Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen. Evald Köpman. Org nr

Transkript

1 Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Evald Köpman Org nr

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR BESKRIVNING AV FASTIGHETEN FÖRVÄRVSKOSTNADER FINANSIERINGSPLAN BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER NYCKELTAL LÄGENHETSFÖRTECKNING EKONOMISK PROGNOS/KÄNSLIGHETSANALYS SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET OCH BOSTADSRÄTTSINNEHAVARENS EKONOMISKA FÖRPLIKTELSER... 10

3 1 Allmänna förutsättningar Brf Evald Köpman med org.nr , som registrerats hos Bolagsverket (nedan kallad Föreningen ) och som har sitt säte i Båstad Kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Föreningen har skrivit ett avtal med BRF Mörby Townhouse (org nr ) i fortsättningen kallad BRF Mörby att förvärva samtliga andelar i BRF Mörby med tillträdesdag (kallad Tillträdesdagen eller Tillträdet nedan) som tillträder fastigheten Evald 4, Köpmansgatan 26, Båstad (kallad Fastigheten nedan) samma dag. Därmed blir föreningen indirekt lagfaren ägare till fastigheten på tillträdesdagen. På tillträdesdagen överlåts Fastigheten från BRF Mörby till Föreningen och lagfaren ägare blir då Föreningen. (Ovan nämnda transaktioner benämns gemensamt Transaktionen nedan) Eftersom det idag inte krävs något förvärvstillstånd eller kommunen inte har någon förköpsrätt ser vi ingen osäkerhet i fastighetsöverlåtelsen. Upplåtelse av lägenheterna beräknas ske när denna plan registrerats hos Bolagsverket och Fastigheten förvärvats av Föreningen. Samtliga lägenheter upplåts till projektägarna Albert Hansson Finans och Fastigheter AB, org nr samt Mindhouse AB, org nr (kallas gemensamt Projektägarna nedan). Projektägarna överlåter därefter lägenheterna till slutkund efter fullförd renovering med beräknad inflytt senast 18 månader efter Tillträdesdagen. Bygglovsansökan för 10 bostäder beviljades av Båstad kommun den 14 december Fastigheten skall efter Tillträdet och laga kraft vunnet bygglov gå igenom en renovering till en beräknad kostnad av kr. Projektägarna garanterar byggkostnaden mot Föreningen till fullo. Byggfelsförsäkring samt färdigställandegaranti lämnas via Garbo Försäkring AB eller likvärdigt försäkringsbolag. Upplåtelseavtal tecknas när andelsöverlåtelseavtalet är signerat mellan andelsägarna i BRF Mörby och Föreningen. Upplåtelse sker på Tillträdesdagen av andelarna. Tillträdet av lägenheterna sker i och med att insatsen betalas. Upplåtelseavgiften inbetalas när renoveringen är slutbesiktigad. Det beräknas ske inom 18 månader från Tillträdesdagen. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Nedan angiven anskaffningskostnad för Fastigheten för Föreningen är den slutliga.

4 2 Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Evald 4 Adress/belägenhet Köpmansgatan 26, Båstad Tomtarea m 2 Antal byggnader 1 Ägarstatus Äganderätt Byggnadsår 1870 Ombyggnadsår: 1923, 2004 Planförhållanden (Gruppkod): Aktbeteckning Plan Datum Planer 11-BÅS-50/52 Stadsplan Planer 1168K-313 Evald Tomtindelning Planer 11-BÅS-166/60 Stadsplan Planer 11-BÅS-346/71 Stadsplan Servitut /Nyttjanderätt Husets utformning Bostadslägenheter Parkering Inga Flerbostadshus i 2 våningsplan samt källare och vind. Källarplanet innehåller elcentral, värmecentral, förråd och cykelrum. Vinden innehåller fläktaggregat och lägenhetsförråd. 10 lägenheter om sammanlagt 737,3 m2 På fastigheten finns 12 parkeringsplatser. Gemensamma anordningar: Vatten och avlopp Uppvärmningssystem Ventilation El Tvättstuga Sophantering Kabelteve/bredband Fastigheten är ansluten till det kommunala nätet Vattenburet värmesystem samt värmepumpar och radiatorer i rum. Ventilation med viss återvinning av värme från frånluft. Mekanisk till och frånluft i lägenheter och gemensamma utrymmen. Fastighetsmätare i elcentralen. Individuell mätning i lägenheterna. Gemensam tvättstuga i källare. Uppsamlingskärl med sopsortering på gård. Fiberkabel för internet installerad

5 Byggnadsbeskrivning: Grundläggning Källare Vind Stomme Bjälklag Yttertak Fasader Balkonger Fönster Portar/dörrar Grundmurar av betong och sten Betonggolv, målade väggar och tak Individuella förvaringsutrymmen tillhörande lägenheterna Betong och trä. Takkonstruktion av trä Träbjälklag, tegel i källaren Plåt (enkelfalsat) Tegel Beläggning av betong. Målade balkongräcken av smide. Trädäck 2-glas aluminium och trä, kopplade. Entréport i trä. Källardörr i lättmetall. Lägenhetsdörrar i trä. Trapphus, entré 1 st trapphus med trappor av trä med målade väggar till lägenhet 4 och 5. Övriga lägenheter har egna entréer. Övrigt Fastigheten är av kulturhistoriskt värde och vann kulturpriset i Båstad 2004 efter varsam renovering. Lägehetsbeskrivning: Entréutrymme/hall Kök Våtutrymme Vardagsrum Övriga rum Parkett Parkett, Elspis, kyl/frysenhet, köksfläkt, skåp och bänkinredning med målade luckor Keramiska plattor, Badkar eller dusch, tvättställ, wc-stol. Parkett Parkett Målning och tapetsering har skett vid renoveringen 2004 i flertalet av lägenheterna Underhållsbehov Fastighetens yttre skick är gott och lägenheter håller hög standard. VVS, el och fönster är bytt år Lägenhet 1004, 1005 och 1006 som använts som kontor / lätt industri är behov av omfattande renovering. Renoveringen omfattar även stammar, el, tak, gårdsplanering, nya balkonger, fönster etc. Kostnad för renovering har bedömts till kr inkl moms och har tagits fram av Projektägarna. Finansiering av kostnaderna kommer att ske genom upplåtelseavgifter på totalt kr som fram till dess att de betalas finansieras av eget kapital från Projektägarna och eventuellt byggkreditiv från finansierande bank. Försäkring Fastigheten kommer att försäkras till fullvärde.

6 Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 Förvärvskostnader Köpeskilling Lagfart Pantbrev Byggnad, färdigställd och slutbesiktigad Kreditivränta (5% under halva byggtiden på 12 mån) Slutlig total och känd anskaffningskostnad Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet, typkod 325 i huvudsak lokaler. Föreningen kommer dock att söka för ändrad typkod för bostäder efter beviljat bygglov. Vid den förenklade fastighetstaxeringen 2012 taxerades fastigheten till kr, varav för mark och för byggnaden. Den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,40 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Den är dock begränsad till maximalt kr per lägenhet. Lagfartskostnaden är beräknat på 1,5% av Fastighetens bokförda värde(inklusive mark) som är kr. 4 Finansieringsplan Lån Belopp Bindningstid Räntesats Ränta år 1 Amortering Summa Lån år 3,45% Lån mån 3,10% Summa lån Insatser Upplåtelseavgift SUMMA FINANSIERING Villkoren för lånen är baserade på offert från finansierande bank. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev. 5 Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Räntor Amortering/avskrivning

7 Driftskostnader Försäkring Fastighetsförvaltning, teknisk förvaltning, service Administration Revision Fastighetsel Renhållning Vatten- och avloppsavgifter 0 Värme och varmvatten Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift Avsättning till underhåll SUMMA KOSTNADER Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från tidigare fastighetsägare samt den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Andelsägarna står själva kostnaderna för uppvärmning och vatten som beräknas till kr respektive kr för fastigheten. 6 Beräkning av föreningens årliga intäkter Årsavgifter Hyra parkeringsplatser SUMMA Bostadsrättshavarna skall utöver årsavgifter betala för värme, vatten, hushållsel, internet och kabelteve direkt till leverantör. Parkeringsplatserna hyrs ut för 600 kr per månad och tecknas i samband med upplåtelseavtalen. 7 Nyckeltal Anskaffningskostnad per kvm Belåning per kvm år Insats/upplåtelseavgift per kvm Driftskostnad per kvm för föreningen* 166 Driftskostnad per kvm för andelsägarna* 342 Årsavgift per kvm år *Inklusive fastighetsskatt

8

9 8 Lägenhetsförteckning Lgh nr Lgh storlek Area Insats Andelstal Upplåtelseavgift Årsavgift Rok ,54% Rok ,24% Rok ,63% Rok ,27% Rok ,69% Rok ,48% Rok ,58% Rok ,33% Rok ,90% Rok ,34% TOTALT 737, ,00%

10 9 Ekonomis prognos/känslighetsanalys ÅR FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER (kr) Kapitalkostnader Räntor Amortering/avskrivning Driftkostnader Underhållskostnader Avsättning underhåll (reparationsfondering) Periodiskt underhåll Övriga kostnader Fastighetsskatt/kommunal avgift FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Hyror parkering Årsavgifter medlemmar Ränteantagande 3,22% Inflationsantagande 1,8% gäller driftkostnader, taxeringsvärde, fastighetsskatt, fondsavsättning och lokalhyror Hyresökningar, bostäder Beräknat taxeringsvärde Föreningslån Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. Men ovanstående prognos och nedanstående känslighetsanalys beräknas på hela år, 1/1-31/12. KÄNSLIGHETSANALYS ÅR Dagens inflationsnivå och dagens räntenivå årsavgift enligt ovanstående prognos Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens räntenivå +1% Dagens räntenivå - 1% Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå +1% Dagens inflationsnivå -1%

11 10 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrätts- innehavarnas ekonomiska förpliktelser A. Bostadsrättshavaren skall betala insats med belopp som ovan angivits. För bostadsrätt i Föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en årsavgift i enlighet med Föreningens stadgar. Vidare skall bostadsrättsinnehavaren betala upplåtelseavgift efter byggnads färdigställande och slutbesiktning på tider i enlighet med styrelsens beslut. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av Föreningens kostnader samt dess avsättning till fonder. B. I övrigt hänvisas till Föreningens stadgar av vilka bl a framgår vad som gäller vid Föreningens upplösning eller likvidation. C. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående Fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. D. Efter godkänd slutbesiktning kan Föreningen ställa krav på säljaren av fastigheten (BRF Mörby) på ytterligare åtgärder av mark och byggnad upp till ett värde av kr inkl. moms. Överstigande kostnader faktureras Föreningen. Arbeten av det slaget påbörjas först efter inhämtad offert samt ett majoritetsbeslut bland Föreningens medlemmar. Beslutet måste dock tas senast 12 månader efter godkänd slutbesiktning. E. Interimsstyrelsen sitter kvar i minst 9 månader efter godkänd slutbesiktning. Dock maximalt till andra årsstämman efter godkänd slutbesiktning. Efter det måste ny styrelse väljas av föreningen. All eventuell administrativ hantering av BRF Mörby under sittande interimsstyrelse upphör när den nya styrelsen tillträder om inte annat avtalas mellan parterna. Båstad den / 2013 Brf Evald Köpman (Alla styrelsemedlemmars underskrifter fordras)