseras. Detta skulle trolgtvs också kunna vara ett stöd många mäklare. Ovanstående exempel på där det vore befogat med nya eller ändrade regler fastghetsmäklarlagen utgör nte någon fullständg tecknng. Det lgger utan uppdraget göra en närmare ge- nomgång lagen eslå ändrngar tllägg. Jag har där endast lämnat några exempel enlgt mn menng vsar det fnns anlednng se över fastghetmäklarlagen bättre anpassa den tll den verklghet råder på marknaden. En ändrng lagen dessa delar skulle dessutom ge Fastghetsmäklamämnden de verktyg nämnden behöver kunna bedrva en effektv tll- syn. är

67

68 SOU 1999: Förslag tll ny Organsatonsform fastghetsmäklamämnden Utrednngens mäklamämnden slag: omorganseras Utrednngen tll ett eslår enrådghetsverk. Fastghets- - l ärenden där en fastghetsmäklare rskerar en eller sn regstrerng återkallad. nämnden kunskap trättslga Namnet bör om frågor. fnnas ledamöter fastghetsmäkler, med särskld Fastghetsmäklamämnden bör tlls vdare Tll varnng behållas. myndgheten bör knytas en nämnd vars ledamöter utses re- gerngen vars uppgft bl fa beslut ensklda regstrerngsärenden där det nte är fråga - om ren formala utan om lämplghetsprövnngar eller bedömnngar erfarenhet konsumenlantmäter Fastghetsmäklamämnden är dag organserad en nämnd- myndghet. Nämndemyndghetemas vara eller cke vara har ds- kuterats flera omgångar, lk hur dessa skall vara organse- rade. Alternatven är en myndghet med en lednng en styrelse eller ett enrådghetsverk med myndghetschefen beslutande ansvarg n regerngen. Fastghetsmäklamämnden organse- rades från början 1995 en nämndmyndghet med Kammarkolleget värdmyndghet. Vlken Organsatonsform skall väljas Fastghetsmäk- lamämnden har tdgare dskuterats. Man har övervägt knyta nämnden tll en annan myndghet. Myndgheter nämnts

69 66 Förslag tll ny Organsatonsform... SOU 1999:35 sammanhanget Konsumentverket har vart Allmänna reklamatonsnämnden Kammarkolleget. ARN, 8.1 Fastghetsmäklamämndens tllkomst Tanken bakom samla tllsynen hos en myndghet stället hos varje länsstyrelse var kunna skapa en överblck kontnutet därmed utsättnngar utvecklandet praxs begrep- pet god fastghetsmäklarsed. Att valet föll på nämndmyndghetens organsatorska form beror enlgt regerngens proposton 1994/95:14 Ny fastghetsmäklarlag på nrättandet en särskld tllsynsnämnd nte krävde så stora organsatorska resurser. Nämnden är en lten myndghet man ansåg kanslgöromå- len med del kunde skötas en annan myndghet. Denna lös- nng har vsat sg neffektv regerngen har där beslutat Fastghetsmäklamämnden från med den l januar 1999 skall vara en självständg nämndmyndghet med egen chef personal. Detta är ett led det valtnngspoltska beslutet 1998" där det beslutades nämndmyndgheter, de fall de skall få fnnas kvar, skall vara antngen helt självständga eller hårt uppknutna tll en värdmyndghet. Förändrngen är tänkt leda tll ökad effektvtet då myndgheten nu har en egen chef skall leda dela arbetet. Frågan är om denna organsatorska ändrng är tllräcklg göra Fastghetsmäklamämnden mer effektv sn tllsynsverk- samhet. I de följande sntten skall en genomgång göras nämndmyndghetsnsttutet de alternatv fnns tll dagens organsaton myndgheten. 6 Prop. 1997/98: 136 Statlg valtnng medborgarnas I997/98ZKU3 l tjänst, bet

70 SOU 1999:35 Förslag tll ny Organsatonsform Effektvare lednng statlga myndgheter Regerngen tllkallade 1992 en kommtté med uppdrag se över valtnngsmyndghetemas lednngsformer m.m. Kommttén, 1993 lade fram stt betänkande Effektvare lednng statlga myn- dgheter SOU 1993:58, ordar tllskapandet fler enrådg- hetsverk dvs. där myndghetens chef är högsta beslutande nstans nom myndgheten. Rksdagen fastställde dessa rktlnjer år Även andra organsatonsfomer skulle kunna övervägas. Det främsta alternatvet tll enrådghetsverk skulle vara en styrelse med fullt ansvar verksamheten. Denna uppfnng revderades efter några år rksdagen åternde huvudregeln enlgt det s.k. verkslednngsbeslutet statlga myndgheter normalt skall ha en lekmannastyrelse vd s- dan myndghetschefen Förvaltnngspoltska propostonen kom så proposton 1997/982136, Statlg valtnng medborgarnas tjänst. Där uttalar regerngen nämndmyndghets- formen bör användas begränsad omfnng antalet nämndmyndgheter där bör mnska. Regerngen sade också särsklda beslutsfunktoner nom vanlga valtnngsmyndgheter bör användas stället nämndmyndghetsformen när så är möj- lgt samt tydlgare former styrnng, fnanserng kans- lstöd behöver skapas. Vdare en generell översyn den statlga tllsynen anses bör genomas enlghet med Förvaltnngspoltska kommssobör sta hand fokusera på nens slag. En sådan översyn ett antal övergrpande generella frågor, t.ex. defntonen be- Prop. 1993/942185, bet. I993/94ZKU4Z, s Prop. 1994/95:l50, blaga sntt 19I997/98ZKU3I, RSkI 1997/ rskr. 1993/ /96:KU1, rskr. 1995/96:32

71 68 Förslag tll ny Organsatonsform... SOU 1999: Fyra olka lednngsforrner valtnngsmyndgheterw I dag dgheter: fnns fyra Enrådghetsverk olka lednngsforrner med eller Myndghet där är ansvaret hetschef utan delat nsynsråd mellan Myndghet där styrelsen har fullt ansvar Nämndmyndghet statlga styrelse 8.3. l Enrådghetsverk greppet tllsyn hållande tll andra snarlka verksamheter utvärderng, uppföljnng, kontroll, nformaton etc., hur tllsyn- suppgfter bör regleras, hur regerngens rksdagens behov uppföljnng tllsynen bör utformas. Drektv denna översyn håller närvarande utarbetas justtedepartementet. Ännu vet nte om frågan kommer belysas en utrednng man eller på annat sätt. valtnngsmyn myndg I enrådghetsverk är myndghetens chef den högsta beslutande n- vån nom myndgheten den ensam gör ärendena. I myndghetens arbetsordnng eller särsklda beslut kan det anges en delegatonsordnng där beslutanderätten kan delegeras tll an- nan tjänsteman. Tll verket kan knytas ett råd med staten utsedda ledamöter. Rådets uppgfter regleras myndghetsnstruktonen. Det kan nnebära myndghetschefen skall nformera rådet om verksamheten 2 Uppgfterna 8.3 är hämtade dels från betänkandet Effektvare lednng statlga myndgheter SOU 1993:58 dels från Sammanställnngen om nänmdmyndghetemas ställnng uppgft har hämtats från Statskontorets rapport 1997:7A Statens nämndmyndgheter.

72 SOU 1999:35 Förslag tll ny Organsatonsform ta emot råd om hur verksamheten skall bedrvas uppnå effektvtet. Myndgheter är organserade enhets- råd är bl.a. Statens skolverk, Elsäkerhetsverket, Konkurrensverket. Motverngen göra Konkurrensverket tll ett enkonkurrenslagstftnngen rådghetsverk var tllämpnngen kräver stor ntegrtet myndgheten där måste vara fr från styrnng utfrån. Även mycket små myndgheter kan vara enrådghetsverk. Exempel på små myndgheter är enrådghetsverk är Justteom- budsmännen, Justtekanslern Handkappombudsmannen Myndghet med styrelse Avgörande for om en myndghet skall ha en styrelse bör vara om styrelseformen är effektv myndgheten. Regerngen skall dessutom fnna det ändamålsenlgt lägga ansvaret på ett kollek- tvt organ en styrelse stället på en enrådg myndghets- chef. Styrelseforrnen bör kanske främst väljas myndgheter arbetar under affárslknande hållanden eller har en verksamhet nnebär ett stort fnansellt ansvar. Vdare kan denna form vara aktuell myndgheter är chefsmyndgheter en regonal organsaton. I de fall en myndghet skall ha en sty- relse skall styrelsen ha totalt ansvar verksamheten. Myndg- hetschefen bör ngå styrelsen normalt vara ordande styrelsen Nämndmyndgheter Det kännetecknar en nämndmyndghet är lednngsforrnen, ansvarrådets begränsande omfnng organsatonens rnga storlek. Med lednngsfonnen menas det är nämnden far alla beslut rör myndgheten. Nämnden kan delegera vss beslutsfnng tll myndghetschefen eller annan tjänsteman. Om man tttar på nämndmyndghetema fnner man de nte egentlgen är en enhetlg kategor. Det fnns nämndmyndgheter

73 1999:35 SOU Organsatonsform... tll Förslag 70 ny meltvster exempelvs lösa ändamål olka bldats domstolslkmed nämndmyndghet ensklda myndgheter lan konstnärlg forsknng, stöd tll dela karaktär, nande eller nyelse, totalsvarets organsatonslv, verksamhet centrala eller åtaganden nternatonella exempelvs grund på kollektvtal. stnämnda tll den räknas Fastghetsmäklamämnden gruppen, funkton. domstolslknande med nämndmyndghet Verksledlanserades nämndmyndghet mndre Begreppet myndgheterna Regerngen, betänkandet nngskommttén fast- Kommttén :40 SOU lednng myndgheternas s. nämndmyndgheter många statsvaltnngens grunden slog bebedömnngen gjort fallet ensklda det regerngen var beslutsorgan kollektvt kompetent, fas skulle sluten ett kanslchef eller mån den I enskld tjänsteman. nte annan en en delegeskulle dessa befogenheter skulle ha några tjänsteman vara detta fastslog Regerngen nämnden. från rade proporesonemang prop. valtnngen statlga den Lednngen stonen med slaget. enlghet beslut fade rksdagen 1986/87299 nte nämndmyndgheter statsvaltnngens nnebar om- Detta verkslednngsbeslut. s.k års fades nämndmyndggenomgång sn konstaterar Statskontoret bedrver nämndmyndghetema flertalet hetsnsttutet en självha skäl bör andra prncpella eller verksamhet en De verksamhet. statlg tll hållande ställnng ständg annan självständgt betydande har nämndmyndgheter flesta ett ansvar lkockså ekommer område. Det begränsat nom än ett om verk små tll enrådghetsverk eller små tll delegeras nande ansvar skall nämndmyndghet ompröchef. När styrelse med både en bör myndgheten Statskontoret, enlgt det nte, räcker ges vas verksamhet statlg tll hållande ställnng självständg annan en krävs användas. Det skall särnämndmyndghet nsttutet kolpå verksamheten ett hela lägga skäl ansvaret sklda beslutsorgan. lektvt

74 SOU 1999:35 Förslag tll ny Organsatonsform Utrednngens överväganden I uppdraget har legat se över Fastghetsmäklarnämndens fram- tda organsaton syfte effektvsera tllsynen. Utgångspunkten har vart hur nämnden arbetar är organserad dag, hur andra myndgheter med lknande arbetsuppgfter är organserade, syftet Eventuell samordnng med annan myndghet med Fastghetsmäklarnämnden samt den deb evart un- der de senaste årtondena om vlken Organsatonsform bäst svarar mot de kr statsmakterna ställer på myndgheterna vad gäller effektvtet, verksamhetsplanerng redovsnng. Någon närmare analys möjlgheten lägga samman Fastg- hetsmäklamämndens uppgfter med någon annan myndghet har nte gjorts utrednngen. I Norge bedrvs tllsynen över fastg- hetsmäklare hos Kredttlsynet motsvarar vår Fnansnspek- ton det fungerar, vlket konstaterats ovan kaptel 5 mycket bra. Det skulle naturlgtvs ha vart ntressant närmare utreda nåsamordnas, eventuellt med gon ytterlgare uppgft. Den tllsyn Revsorsnämnden Fastghetsmäklamämnden bedrver rör emellertd helt artsklda verksamheter någon samordnng själva tllsynsarbetet eller regstrerngsfunktonen är där knappast möjlg. De vnster kan fnnas hämta genom en samordnng torde därmed vara sådana alltd kan uppnås vd samarbete med två eller flera myndgheter, exempelvs beträffande vssa gemensamma servce- funktoner. Ett sådant samarbete står naturlgtvs alltd tll buds utan vare sg Revsorsnämnden eller Fastghetsmäklamämnden behöver ändra sn organsaton. Det fnns där ngen anlednng utrednngen eslå något sådant samarbete. Någon annan myndghet skulle kunna ses en naturlg samarbetspartner har nte heller aktualserats under utrednngen. Jag kan där nte Revsorsnämnden Fastg- om de små tllsynsmyndghetema hetsmäklamämnden skulle kunna

75 1999:35 SOU Organsatonsform... tll Förslag 72 ny tllsynen myndghet, med samgående utan eslå något annan självständg hos lgga framgent bör fastghetsmäklare även en myndghet. Organsatonsform Ny år ungefär 3,5 arbetat har Fastghetsmäklarnämnden organu Även bätteffektvteten nämndmyndghet. nserad om en tllfredsstälvsa nte nämnden så kan ännu kontnuerlgt upp rats nämndn- I egennterade tllsynen. gäller den vad resultat lande orsaker. flera har nbyggd tröghet lgger sttutet en arbetsform är sammanträden. Det är vd fas Beslut en omfande sammanträden kräver efter resurskrävande den samlad jämt heller utan nte fnns Nämnden efterarbete. dyker akut något Om mellanrum. månads ungefär med samlas en nkallas den nämnden måste beslut kräver däremellan upp arbetsandra uppbundna ofta hårt Nämndledamötema är extra. samla snabbhet med någon svårt det kan uppgfter vara problem tll några upphov vart dock nte har nämnden. Detta httlls. Fastghetsmäklarnämnden effektvteten vsserlgen ökar delegaton tll möjlgheten Med nämndmyn nsttutet grunden loras samtdgt något, men beslutsrätten delegerar utsträcknng allt dghet stor man om beslutsorganet. kollektva från det nämndmyndghetsfonnen fastställt har rksdag Regerng kollektv talar skäl särsklda ett då användas skall endast Fastghetsmäklarnämnden blr då Frågan behövs. beslutsorgan om skulle bättre myndgheten eller behov sådant ha kan ett om anses lknande eller råd med enrådghetsverk ett organ fungera ett frågor. vssa beslutade tll sg knutet de "även 1997/ proposton uttalade Regerngen det nödvändgt är bedöms beslutsorgan kollektvt fall där ett organseras måste verksamheten självklart egen dock en nte valtvanlg nte st bör prövas nämndmyndghet. Det en om kombnaton eventuellt uppgften, hantera kan nngsmyndghet beslutsendast uppgften aktuella är den myndgheten med

76 SOU 1999:35 Förslag tll ny organsatonsfortn särskld sammansättnng. Med andra 0rd fnns det ytterlgare en aspekt bör karaktärsera nämndmyndghetsformen, nämlgen den aktuella uppgften är olämplg hantera nom en or- gansaton även har ansvar andra uppgfter. I detta utta- lande får anses lgga en vljeklarng om fall en annan orga- nsatonsforrn än nämndmyndghetens skall användas så skall den nya myndgheten nte vara begränsad hantera endast den sak- fråga nämndmyndgheten haft ansvar. I med den organsatonsändrng, genomdes vd årsskftet 1998/99, då Fastghetsmäklamämnden blev en helt själv- ständg myndghet med en myndghetschef med egen perso- nal, har bättre utsättnngar skapats en effektvare lednng styrnng verksamheten. Alltjämt lgger dock beslutanderätten beträffande ärenden enbeslutandefonn är lgt fastghetsmäklarlagen hos en nämnd. Denna väl fungerande tll med önskvärd beslut nnefar bedömnngar svårare regstrerngsärenden eller frågor om varnngar återkallelser regstrerng. Nämndformen är dock nte lämplg den tllsyn tar sg uttryck åtgärder rktade mot marknaden generellt bygger ett kontnuerlgt nära samarbete med branschen dess eträdare. fnngar form I kaptel ovan, har eslagts Fastghetsmäklamämnden jämsdes med den ndvduella tllsynen även skall arbeta med gevad nerellt verkande åtgärder form råd anvsnngar om är god fastghetsmäklarsed om hur vssa frågor bör hante- ras. Det är här fråga om ge branschen väglednng. Detta kan ske på många sätt; genom uttalanden olka sammanhang, td- nngsartklar, meddelanden, crkulärskrvelser eller mer formella allmänna råd eller rktlnjer. Ett verknngs- fullt arbete detta slag utsätter även en bra dalog med bran- schen. Att arbeta med den här typen åtgärder blr dock allt tungrott med en Organsatonsform, nnebär nämnden skall ta ställnng tll alla de olka former åtgärder kan bl aktuella. För myndghetens arbete skall kunna flyta krävs så fall en

77 74 Förslag tll ny Organsatonsform... SOU 1999:35 långtgående delegaton då loras mycket det nämn- den skall tllsäkra dess roll blr mer llusorsk. Invändnngar kan även rktas mot samma organ beslutat allmänna råd eller rktlnjer också skall besluta om dessas tll- om lämplghet ensklda tllsynsärenden. Jag har eslagt nya arbetsformer beträffande den egen- ovan nterade tllsynen se kaptel 6. Dessa nnebär man den lö- pande handläggnngen kommer behöva fa beslut olka slag rör ensklda mäklare, exempelvs elägganden n- komma med underlag gransknng. Även detta arbete skulle sevärt hämmas om de erfordras nämndbeslut alla de tllsyns- åtgärder måste vdtas under handläggnngen. För nå den effektvtet eftersträvas bör nämndens roll där vara begrän- sad tll besluta om varnngar regstrerngar beträffande en- sklda mäklare vssa ansöknngsärenden. Jag eslår där Fastghetsmäklamämnden omorganseras tll ett enrådghetsverk tll vlket kopplas en nämnd med uppgft fa beslut - - ensklda regstrerngsärenden där det nte är fråga om ren formala utan lämplghetsprövnngar eller bedömnngar om ärenden där fastghetsmäklare rskerar få en varnng en eller sn regstrerng återkallad. Det är vktg nämnden har en bred kompetens god nskt olka frågor kan aktualseras de ärenden nämnden har ta ställnng tll. I nämnden bör där fnnas ledamöter med särskld erfarenhet kunskap om fastghetsmäkler, lantmäter konsumenträttslga frågor. Nämnden bör utses regerngen. Nämnden har dag åtta ordnare ledamöter fyra ersättare. Alla ledamöter bör med jämna mellanrum delta nämndens samskllnad manträden. Det sker dag genom man nte gör någon mellan ledamöterna utan ersättarna deltar lka stor utsträcknng de ordnare ledamötema. Det är en ordnng bör bbehål- las trygga enhetlg konsekvent behandlng de en ärenden nämnden prövar. Dock kan antalet ledamöter ersättare

78 SOU 1999:35 Förslag tll ny Organsatonsform Myndghetens namn Vd en omorgansaton tll ett enrådghetsverk uppkommer frågan om namnbyte. Dock torde namnet Fastghetsmäklamämnden kunna behållas trots nämndorgansatonen frångås. Det fnns flera exempel på enrådghetsverk myndgheter med styrelser 8.5 Kanslets sammansättnng med del mnskas om den ändrng utrednngen eslås ge- noms. Arbetet nämnden blr vd en sådan ändrng nte lka betungande det httlls vart. Antalet ledamöter deltar ett sammanträde kan också med del begränsas men med bbehål- landet prncpen suppleanterna skall ha möjlghet delta med vss regelbundenhet kontnuteten rättssäkerheten skall upprätthållas. heter nämnder eller kommttéer. Det kan konstateras nam- net "Fastghetsmäklarnämnden är väl narbetat det där är, utom det är en kostnadsfråga, synd byta ut det. Vd en eventuell ändrng lagen efter en översyn kan det dock ånyo fn- nas anlednng aktualsera frågan om ett namnbyte Utrednngen har också haft överväga om myndghetens organ- satorska sammansättnng bör ändras syfte uppnå ökad ef- fektvtet. Lösnngar med en mndre fast kärna tllsvdarean- ställda samt kompletterng med konsulter eller projektanställnngar har övervägts. Efter ha dskuterat med andra myndgheter har erfarenhet det sättet arbeta har jag kommt fram tll en lten myndghet Fastghetsmäklamämnden nte passar arbeta på det sättet. Kärnan "fast" personal skulle bl allt l- ten den skulle kunna vara effektv. Det har framkommt vd flera tllfällen branschen vll ha ett närmare samarbete med myndgheten det är stor vkt nämnden kan bygga upp ett troendekaptal hos de aktva mäklama. Detta låter sg göras om det hela tden byts personal.

79 76 Förslag tll ny Organsatonsform... SOU 1999:35 En sak är konsulter är dyra man otvvelaktgt annan tappar fart varje gång en ny konsult skall sättas n arbetet. För- delen med arbeta med konsulter är man enklare snab- bare kan arbetsgruppens storlek efter de behov fnns. anpassa Jag gör dock den bedömnngen nuvarande storlek på nämndens kansl motsvarar de behov elgger nom den överblckbara framtden. En sak är det kan komma uppstå behov annan stärknng eller specell kompetens exempelvs uta en särsklt rktad tllsyn. Vd sådana behov kan man komma ha behov projektlknande anställnngar. Men dessa får prövas från fall tll fall. Även det admnstratva arbetet bör kunna stärkas vd behov nhyrd personal. Det är största vkt en tllsynsmyndghet har möjlg- het besluta yrkesbud har en hög jämn kompetens om den möjlghet rekrytera behålla en kunng personal. ges Jag nämndes nga skäl ändra kanslets ser ovan, sam- mansättnng dag. När vakanser uppstår bör dock beaktas värdet myndgheten tlls kompetens från fastghetsmäklarbran- schen konsumenträttrådet.

80 SOU 1999: Förslag angående fnanserngen Fastghetsmäklarnämnden Utrednngens forslag: En drekt gftsfnanserng Fastg- hetsmäklamämnden bör, under utsättnng en översyn fastghetsmäklarlagen kommer tll stånd, övervägas. Ett eventu- ellt ställnngstagande gftsfnanserng bör ske st sådan samband med översyn. en 9.1 Nuvarande fnanserng Fastghetsmäklamämnden Fastghetsmäklamämndens regstrerngs- tllsynsverksamhet fnanseras med anslag va statsbudgeten. I prncp gäller full kost- nadstäcknng. De gfter betalas fastghetsmäklama tll- s statskassan nämnden får sedan anslag med en summa vart fall nte överstger gfterna. Regstrerngsgften är dag kr. Årsgften de regstrerade mäklama är kr. Avgftsuttaget admnstreras nämnden. För 1998 var anslaget kr. Därtll dsponerade nämnden ett anslagssparande på kr. Nämndens kostnader regstrerngsmljon tllsynsverksamheten uppgck tll kr. Dessutom bdrog Kammarkolleget med omkrng en kronor tll verksamheten. För år 1999 är anslaget kr. Under anordnade nämnden kunskapsprov blvande fastghetsmäklare. Examnatonsverksamheten slutades med en ssta provomgång november Provverksam-

81 78 Förslag angående fnanserngen Fastghets... SOU 1999:35 heten fnanserades genom gfter dsponerades nämnden. Avgftsnkomsten 1998 uppgck tll kr. För täcka kost- naderna, 951 OO0 kr, har också använts ett överskott provverk- samheten 1997 på kr. nettoñnanserng En gftsbelagd verksamhet kan antngen redovsas brutto 9.2 Brutto- eller eller netto på statsbudgeten. Med bruttoredovsnng menas en anslagsf- nanserng där gftsnkomstema tlls statskassan redov- sas mot en nkomstttel. Myndgheten får anslagsmedel sn verksamhet enlgt samma regler gäller skeñnanserad verksamhet. Med nettoñnanserad verksamhet menas myndgheten själv dsponerar gftsnkomstema ntäkter 03h kostna- myndghedema den gftsbelagda verksamheten redovsas tens resultaträknng l Huvudprncpen I budgetpropostonen 1992 redovsas de huvudprncpcr bör gälla utgångspunkt styrnng gftsbelagd vrksamhet bedrvs statlga myndgheter: ojfent- Bruttoredovsnng bör normalfallet tllämpas lgrättslga gfter. Verksamheten bör tllfbzas över ramanslag. Avgftsnkomsterna bör redovsas medel under nkomstttel på statsbudgeten. För annan gfsfnanserad verksamhet är efterfrågesgørd bör netoredovs- nng påtstatsbudgeten tllämpas. 2 Uppgfterna detta stycke är hämtade från "Att styra gftsbelagd verksamhet. ett underlag tll regerngskanslets handlednng Ngttsfrågor, ESV prop. 1991/92: 100 bl FU20, rskr 128 g

82 SOU 1999:35 Förslag angående fnanserngen Fastghets... I budgetlagen 1996:1059 slås denna prncp fast. Det nnebär myndgheterna normalt nte dsponerar offentlgrättslga gfter men däremot gfter tas ut frvllgt efterfrågade varor tjänster. Undantag bör dock kunna göras från dessa huvudprncper när särsklda skäl talar detta. Exempelvs bör undantag kunna gö- ras från bruttoredovsnngsprncpen offentlg verksamhet de fall verksamhetsvolymen är så svår bedöma på hand f- nanserng över anslag framstår mndre ändamålsenlgt. Re- kommendatonen från dåvarande Rksrevsonsverket är dock undantagen bör tllämpas restrktvt. Enlgt Ekonomstyrnngsverket bör bruttoredovsnngsprnc- bl.a. tllämpas offentlgrättslg verksamhet pen när den gftsbelagda verksamheten huvudsaklgen syftar tll 0 garantera den statsmakterna beslutade omfnngen ambtonsnvån upprätthålls, t.ex. Statens kämkraftsn Styreffekter spektons tllsyn över kämkraftverk. när det är ett svagt samband mellan gftemas storlek 0 kostnaden den ensklda prestatonen, t.ex. vägverkets retllsyn. gsterhållnng Fnansnspektonens Avsteg från bruttoredovsnngsprncpen bör övervägas bl.a. verksamheten är efterfrågestyrd på så sätt kunderna är 0 om beroende myndghetens resurser är anpassade tll efter- frågan. En besvärande köstuaton skulle annars kunna uppstå. Tllämpnngen bruttoredovsnng anslagsfnanserng of- fentlgrättslg gftsbelagd verksamhet ger både postva ne- gatva styreffeker. Bland de postva effekterna kan nämnas myndgheten nte behöver rskera msstänkas sätta eko- nomska ntressen e syftet med verksamheten. Bruttoredovsnngen också större möjlghet ta ut en fast ger gft bygger på verksamheten genomsnttlgt beräknad en kostnad. Det sn tur nnebär en enklad admnstraton. Brutto- redovsnng kan tllämpas även om den gftsbelagda verksam-

83 80 Förslag angående fnanserngen Fastghets... SOU 1999:35 heten efterfrågestyrd, uts myndgheten har möjlghet är omprortera sna resurser om det krävs. Det kan upplevas negatvt med bruttoredovsnng är det naturlga nctamentet ompröva gfterna med någon regelbundenhet saknas. Då nettoredovsnng, dvs. myndgheten behåller gfterna drekt, tllämpas uppstår följande styreffekter bland annat: 0 myndgheternas ekonomska resultatansvar blr tydlgt 0 goda möjlgheter ges tll en flexbel anpassnng myndghetens resurser tll skftande utsättnngar över tden. Genom regerngen beslutar om gftemas storlek kan den bl.a. styra över myndghetens resurstlldelnng. Om myndghetens slag tll gftshöjnngar slås måste myndgheten sänka ambtonsnvån eller på annat sätt ratonalsera verksamheten. 9.3 Utrednngens överväganden Utrednngen har ta ställnng tll huruvda en forts bruttof- nanserng Fastghetsmäklarnämnden skall ske eller om en övergång tll en nettofnanserng bör göras. Utfrån vad ovan redovsats beträffande brutto- respektve nettofnanserng myndghets verksamhet talar mycket bruttoredovsnng dag är den lämplgaste formen fnanserng Fastghetsmäklamämndens verksamhet, dvs nämnden erhåller anslag va statsbudgeten. Det kan nämlgen rktas olka n- vändnngar mot en gftsfnanserng nämnden. T.ex. kan det vss mån upplevas olämplgt nämnden prövar rätten vara regstrerad mäklare samtdgt nämnden har ett ege- nntresse så många mäklare möjlgt är regstrerade därgenom tll nämnden gfter bestrdande verksamhe- ten. Det kan även hävdas det samhällsntresse fnns fastghetsmäklamas verksamhet står under tllsyn bör nnebära tllsynen fnanseras allmänna medel. Om Fastghetsmäklamämndens verksamhet skall nettofnanse- ras utsätter det den kan anpassas tll gftsunderlaget. Att ta

84 Fastghets fnanserngen angående Förslag 1999:35 SOU regstrerngsärenden möter tllströmnng vd extra en resurser tll verksamheten dock det blr hnder. Svårare nga en anpassa därmed mäklare antal verksamma mnskat med stuaton organsaton dagens särsklt med gäller ntäkter. mnskade Detta Möjlgheten personal. anställd fast kansl nämnden med ett ka personalstyrka har berörts flexbel storleksmässgt ha mer en resulterat därvdlag har överväganden Mna ptel 8 reen ovan. fnns hos personal fasta den behålla kommendaton myn vd behov. tllfällgt den stärka eventuellt dag dgheten flexsådan ha nte kommer nämnden där blr Slutsen en verksamheten andra lokaler personal, beträffande bltet naturlg. verkar nettofmanserng vktga delar en vss tll kan verksamhet Fastghetsmäklamämndens sägas vara marknaden. på svängnngar påverkas efterfrågestyrd del rktad drekt verksamhet mot den är fråga gäller Det en om mäklarkårens ändrngar Exempelvs kommer mäklare. sklda mäklare Antalet regstrerngsärenden. antalet påverka storlek ändtllsynsärenden, lk antalet betydelse också har upplåtelseformer. andra fastgheter omsättnngen rngar hos arbetsbelastnng hög nämnnnebära kan lågkonjunktur En en allvarlga hamna rskera kan fastghetsmäklare då flera den Fastgeslagts har kaptel 6 problem. Ovan ekonomska tllsyn från del sna hetsmäklamämnden över styr resurser en råd form åtgärder verkande generellt tll mäklare ensklda mer verkarbete. Den mäklarnas beträffande sortens anvsnngar marknadsflukpåverkad på nte sätt däremot samhet är samma gäller mäklare. Detsamma verksamma antalet eller tuatoner regsterhållnngen. modas kan gftsunderlaget därmed mäklare Antalet branschhåll Från kommande år. under konjunkturerna med varera några kommer de nte uttryck ut övrgt har nya oro man utbldnngsplatgrund på marknaden på fastghetsmäklare Fastghetsmäklamämndens begränsade. närvarande är serna delar emellertd tll denna stora kostnaderna är verksamhet regstrefastghetsmäklare är hur många tll relaterad alls nte nettofnanfås där nte kan effekter postva Några rade. genom

85 82 Förslag angående fnanserngen Fastghets... SOU 1999:35 serng. Snarare kan fnanserngen nödvändga äventyras. Detta talar en stablare fnanserngsform gftsñnanserng. funktoner än drekt Eventuell framtda ändrng fnanserngsformen Trots vad här ants talar en bruttofnanserng Fastghetsmäklamämnden anser jag det ändock fnns anlednng överväga en drekt gftsfnanserng. Nämndens verksamhet kan nämlgen sägas redan nu fnanseras genom gfter, detta sker dock ndrekt. Nämnden admnstrerar dag gfterna några nettoredovsnng tyd- Med en drekt gftsfnanserng form lggöras detta bättre. En eventuell övergång tll ny fnanserngsform bör dock vänta. De gfter tas ut mäklama skall täcka kostnaderna tll- synen. Kostnaderna gfterna slås sedan ut på mäklarnas kun- der. Om nte reglerna vem skall vara regstrerad hos Fas- tghetsmäklamämnden ändras kan, påpekats tdgare, det merkostnader skulle nte uppstå vd en övergång tll nettoñnanse- rng I Fastghetsmäklamämndens budgetunderlag med slag tll fnanserng verksamheten räkenskapsåren 2000, anges det full kostnadstäcknng det beräknade bud- getbehovet om kronor erfordras en höjnng årsgf- ten tll l 600 kr. Nämnden har därvd, vaktan resultatet den pågående utrednngen, utgått från verksamheten bedrvs samma sätt httlls antalet mäklare nte understger Denna höjnng gfterna kommer trolgen nte nämnden tll godo om man håller fast vd en bruttofnanserng beroende på den strama budgetpoltk s. Jag vll också peka på även om det anses vara ett samhäll- sntresse fastghetsmäklamas verksamhet står under tllsyn, har denna tllsyn ett egentlgt ntresse endast mäklama dem utnyttjar mäklarnas tjänster. Det är där rmlgt kostna- den tllsynen belastar enbart dem nte skefnanseras.

86 SOU 1999:35 Förslag angående fnanserngen Fastghets emellertd fnnas en rsk mäklare väljer nte rerade endast erbjuder sådana tjänster samband vara regstmed fastg- hetsöverlåtelse enlgt den nuvarande lagen nte erfordrar re- gstrerng fastghetsmäklare. Det skulle vara otllfredsstäl- lande vssa mäklare därgenom nte skulle vara med betala om den tllsyn Fastghetsmäklamämnden bedrver. Tllsynen syftar bl.a. tll säkerställa de en fastghets-/bostadsaffär ngå- ende momenten fullgörs på ett ändamålsenlgt rktgt sätt, nå- got även dessa mäklare deras kunder drar nytta. Jag har ovan kaptel 7 eslagt en översyn fastghetsmäklarlagen. En sådan översyn bör rmlgen, med tanke på konsumentskydds- behovet, leda tll kret på regstrerng nte begränsas tll de mäklare anvsar en uppdragsgvare en motpart. Ett ställ nngstagande gftsfmanserng bör där ske st samband med eventuell översyn. Man kan då bättre bedöma det gfts- en underlag kommer fnnas även se tll alla de har en drekt nytta tllsynen också betalar den.

87

88 SOU 1999:35 85 Ekonomska konsekvenser 10 m.m. Enlgt regerngens drektv Dr 1994:23 skall ekonomska kon- sekvenser redovsas lämnade slag. Regonalpoltska jämställdhetspoltska frågor skall också beaktas. Vdare skall prövnng ske fråga om offentlga åtaganden samt konsekvenser redovsas brottslgheten det brottsebyggande arbetet Kostnader m.m. De slag tll organsatonsändrngar ändrngar Fastg- hetsmäklamämndens sätt arbeta med den egennterade tllsy- nen över fastghetsmäklare utrednngen lägger fram kommer kunna genomas nom de gvna ekonomska ramarna. Försla- gen nnebär endast en effektvserng de resurser redan fnns. Däremot kan nte utrednngen se någon möjlghet mnska kostnaderna Fastghetsmäklamämndens verksamhet om lag- stftarens ntentoner skall kunna uppfyllas Regonalpoltska jämställdhetspoltska konsekvenser aspekter De slag utrednngen varken på regonalpoltken här har lämnat har ngen eller på jämställdheten. påverkan

89 86 Ekonomska konsekvenser m.m. SOU 1999: Offentlga åtaganden Utrednngen har tdgare dskuterat uppkomsten ett regelverk regstrerng tllsyn fastghetsmäklare grunderna där-. Här vll v bara konstatera det forts elgger :tt stort konsumentntresse en tllsyn fastghetsmäklarbranschsn, på nget sätt har blvt mndre. En annan sak är nyttan nämn- dens arbete kommer den ensklde konsumenten tllgodo enast vd ett fåtal tllfällen, om ens något tllfälle. Detta är löst på det sättet det är mäklama själva genom regstrerngs- årsgfter själva nämndens kostnader. Prncpen om full kostnad- svarar stäcknng gäller. Mäklarna tar sedan ut denna kostnad nä: de tar betalt ett uppdrag. På det sättet bärs kostnaden det offent- lga åtagandet den har nyttan den. Frågan dskuteras ngående kaptel 9 om nämndens framtda fnanserng. mer 10.4 Effekter brottslgheten brottsebyggande arbetet det I de slag utrednngen nu lämnar lgger nämnden; egen- nterade tllsyn skall effektvseras. I vlken mån det kommer ha några effekter på det brottsebyggande eller brottsbekäm- pande arbetet kan utrednngen nte uttala sg om. Dock är det klart slagen nte kommer ha några negatva effekter på ämnda arbete.

90 SOU 1999:35 Blaga 1 87 Kommttédrektv 1998:96 Dr. Översyn över fastghetsmäklare fastghetsmäklamämndens tllsyn Beslut vd regerngssammanträde den 12 november Sammanfnng uppdraget Bakgrund En särskld utredare tllkallas med uppgft göra en översyn Fastghetsmäklarnämndens tllsyn över fastghetsmäklare. Utreda- ren skall även överväga lämplg form Fastghetsmäklamämn- dens framtda organsaton fnanserng syfte effektvsera tllsynen. Fastghetsmäklarlagen 1995:400 trädde kraft den l oktober Samtdgt nrättades en särskld nämnd, Fastghetsmäklar- nämnden, sköta regstrerng- tllsynsfrågor. Av ordnngen 1995:1029 med nstrukton Fastghetsmäk- lamämnden framgår nämnden central valtnngsmyndg- het särsklt skall nrkta sn verksamhet på fastghetsmäklama följer god fastghetsmäklarsed, nformaton sprds om vad god

91 88 Blaga 1 SOU 1999:35 fastghetsmäklarsed nnebär, samt fastghetsmäklama har en god utbldnng sn uppgft. område 24. Nuvarande organsaton verksamhet Organsaton Genom beslut den tog rksdagens lagutskott ntatv mars tll utvärderng 1995 års fastghetsmäklarlag. Utskottet en upp- drog åt arbetsgrupp uta utvärderngsprojketet. I en rapport en tll utskottet uttalade arbetsgruppen bl.a. det är otllfredsstäl- lande nämnden nte bedrvt ett aktvt tllsynsarbete vd sdan handläggnngen anmälda ärenden. I lagutskottets betänkande 1997/98:LU15 Utvärderng fastghetsmäklarlagen, m.m. an utskottet det huvudsaklga problemet en effektvserng tllsynsfunktonen är den valda organsatonsmodellen Fastg- hetsmäklamämndens verksamhet. Utskottet anser denna orga- nsatonsmodell sn nuvarande utformnng nte synes vara en- lg med ett effektvt tllsynsarbete. Utskottet framhåller en mer genomgrpande översyn är påkallad Fastghetsmäklamämndens organsaton syfte effektvsera verksamheten. Mot bakgrund de rktlnjer stöd tll nämndmyndgheter regerngen redovsat proposton 1997/ Statlg valtnng medborgarnas tjänst, samt Statskontorets remssbehandlade rap- port statens nämnmyndgheter 1997:7A/7B, bl.a. beom handlar frågor när bör välja en helt frstående myndghet om men med har regerngen budgetpropostonen år egna resurser, 1999 eslagt Fastghetsmäklamämnden skall bl en från Kammarkolleget frstående myndghet prop. 1998/99:1, utgfts- Fastghetsmäklamämnden är nämndmyndghet utan egen kans- en lorgansaton. Kammarkolleget är värdmyndghet åt nämnden, vlket nnebär kolleget ut kanslgöromål nämnden tllhandahåller den personal skall bereda edra ärenden

92 SOU 1999:35 Blaga 1 89 n nämnden. Nämndens verksamhet sysselsätter ca to årsarbetskrafter hos Kammarkolleget. närvarande Enlgt ordnngen med nstrukton Fastghetsmäklamämnen består nämnden högst åtta ledamöter. Ordanden vce ordanden skall vara jurster ha domarerfarenhet. Tllsyn handläggnngstder Tllsynen kan ndelas tre lämplghuvudgrupper, nämlgen hetsprövnng, prövnng frågor om självnträde m.m. pröv- nng formella kr. Enlgt Fastghetsmäklamämndens årsredo- vsnng räkenskapsåret 1997 var den genomsnttlga handlägg- nngstden samtlga tllsynsäreden 95 dagar. Handläggnngst- den anmälnngar ärenden nterats Fastghetsmäk- lamämnden rörande mäklares lämplghet var genomsntt närmare no månader, vlket är fem månader längre än det uppställda verk- samhetsmålet. Enlgt årsredovsnngen år 1997 har huvuddelen de ärenden rör lämplghetsprövnng anhängggjorts genom anmälnngar från allmänhetens sda. Omkrng to procent tll- synsärendena har nterats Fastghetsmäklamämnden. Utbldnng skall särsklt fastghets- Fastghetsmäklamämnden sörja mäklarna har en god utbldnng sn uppgft kunskapsn- vån nyregstrerade fastghetsmäklare höjs på det sätt lagut- skottet ordade vd behandlngen slaget tll ny fastghets- mäklarlag. För bl regstrerad fastghetsmäklare hos nämn- den, vlket är en utsättnng få utöva yrket, krävs sö- kanden har tllfredsställande samt godkänd utbldnng. Fastghetsmäklamämnden har under år 1997 vd fyra tllfällen anfastghetsmäklare. Crka 2800 ordnat skrftlga prov blvande prov har genomts. Under våren 1998 anordnades en slutande provomgång personer under 1997 deltagt nämndens

93 90 Blaga 1 SOU 1999:35 centrala skrftlga prov utan få godkänt. Regerngen bemyndgade den 16 jul 1998 Fastghetsmäklarnämnden under hösten 1998 anordna ytterlgare en provomgång. Nämnden kommer därefter nte anordna ytterlgare prov fastghetsmäklare. Fnanserng Uppdraget Aktv effektv tllsyn För säkerställa en aktv, rättsäker kostnadseffektv skall vd översynen tllsynen över fastghetsmäklare följande frågor uppmärksammas. tllsyn särsklt I vlken form vlken omfnng bor - säkerställa fastghetsmäklama följer samt god fastghetsmäklarsed uppnås. tllsynen bedrvas fastghetsmäklarlagen Fastghetsmäklamämndens verksamhet fnanseras från ett ramandsponeras slag på statsbudgeten. Avgfter examnaton Fastghetsmäklarnämnden. En särskld utredare tllkallas med uppgft göra en översyn Fasthetsmäklamämndens tllsyn över fastghetsmäklare. Utreda- ren skall även överväga lämplg form Fastghetsmäklamämn- dens framtda organsaton fnanserng syfte effektvsera tllsynen. Hur Fastghetsmäklarnämnden skall tllse fastghetsmäklama - har god utbldnng bl.a. bevaka drva frågor en genom rör utbldnng, fortbldnng samt vdareutbldnng fastghets- mäklare.

94 SOU 1999:35 Blaga I 91 Hur skall Fastghetsmäklamämnden tllse tllsynsnsatsema - sta hand nrktas på stuatoner där det fnns störst rsk eko- nomsk skada konsumenten. Vlka krterer bör gälla urvalet gransknngsobjekt - egennterade tllsynen hur skall en återkommande regstrerade fastghetsmäklare organseras. vd den nspekton Hur kan ett utökat samarbete med Rkspolsstyrelsen ske- - myndghetema främjas, bl.a. när det gäller lämplghetsprövnngen, så god fastghetsmäklarsed uppnås upprätthålls. Om det utöver den budgetpropostonen år 1999 eslagna - omorgansatonen, behövs ytterlgare åtgärder organsatorsk karaktär ger bättre utsättnngar mål- resultatstyr- nng samt uppföljnng verksamheten. verksamhet organseras möjlggöra flexbltet tllsy- För kommttéer dr.l994:23, framlagda utredarens konsekvenser brottslgheten arbete gäller särsklda utredare slag redovsa dr.l992:50, dr.1994:l2l det regerngens pröva regonalpoltska redovsa brottsebyggande redovsa drektv arbetet offentlga tll konsekvenser samtlga åtaganden jämställdhetspoltska konsekvenser dr.l996:49. Hur bör Fastghetsmäklamämndens - seende personal resurser nen tll låga kostnader. slag lämnas skall vdare vara lnje med regerngens mål- sättnng med en från mljösynpunkt hållbar utvecklng samhället. De Redovsnng uppdraget utre- En redovsnng skall lämnas senast den 15 mars För daren skall kunna arbeta skyndsamt, bör eträdare myndgheter organsatoner knytas tll utrednngsarbetet. berörda

95 92 Blaga 1 SOU 1999:35 En utgångspunkt uppdraget är slagen skall fnanseras nom ramen befntlga resurser. Inrkesdepartementet

96 SOU 1999:35 Blaga 2 93 Promemora Utrednngen översyn Fastghetsmäklarnämndens fastghetsmäklare ln 1998:09 tllsyn över Mnnesantecknngar från hearng den 16 februar I hearngen deltog följande myndgheter organsatoner; Fas- tghetsmäklamämnden, Fastghetsmäklarbundet, Mäklarsamfundet, Svensk Fastghetsmedlng, FörenngsSparbanken Fastghetsbyrå, Vllaägamas Rksbund, Länsrätten Stockholms län, Konsumentverket, Ekobrottsmyndgheten, Rksskeverket, Statskontoret samt Fnansdepartementet Konsumentenheten Hearngen leddes Mara Renmyr, presenterade utrednngen syftet med hearngen. Under hearngen dskuterades ett antal frågeställnngar. Frågorna huvuddragen dskussonerna runt dem redovsas nedan.

97 94 Blaga 2 SOU 1999:35 Allmänna synsverksamhet synpunkter på Fastghetsmäklarnämndens Fastghetszzzäklarbundet tll anmälnngsärenden FMF: lte För mycket resurser används tll egennterad tllsyn form tll- platsbesök. Tllsynen nrktas mycket mot den ensklda mäklaren lte mot exempelvs ägarhållanden, d.v.s. när kredtgvare äger mäklaretagen. Detta kräver stora utrednngar. Vdare är det bra den goda fastghetsmäklarseden fastställs genom ensklda mäklare prövas nämnden får en varnng eller tll med blr regstrerade ett handlande st med beslutet blr känt så strdande mot god fastghets- mäklarsed. Mäklaren har nte haft någon möjlghet veta hur han skulle ha betett sg. Specellt är det 14 fastghetsmäklarlagen, mellanmansbegreppet, ställer tll problem. Nämnden kan också vara konsumentnrktad sn tllsyn. Det har blvt bättre nu är det har påbörjats ett samtal mellan nämnden branschen vlket FMF är mycket nöjd med. F örenzzgssparbazken Fastghetsbyrå: Man kan se en ojämnhet nämndens bedömnngar. Det kan bl olka bedömnngar trots omständgheterna är han gjort vad han kan gäller. lknande. utfrån den Mäklaren nformaton kan bl han har vamad om trots vad

98 SOU 1999:35 Blaga 2 95 Hanterngen anmälnngsärenden Fnns det nvändnngar mot anmälnngar nte automatskt skall läggas upp tllsynsärenden utan stället betraktas nfor- maton tll nämnden nämnden självständgt gör detta Konsumentverket: Verket arbetar det sättet med "snabbhandläggnng" anmälnngar. Det har gjort verket kan koncentrera tllsynen tll vktga områden. Arbetssättet frgör reegentllsyn. surser tll en aktv FMF: Det har vart rrterande mäklama de får ett brev från nämnden när en anmälan har nkommt det sedan tar så lång td nnan nämnden far något beslut. Det vore bättre ut- reda anmälnngen st sedan eventuellt vdare med de andra utrednngar om mäklaren nämnden gör. Vad gäller anonyma anmälnngar så kan de betraktas en rättssäkerhets- rsk man där mer eller mndre rutnmässgt borde kunna bortse från. Dock utgör ett sådant synsätt en fara dessa sam- manhang då det alla fall är mäklama själva har bäst koll på vad händer branschen men det skall mycket tll nnan man vll anmäla en kollega öppet. Om möjlgheten tll anonyma anmäl- nngar nte fnns kommer nämnden mste om mycket nfor- maton. Det är även svårt få kunder anmäla en mäklare om han måste skylta med namnet. Överklaganden tll länsrätten Nästan alla beslut nnebär varnng eller regstrerng överklagas tll länsrätten. Hur ser länsrätten på de underlag nämnden har, är utrednngarna tllfredsställande, är det "rätt" fall prövas, borde FMN ha hanterat ärendet annorlunda Länsrätten t Stockholm LR: Dessa mål anses svåra då det rör sg om svåra bevsfrågor det enlgt ett regerngsrättsgörande måste "otvetydgt framgå...". Det är st domstolen nämnden mäklaren får en partsställnng ombud kopplas n var processngen bättras där. Länsrätten kan nte på rak ann svara på hur vanlgt det är FMNs beslut

99 96 Blaga 2 SOU 1999:35 ändras domstolen. Ungefär 50 procent de ärenden nkommer tll LR är överklagade anmälaren. Han har dock ngen partsställnng kan nte överklaga var dessa ärenden skrvs. FMF: Det är nte ovanlgt nämndens beslut ändras domstolen. I prncp alla domar går FMN emot överklagas tll Kammarrätten. En brst nämndens hanterng leder tll överklaganden är man nte har någon muntlg handlng nämnden. Särsklt gäller det fall med svåra bevsfrågor. Det framgår nte heller alltd klart vad det är nämnden är ute efter. FMN har ofta pröva svåra bevsfrågor. Man skulle en annan uppfnng om man kunde höra mäklaren muntlgt. Det ekommer också mäklarens kunder använder FMN "utpressa" mäklaren. Man hotar med en anmälan tll nämnden om mäklaren nte gör man vll. Problemet lgger tll grund ett sådant beteende är ofta kunden känner sg "lurad" på Det skulle vara bra om det klarlades vad nämnden kan pengar. pröva. Den möjlgheten konsumenterna vända sg tll nya ARN har bara gjort det krånglgare. Det fnns flera möjlgheter en prövnng hos en branschnämnd. Mäklarsamfundet: Ett problemen är mäklaren nte har någon motpart nämnden. Problemställnngen klarnar länsrätten det blr då lättare a fram bevs tll stt svar. Det framgår nte alltd klart vad är problemet när ärendet behandlas nämnden. Detta är en klarngama tll var så många beslut överklagas tll länsrätten. Det är en svår sts mäklaren konsumenten kan vända sg tll ARN. Även om mäklaren skulle vlja med på kret kan han nte göra det om säkrngsbolaget säger nej, efter mäklaren nte dsponerar över säkrngen. Mäklaren blr då "hängd" genom ARN. Svensk Fastghetsmedlng: Det är stor spännvdd lätt få varnng. Det fnns rsk det går en nflaton en varnngar de får någon skräckande verkan. Detta har göra med hur man väljer ärenden. Nämnden har en tendens arbeta med de lättare ärendena med frågor formell karaktär medan de mer svårutredda får vara.

100 SOU 1999:35 Blaga 2 97 Vllaägarnas Rksbund: Det är allt långa handläggnngstder såväl hos Fastghetsmäklamämnden hos LR, KamR RegR. Detta är något man borde ttta på. Konsumentproblem kerna är störst konsumenterna Vad ser deltagarna stora problem ur ett konsumentperspektv FMF: Mellanmansbegreppet 14 fastghetsmäklarlagen, ställer tll problem. Det är svårt vara opartsk ett hållande där man skall sälja något. Detta skapar en msstänksamhet mot mäklaren. Mäklarsamfundet: Opartskheten är en gammal fråga dskuterades redan 1982 års utrednng där man valde följa den gamla rättstradtonen. Samfundet ser det nte någon bättrng konsumenterna om mäklaren blr partsk, däremot krävs stora nformatonsnsatser om de specella hållandena vd ett fastghetsköp eller en säljnng. Mäklarsamfundet ser nget behov ändra 14 Konsumentverket: Ett problem är hur klausulema utformas så det svårt kunden hnna köpekontraktet. Exempelvs är besktga huset nnan kontraktet skrvs där skrvs en hävnngsklausul ofta n säger köparen har rätt frånträda om besktnngsmannen httar fel...o.s.v. Vad gäller då om man httar saker utgör stora rsker, exempelvs rsk fuktskador Vllkoren är oklart utformad det leder tll tvster uppstår. Utrednngen har ttta på de områden där de ekonomska rs- Mäklarsamfundet: Det är svårt skrva vllkor tllmötesgår bägge parter. Tanken är besktnng skall ske nnan köpet. Nu fnns överlåtelsesäkrng. I Danmark har man en lag tvngar tll en besktnng nnan en säljnng får ske. Svensk Fastghetsmedlng: V vll husen skall vara beskt- gade nnan de säljs.

101 98 Blaga 2 SOU 1999:35 FMF: I Danmark har man gått från regeln om opartsk mellanman. En dé vore köparen säljaren delade på kostnaden besktnngen. Försäkrngen skjuter bara över ansvaret från köparen tll säljaren. Vllaägarnas Rksbund: Det är alltd farlgt med vllkor kontrakt. Mäklaren borde verka få tllstånd en besktnng nnan köpekontraktet skrvs. Hur kan ndvdtllsynen göras effektvare Hur kan FMN kännedom om det kan fnnas anlednng granska en mäklare Kan en rapporterngsskyldghet säk- rngsbolag om ansvarssäkrngen har aktualserats vara en bra dé Eller kronofogdemyndgheten när en mäklare har rest- da skulder över kronor Kan konsumentvägledama med sn lokalkännedom utnyttjas bättre Fnns det utrymme ett samarbete mellan Skemyndgheten nämnden Ekobrottsmyndgheten respektve svårare få ersättnng. Mäklarsamfundet: Svensk Instämmer Fasrghetsnzedlng: FMFs Instämmer åskt uppfockså FMFs FMF: Det är farlgt ålägga säkrngsbolagen någon nfor- matonsplkt. Rsken är då stor mäklama nte kommer vlja utnyttja sna säkrngar. Konsumenterna då blr ldande får Mäklarsamfundet: Instämmer även detta, betodock med nng, dock borde domstolarna kunna åläggas skyldghet rapdömd portera om sna domar, exempelvs om en mäklare blvt skngrng. nngen på det endast skall gälla brottmål nte cvlmål. FMN: Nämnden får, tll skllnad mot tdgare, dag endast domar rör ekonomsk brottslghet, nte annan brottslghet så msshandel. Man söker få en skyldghet domstolarna rapportera även sådana domar. FMF: Det torde väl ändå röra sg om så få domar om exempelvs msshandel mäklare är nblandade så det vore sumbart nget ödsla energ på.

102 SOU 1999:35 Blaga 2 99 Konsumentverket: Det borde bra vägledama större utsträcknng. De har god använda lokalkännedom blr kontaktade fastghetsrnedlngsärenden. Använd dem även sprda nformaton tuella allmänna råd. god fastghetsmäklarsed konsument- evenom Rksskeverket: För enkelt kunna automatsk nforrna- ton ur RSVs regster krävs ett specellt regster fastghets- mäklare. Detta låter sg nog nte göras. Dock kan man hämta mycket nformaton ur RSVs regster när man arbetar med en- sklda ärenden. FMF: Att vara skulds nnebär nte mäklaren är olämplg. FMN är ensdgt nrktad på konsumenterna. Det är ett problem FMN nte kan ngrpa mot cke regstrerade mäklare. Ekobrottsmyndgheten: Från med den l jul 1999 blr fastghetsmäklarna skyldga svara på frågor från fnanspolsen vd undersöknngar ang. pennngtvätt. De behöver dock upplysa polsen om sådant de upptäcker. Detta rör nte mäklarens egna af- farer. Generella åtgärder göra tllsynen mer effektv. Fnns det något behov råd, anvsnngar eller lknande från Fas- tghetsmäklarnämnden skall dessa vara bndande eller mer rådgvande art Behövs det en ändrng fastghetsmäklarlagen Kan man tänka sg strktare "admnstratva rutner" mäklama I Norge har man exempelvs ett standarduppdragstal alla mäklare måste fylla Mäklarsamfundet: Det är vktgt god mäklarsed nte uppfas kontroversellt utan något alla kan sluta upp bakom. Att dskussoner s mellan myndgheten mäklarna så "överrasknngar" mäklaren undvks. En större ståelse myndgheten skulle uppnås på det sättet. Ytterst få mäklare skulle emot FMNs eskrfter chansa på få rätt högre En fråga borde redas ut preventvt syfte är hur nära en mäklare får vara med en bank eller ett säkrngsbolag. nstans. allerad

103 1999:35 SOU Blaga belagändrng anvsnngar råd Föreskrfter, samt FMF: bl eller varnng få reglerna. Att vll följa Mäklaren hövs. en vll ngen naturlgtvs yrkesbud regstrerad närmast är ett hand känt det på det är då krävs råka det. Men mäklare ut myndgheten mellan dalog gäller. En vlka regler närmare kanslet hos bättre kompetens tll. hjälpa En skulle mäklama edragts ärenden de skllnad efterlyses. går Det se andra. de hovrättsjurst en konsumenter, Vllaägama, Rksbud: är Vllaägamas Rskbud Vllaägamas är representerade FMN. fnnas skall representerad ARN. synpunkt. Nämn- Vllaägamas Mäklarsamfundet: Instämmer konsumentfå n myndghetsbefolkad. Att allt den dag är verksamvtalsera skulle utsträcknng branscheträdare större heten. myndgheten Fnanserng nämnden va drektfnanserng synpunkter på det Fnns en tll drekt gfterna låta statsdag stället gfter anslag. får nämnden kassan storlek gftemas uts det hnder Ser nget FMF: med vll nte mäklama regstrerade de De blr vara samma. sysslar de mäklama, oregstrerade de tllsynen fnansera fnns eller de fastgheter kommersella t.ex. med uteslutande regstrerade blr det gfter höjda vd Rsken är på Internet. kostnaden. skall bära mäklare kvar aktvtet krävas säkert kommer Mäklarsamfundet: Det mer konsufara fnns mäklama. Där oregstrerade stor de mot en va det fnanseras måste dock något Detta är menterna. betala skall nte Mäklarna gfter. med nte allmänna städverksamhet.

104 SOU 1999:35 Blaga Myndghetens organsaton Fnns det åskter om eller erfarenheter ha en mndre fast per- sonalstyrka på nämnden kompletteras med konsulter eller ptojektanställnngar vd behov Fnns det någon myndghet FMN skulle kunna samordnas med FMF: Det fnns en fara låta konsultetag 0.dy1. "sälja n" sna tjänster. De vll då vsa upp ett så bra resultat, kvanttatvt, möjlgt.. Konsumentverket: Verket har arbetat med konsulter men har börjat från det stället börjat arbeta längre projekt. Då fnns möjlghet använda samma personer nya projekt när det aktuella tar slut. Konsulter kostar mycket pengar man tappar styrfart när nya personer skall sättas n. Mäklarsamfundet: Det är vktgt en tllsynsmyndghet har hög kompetens bland sna anställda. Man behöver också kontnutet kunna bygga troenden. Det är svårt se hur en så lten myndghet skulle kunna tjäna något på ett sådant arbetssätt, det måste ändå alltd fnnas en kärna kvar fgurerar utåt olka sammanhang. Att flytta från Kammarkolleget tll egna lokaler vore ändå ett steg rätt rktnng. Mara Renmyr konstaterade slutnngsvs utrednngen har fått många déer har kunnat känna hur utrednngens déer har mottagts. En del blev "dödade på plats" andra överlevde

105 KUNGL. mm srocz-hqlm

106 Statens offentlga utrednngar 1999 Kronologsk tecknng Nyafönnansrâttsregler Blagor.Ju. 32. Utvecklngssamarbete. + rättrádet. Ju. Sterlserngsfrâgan. Sverge ,Botryggṯ Betalarätt. Särskldaboendeformer Ekonomskersättnng äldresamtgfteräldre-handkappomsorg Yrkesfsketskonkurrensstuaton.. Jo. Godsed forsknngen. U Svensktmedborgarskap. Ku. Effektvanne-mljölösnngar. N. 35.Fastghetsmäklamämnden - effektvaretllsyn.f. EffektvareTotalsvarsstöd Östersjöområdet.. Fo..Märk väl F. lnvandrarskap medborgarskap.. Demokratutrednngens skrftsere. J u. Att slaktaettfâr Gudsnamn. Omrelgonsfrhet demokrat.demokratutrednngens skrftsere. Ju. Rassm,nynazsmfrämlngskap., Demokratutrednngens skrftsere. Ju. Bördemokratnnatonalseras. Demokratutrednngens skrftsere, Ju. Elektronskdemokrat.Demokratutrednngens. skrftsere.ju. Etkdemokratskstatskonst.. Demokratutrednngens skrftsere. J u. l4. Denframtdakommersella lokalradon,ku. l5. Nyttsystemprövnnghyres-arrendemál. Ju. I6. Ökadrättssäkerhet asylärenden. UD. l7. Garantpcnson Bosättnngstllägg forpersoner föddaår l937ellertdgare. l8. Frågortll detndustrella samhälletku. l9. Artkel7 EGzsvarumärkesdrektv. Ändrngar varumärkeslagen. Ju. 2 Svergejudamastllgångar. UD.. h Lndqvstsna - novägarutvecklabemötandet. personer medfunktonshnder. S. Denskyddade provnsen.enessäomdemokratns. värdevärdghet.demokratutrednngens skrftsere.ju. Utvecklngmänsklga resurser arbetslvet., Förslagtll nrktnngnyamål3 nomegzs strukturfonder. N. EG:sstrukturstöd Nyorgansaton. degeografsktgränsade strukturfondsprogrammen. N. Samema - ettursprungsfolk Sverge.. Insel beskade - varor. F.... Delta - Utrednngen omdeltdsarbete, tllfällga. jobbarbetslöshetsersättnngen. N. 2 Kontantmetod småetagare. F.... Internatonell konflkthanterng - beredasg. tllsammans. Fö. Yttrandefrheten konkurrensenförslagtll. - medekoncentratonslag. m.m. Ku. Tllsynöveradvokater m.m. Ju..

107 Statens offentlga utrednngar Systematsk tecknng Justtedepartementet Utbldnngsdepartementet Nyaformánsrättsregler + Blagor.I Godsed forsknngen. 4 lnvandrarskap medborgarskap. Demokratutrednngens skrftsere.8 Jordbru Attslaktaettfår Gudsnamn, Omrelgonsfrhet Yrkesftskets konkurrensstuaton. 3 demokrat,demokratutrednngens skrftsere.9 Samema - etturspmngsfolk Sverge. 25 Rassmnynazsmfrämlngskap. Demokratutrednngens skrftsere.10 Kulturdepartementet Bördemokratnnatonalseras Demokratutrednngens skñsere. l 1 Denframtdakommersella lokalradon.14 Elektronskdemokrat. Demokratutrednngens Frågortll detndustrellasamhället. 18 skrftsere.12 Yttrandefrheten konkurrensenförslagtll - Etkdemokratsk statskonst. medekoncentratonslag m.m. 30 Demokratutrednngens skrftsere,13 Svensktmedborgarskap 34 Nyttsysternprövnnghyres-arrendemål. l5 Närngsdepartementet Artkel7 EG:svarumarkesdrektv. Ändrngar varumarkeslagen. 19 Effektvärrne- mljölösnngar. 5 Denskyddadeprovnsen. En Utvecklng mänsklga essäomdemokratns resurser arbetslvet. Förslag värdevärdghet,demokratutrednngens skrftsere tll nrktnngnyamål3 nomeg:sstrukturfonder Tllsynöveradvokater EG:sstrukturstöd m.m. 3 l Ny organsaton degeografskt Utvecklngssamarbeterâttrådet. 32 gränsade strukturfondsprogrammen. 24 Delta- Utrednngen omdeltdsarbete, tllfällgajobb Utrkesdepartementet arbetslöshetsersättnngen. 27 Ökadrättssäkerhet asylarenden. 16 Svergejudamastllgångar.20 Försvarsdepartementet EffektvareTotalsvarsstöd Östersjöomrádet. 6 Internatonell konflkthanterng - forberedasg tllsammans. 29 Socaldepartementet Sterlserngsfrågan Sverge Ekonomsk ersättnng. 2 Garantpenson Bosättnngstllägg personer föddaår 1937ellertdgare.17 Lndqvstsna - novägarutvecklabemötandet personer medfunktonshnder. 21 Botryggt- Betalarätt. Särskldaboendefomter äldre samt gfteräldre-handkappomsorg. 33 Fnansdepartementet Märkväl 7 lnforsel beskade varor. 26 Kontantmetod småetagare. 28 Fastghetsmäklamämnden - effektvaretllsyn.35

108

109 fakta nfo drekt Tel oo. Fax Box I Stockholm. order@fnktanfo.sc wwwfaktanfose ISBN ISSN X