KOSTNADSKALKYL BRF TERMOMETERN I YSTAD augusti (11)

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL BRF TERMOMETERN I YSTAD augusti (11)

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt Beskrivning av fastigheten Byggnadsbeskrivning och teknisk status Byggnadsbeskrivning Taxeringsvärde Föreningens anskaffningskostnad Finansiering Föreningens kostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Avskrivningar Föreningens intäkter Nyckeltal Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys Ekonomisk prognos Känslighetsanalys Lägenhetsredovisning Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet BILAGOR: INTYG ENLIGT 5 KAP 3 BOSTADSRÄTTSLAGEN 2 (11)

3 KOSTNADSKALKYL BRF TERMOMETERN I YSTAD 1 ALLMÄNT Brf Termometern i Ystad med org.nr har registrerats hos Bolagsverket Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande bedömda förhållanden. Bostadsrättsföreningen kommer att förvärva samtliga aktier i ett nystartat aktiebolag, NYAB, som då kommer att vara ägare till fastigheten och projektet. Fastigheten kommer därefter att förvärvas av föreningen genom transportköp och föreningen tar då över projektet och rollen som beställare. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Projektet byggstartades under våren 2017 och inflyttning är planerad till hösten En förutsättning för att projektet skall kunna genomföras i bostadsrättsform är att minst 70 % av lägenhetsytan är tecknade med förhandsavtal senast och att samtliga myndighetsbeslut erhållits. Samtliga osålda lägenheter kommer att förvärvas av dotterbolag till Scanbygg i Ystad AB, , på tillträdesdagen vilket säkerställer föreningens intäkter till dess att alla lägenheter är sålda till de slutliga köparna. Föreningen har för avsikt att ta in förskott med denna kostnadskalkyl som underlag. Förskotten kommer att uppgå till kr/lägenhet vid tecknande av förhandsavtal och upp till maximalt 10 % av insatsen när tillräckligt många lägenheter är tecknade med förhandsavtal enligt ovan. Som säkerhet för förskotten kommer föreningen att teckna en förskottsgarantiförsäkring alternativt ställa bankgaranti till Bolagsverket. Upplåtelse av samtliga lägenheter kommer att ske på tillträdesdagen och efter att den ekonomiska planen registrerats hos Bolagsverket, godkänd slutbesiktning föreligger och den slutliga kostnaden har redovisats och fastställts på en föreningsstämma. 3 (11)

4 2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Registerbeteckning Termometern 1 Kommun Ystad Adress/belägenhet Brisgatan 3 Tomtarea m 2 Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Detaljplan (stadsplan) fastställd Servitut /Nyttjanderätt Försäkring För fastigheten finns ej några inskrivna servitut. Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 BYGGNADSBESKRIVNING OCH TEKNISK STATUS 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 2018 Byggnadstyp Ett flerbostadshus. Uthyrningsbar area 2 079,5 m 2. Bostadslägenheter 30 lägenheter om sammanlagt 2 032,5 m 2. Lokaler 1 lokal (gästlägenhet) om sammanlagt 47,0 m 2. Uppvärmningssystem Ventilation Hiss Grundläggning Stomme Bjälklag Yttertak Fjärrvärme Mekanisk ventilation med värmeåtervinning Finns i trapphuset Betongplatta på mark Betong Betong Papp 4 (11)

5 Fasader Fönster Tvättstuga Sophantering Målad betong 3 glas av trä med utvändig beklädnad av aluminium Tvättmaskin och torktumlare i respektive lägenhet Miljörum i bottenplan 4 TAXERINGSVÄRDE Taxeringsvärdet för år 2017 har uppskattats till kr. Typkod bedöms bli 320 (Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). Taxeringsvärdet är bedömt med utgångspunkt från de riktvärden som gäller vid den förenklade fastighetstaxeringen Enligt gällande regelverk ligger taxeringsvärdet fast i tre år och justeras nästa gång vid den allmänna fastighetstaxeringen år FÖRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr kr/m² Totalt inköpspris Lagfartskostnad Pantbrevskostnad Ingående saldo Anskaffningskostnad FINANSIERING Belopp Bindningstid Ränta Amortering Kapital- Ränta efter Lån kr år % kr kr kostn kr löptid % Bottenlån Rörlig/3 mån 1, ,50 Bottenlån ca 3 år 2, ,75 Bottenlån ca 5 år 2, ,00 Summa lån år Snittränta: 2, ,75 Insatser Summa finansiering år Amorteringen bygger på 100-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 100 år. 1 Inköpspriset är fördelat mellan köpeskilling för fastigheten, kr, och köpeskilling för aktierna i bolaget (ej inräknat bolagets likvida medel), kr. 2 Lagfartskostnaden är beräknad som 1,5 % av det högsta av köpeskillingen för fastigheten (ej inräknat köpeskillingen för aktierna) och fastighetens marknadsvärde ( kr). 3 Befintliga pantbrev: 0 kr. 5 (11)

6 7 FÖRENINGENS KOSTNADER 7.1 Drift- och underhållskostnader kr kr/m² Vatten Värme El Renhållning Styrelse/revision Ekonomisk förvaltning Trappstädning Fast skötsel Försäkring Löpande underhåll Summa driftkostnad år Avsättning yttre underhåll Årlig höjning av driftkostnad, % 2,00 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt underhållsplanen täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden. 7.2 Fastighetsskatt/avgift kr Taxeringsvärde bostäder Kommunal fastighetsavgift (1 315 kr per lgh) Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,30 % av taxeringsvärdet. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt kr per lägenhet. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. Nybyggda bostäder är befriade från avgift i 15 år. Föreningen kommer att betala kommunal fastighetsavgift från (11)

7 7.3 Avskrivningar kr Avskrivningsunderlag Avskrivning per år Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Avskrivning sker i planen enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. 8 FÖRENINGENS INTÄKTER kr kr/m² Årsavgift bostäder Parkering, garage mm Ränteintäkter - Totala intäkter år Årlig höjning av avgifter (snitt), % 2,00 % Årlig höjning av hyror (snitt), % 2,00 % Årsavgiften antas öka med i genomsnitt 2 % per år. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. 9 NYCKELTAL kr/m² Anskaffningskostnad Belåning år Insatser Driftskostnader år Avsättning underhållsfond år 1 50 Årsavgift år (11)

8 10 EKONOMISK PROGNOS SAMT KÄNSLIGHETSANALYS I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år samt år 11 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Föreningen kommer enligt prognosen att redovisa ett bokföringsmässigt underskott som beror på att avskrivningarna överstiger summan av de årliga amorteringarna på föreningens lån och de årliga avsättningarna till underhållsfonden. Detta underskott påverkar inte föreningens likviditet eftersom avskrivningarna är en bokföringspost som inte motsvaras av någon utbetalning. Därutöver redovisas en känslighetsanalys utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% respektive en antagen ränteökning om 1,0%. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen Ekonomisk prognos År Ränta Ränta % 2,25% 2,38% 2,50% 2,67% 2,67% 2,75% 2,75% Avskrivningar Driftskostnader Summa kostnader Årsavgift/m² (bostäder) Årsavgifter bostäder Parkering Summa intäkter Årets Resultat Kassaflödeskalkyl Årets resultat enligt ovan Återföring avskrivningar Amorteringar Betalnetto före avsättning till underhållsfond Avsättning till yttre underhåll Betalnetto efter avsättn. till underhållsfond Ingående saldo kassa Ackumulerat saldo kassa Ackumulerad avsättning till underhåll (11)

9 10.2 Känslighetsanalys Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 2,25% 2,38% 2,50% 2,67% 2,67% 2,75% 2,75% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Årsavgiftenligt prognos kr/m² Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 2,58% 2,71% 2,83% 3,33% 3,33% 3,75% 3,75% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Ändring nödvändig nivå på årsavgift 3,4% 3,9% 4,2% 10,8% 8,8% 13,4% 3,5% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 2,25% 2,38% 2,50% 2,67% 2,67% 2,75% 2,75% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Ändring nödvändig nivå på årsavgift -10,2% -9,3% -8,4% -6,9% -8,3% -8,3% -14,3% 9 (11)

10 11 LÄGENHETSREDOVISNING Lgh Yta Andelstal Insats Avgift Akt hyra nr Våning Beskr m² Alla kr kr/mån kr/mån rok 76,5 3, rok 55 2, rok 73 3, rok 73 3, rok 54,5 2, rok 74,5 3, rok 76,5 3, rok 55 2, rok 73 3, rok 73 3, rok 54,5 2, rok 74,5 3, rok 76,5 3, rok 55 2, rok 73 3, rok 73 3, rok 54,5 2, rok 74,5 3, rok 76,5 3, rok 55 2, rok 73 3, rok 73 3, rok 54,5 2, rok 74,5 3, rok 76,5 3, rok 55 2, rok 73 3, rok 73 3, rok 54,5 2, rok 74,5 3, Lokaler Gästlägenhet Parkeringsplatser, garage mm 29 parkeringsplatser + 1 st handikapplats Totalt 2 079,5 100, (11)

11 12 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET A. Insats fastställes av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Som grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 %, pantsättningsavgiften till högst 1 % och avgiften för andrahandsupplåtelse till högst 10 % av prisbasbeloppet. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för hushållsel och bredband/tv. F. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. G. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll H. I kostnadskalkylen redovisade boareor samt lokalareor baseras bl a på ritningar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean eller lokalarea enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. I. De lämnade uppgifterna i denna kostnadskalkyl angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande kända förutsättningar. J. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Ystad William Raihle Ulf Raihle Louise Raihle Lagnecranz 11 (11)

12 Intyg enligt 3 kap 2 bostadsrättslagen (Denna sida ersätts med intygsgivarnas egen formulering) Undertecknade, vilka för det ändamål som avses i 3 kap 2 bostadsrättslagen granskat förestående ekonomiska plan för Brf Termometern i Ystad, org.nr , får härmed avge följande intyg. De faktiska uppgifterna, som lämnats i planen, stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. Planen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Vi anser att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap 5 bostadsrättslagen är uppfyllda. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att planen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder. Till grund för granskningen har följande handligar förelegat: - Registreringsbevis för föreningen - Stadgar för föreningen - Utkast till aktieöverlåtelseavtal - Fastighetsinformation - Underhållsplan - Finansieringsoffert Stockholm _ Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planen.