1. Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Beräknad kostnad för föreningens fastighetsförvärv Finansieringsplan 6

Transkript

1

2 Innehållsförteckning Sid 1. Allmänna förutsättningar 3 2. Beskrivning av fastigheten 4 3. Beräknad kostnad för föreningens fastighetsförvärv 5 4. Finansieringsplan 6 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7 7. Lägenhetsförteckning 8 8. Nyckeltal 9 9. Ekonomisk prognos Känslighetsanalys Särskilda förhållanden 11 Bilagor: Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 2/11

3 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen ApartHotel Viggbyholm, org. nr, registrerades vid Bolagsverket och har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadsrätt, dvs. nyttjanderätt utan tidsbegränsning, åt medlemmar. Till medlemmar, vilka företrädesvis skall bedriva mervärdesskattepliktig verksamhet, upplåtes bostadsrätt till lägenheter vilka uteslutande skall uthyras för hotellanvändning. På Fastigheten Täby Sotaren 2 skall under uppföras en hotellbyggnad. Byggnaden kommer att omfatta hotellägenheter, förråd, allmänytor och gym. Fastigheten förvärvas genom att föreningen först förvärvar aktierna i Roizotaren AB, och därefter förvärvar fastigheten av bolaget. Tillträde/Inflyttning beräknas ske under första kvartalet Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske under fjärde kvartalet Uppvärmning, vatten och avlopp ingår i årsavgiften. El (inkl. hushållsel), bredband och kabel-tv tillkommer (via obligatoriskt abonnemangspaket). Juridiska personer kan bli medlemmar i föreningen. Föreningen är registrerad för mervärdesskatt. Föreningen avser att upplåta bostadsrätter för mervärdeskattepliktig verksamhet genom uthyrning av bostadsrätten till hotelloperatör för vidareuthyrning. På årsavgifterna utgår mervärdesskatt om 25 % vilket tillkommer utöver de belopp som redovisas i denna ekonomiska plan. Föreningen kommer att redovisa ingående mervärdesskatt i de fallen så förekommer, främst avseende driftskostnader. Driftskostnaderna i denna ekonomiska plan är uppskattade exklusive mervärdesskatt. Föreningen kommer att utgöra en så kallat: skattemässigt oäkta bostadsrättsförening. Konsekvensen för Föreningen att den klassas som en skattemässigt oäkta förening är att verkliga intäkter redovisas med avdrag för verkliga kostnader, dock att Föreningen på intäktssidan skall redovisa hyra enligt schablon och att avdrag för värdeminskningsavdrag får ske. Föreningen eventuella vinster beskattas med 26,3 %. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende fastighetens förvärv avser den slutliga förvärvskostnaden samt beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. 3/11

4 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Sotaren 2 Adress: Sippvägen 20 Kommun: Ägandeform: Täby Äganderätt Typkod: 411 (f.n.), sannolikt 322 (år 2017/2018) Fastigheternas totala areal: Area hotellrum (LOA): Antal hotellägenheter: Lokaler: Övrig lokalyta (LOA): kvm kvm 44 st Lager/förråd, Tvättstuga, Gym, P-platser ca 300 kvm Byggnadsår: Husets utformning: Hotellbyggnad i tre våningar jämte källare Servitut och gemensamhetsanläggningar Avtalsservitut va-ledningar (Last) Täby Sotaren GA:1 - Tillfartsväg med tillhörande vägområde Byggnad: Grundläggning: Antal våningar: Stomme: Fasad: Takbjälklag: Yttertak: Fönster: Betong 3 + källare Betong Trä och Puts Trä och betong Plåt och papp Isolerglas 4/11

5 Gemensamma anordningar: Sophantering: Sopstation på fastigheten Installationer: Vatten / avlopp: Uppvärmning: TV/tele/bredband: Hiss: Tvättstuga: Kommunalt V/A Bergvärme Fiber (tripple play) Ja Ja Lägenhetsbeskrivning: Entré: Pentry: Badrum: Rum: Kapphängare Micro, diskmaskin, spishäll, kyl med frysfack Helkaklat med klinker (golvvärme), dusch, wc, handdukstork Parkettgolv Underhållsbehov: Byggnaderna är nyproducerade varför något underhållsbehov ej beräknas föreligga under år Försäkring: Föreningen avser hålla fastigheterna fullvärdesförsäkrade samt teckna ett gemensamt bostadsrättstillägg som komplement till bostadsrättshavarnas försäkringar. 3. BERÄKNAD KOSTNAD FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Bera knad slutlig anskaffningskostnad innefattande bl.a. Entreprenadkostnad exklusive merva rdesskatt, fo rva rv av aktier och fastigheter, konsultkostnader samt sta mpelavgifter. Kassa Summa anskaffningskostnad ) För bostadsrätter i föreningen kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma motsvarande skillnaden mellan insats och saluvärde/marknadsvärde. I denna kalkyl har summan upplåtelseavgifter uppskattats till kronor (se nedan under punkt 4, Finansieringsplan). Summan upplåtelseavgifter kan komma att avvika från kronor. För det fall summan av upplåtelseavgifter avviker 5/11

6 mot den som upptagits i denna kostnadskalkyl, förändras köpeskillingen för aktierna och därmed anskaffningskostnaden i motsvarande mån. Att anskaffningskostnaden och upplåtelseavgifterna kan komma att justeras påverkar inte årsavgifterna angivna i denna kostnadskalkyl. 4. FINANSIERINGSPLAN Lån Insatser Upplåtelseavgifter Eget Kapital Summa finansiering BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Lån Belopp Bindningstid Räntesats Räntekostnad Lån rörlig 1,50% Lån år 2,30% Summa Amortering (år 1) Räntekostnad (år 1) Summa beräknad kapitalkostnad Kapitalkostnader Föreningens räntekostnad har beräknats utifrån antagandet att det totala lånebeloppet delas upp i flera lån med olika bindningstider. Inför slutplacering av föreningens lån kan andra bindningstider väljas. Säkerhet för lån är pantbrev i fastigheten. Avskrivningar Föreningen skall enligt bokföringslagen (1999:1078) göra avskrivningar på byggnaden vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Föreningen avser att tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Föreningen bedöms göra redovisningsmässiga avskrivningar år 1 enligt nedan: Underlag för avskrivningar Avskrivningsbelopp Summa avskrivningar Föreningens årsavgiftsuttag täcker del av kostnaden för avskrivningar till ett belopp motsvarande summan av föreningens årliga amortering samt avsättning till fond för yttre underhåll. Föreningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller ytterligare del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften. 6/11

7 Driftskostnader Föreningens driftskostnader inkluderar bland annat vatten och avlopp, sophämtning, försäkringar (inkl bostadsrättstillägg), ekonomisk förvaltning, revision, kostnader för förvaltning, drift och underhåll av gemensam väg och gatubelysning, anslutning till fibernät samt löpande underhåll. Driftskostnaderna har beräknats efter normal förbrukning. Summa driftskostnader Driftskostnaderna är uppskattade. Brf är registrerad för frivillig skattskyldighet för moms. Driftsmoms är inte medräknad i kostnaderna ovan. Fastighetsavgift/skatter Taxeringsvärdet har ännu ej fastställs men har, med hjälp av Skatteverkets e-tjänst varav mark varav byggnader Summa Taxeringsvärde Statlig fastighetsskatt om 1% utgår baserat på taxeringsvärdet. Brf ApartHotel Viggbyholm kommer inte att utgöra ett privatbostadsföretag utan en s.k. oäkta bostadsrättsförening. På föreningens vinst utgår inkomstskatt om 26,3 %. Inkomstskatteberäkning 0 Fondavsättning Enligt föreningens stadgar ska avsättning till fond för yttre underhåll ske årligen enligt en antagen underhållsplan alternativ med ett belopp motsvarande minst 0,1% av fastigheternas taxeringsvärde. Byggnaderna är nyproducerade varför något underhållsbehov ej beräknas föreligga under år Styrelsen avser att avsätta ett belopp om kronor (ca 38 kr/kvm LOA) per år till fond för yttre underhåll i avvaktan på att underhållsplan upprättas. Avsättning renoveringsfond SUMMA BERÄKNADE KOSTNADER BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Årsavgifter Hotellägenheter Hyror lokaler, förråd och p-platser SUMMA BERA KNADE INTA KTER Hyror och årsavgifter anges exklusive moms. 7/11

8 7. LÄGENHETSFÖRTECKNING I nedan lägenhetsförteckning redovisas bland annat lägenhetsarea, andelstal, insats och årsavgift. Upplåteleseavgifter För bostadsrätter i föreningen kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma motsvarande skillnaden mellan insats och saluvärde/marknadsvärde. I denna kalkyl har upplåtelseavgifterna uppskattats till totalt kronor. Summan upplåtelseavgifter kan komma att avvika från kronor. Lgh nr Yta Andelstal Insats Årsavgift Plan Mån. avg 1:2 21,5 1,93% bv :3 21,5 1,93% bv :4 23,5 2,11% bv :5 25,0 2,24% bv :6 28,0 2,51% bv :7 28,0 2,51% bv :8 28,0 2,51% bv :9 28,0 2,51% bv :10 28,0 2,51% bv :11 28,0 2,51% bv :12 28,0 2,51% bv :13 28,0 2,51% bv :14 21,5 1,93% bv :15 21,5 1,93% bv :16 21,5 1,93% bv :17 23,5 2,11% bv :18 25,5 2,29% bv :1 21,5 1,93% :2 21,5 1,93% :3 21,5 1,93% :4 23,5 2,11% :5 25,0 2,24% :6 28,0 2,51% :7 28,0 2,51% :8 28,0 2,51% :9 28,0 2,51% :10 28,0 2,51% :11 28,0 2,51% :12 28,0 2,51% :13 28,0 2,51% :14 21,5 1,93% :15 21,5 1,93% :16 21,5 1,93% :17 23,5 2,11% :18 25,5 2,29% /11

9 2:18 25,5 2,29% :1 42,5 3,81% :2 30,5 2,74% :3 16,5 1,48% :4 16,5 1,48% :5 22,0 1,97% :6 16,5 1,48% :7 16,5 1,48% :8 30,5 2,74% :9 44,0 3,95% ,0 100% NYCKELTAL (genomsnitt per kvm) Anskafningskostnad per kvm Belåning per kvm (år 1) Insats per kvm Driftskostnader per kvm (år 1) 515 Årsavgift per kvm (år 1) EKONOMISK PROGNOS 9/11

10 10. KÄNSLIGHETSANALYS 10/11

11 11. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser 1. Bostadsrättshavaren ska betala insats. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar uttas efter beslut av styrelsen. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens utgifter samt avsättning till fond för yttre underhåll. 2. Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll. Enligt föreningens stadgar ska avsättning till fond för yttre underhåll ske årligen enligt en antagen underhållsplan alternativ med ett belopp motsvarande minst 0,1 % av fastigheternas taxeringsvärde. Byggnaderna är nyproducerade varför något underhållsbehov ej beräknas föreligga under år Styrelsen avser att avsätta ett belopp om kronor (ca 38 kr/kvm BOA) per år till fond för yttre underhåll i avvaktan på att underhållsplan upprättas. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna kostnadskalkyl lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för kalkylens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. 11/11

12