K L A G S H A M N Ä N G A R

Transkript

1 1 U T K A S T K O S T N A D S K A L K Y L F Ö R 10 mars 2017 B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N K L A G S H A M N Ä N G A R M A L M Ö K O M M U N ORG NR: UNDER BILDANDE Bilden är en illustration som kan avvika från avtalat utförande

2 2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande rubriker: A Allmänna förutsättningar sid 3 B Beskrivning av fastigheten sid 4 C Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv sid 5 D Preliminär finansieringsplan sid 5 E Beräkning av föreningens årliga kostnader/utbetalningar, sid 6-8 Nyckeltal F,G Beräkning av föreningens årliga intäkter/inbetalningar samt sid 9 H Ekonomisk prognos sid 10 I Känslighetsanalys sid 11 J Särskilda förhållanden sid 12 Bilaga Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg

3 3 A ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Klagshamn Ängar, org. nr. (under bildande) i Malmö kommun som registrerats hos Bolagsverket (xxxx-xx-xx) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen kan även omfatta uteplats och mark som ligger i direkt anslutning till lägenheten. Föreningen avser att i radhusform uppföra 19 st bostadslägenheter i 1 ½ och 2-plan för upplåtelse med bostadsrätt. Byggplatsarbetena för projektet planeras starta under hösten Inflyttning i lägenheterna beräknas preliminärt ske i andra-tredje kvartalet I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet: Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden. Bostadsprojektet upphandlas av Myresjöhus AB och genomförs på totalentreprenad. Enligt entreprenadkontraktet som kommer att upprättas mellan föreningen och Myresjöhus AB, svarar Myresjöhus AB under 6 månader efter avräkningsdagen för kostnaderna för de bostadsrätter som eventuellt är osålda. Myresjöhus AB köper därefter de osålda bostadsrätterna. Myresjöhus AB garanterar den slutgiltiga anskaffningskostnaden. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastighetens, i aktiebolaget, bokförda värde tillika skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget genom Myresjöhus AB:s försorg och byggnaderna färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen. Transaktionerna innebär att det uppstår en latent skatt. Skatten blir aktuell att betala bara om föreningen ändrar syfte och säljer sin fastighet. Bokföringsmässigt värderas därför skatten till 0 kr. Säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala förskott till bostadsrättshavare, som omnämns i 5 kap 5 bostadsrättslagen, lämnas genom förskottsgaranti utställd av Gar-Bo Försäkring AB eller genom särskild garantiförbindelse utställd av OBOS Sverige AB eller dess dotterbolag. För insatser lämnas insatsgarantiförsäkring utställd av Gar-Bo Försäkring AB eller genom särskild garantiförbindelse utställd av OBOS Sverige AB eller dess dotterbolag. För entreprenaden gäller entreprenadsäkerhetsförsäkring utställd av Gar-Bo Försäkring AB. Föreningen kommer att teckna fullvärdesförsäkring av dess fastigheter med bostadsrättstillägg för medlemmar.

4 4 B BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckningar: Adress: Fastigheternas areal: Bostadsarea : Malmö Dansbanan 1 (avstyckning kommer att ske för att bilda ny fastighet som överlåts till bostadsrättsföreningen) Dansbanegatan / Folketshusvägen / Biografgatan / Slättängsvägen Beslutas i samband med avstyckning m 2 BOA Bebyggelsen utgörs av 19 st bostäder i radhushusform och 1 parhus fördelade enligt följande: 5 st 1½ plans lägenheter i 1 huskropp 2 st 2 plans lägenheter i 1 parhus 12 st 2 plans lägenheter fördelade på 3 olika huskroppar Tomtmark/trädgård Till varje lägenhet ingår i upplåtelsen tomtmark/trädgård som avgränsas med mur, plank eller träd/häck med utförande enligt särskild ritning. Uteplatser med trätrall på husets baksida. Det åvilar respektive bostadsrättshavare att ansvara för skötsel och underhåll av trädgård, uteplats och övriga markytor inom den egna tomten. Parkering, förvaring, avfallshantering Parkering, 1,5 platser per lägenhet sker i på gemensam biluppställningsplats inom området. Kortfattad byggnadsbeskrivning Antal våningar 2 Grundläggning Betongplatta på mark Stomme Prefabricerade träelement Bjälklag Prefabricerade träelement Yttertak Prefabricerade fackverkstakstolar med betongtakpannor Fasad Puts och träpanel Dörrsnickerier Glasad entrédörr Fönster Aluminiumbeklädda träfönster, samtliga fönster har 3-glas isolerruta Innerväggar i lägenhet Prefabricerade träelement Kök Fabrikat HTH Uppvärmningssystem Vattenburen golvvärme, frånluftsvärmepump (Nibe 750) Ventilation Frånluftsventilation TV/data/tele Lägenheten är ansluten till öppet stadsnät via fiber

5 5 C BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastigheter, som sker genom köp av aktiebolag kr Entreprenadkontrakt med Myresjöhus AB (inklusive entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov, kontroll, besiktning, konsulter, räntor, lagfart, försäljningskostnad, övriga bankkostnader, inteckningskostnad och moms) samt kr i föreningens kassa på avräkningsdagen kr Beräknad slutlig anskaffningskostnad kr Fastighetsavgift utgår inte under de 15 första åren enligt nu gällande regler. Fastighetsskatt till och med fastställt värdeår ingår i entreprenaden. D PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN Specifikation över lån och insatser som beräknas kunna upptas för föreningens finansiering. Fastighetslån totalt (Fördelning, amortering och räntor enligt punkt E) Insatser kr kr Summa beräknad finansiering kr Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för fastighetslånet. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastigheter.

6 6 E BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA UTGIFTER Lån Belopp kronor Löptid år Bindn.tid Ränta % Amortering Ränta kronor Amort kronor Summa kronor Bottenlån med säkerhet i fastigheten Bottenlån med säkerhet i fastigheten år 2,60 serie 50 år år 2,60 serie 50 år Bottenlån med säkerhet i fastigheten år 2,60 serie 50 år Summa lån snitt 2,60% Insatser (och ev upplåtelseavgifter) Föreningens projektkostnad Kapitalutgifter Driftskostnader, föreningens gemensamma 90 kr/m2 BOA Fondavsättning, yttre fastighetsunderhåll 30 kr/m2 BOA Summa årsutbetalningar och fondavsättningar Beräkningarna baseras på första året efter investeringslånets utbetalning. Ränteutgift för totalt lån om kr kronor Snittränta, 2,60 % Amortering Beräknad kapitalutgift år Avsättning till fond för fastighetsunderhåll (30 kr/m² BOA) Driftkostnader och övriga kostnader Fastighetsavgift (utgår ej de 15 första kalenderåren) 0 Summa beräknade årliga utbetalningar och fondavsättningar totalt år Utöver insatser och lån tillser Myresjöhus AB att föreningen får kr i kassatillskott. Räntan beräknas som av bankens offererade ränta + räntereserv. Föreningens styrelse bör placera lånen med olika löptider. Den slutliga placeringen och kapitalkostnaden är dock beroende av hur bostadsrättsföreningen kommer att bedöma ränteläget vid bindningstidpunkten för den långfristiga placeringen av lånen och det val av bindningstider föreningen därmed gör. Gällande redovisningsregler medför att avskrivningar måste ske enligt rak plan på år. Avskrivningar kan resultera i ett bokföringsmässigt resultatunderskott, som inte har någon påverkan på föreningens likviditet (kassabehållning) eller ekonomiska hållbarhet, se vidare sidan 11. Avskrivningar har beräknats på summan för byggprojektets uppförande (exklusive markförvärvet) kr. Beräknad avskrivningsperiod 120 år, eller kr årligen. Det åligger föreningens styrelse att själv slutligt bedöma nivån på avskrivningen och att i enlighet med ovan säkerställa att föreningens likviditet är tillräcklig samt att tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll. Styrelsen bör för ändamålet och löpande upprätta en underhållsplan.

7 7 Föreningens driftskostnader Driftskostnader Förvaltnigskostnader Föreningens kostnader År 1 Ekonomisk förvaltning Styrelsearvoden inkl soc kost Revision Fastighetsförsäkring Övriga förvaltningskostnader Förbrukningskostnader Värme, varmvatten (köpt el) Vatten, avlopp El, gemensam Hushållsel Sophämtning, avfall Sopning av gata, sandning/snöröjning IT, kabel-tv, bredband Övriga förbrukningskostn. Åvilar br-havaren Debitering sker i efterhand efter avläsning av undermätare Åvilar br-havaren Åvilar br-havaren Skötsel Fastighetsskötsel Städning, trapphus och gem utrym Soprum Service tekniska inst Filterbyte värmepump Trädgård, gemensamma ytor Gemensamhetsanläggning Driftsreserv Summa Föreningens driftkostnader år 1 är beräknade efter kostnadsläge mars Varje bostadsrättshavare - bör teckna egen hemförsäkring - ansvarar för skötsel och underhåll av värme-, ventilation-, och varmvattenproducerande anläggning samt framtida utbyte - ansvarar för skötsel och underhåll av tomtmark i anslutning till lägenheten - har eget abonnemang gällande förbrukning av el och värme - har eget abonnemang avseende data, tele och tv - föreningen tecknar abonnemang för vattenförbrukning där undermätare avläses och debiterar varje bostadsrättshavare i efterhand

8 8 Nyckeltal i kr per kvadratmeter BOA (kronor) kr/kvm Anskaffningskostnad Belåning (slutfinansiering) Insats Årsavgift snitt 512 Föreningens driftkostnad 90 Lägenhetsinnehavarnas beräknade drift 115

9 9 F BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INBETALNINGAR Beräkningarna baseras på första årets inbetalningar. kronor Årsavgifter, 19 st lägenheter Summar beräknade årliga inbetalningar, totalt år G BERÄKNING AV FÖRENINGENS INSATSER OCH AVGIFTER Summa Lgh Bostads- Lägenhets- Insats Insats Andelstal Års- Månads- Års- Kostnad Kostnad Kostnad beräknad nr area beskrivning avgift avgift avgift ber. värme ber. vatten ber. el månads m 2 Kr kr/m2 % kr/år kr/mån kr/m2 kr/mån kr/mån kr/mån kostnad Rok ,9829% Rok ,9829% Rok ,9829% Rok ,9829% Rok ,9829% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Rok ,3632% Justering BOA ,00% Antal 19 Kostnad för bostadsrättshavarnas egen värme-, vatten- och elförbrukning ingår inte i årsavgiften men redovisas som preliminär beräkning i markerat fält ovan. Kostnaden kan variera för olika hushåll exempelvis beroende på antalet boende och konsumtionsmönster. Kostnad för tv, tele, medieabonnemang ingår inte i ovanstående redovisning. Kostnad för vattenförbrukningen debiteras föreningen men undermätare i respektive lägenhet läses av och debiteras bostadsrättshavaren i efterhand. Andelstalet är beräknat som 80 % baserat på bostadens bostadsyta och med 20 % som ett fast tal för varje lägenhet.

10 10 H EKONOMISK PROGNOS Ekonomisk likviditetsprognos (tusental kronor) Utbetalningar År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor 1) Amortering 2) Driftskostnader 4) Fastighetsskatt Summa årsutbetalningar Inbetalningar Årsavgifter 6) Årsavgifter kr/m Årets nettobetalningar Föreningens kassa Ingående saldo 60 Kassabehållning 9) Varav ackumulerad avsättning till yttre underhållsfond 3) Bokföringsmässig resultatprognos (tusentals kronor) Kostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor 1) Avsättning underhållsfond 3) Driftskostnader 4) Fastighetsskatt Avskrivning byggnader 120 år Summa årskostnader Intäkter Årsavgifter 6) Bokföringsmässigt resultat Förutsättningar för prognos och känslighetsanalys 1) Räntesats under hela prognosperioden är ca 2,6 % vilket är genomsnittet för upptagna räntor. Hänsyn har inte tagits till att lånen är bundna. 2) Amortering enligt serieplan. I denna prognos redovisas endast amorteringar, då dessa påverkar årsavgifterna och därmed föreningens likviditet. 3) Avsättning till underhållsfond ökar med antagen inflation 2 % per år. 4) Driftskostnader beräknas öka med antagen inflation 2 % per år. 6) Årsavgiften är beräknad att öka 2 % per år. 9) Underhållsfonden förutsätts inte användas under prognosperioden. Antagen inflation är 2 % per år, vilket är lika med Sveriges Riksbanks långsiktiga inflationsmål.

11 11 I KÄNSLIGHETSANALYS Räntescenarios Inflationsscenarios Snittränta i prognosen ca 2,60% Inflation i prognosen 2,00% Årsavgift (kr/m²) enligt prognos respektive vid en procentenhet högre och lägre ränta År 1 %-enhet lägre ränta Ränta prognos 1 %-enhet högre ränta procentenhet högre och lägre inflation År 1 %-enhet lägre inflation Inflation prognos 1 %-enhet högre inflation Exempel: Årsavgiftsförändring per lägenhet 124 m2 per år/mån 1 % lägre ränta / % högre ränta / Årsavgift (kr/m²) enligt prognos respektive vid en

12 12 J SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1 Kostnad för värme- och elförbrukning skall erläggas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Kostnaden för tv, telefon och bredband erläggs av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Kostnad för vattenförbrukning kommer att debiteras föreningen som i efterhand debiterar varje bostadsrättshavare efter det att undermätare avlästs. 2 Föreningens lägenheter kommer att upplåtas med ett utförande i enlighet med det entreprenadkontrakt som skall upprättas mellan Bostadsrättsföreningen Klagshamn Ängar och Myresjöhus AB. Bostadsrättshavare som därutöver, med styrelsens tillstånd, önskar komplettera med ytterligare tillval svarar själv därför genom tillvalsavtal med totalentreprenören, Myresjöhus AB. 3 Inflyttning i lägenheterna kan komma att ske innan utvändiga arbeten och samtliga lägenheter i sin helhet är färdigställda. Bostadsrättshavaren erhåller icke ersättning eller nedsättning av årsavgiften för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. 4 Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för att utföra efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren erhåller icke ersättning eller nedsättning av årsavgiften för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Uppgifterna i denna kostnadskalkyl är preliminära. Styrelsen ansöker samtidigt om tillstånd hos Bolagsverket att uppbära förskott om kr per lägenhet, totalt kr av insatserna, från köpare av bostadsrättslägenheter i föreningens fastighet. Malmö 10 mars 2017 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN KLAGSHAMN ÄNGAR Dan Brossing Bo Svensson Christina Norlander