Kostnadskalkyl För bostadsrättsföreningen Ringen 1 Org. nr 769629-8178 Umeå Kommun Innehållsförteckning Sida A Allmänna förutsättningar 2 B. Beskrivning av fastigheten 3-5 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 6 D. Finansiering och beräkning av föreningen årliga kostnader 7 E. Beräknade löpande kostnader och intäkter år 1 8-9 F. Nyckeltal 9 G. Beräkning av föreningens årliga intäkter Tabell: redovisning av andelstal, insatser, årsavgifter etc. 10 H. Ekonomisk prognos 11 I. Känslighetsanalys 12 J. Särskilda förhållanden 13 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 1
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Ringen 1 som har sitt säte i Umeå kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 26 mars 2015 (org. nummer: 769629-8178) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningen hus upplåta bostadslägenheter, lokaler och mark med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen har för avsikt att förvärva fastigheten Älvringen 1, Umeå kommun genom köp av Negnir i Umeå AB (559007-7813) samt att på fastigheten uppföra två flerbostadshus med sammanlagt 33 st bostadslägenheter. Styrelsen avser att teckna totalentreprenadkontrakt med Rekab Entreprenad AB (556520-7007) om att till fastpris utan index genomföra föreningens byggnation. I entreprenaden ingår anslutningsavgifter, försäljningsadministration, upphandlings medverkan i finansiering samt erfordliga byggherre åtaganden och garanti för köp av ej upplåtna bostadsrättslägenheter. Köpeskilling för föreningens fastighet ingår inte. Byggstart är planerad till 2015-08-01 För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet, beräkningar av framtida kapital och driftskostnader grundar sig på kända och/eller gjorda bedömningar vid tidpunkten för kalkylens upprättande. Säkerheter förförskott enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen, skall lämnas av Gar-Bo försäkring AB eller motsvarande. Byggsäkerhetsförsäkring tecknas av Gar-Bo Försäkring AB eller motsvarande Projektet kommer att finansieras långsiktigt av SEB eller motsvarande Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats och upplåtelseavgift med belopp som anges i Tabell G och årsavgift med belopp som anges i Tabell G eller som styrelsen annorlunda beslutar. Överlåtelseavgift, Upplåtelseavgift, Pantsättningsavgift och avgift för Andrahansaupplåtelse kan, i enlighet med föreningens stadgar, tas ut efter beslut av styrelsen. Ändringar av insats och andelstal skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. Några andra avgifter än de som här redovisas utgår icke, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det ligger på styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som kräva höjningar av föreningens årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Bostadsrättshavaren svarar själv för avgifter och kostnader utöver Telia trippel play grundavgift för kabel-tv, IP telefoni och bredband. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättshavaren ansvarar för att på egen bekostnad teckna hemförsäkring för bostadsrättslägenheten intill fullvärde inklusive bostadsrättstillägg. Bilplatser i föreningens carport och på parkeringsplatser upplåts med sidoavtal. Kostnaden för bilplats ingår inte i lägenhetens årsavgift utan debiteras separat. Vid överlåtelse av bostadsrätten återgår bilplatsen till föreningen. 2
B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Adress: Nybyggnadsår Tomtens areal: Bostadsarea: Antal bostadslägenheter: Älvringen 1. Umeå kommun Sagovägen, gatunummer ej fastställt 2016 år ca. 4940 m2 2276 m2 (BOA) 33 st Byggnadernas utformning Hus A (1) har 4 våningsplan och inrymmer 11 bostadslägenheter Hus B (2) har 4 våningar och inrymmer 22 bostadslägenheter Sammanlagt 33 bostadslägenheter. Samtliga lägenheter har lägenhetsförråd i entréplan. Källsortering/soprum och cykelförråd är i separata hus på tomtmark. Föreningen har fler än ett hus som är placerade att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Bygglov, detaljplan, fastighetsbildning Byggnadsnämnden, beslutsdatum 2015-01-28. Detaljplan för fastigheten antagen 2480K-P06/188. Gemensamma anordningar Byggnaden ansluts till Umeå Energis fjärrvärmenät för värmeleverans. Lägenheterna utrustas med mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning. Tele-, kabel-tv samt IT-nät, var för sig eller samordnat. Ledningar för värme, vatten, dag- och spillvatten, samt kraft och belysning. Gemensamma utrymmen Ett soprum för källsortering av hushållssopor och ett cykelförråd. Gemensamhets anordning på tomtmark Plantering, gräsytor, belysning, kör- och gångvägar mm. Lekplats för barn på innergård. Parkering 17 stycken bilplatser i carport. 23 stycken parkeringsplatser varav en har handikapbredd. Utöver det finns det två handikapplatser i anslutning till entré A1 och entré B1 3
Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus: Grundläggning: Stomme: Mellanbjälklag: Bärandeväggar: Icke bärandeväggar: Yttertak: Fasad: Balkonger: Installationer: Fönster: Dörrar/portar: Brandteknisk klass: Försäkring: Betongplatta på mark. Betong. Betong. Betong. På vindsplan av gips på träregel eller betong Gipsskivor på stålreglar. Takstomme av trä. Underlagstak av råspont och papp. Yttertaksbeklädnad av papp. Socklar av betong Fasadbeklädnad av tegel. Fönsterbleck, listbeslag o d av plastbelagd plåt. Beläggning av betong alt. trätrall på regelstomme av trä Tak omålad betong Balkongräcken av aluminium. Uppvärmning med fjärrvärme. Distribution med vattenradiatorer. Mekanisk till/ frånluft med värmeåtervinning. Hissar av typ maskinrumslös lin/ hydraul hiss. Mätning av hushållsel med undermätning i respektive lägenhet. 3- glas med aluminium beklätt trä. Entrédörrar, aluminiumpartier. Tamburdörrar, säkerhetsklass 1. Hus A (1) och B (2) utförs som Br1-byggnad Föreningen kommer att teckna en fullvärdes försäkring. När alternativ är angivet väljer totalentreprenören material/utförande 4
Typrumsbeskrivning Lägenhetsbeskrivning Hall: Kök: Hygienrum: Vardagsrum: Övriga rum: Trapphus: Förråd: Teknikutrymmen: Carports: Parkett. Parkett. Elspis, kyl/frys enheter, köksfläkt, diskmaskin, micro, skåp och bänkinredning med luckor. Plastmatta på golv. Keramiska plattor vägg. Duschplats, tvättställ, wc-stol. Tvättmaskin och torktumlare. Parkett. Parkett. Tapetsering där inget annat anges. När alternativ är angivet väljer totalentreprenören material/utförande Allmänna utrymmen Soprum, cykelförråd: Plan och stegbeläggning av keramik. Keramik golv och sockel. Målade väggar. Ljudabsorbenter och målning tak. Räcke och handledare av stål. Rörelsevaktstyrd belysning. Postfack. Våningsregister. Stålglättad betong. Dammbindande behandling. Målade väggar. Trådnätsväggar. Hyllinredning Stålglättad betong. Dammbindande behandling. Målade väggar. När alternativ är angivet väljer totalentreprenören material/utförande En omgång ritningar finns tillgänglig hos föreningen styrelse. Stålglättad betong. Dammbindande behandling. Väggar och tak obehandlad cementbaserad skiva/ alt. gipsskiva Rörelsevaktstyrd belysning. Asfaltsbeläggning. Träpanel Tak av hög korrigerad plåt på trä- eller stålstomme. Yttertaksbeklädnad av papp. 5
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv Köpeskilling för Negnir i Umeå AB Totalentreprenad inklusive byggherrekostnad och mervärdesskatt. Fastpris utan indexreglering¹ Kapitalreserv tillika aktiekapital Lagfarts- och inskrivningskostnad 7 682 000 kr 64 774 553 kr 50 000 kr 116 055 kr Summa beräknad anskaffningskostnad SEK 72 622 608 kr Taxeringsvärdet har ännu inte fastställts, men beräknats till 26 815 000 kr varav 4 415 000 kr för mark. Värde år 2014. Föreningen har för avsikt att förvärva Negnir i Umeå AB (org.nr 559007-7813) genom köp. I övrigt finns en kassa tillika aktiekapital på 50 000 kronor. Vilket efter likvidation skiftas ut till föreningen. Lagfartskostnader på 1,5 % på 7 682 000 kronor är lika med Inskrivningsavgift 825 kronor 115 230 kr 825 kr Pantbrevs kostnad ingår i totalentreprenaden. ¹ Fakturor som inte är momsbelagda ställs direkt till bostadsrättsföreningen, c/o Rekab Entreprenad AB och betalas övergångsvis av Rekab Entreprenad AB som ett utlägg för föreningens räkning. Dessa fakturor kommer i ett senare skede att regleras mot totalentreprenadkostnaden så att den beräknade anskaffningskostnaden i den upprättade ekonomiskaplanen inte påverkas. 6
D. Finansiering och beräkning av föreningens årliga kostnader Finansiering Summa lån 9 300 kr/kvm 21 166 800 kr Insatser 22 608 kr/kvm 51 455 600 kr Summa finansiering 31 908 72 622 400 kr BOA 2 276 kvm Kapitalkostnader Specifikation över lån som beräknas upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga kapitalkostnader utifrån lämnad kalkyl ränta av SEB 2015-03-23 Säkerhet för lån: pantbrev i fastigheten. År 1 2 3 4 5 6 11 Lån 21 166 800 kr 20 979 146 kr 20 785 862 kr 20 586 780 kr 20 381 725 kr 20 170 519 kr 19 015 555 kr 0,88654945% 0,913145934% 0,940540312% 0,968756521% 0,997819216% 1,027753793% 1,191448327% Amortering beräknad 50 årig serieplan 187 654 kr 193 284 kr 199 082 kr 205 055 kr 211 206 kr 217 543 kr 252 191 kr Beräknad genomsnittlig räntesats 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Beräknad kapitalkostnad Ränta 635 004 kr 629 374 kr 623 576 kr 617 603 kr 611 452 kr 605 116 kr 570 467 kr Amortering 187 654 kr 193 284 kr 199 082 kr 205 055 kr 211 206 kr 217 543 kr 252 191 kr Summa kapitalkostnad 822 658 kr 822 658 kr 822 658 kr 822 658 kr 822 658 kr 822 658 kr 822 658 kr Lån, ränta och bindningstid enligt lämnad kalkylränta av SEB 2015-03-23 Lån Räntebindning Andel Belopp Ränta lån 1 90 dagar 0,33 7 055 600 1,20% lån 2 3 år 0,33 7 055 600 1,36% lån 3 5 år 0,33 7 055 600 1,70% Kreditens löptid 50 år Genomsnittränta 1,42% Kalkylränta 3,00% Lån 21 166 800 7
E. Beräknade löpande kostnader och intäkter år 1 Kapitalkostnader 822 658 kronor Räntor 635 004 kronor Amortering 187 654 kronor Avskrivning sker efter en rak 100 årig avskrivningsplan med start år 1 med 1% på entreprenadkostnaden 64 774 553 kronor. Årsavgifterna beräknas inte täcka avskrivningen, vilket medför bokföringsmässigt underskott. Detta påverkar inte föreningens kassa eller likviditet. Driftkostnader inkl. moms förekommande fall år 1 Administration, ekonomisk och teknisk förvaltning inkl. fastighetsskötsel och trappstädning, trädgårdsskötsel ett" Fullserviceavtal" 165 000 kronor Föreningens fasta och rörliga avgifter för vatten och avlopp 65 000 kronor Uppvärmning fjärrvärme 200 000 kronor Elförbrukning för gemensamma ytor och anläggningar 75 000 kronor Hushållsel enligt schablon¹ 91 040 kronor Sotning OVK 15 000 kronor Sophantering/renhållning 30 000 kronor Källsortering 15 000 kronor Snöröjning och sandning 45 000 kronor Försäkringar 45 000 kronor Trippel play avgift grundutbud² 91 555 kronor Övrigt ospecificerat 30 356 kronor Summa driftkostnader Driftkostnad/kvm Boa, år inkl. trippel play och schablon 867 951 667 kronor 950 kronor för hushållsel 381 kr/kvm Fondavsättning/ kvm Boa, år 30 Kr/kvm Fondavsättning /år 68 280 kr Bostadsarea 2 276 Kvm Övriga kostnader: Kommunal fastighetsavgift beräknas ej utgå de 15 första åren efter färdigställande året. Från år 16 utgår hel kommunal fastighetsavgift. ¹ Kostnad för hushållsel beräknas till 40 kronor/ kvm och år i snitt. ² Trippel play ingår med Internet 10Mbit, Telefoni, Digital TV med 18 kanaler och 1 box och debiteras med en avgift per år 2774kr/ lgh och år. Följande kostnader tillkommer som bostadsrättshavaren själv har att bekosta: Kabel-TV. Utöver grundutbud Internet. Utöver grundutbud Invändigt lägenhetsunderhåll. 8
Summa kostnader år 1 1 758 889 kronor Kapital kostnader enl. ovan 822 658 kronor Drift kostnader inkl. trippel play 867 951 kronor Fondavsättning yttre 68 280 kronor Summa intäkter år 1 1 801 955 kronor Årsavgifter 1 648 505 kronor Summa övriga intäkter 153 450 kronor Övriga intäkter Uthyrningsgrad Carport kr/mån 17 st 450 95% 87 210 kronor Bilparkeringsplats med eluttag kr/mån 23 st 300 80% 66 240 kronor F. Nyckeltal (sek) 2 276 Belåning per kvm år 1 21 166 800 9 300 kr/kvm Insats per kvm 51 455 600 22 608 kr/kvm Driftkostnad per kvm år 1 inkl. trippel play och schablon för hushållsel 867 951 381 kr/kvm Driftkostnad per kvm år 1 exkl. trippel play och schablon för hushållsel 685 356 301 kr/kvm Total årsavgift BOA 1 648 505 724 kr/kvm 9
G Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. I följande tabell över samtliga lägenheter redovisas data för varje enskild lägenhet, såsom hus, våningsplan, lägenhetsnummer, antal rum, bostadsarea (avrundat till hel m2), andelstal, insats, årsavgift, månadsavgift. Tabell G Hus Lgh nr Antal Area Balkong Andelstal Insats kr Årsavgift Schablon för Trippel play Årsavgift Månads Vånings- rum för beräkn. enl. andelstal för el Kr per år inkl. avg. inkl. plan av årsavg. exkl. trippel play, Kr per år trippel play, trippel play, schablon för schablon för schablon för Hus A (1) för el för el för el Plan 1 A1-1001 2RoK 60 1st U 0,0266387 1 374 000 39 050 2 400 2 774 44 224 3 685 Entréplan A1-1002 3RoK 76 1st U 0,0332967 1 607 400 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 Plan 2 A1-1101 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 A1-1102 2RoK 60 1st B 0,0266387 1 410 000 39 050 2 400 2 774 44 224 3 685 A1-1103 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 Plan 3 A1-1201 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 A1-1202 2RoK 60 1st B 0,0266387 1 410 000 39 050 2 400 2 774 44 224 3 685 A1-1203 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 Plan 4 A1-1301 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 698 600 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 A1-1302 2RoK 49 1st B 0,0220614 1 340 150 32 340 1 960 2 774 37 074 3 090 A1-1303 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 698 600 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 Hus Lgh nr Antal Area Balkong Andelstal Insats kr Årsavgift Schablon för Trippel play Årsavgift Månads Vånings- rum för beräkn. enl. andelstal för el Kr per år inkl. avg. inkl. plan av årsavg. exkl. trippel play, Kr per år trippel play, trippel play, schablon för schablon för schablon för Hus B (2) för el för el för el Plan 1 B1-1001 2RoK 60 1st U 0,0266387 1 374 000 39 050 2 400 2 774 44 224 3 685 Entréplan B1-1002 3RoK 76 1st U 0,0332967 1 607 400 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1001 1RoK 45 1st U 0,0202605 1 131 750 29 700 1 800 2 774 34 274 2 856 B2-1002 4RoK 89 1st U 0,0383652 1 882 350 56 240 3 560 2 774 62 574 5 215 Plan 2 B1-1101 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B1-1102 2RoK 60 1st B 0,0266387 1 410 000 39 050 2 400 2 774 44 224 3 685 B1-1103 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1101 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1102 1RoK 45 1st B 0,0202605 1 158 750 29 700 1 800 2 774 34 274 2 856 B2-1103 4RoK 89 1st B 0,0383652 1 935 750 56 240 3 560 2 774 62 574 5 215 Plan 3 B1-1201 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B1-1202 2RoK 60 1st B 0,0266387 1 410 000 39 050 2 400 2 774 44 224 3 685 B1-1203 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1201 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 653 000 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1202 1RoK 45 1st B 0,0202605 1 158 750 29 700 1 800 2 774 34 274 2 856 B2-1203 4RoK 89 1st B 0,0383652 1 935 750 56 240 3 560 2 774 62 574 5 215 Plan 4 B1-1301 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 698 600 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B1-1302 2RoK 49 1st B 0,0220614 1 340 150 32 340 1 960 2 774 37 074 3 090 B1-1303 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 698 600 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1301 3RoK 76 1st B 0,0332967 1 698 600 48 810 3 040 2 774 54 624 4 552 B2-1302 1RoK 35 1st B 0,0157581 957 250 23 100 1 400 2 774 27 274 2 273 B2-1303 4RoK 89 1st B 0,0383652 1 989 150 56 240 3 560 2 774 62 574 5 215 DIFF. 0,0000007 13 13 Summa 33 2 276 1,0000000 51 455 600 1 465 910 91 040 91 555 1 648 505 Förklaring: U=uteplats, B=balkong, RoK=rum och kök 10
H. EKONOMISK PROGNOS Kronor ÅR 1 2 3 4 5 6 11 Årsavgift efter schablon inkl. 1 648 505 1 681 475 1 715 105 1 749 407 1 784 395 1 820 083 2 009 519 trippel play inkl. hushållsel Årsavgift kr/kvm 724 739 754 769 784 800 883 Övriga intäkter 153 450 156 519 159 649 162 842 166 099 169 421 187 055 Summa intäkter 1 801 955 1 837 994 1 874 754 1 912 249 1 950 494 1 989 504 2 196 573 Kapital kostnader Räntor 635 004 629 374 623 576 617 603 611 452 605 116 570 467 Amortering 187 654 193 284 199 082 205 055 211 206 217 543 252 191 ¹Avskrivning 647 746 kr 647 746 647 746 647 746 647 746 647 746 647 746 Driftkostnad 867 951 885 310 903 016 921 077 939 498 958 288 1 058 028 Avsättning för underhåll 68 280 69 646 71 039 72 459 73 908 75 387 83 233 Ackumulerad fondavsättning 68 280 137 926 208 964 281 423 355 332 430 718 830 880 Kommunal fastighetsavgift från år 16 Årets överskott 43 066 60 380 78 041 96 055 114 429 133 171 232 655 (Ackumulerat överskott) 43 066 103 446 181 487 277 542 391 972 525 143 1 485 509 Summa kostnader 1 801 955 1 837 994 1 874 754 1 912 249 1 950 494 1 989 504 2 196 573 Låneskuld 21 166 800 20 979 146 20 785 862 20 586 780 20 381 725 20 170 519 19 015 555 Kassabehållning inkl. fond 111 346 241 372 390 451 558 966 747 304 955 861 2 316 389 Ränteantagande 3,0% Boa 2 276 Skatt lokal 0 Antal lägenheter 33 Amortering Enligt 50-årig serie plan Antagen kostnadsökning/inflation 2% Uppräkning av årsavgift/år 2% Fondavsättning/år 68 280 kr 30 kr/m2 ¹Avskrivningen redovisas enbart som information och ingår inte i beräkningen av kostnaderna 11
I. KÄNSLIGHETSANALYS Antagen räntenivå 3,0% Inflation 2% Föreningens lån 21166800 kr Driftkostnad 867951 kr Årsavgift / m2 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 11 Antagen inflation och räntenivå 724 739 754 769 784 800 883 Ökning av ränta med 1 % 817 831 845 859 874 888 966 Antagen räntenivå + 2% 910 923 936 950 963 977 1050 Antagen räntenivå - 1% 631 647 662 678 694 711 799 Antagen ränta och Antagen inflation + 1% 724 743 762 782 802 822 934 Antagen inflationsnivå + 2% 724 747 771 795 820 846 990 Antagen inflationsnivå -1% 724 735 745 756 767 778 836 12