Kostnadskalkyl. Bostadsrättsföreningen Ophelias Brygga. Helsingborgs kommun ORG NR

Transkript

1 Kostnadskalkyl Bostadsrättsföreningen Ophelias Brygga Helsingborgs kommun ORG NR Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A B C D E F G H I Allmänna förutsättningar Beräknade kostnader för bostadsrättsföreningens förvärv Beräkning av bostadsrättsföreningens preliminära årliga intäkter Preliminär finansieringsplan och beräkning av bostadsrättsföreningens årliga kostnader Tabell, lägenhetsredovisning Ekonomisk prognos Nyckeltal Känslighetsanalys Särskilda förhållanden Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg

2 A. ALLMÄNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Ophelias Brygga med organisationsnummer ( Bostadsrättsföreningen ) registrerades hos Bolagsverket Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostäder till medlemmarna för permanent boende för nyttjande utan tidsbegränsning samt lokaler för uthyrning. Medlems rätt i bostadsrättsföreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Fastighetsförvärvet avses att ske genom ett förvärv av aktierna i aktiebolag. Fastighetsförvärvet kommer att ske genom så kallad underprisöverlåtelse till fastighetens bokförda värde, varefter Fastigheten i ett senare led kommer att överföras till Bostadsrättsföreningen. Detta kan innebära att Bostadsrättsföreningen får ett lägre ingångsvärde än marknadsvärdet vilket kan leda till en högre realisationsvinst vid en eventuell överlåtelse. Eftersom en bostadsrättsförening normalt inte överlåter sin fastighet borde detta sakna praktisk betydelse. Den latenta skatteskulden värderas bokföringsmässigt till 0 kronor. Säljarna av aktiebolaget garanterar att Bostadsrättsföreningen ska gå skadelös i förhållande till ett vanligt fastighetsköp om förvärvet skulle leda till oönskade skattemässiga konsekvenser och kostnader. Byggstart beräknas påbörjas under kvartal och nybyggnation kommer att genomföras i Bostadsrättsföreningens regi genom totalentreprenad enligt ABT06 med sedvanliga garantier upphandlad av Magnolia Produktion AB. På Fastigheten kommer det att uppföras en byggnad med totalt 126 bostäder och 502 kvm lokalyta. På byggnadens tak kommer solceller installeras vilket kommer bidra till föreningens gemensamma elförbrukning vilket bidrar till att minska kostnader för gemensam elförbrukning. På fastigheten kommer det även uppföras ett underjordiskt parkeringsgarage med 51 parkeringsplatser. Upplåtelse och Inflyttning beräknas ske under första halvåret Bygglov beräknas lämnas in i november I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 Bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kalkyl för bostadsrättsföreningens framtida verksamhet, för att kunna ingå förhandsavtal. Uppgifterna i denna kalkyl grundar sig på bedömda förutsättningar för projektets finansiering och kostnader vid kalkylens upprättande (oktober 2017). Säkerhet kommer att ställas hos Bolagsverket för förskott enligt bostadsrättslagen. Fastighetens beteckning och areal mm. Kvarter Oceanhamnen Fastighetsbeteckning: Ophelia 1 Fastighetens areal: kvm Preliminär adress: Redargatan 30 38, Baltzars gränd 1 3, Asa Thors gränd 2 Kommun: Helsingborg Bostadsarea: Cirka 7075 m 2 Lokalarea: 502 m 2 Antal bostadslägenheter: 126 lägenheter i ett flerbostadshus Ägarstatus: Äganderätt

3 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS FÖRVÄRV Sammanlagd förvärvskostnad, byggherrekostnader och entreprenadkostnader 1) Initial kassa Återbetalning av mervärdeskatt 2) Summa anskaffningskostnad: kr kr kr kr Finansiering Insatser 3) Upplåtelseavgifter 3) Fastighetslån Totalt: kr kr kr kr Noter: 1) Då tillval kommer att ske genom köparnas beställning kommer anskaffningskostnaden bli högre. 2) I nybyggnadskostnaden ovan ingår beräknad investeringsmoms för lokal och garage om kronor, vilket skall tillfalla föreningen. Om verkligt avlyft momsbelopp förändras jämför med detta skall justering av nybyggnadskostnaden göras. Om verkligt momsbelopp blir högre skall föreningen erlägga mellanskillnaden till säljarna av aktiebolaget, ett bolag inom Magnolia-koncernen, som en ökning av kontraktssumman. Om verkligt avlyft belopp blir lägre skall kontraktssumman reduceras med mellanskillnaden inklusive mervärdesskatt. 3) Insatsernas och upplåtelseavgifternas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av avsnitt E nedan, lägenhetsförteckning. C. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS PRELIMINÄRA ÅRLIGA INTÄKTER Årsavgifter Årsavgifter hushållsel 4) Hyresintäkter lokal 5) Hyresintäkter garage 6) Fastighetsskatt lokal Summa intäkter per år: kr kr kr kr kr kr Noter: 4) Årsavgift för hushållsel debiteras enligt följande: 1 ROK 200 kr/mån, 2 ROK 283 kr/mån, 3 4 ROK 350 kr/mån och 5 ROK 400kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktiskt förbrukning kommer att ske. 5) Föreningen hyr ut 502 kvm till en hyra om kr/kvm/år. Beräknat med en vakansgrad om 5%. 6) 51 stycken garageplatser hyrs ut till medlemmarna via parkeringsbolag. Beräknade intäkter tas med hänsyn till en vakansgrad om 5% samt kostnader hänförligt till administrationen.

4 D. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS PRELIMINÄRA ÅRLIGA KOSTNADER Finansiering, Kapitalkostnader inklusive amortering 7) Belopp Räntesats Bindningstid Amortering Räntekostnad Summa kr 2,7% 3 mån - 5 år kr kr kr Noter: 7) De slutliga fastighetslånen förutsätts placerade i en korg med olika löptider. Räntan har angivits med utgångspunkt från dagens ränteläge och ökats med en marginal om drygt en procentenhet. Vid förändringar av ränteläget se konsekvenserna i känslighetsanalysen. Vid slutplacering av föreningens lån beslutas lånens löptider. Säkerhet för lån är pantbrev i föreningens fastighet med bästa säkerhet. Amortering tillämpas enligt en 50-årig serieplan där hela lånet amorteras på 50 års sikt med en progressiv amorteringsplan. Avskrivning för löpande räkenskapsår sker enligt linjär (rak) plan på 100 år för byggnad. Avskrivningsunderlaget uppskattas till 75% av den totala köpeskillingen vilket ger en uppskattad årlig avskrivning om kr. Avskrivningen resulterar i ett bokföringsmässigt underskott, som inte har någon påverkan på bostadsrättsföreningens likviditet (kassabehållning), ekonomiska hållbarhet och därmed inte heller på årsavgiften. Uppskattade kostnader för drift och underhåll Driftkostnader bostad och garage 8) Driftkostnader lokal 8) Hushållsel 9) Fastighetsskatt lokal Fastighetsskatt garage Summa driftkostnader per år: kr kr kr kr kr kr Noter: 8) Driftkostnaderna har uppskattats utifrån jämförelser med liknande fastigheter med värmeåtervinning samt antagna schabloner. 9) Kostnad för hushållsel beräknas enligt följande:1 ROK 200 kr/mån, 2 ROK 283 kr/mån, 3 4 ROK 350 kr/mån och 5 ROK 400kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktiskt förbrukning kommer att ske.

5 Taxeringsvärde, skatter och kommunal avgift Fastighetens totala taxeringsvärde har beräknats enligt Skatteverkets modell till kr. Av detta utgör markens taxeringsvärde kr. Lokalernas del av fastighetens totala taxeringsvärde uppgår till kronor medan garagets del av totala taxeringsvärdet uppskattas till kr. Vid nybyggnation gäller enligt nuvarande regler avgiftsbefrielse för kommunal fastighetsavgift under femton år efter färdigställandeåret. Fastighetskatten för lokalerna och garaget uppgår till 1% av beräknat taxeringsvärde. Den kommunala fastighetsavgiften beräknas till kronor för år 16 i föreningens ekonomi. Fastighetsavgift Fastighetsskatt lokal Fastighetsskatt garage 0 kr kr kr Fondavsättningar I enlighet med föreningens stadgar ska föreningen upprätta en underhållsplan. Tills denna är framtagen skall föreningen avsätta minst 50 kr per inflyttad kvadratmeter boarea. Fondavsättning kr

6 E. TABELL, LÄGENHETSREDOVISNING Lghnr enligt bofakta Antal rum Uteplats/ Fransk Terrass/ Brygga 11 Insats Våningsplaarea Bostads- 10 Upplåtelseavgift Andelstal Årsavgift Månadsavgift 12 Beräknad årsavgift hushållsel 13 (m 2 ) (kr) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) A E 22 1 ROK U , A E 75 2 ROK U / F , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK B , A ROK B , A ROK B / B , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK B , A ROK B , A ROK B / B , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK B , A ROK B , A ROK B / B , A ROK F , A ROK B , A ROK F , A ROK F , A ROK B , A ROK B , A ROK B / B , ) Våningsplan följer ordningen: Garage, Entré, Våning 2, Våning 3, Våning 4, Våning 5, Våning 6, Våning 7 11) U = Uteplats. B = Balkong. F = Fransk Balkong. T = Terrass. BR = Brygga. 12) Månadsavgift inklusive värme och vatten. Exklusive hushållsel. 13) Årsavgift för hushållsel debiteras enligt följande: 1 ROK 200 kr/mån, 2 ROK 283 kr/mån, 3-4 ROK 350 kr/mån och 5 ROK 400kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktiskt förbrukning kommer att ske.

7 TABELL, LÄGENHETSREDOVISNING Lghnr enligt bofakta Antal rum Uteplats/ Fransk Terrass/ Brygga 11 Insats Våningsplaarea Bostads- 10 Upplåtelseavgift Andelstal Årsavgift Månadsavgift 12 Beräknad årsavgift hushållsel 13 (m 2 ) (kr) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) A ROK B / B / F / T , A ROK F , A ROK B , A ROK B , A ROK B / B / T , B E 80 3 ROK B / BR , B E ROK U / BR , B E 78 3 ROK U / B / BR , B E 77 3 ROK U / B / BR , B ROK B , B ROK F / F , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK F / F , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK F / F , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK B , B ROK B , R E 48 2 ROK U , R E 48 2 ROK U , R E 48 2 ROK U , R E 48 2 ROK U , R ROK B / F , ) Våningsplan följer ordningen: Garage, Entré, Våning 2, Våning 3, Våning 4, Våning 5, Våning 6, Våning 7 11) U = Uteplats. B = Balkong. F = Fransk Balkong. T = Terrass. BR = Brygga. 12) Månadsavgift inklusive värme och vatten. Exklusive hushållsel. 13) Årsavgift för hushållsel debiteras enligt följande: 1 ROK 200 kr/mån, 2 ROK 283 kr/mån, 3-4 ROK 350 kr/mån och 5 ROK 400kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktiskt förbrukning kommer att ske.

8 TABELL, LÄGENHETSREDOVISNING Lghnr enligt bofakta Antal rum Uteplats/ Fransk Terrass/ Brygga 11 Insats Våningsplaarea Bostads- 10 Upplåtelseavgift Andelstal Årsavgift Månadsavgift 12 Beräknad årsavgift hushållsel 13 (m 2 ) (kr) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) R ROK B , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R E 52 2 ROK F , R E 39 2 ROK B , R E 86 3 ROK BR , R E 22 1 ROK U , R E 32 1 ROK U / F , R E 32 1 ROK U / F , R E 66 3 ROK U / F , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R ROK F , ) Våningsplan följer ordningen: Garage, Entré, Våning 2, Våning 3, Våning 4, Våning 5, Våning 6, Våning 7 11) U = Uteplats. B = Balkong. F = Fransk Balkong. T = Terrass. BR = Brygga. 12) Månadsavgift inklusive värme och vatten. Exklusive hushållsel. 13) Årsavgift för hushållsel debiteras enligt följande: 1 ROK 200 kr/mån, 2 ROK 283 kr/mån, 3-4 ROK 350 kr/mån och 5 ROK 400kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktiskt förbrukning kommer att ske.

9 TABELL, LÄGENHETSREDOVISNING Lghnr enligt bofakta Antal rum Uteplats/ Fransk Terrass/ Brygga 11 Insats Våningsplaarea Bostads- 10 Upplåtelseavgift Andelstal Årsavgift Månadsavgift 12 Beräknad årsavgift hushållsel 13 (m 2 ) (kr) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B , R ROK B / F , R ROK B , R ROK F , R ROK F , R ROK F , R ROK B , R ROK B / F / T , R ROK B / T , R ROK B / T , Summa % ) Våningsplan följer ordningen: Garage, Entré, Våning 2, Våning 3, Våning 4, Våning 5, Våning 6, Våning 7 11) U = Uteplats. B = Balkong. F = Fransk Balkong. T = Terrass. BR = Brygga. 12) Månadsavgift inklusive värme och vatten. Exklusive hushållsel. 13) Årsavgift för hushållsel debiteras enligt följande: 1 ROK 200 kr/mån, 2 ROK 283 kr/mån, 3 4 ROK 350 kr/mån och 5 ROK 400kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktiskt förbrukning kommer att ske.

10 F. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon Årsavgift kr/m² Övriga intäkter Hushållsel Hyresintäkter Lokal Hyresintäkter P-plats Fastighetskatt Summa intäkter Kapitalkostnader Räntor Amorteringar Driftkostnader Bostad och garage Lokal Övriga kostnader Fastighetsavgift Fastighetsskatt lokal Fastighetsskatt garage Hushållsel Avsättning för underhåll Fondavsättningar Ackumulerad fond Betalningsnetto Ackumulerad kassa Summa utgifter Avskrivningar Årets resultat Ackumerlat resultat Förutsättningar: Prognosen bygger på en årlig inflation om 2%. Noter: 14) Räntan är beräknad för år 1-5 med 2,7%. För år 6-15 är räntan beräknad med 3,1%. För år 16 är räntan beräknad till 3,4%. 15) Amortering kronor år 1, därefter en årlig uppräkning om 6%. 16) Föreningen kommer från år 16 betala kommunal fastighetsavgift. Avgiften är beräknad från dagens nivå med en uppräkning om 2% årligen. 17) Hänsyn ej tagen till eventuella underhållskostnader under prognosperioden. Normalt är underhållsbehovet begränsat under de första åren. 18) Eftersom föreningens årsavgifter skall täcka den löpande verksamheten inklusive amorteringar och avsättningar är det för läsaren av kostnadskalkylen mer angeläget att analysera utvecklingen av föreningens likviditet, istället för föreningens årliga resultat samt föreningens ackumulerade resultat.

11 G. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Insats och upplåtelseavgift per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (Exkl hushållsel) Genomsnittligt kostnad hushållsel per bostadsarea år 1: Driftkostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (Exkl hushållsel) Avsättning till yttre fond samt amortering per kvadratmeter bostadsarea år 1: Avsättning till yttre fond samt avskrivningar per kvadratmeter bruttoarea år1: kr kr kr 640 kr 61 kr 264 kr 117 kr 491 kr

12 H. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittliga årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå - 1 % Förutsättningar: Prognosen bygger på en årlig inflation om 2%. Räntan är beräknad för år 1-5 med 2,7%. För år 6-11 är räntan beräknad med 3,1%. För år 16 är räntan beräknad till 3,4%.

13

14