KOSTNADSKALKYL. Bostadsrättsföreningen Hagaäng Enköping kommun. Bostadsrättsföreningen Hagaäng Haga Enköping

Transkript

1 Bostadsrättsföreningen Hagaäng Enköping kommun KOSTNADSKALKYL

2 Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Hagaäng org.nr INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning 4. Försäkring och garantier 5. Taxeringsvärde 6. Anskaffningskostnad och finansieringsplan för fastigheten 6.1 Beräknad kostnad för föreningens förvärv av fastigheten 6.2 Finansieringsplan 7. Beräkning av föreningens årliga kostnader 7.1 Kapitalkostnader 7.2 Driftskostnader 7.3 Fastighetsavgift/fastighetsskatt 7.4 Fondavsättning och avskrivningar 8. Beräkning av föreningens årliga intäkter 9. Bostadsförteckning 10. Nyckeltal 11. Ekonomisk prognos 12. Känslighetsanalys 13. Särskilda förhållanden

3 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Hagaäng med org.nr , som registrerats hos bolagsverket , har enligt stadgarna till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och mark åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för projektet. Beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden (september 2014). Föreningen avser att förvärva del av fastigheten Enköping Haga 2:84 i Enköpings kommun genom att först förvärva samtliga aktier i ett bolag vars enda tillgång är ovan nämnd fastighet. Fastigheten kommer genom transportköp överföras till Bostadsrättsföreningen direkt efter förvärvet. Föreningen äger således fastigheten med lagfart efter genomförd transaktion. På fastigheten avser föreningen uppföra 16 nyproducerade bostäder i parhusform. Fastigheten är idag obebyggd. Föreningen kommer att vid Bolagsverket söka tillstånd om att ta in förskott mot att föreningen ställer ut betryggande säkerhet för återbetalning av förskott till förhandstecknarna. Beräkning av föreningens årliga kostnader grundar sig på bedömningar gjorda i september BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Beteckning: del av Haga 2:84 (fastighetsbildning pågår) Adress: Tunnelungsvägen 1-16 Kommun: Enköping BYGGNAD Byggnadstyp: 8 st parhus i enplan, med möjlighet till två våningar Byggnadsår: Bostäder: 16 st bostäder om BOA ca 94 kvm/st. Totalt BOA ca 1504 kvm. 3. TIDPUNKT FÖR UPPLÅTELSE OCH INFLYTTNING I samband med att styrelsen beslutar om byggstart kommer en preliminär inflyttningsmånad att anges. Senast tre månader före inflyttning kommer definitivt inflyttningsdatum att meddelas.

4 Upplåtelseavtal träffas sedan Bolagsverket godkänt föreningens Ekonomiska plan, vilket beräknas ske några veckor före inflyttning. 4. FÖRSÄKRING OCH GARANTIER FULLVÄRDESFÖRSÄKRING Föreningen avser att hålla fastigheten fullvärdesförsäkrad. GARANTIER Tillstånd kommer att sökas vid Bolagsverket för Föreningen att ta in förskott mot att Föreningen ställer ut betryggande säkerhet för återbetalning av förskott till förhandstecknarna. 5. TAXERINGSVÄRDE Fastigheten saknar vid denna kalkyls upprättande taxeringsvärde. Nedan angivna taxeringsvärde har beräknats med hänsyn till Skatteverkets anvisning för beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Fastighetens taxeringsvärde fastställs slutligen av Skatteverket efter att fastighetstaxering har genomförts. Beräknat taxeringsvärde avseende mark och byggnad för: Mark Bostäder Summa taxeringsvärde kr kr kr 6. ANSKAFFNINGSKOSTNAD OCH FINANSIERINGSPLAN FÖR FASTIGHETEN 6.1 BERÄKNAD KOSTNAD FÖR FÖRENINGENS FÖRVÄRV AV FASTIGHETEN Beräknad slutlig anskaffningskostnad för aktier/fastighet inklusive stämpelavgifter och entreprenadkostnad för byggnation av föreningens hus och markanläggningar. Summa anskaffningskostnad kr 6.2 FINANSIERINGSPLAN Banklån Insatser Summa finansiering kr kr kr

5 7. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 7.1 Kapitalkostnader Lån Belopp Ränta Amortering Summa bindningstid kronor procent kronor år kronor kronor 1 år , år , år , Summa år , Säkerhet för banklån utgörs av pantbrev i fastigheten. Räntekostnaden är beräknad enligt indikativ offert från Handelsbanken vid tidpunkten för denna Kostnadskalkyls fastställande (september 2014) med ett tillägg av 0,50%, som en säkerhetsmarginal mot eventuella framtida räntehöjningar. Amorteringen är beräknad med 0,2% per år under de första fem åren. Föreningens lån kan komma att delas upp och fördelas över andra bindningstider än de som anges ovan. Summa kapitalkostnader kr 7.2 Driftskostnader Bedömda driftskostnader år 1 Kostnad kr kr/kvm El Vatten och avlopp Sopor Snöröjning Försäkringspremier TV/bredband/telefoni Ekonomisk o teknisk förvaltning Styrelsearvode och revision Övrigt Summa/genomsnitt driftkostnader Driftkostnaderna är uppskattade efter normalförbrukning. Variationer över åren förekommer, liksom att det beräknade värdet för enskilda poster kan bli högre eller lägre. Driftkostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen.

6 Föreningens driftkostnader inkluderar bland annat fastighetsel för gemensamma ytor, vatten och avlopp, sophämtning, ekonomisk och teknisk förvaltning samt fastighetsförsäkring. UPPVÄRMNING OCH EL Uppvärmning ingår ej i ovan bedömda årskostnad, utan varje bostadsrättshavare har eget abonnemang för egen förbrukad el. Detta innefattar såväl el som förbrukas för uppvärmning av hus och varmvatten samt sk hushållsel som förbrukas i huset och på tomten. TV/BREDBAND/TELEFONI Föreningen tillhandahåller bredbandsuppkoppling jämte basutbud av Telia triple play eller liknande. Bostadsrättshavaren tecknar eget abonnemang avseende telefonabonnemang, snabbare uppkoppling, ytterligare kanaler och andra tilläggstjänster. VATTEN OCH AVLOPP Föreningen bär inom driftkostnaderna ovan avgifterna för vatten och avlopp. Summa driftskostnader Fastighetsavgift/fastighetsskatt Nyproducerade bostäder (tillämpas på byggnader med värdeår 2012 eller senare) är befriade från fastighetsavgift de 15 första åren. Efter genomförd fastighetstaxering beräknas föreningens byggnad få värdeår 2014 eller senare efter att särskild fastighetstaxering har skett. 7.4 Fondavsättningar och avskrivningar FONDAVSÄTTNINGAR Avsättning till yttre underhållsfond skall enligt föreningens stadgar ske enligt underhållsplan. Eftersom byggnaden på fastigheten är nyproducerad förväntas inget yttre underhåll uppstå inom de närmaste 5-10 åren. I avvaktan till att underhållsplan har upprättats görs en schablonmässig avsättning till underhållsfond om 30 kr per kvm BOA. Fondavsättning kr AVSKRIVNINGAR Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar på byggnaden påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditet varför dessa ej har tagits upp i denna kostnadskalkyl.

7 Föreningen avser att skriva av fastigheten linjärt över 100 år. Härvid kan föreningen komma att uppvisa ett bokföringsmässigt underskott, vilket dock ej påverkar föreningens likviditet eller betalningsförmåga. Summa avsättningar kr SUMMA FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER kr 8. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Årsavgifter Summa intäkter kr kr 9. BOSTADSFÖRTECKNING Tunnel- Storlek Yta Årsavgift Andelstal Insats ungsvägen (kvm) kr/kvm kr/år % kr 1 4 rok , rok , rok , rok , rok , rok ,25 1,850, rok , rok , rok , rok , rok , rok , rok , rok , rok , rok , Summa ,00% Andelstalet är beräknat utifrån beräknad boarea i markplan. Eventuell övervåning, carport, förrådsbyggnader och tomt utgör ej grund för beräkning av andelstal. Tomtarean är preliminär och kan komma att förändras beroende på ändrade krav och förutsättningar under byggnationen. Tomtarean har ej påverkat insatsens storlek för respektive bostad.

8 10. NYCKELTAL Anskaffningskostnad Föreningens lån, år 1 Genomsnittlig insats Genomsnittlig upplåtelseavgift Årsavgift, år 1 Driftskostnader, år 1 kr/kvm*_ kr kr kr 0 kr 493 kr/kvm 167 kr/kvm *Nyckeltalen är angivna per kvm bostadsarea i bottenplan upplåten med bostadsrätt. Eventuell inredd övervåning, fristående förråd etc utgör ej beräkningsgrund. Tomtmark med nyttjanderätt utgör ej heller beräkningsgrund, utan kostnaden för denna är inkluderad i anskaffningskostnaden ovan. 11. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor Amortering Driftkostnader Avsättning för underhåll Avskrivningar * * * * * * * Fastighetsavgift Summa kostnader Årsavgifter Ränteantagande, 2,27% 2,27% 2,27% 2,27% 2,27% 2,27% 2,27% genomsnitt Inflationsantagande 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% *Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men ej dess likviditet, varför dessa ej tagits upp i denna prognos. Föreningen avser att skriva av fastigheten linjärt över 100 år. På motsvarande sätt är amorteringar en post som påverkar föreningens likviditet men ej dess bokföringsmässiga resultat och har således inkluderats i prognosen. 12. KÄNSLIGHETSANALYS Genomsnittlig årsavgift per År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11

9 kvm om: Antagen inflationsnivå 2% och Antagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen räntenivå 2% Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå (2%) Antagen inflationsnivå + 1% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå 1% Antagen inflationsnivå 2% SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Bostadsrättshavaren skall erlägga insats och i förekommande fall upplåtelseavgift med belopp som ovan angivits eller, vad gäller upplåtelseavgift, som styrelsen annorlunda beslutar. Överlåtelseavgift samt pantsättningsavgift, kan i enlighet med föreningens stadgar, tas ut efter beslut av styrelsen. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till bostadens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på bostaden av föreningens löpande kostnader och utgifter samt dess avsättning till fond. 2. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrätternas insatser grundar sig på bostädernas bedömda marknadsvärde. Angiven boarea samt angiven tomtarea avser area uppmätt på ritning. Mindre avvikelser i funktion, utformning eller yta påverkar ej de fastställda insatserna. 4. Föreningens förvärv av aktier i ett bolag vars huvudsakliga tillgång är fastigheten, får till effekt att en viss negativ skattekonsekvens kan komma att uppkomma om husen i en framtid ombildas till äganderätter. 5. Bostadsrättshavarna svarar själva för att hålla egna ytor såsom samtliga inre ytor, trädgård och altaner i ett gott skick.

10 6. I området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden av området är avslutat. Bostadsrättshavaren äger ej rätt att utkräva ersättning eller nedsättning av årsavgift på grund av olägenheter av pågående arbeten. 7. Bostadsrättshavare skall utan särskild ersättning hålla bostad och tomt tillgänglig under ordinarie arbetstid för entreprenörs utförande av efterarbeten, garantiarbeten och andra arbeten. 8. De i denna kostnadskalkyl lämnade uppgifterna angående fastighetens utförande, beräkningskostnader, finansiering etc. hänför sig till vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande kända förutsättningar. 9. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Enköping den 23 september 2014 för Bostadsrättsföreningen Hagaäng Johan Björklund Rolf Blom Tomas Nicklasson

11

12