KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN STOCKHOLMS KOMMUN ORG NR:

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN TALLSTIGEN I ABRAHAMSBERG STOCKHOLMS KOMMUN ORG NR:

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4-6 E. EKONOMISK PROGNOS 7 F. KÄNSLIGHETSANALYS 8 G. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 9 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sida 1 av 8

3 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Tallstigen i Abrahamsberg, Stockholms kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 30 oktober 2015, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra en byggnad med 35 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus samt garage på fastigheten Diktsamlingen 7 i Stockholms kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, 8 mars 2016, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart under september 2016 och preliminärt tillträde i december B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt kr Likviditetsreserv kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr Sida 2 av 8

4 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Kapitaltid 2 kostnad kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån mån - 5 år 3, Summa Insatser Summa Finansiering Summa år 1 5 varav amortering Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar Driftkostnader inklusive vattenförbrukning exklusive TV, bredband, telefoni och hushållsel TV, bredband och telefoni Hushållsel Fastighetsavgift, bostäder 6 0 Fastighetsskatt, garage Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men inkl. amorteringar och avsättningar kr Avgår amorteringar Avgår avsättningar Avskrivningar Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering kan andra bindningstider och uppdelning av lån bli aktuell. 3 Antagna räntesatser är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering år 1: kr, årlig uppräkning 3,2% de första elva åren. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Sida 3 av 8

5 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgift för TV, telefoni och bredband erlägges lika för varje bostadsrättslägenhet. Årsavgift för hushållsel preliminärdebiteras, avräkning sker därefter mot verklig förbrukning. Årsavgifter Årsavgifter TV, bredband och telefoni Årsavgifter hushållsel Hyresintäkter garageplatser Summa beräknade intäkter år kr 1 TV och bredband är gruppanslutet och avgiften är 220 kronor per lägenhet och månad. Kostnad för eventuell TV utöver basutbud, eventuell fast avgift och samtalsavgifter för telefoni tillkommer och betalas av bostadsrättshavare direkt till respektive leverantör. 2 Årsavgift för hushållsel debiteras med 325 kronor (1-2 RoK) eller 375 kronor (3-5 RoK) per månad beroende på lägenhetsstorlek. Retroaktiv reglering med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske p-platser i föreningens garage i fastigheten I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Balkong/ 6 Insats Andels- Årsavgift Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 5 uteplats/ tal TV, bred- avgift 7 årsavgift uteplats band och hushållsel och mark telefoni (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) ,5 2 RoK U , ,0 2 RoK U , ,0 2 RoK U , ,5 4 RoK B , ,5 2 RoK B , ,5 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 4 RoK B , ,5 2 RoK B , ,5 3 RoK B , ,0 2 RoK B , RoK = Rum och Kök. 6 B = Balkong, U= Uteplats, U+M= uteplats och mark. 7 Månadsavgift inklusive TV, bredband och telefoni men exklusive hushållsel. Sida 4 av 8

6 Tabell, lägenhetsredovisning, forts Lgh Bostads- Antal Balkong/ 6 Insats Andels- Årsavgift Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 5 uteplats/ tal TV, bred- avgift 7 årsavgift uteplats band och hushållsel och mark telefoni (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) ,5 4 RoK B , ,5 4 RoK B , ,5 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 4 RoK B , ,5 3 RoK B , ,5 3 RoK U+M , ,5 2 RoK U+M , ,0 4 RoK B , ,5 1 RoK U , ,5 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 4 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 4 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 4 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 5 RoK B , ,5 5 RoK B , Diff. 1-4 SUMMA 2 511, , RoK = Rum och Kök. 6 B = Balkong, U= Uteplats, U+M= uteplats och mark. 7 Månadsavgift inklusive TV, bredband och telefoni men exklusive hushållsel. Sida 5 av 8

7 E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh Årsavgift kr/m² Övriga intäkter Garageplatser Räntor Summa intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt garagelokaler Summa Kapitalkostnader Räntor Avskrivningar Summa kostnader Årets resultat Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond Ackumulerad avsättning till underhållsfond Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat Årets avskrivning Kassaflöde före finansieringsverksamheten Likviditetsreserv Amorteringar Årets kassaflöde Kassabehållning inkl. fondavsättning Taxeringsvärde garagelokaler Låneskuld Förutsättningar Årsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan på kassan har satts till 1,0 % från och med år 2. Antagen inflation 2,0 %. Amortering kr år 1, därefter progressiv uppräkning med 3,20% Medelränta år 1-5 är 3,00 % och år 6-11 är 3,70%. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 6 av 8

8 F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå - 1 % I årsavgiften ingår kostnad för TV, telefoni, bredband, vattenförbrukning samt preliminär kostnad för hushållsel. Antagen räntenivå år 1-5 är 3,00 % och år 6-11 är 3,70 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 7 av 8

9 G. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även förråd och mark, om detta ingår i upplåtelsen. 4. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5. Ändring av andelstal och insatser beslutas av föreningsstämma. 6. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella ölägenheter som kan uppstå med anledning härav. Stockholm den 8 mars 2016 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Tallstigen i Abrahamsberg *"1 Anna Wallén A, A? ; Göran Svanström ^Jan-Erik Fransson Sida 8 av 8

10 INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN 5 KAP 3 På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat kostnadskalkyl av den 8 mars 2016 för bostadsrättsföreningen Tallstigen i Abrahamsberg, org nr: Kostnadskalkylen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget. De i kalkylen lämnade uppgifterna är således riktiga. Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att kostnadskalkylen framstår som hållbar. På grund av den företagna granskningen anser vi att kostnadskalkylen vilar på tillförlitliga grunder. Stockholm den 5 april 2016 / / Jo rrönwall Tan Widén Ivokat Civ.ing Delta Advokatbyrå AB Kungsholmstorg 6 Fagottvägen SOLLENTUNA STOCKHOLM

11 Bilaga till granskningsintyg dat för Brf Tallstigen i Abrahamsberg Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen: 1. Föreningens stadgar 2. Registreringsbevis 3. Offert avs totalentreprenad och fastighetsförvärv med bilagor 4. Kreditoffert Nordea 5. Beräkning av taxeringsvärde 6 Beräkning av avskrivning 7. Ritningar odaterad