för HSB Brf Österäng 1 i Örebro Organisationsnummer:

Transkript

1 Kostnadskalkyl för HSB Brf Österäng 1 i Örebro Organisationsnummer: Innehållsförteckning A. Allmänna förutsättningar B. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv C. Finansieringsplan D. Beräkning av löpande kostnader och intäkter E. Nyckeltal F. Lägenhetsförteckning G. Ekonomisk prognos H. Kassaflöde - förändring av föreningens likviditet I. Känslighetsanalys Sida 1 av 6

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättföreningen firma är HSB Brf Österäng 1 i Örebro och är en äkta bostadsrättsförening. Föreningen har registrerats hos Bolagsverket och är ansluten till HSB Mälardalarna Ekonomisk förening. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Vidare har bostadsrättsföreningen till ändamål att främja studie- och fritidsverksamhet inom bostadsrättsföreningen samt för att stärka gemenskapen och tillgodose gemensamma intressen och behov, främja serviceverksamhet och tillgänglighet med anknytning till boendet. Bostadsrättsföreningen ska i all verksamhet värna om miljön genom att verka för en långsiktig hållbar utveckling. Bostadsrätt är den rätt i bostadsrättsföreningen, som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Bostadsrättsföreningen avser att förvärva och bygga 68 bostadslägenheter och 1 lokal i flerbostadshus på fastigheten Kolgården 1 samt delta i en gemensamhetsanläggning omfattande innergårdarna på fastigheterna Kolgården 1-4. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för projektet. Säkerhet för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen (1991:614) lämnas av HSB Mälardalarna Ekonomisk förening samt HSB Riksförbund Ekonomisk förening. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftskostnader, grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden. B. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv Beräknad produktionskostnad inkl mervärdesskatt, anslutningsavgifter, tomtkostnad, lagfarts- och inskrivningskostnader m.m. Markförvärv Beräknad slutlig anskaffningskostnad Fastigheten är under entreprenadtiden brandförsäkrad genom entreprenörens försorg. Vid tillträdet övertar bostadsrättsföreningen ansvaret för att husen är fullvärdesförsäkrade. Taxeringsvärdet har ännu inte fastställts men är bedömt till ca kr värdeår 2019 fördelat på kr för bostäder och kr för lokaler. C. Finansieringsplan Finansiering Belopp, kr Bindningstid 1) Räntesats 1) Räntor 3) Amortering 4) Lån år 2,40% Insatser och upplåtelseavgifter 2) Överfinansiering 0 Summa finansiering ) 2) 3) 4) Räntesatsen för lånen är en genomsnittsränta, baserad på antagande om en viss framtida ränteutveckling. Ränteläget vid tidpunkten för slutplaceringen avgör kombinationen av bindningstider. Säkerhet för lånen är pantbrev Insatsernas och upplåtelseavgifternas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av bilagd lägenhetsförteckning daterad Vid ränteberäkningen har hänsyn tagits till amorteringar. Amortering på lånen beräknas kunna göras med ca 1% år 1, därefter antas det amorterade beloppet öka med ca 3% per år. Sida 2 av 6

3 D. Beräkning av löpande kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntor Planenlig avskrivning, 80 år *) Likviditetspåverkande del =amortering *) Efter Bokföringsnämndens klargörande är progressiv avskrivning inte tillämpningsbar för avskrivning av byggnader varför en linjär avskrivning med en genomsnittlig avskrivningstid på 80 år tillämpas här. Den genomsnittliga avskrivningstiden är beräknad utifrån teknisk livslängd för en byggnads olika komponenter och avskrivningarna tillämpas på byggnadens anskaffningsvärde. Föreningen har bedömt att BFNAR 2012:1 (K3) är bästa alternativet för upprättande av föreningens årsredovisning. Årsavgifterna är beräknade för att täcka föreningens löpande utbetalningar som drift, räntor, amorteringar, fastighetsskatt mm. samt avsättning för yttre underhåll. Det resulterar i ett bokföringsmässigt underskott som inte påverkar föreningens likviditet eller ekonomiska hållbarhet och därmed inte heller årsavgiftens storlek. Driftskostnader Driftskostnader Avsättning i enlighet med föreningens stadgar Fond för yttre underhåll (schablonbelopp) Fond för inre underhåll (ev. avsättning beslutas av styrelsen) 0 Övriga kostnader Fastighetsskatt (eller motsv.) för lokaler (För bostäderna utgår ingen fastighetsavgift förrän fr o m år 16) Summa beräknade kostnader år 1, SEK Intäkter Årsavgifter Årsavgifter fördelade enligt andelstal Hushållsel*) Varmvatten*) Bredband, Tv & Tele*) Hyra Årshyra lokaler Summa beräknade intäkter år 1, SEK *) Del av årsavgiften som fördelas på annat sätt. Hushållsel, Varmvatten räknas ovan enligt en schablon men kommer sedan debiteras utifrån faktiskt förbrukning. Bredband, TV & Tele debiteras utifrån lägenhet. Fördelningen av årsavgifterna mellan lägenheterna framgår av bilagd lägenhetsförteckning daterad E. Nyckeltal Anskaffningskostnad per kvm BOA Belåning per kvm BOA år Insatser och upplåtelseavgifter per kvm BOA Driftkostnader per kvm BOA år Årsavgift per kvm BOA år Fondavsättning och amortering per kvm BOA+LOA år F. Lägenhetsförteckning Lägenhetsförteckning, se bilaga daterad Ytorna är angivna enligt arkitekt. Sida 3 av 6

4 G. Ekonomisk prognos År KAPITALKOSTNADER Låneräntor Avskrivningar motsvarande amortering Tillkommande bokföringsmässig avskrivning *) DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader Reservrad ÖVRIGA KOSTNADER Fastighetsskatt el motsvarande Tomträttsavgäld Inkomstskatt Periodisk underhåll INTÄKTER EXKL ÅRSAVGIFTER Hyror bostäder Hyror lokaler, p-platser, avgifter mm Ränteintäkter Bidrag m.m. Övrigt AMORTERINGAR/AVSÄTTNINGAR Amorteringar lån Avsättningar underhåll Resultat Balanserat bokföringsmässigt resultat PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR Låneräntor, viktat medel **) 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,38% 2,37% Intäktsräntor, viktat medel **) 0,00% 0,29% 0,16% 0,22% 0,24% 0,32% 0,36% 0,38% 0,39% 0,42% 0,42% 0,46% Inflation 0,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Total bostadsrättsarea NETTO FÖRE ÅRSAVGIFTER A. Nettokostnader B. Nettoutbetalningar ***) NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRSAVGIFTER ****) Löpande penningvärde, totalt Löpande penningvärde/kvm Ändring av nödvändig nivå på årsvgift *****) 2,0% 2,0% 2,0% 3,5% 2,0% 2,0% 2,1% 2,0% 3,4% 2,0% 12,3% Fast penningvärde, totalt Fast penningvärde/kvm *) Posten utgör skillnaden mellan linjär avskrivning enligt krav från BFN och erforderlig avskrivning för att skapa likviditet för amortering. Årsavgift tas inte ut för att täcka bokföringsmässig avskrivning vilket medför ett bokföringsmässigt underskott som dock ej påverkar föreningens likviditet. Årsavgiften täcker likviditetspåverkande poster som amorteringar på lån och avsättning till föreningens underhållsfond. **) Posten används inte för beräkningarna utan visar endast resultatet av beräkningarna av lånekostnaderna efter gjorda amorteringar ***) Nettokostnaden - Avskrivningar + Amorteringar ****) Utifrån bostadsrättsföreningens nettoutbetalningar *****) Höjningen år 5 avser avsättning periodiskt underhåll. Höjningen år 16 är den sammantagna höjningen år samt när fastighetsskatt utgår för första gången. Sida 4 av 6

5 H. Kassaflöde - förändring av föreningens likviditet År IB likvida medel Inbetalningar: Årsavgifter Hyror Ränteintäkter Nya lån Summa inbetalningar Utbetalningar: Drift Fastighetsskatt Ränteutbetalningar Avgälder Periodiskt underhåll Förbättringsinvestering Amorteringar Summa utbetalningar UB likvida medel I. Känslighetsanalys Löpande penningvärde År Huvudalternativ enl ekonomisk prognos Nettokostnader SEK Nettoutbetalningar SEK Nettokostnader SEK/KVM/ÅR Nettoutbetalningar SEK/KVM/ÅR Huvudalternativ men låneränta + 1 procent Nettokostnader SEK Nettoutbetalningar SEK Nettokostnader SEK/KVM/ÅR Nettoutbetalningar SEK/KVM/ÅR Ändring av nödvändig nivå på årsvgift *) 18,1% 17,5% 17,0% 16,5% 15,7% 15,2% 14,7% 14,3% 13,6% 13,1% 12,7% 15,1% Huvudalternativ men inflation + 1 procent Nettokostnader SEK Nettoutbetalningar SEK Nettokostnader SEK/KVM/ÅR Nettoutbetalningar SEK/KVM/ÅR Ändring av nödvändig nivå på årsvgift *) 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% 0,6% *) Utifrån bostadsrättsföreningens nettoutbetalningar Sida 5 av 6

6

7 Sida 1 Lägenhetsförteckning, År 1 HSB Brf Österäng 1 i Örebro Hus Årsavgift***) Årsavgift Månads- TV,bredband Hushållsel Tappvarmv Summa Insats Upplåtelseavgift Pris Pris Andelstal Trapp Lgh- Plan Lgh nr avgift IP telefoni (Schablon) (Schablon) avgifter kr hus storlek Kod *) Kod Lgh-area **) År 1 Kr/m2 År 1 Kr/mån Kr/mån ****) Kr/mån ****) per månad kr kr kr/m2 A A BV ,5 rok B U 34, ,843956% A A BV rok B U 58, ,315865% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% A A rok B B 58, ,267260% A A rok BT B 78, ,653448% B B BV ,5 rok B U 48, ,121004% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B 34, ,777677% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% HSB PK Brf Österäng Kostnadskalkyl TEST / LGH-FÖRT

8 Sida 2 Lägenhetsförteckning, År 1 HSB Brf Österäng 1 i Örebro Hus Trapp hus Plan Lgh nr Lghstorlek Kod *) Kod Lgh-area **) Årsavgift***) Årsavgift Månads- TV,bredband Hushållsel Tappvarmv Summa Insats Upplåtelseavgift Pris Pris Andelstal avgift IP telefoni (Schablon) (Schablon) avgifter kr År 1 Kr/m2 År 1 Kr/mån Kr/mån ****) Kr/mån ****) per månad kr kr kr/m2 B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok B B 58, ,257981% B B rok BT B 77, ,644610% B B rok B B 34, ,788724% B B rok BTD B 102, ,150101% B B rok BTD BT 156, ,267570% Summa hus A 2 004, ,049732% Summa hus B 2 652, ,950268% *****) BV=bottenvåning, motsvarar E i bofaktan *) B=Badrum **) B=Balkong ***) Del av årsavgiften som fördelas efter andelstal. *) BT=Badrum + separat WC **) U= Uteplats ****) Del av årsavgiften som fördelas på annat sätt. *) BTD=Badrum + separat WC med dusch **) T=Terrass Totalt HSB Brf Österäng 1 i Örebro 4 656, ,000000% Medeltal olika lägenhetstyper Lägenhetstyp 1 rok 9 st 34, ,087467% Lägenhetstyp 1,5 rok 2 st 41, ,964960% Lägenhetstyp 2 rok 24 st 58, ,379339% Lägenhetstyp 3 rok 23 st 77, ,949760% Lägenhetstyp 4 rok 9 st 102, ,350905% Lägenhetstyp 5 rok 1 st 156, ,267570% Lägsta pris Medelpris Högsta pris HSB PK Brf Österäng Kostnadskalkyl TEST / LGH-FÖRT

9 Sida 3 Lägenhetsförteckning, År 1 HSB Brf Österäng 1 i Örebro Hus Trapp hus Plan Lgh nr Lghstorlek Kod *) Kod Lgh-area **) Lägsta insats/m Medelpris/m Högsta pris/m Lägsta månadsavgift Medel månadsavgift Högsta månadsavgift Årsavgift***) Årsavgift Månads- TV,bredband Hushållsel Tappvarmv Summa Insats Upplåtelseavgift Pris Pris Andelstal avgift IP telefoni (Schablon) (Schablon) avgifter kr År 1 Kr/m2 År 1 Kr/mån Kr/mån ****) Kr/mån ****) per månad kr kr kr/m2 HSB PK Brf Österäng Kostnadskalkyl TEST / LGH-FÖRT