KV.10. Munksjöstaden. Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden kvarter 10 B. Kostnadskalkyl för. org.nr Jönköpings kommun

Transkript

1 KV.10 Munksjöstaden Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden kvarter 10 B org.nr Jönköpings kommun Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: A B C D E F Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Kostnader för fastighetens förvärv Beräkning av föreningens årliga kostnader Beräkning av föreningens årliga intäkter Lägenhetsspecifikation G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen MunksjöstadenKvarter 10 B, org. nr , som har sitt säte i Jönköping och som registrerats hos Bolagsverket den 5 april 2017, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Bostadsrättsföreningen avser att förvärva Hus 2 & 3 i Kvarter 10 innefattande 77 st. bostadslägenheter. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för fastighetsförvärvet. Fastigheten ägs idag av Tolust Munksjöstaden Kvarter 10 B AB, org nr Tolust Munksjöstaden Kvarter 10 B AB överlåts till bostadsrättsföreningen för ett pris motsvarande fastighetens marknadsvärde. Fastigheten överförs därefter till bostadsrättsföreningen. Förhandsavtal kommer att tecknas och förskottsbetalning kommer tas in efter tillstånd för detta har erhållits från Bolagsverket. En utställd garanti garanterar säkerhet för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen (1991:614). Uppgifter i kalkylen grundar sig i fråga om anskaffningskostnaderna på beräknade kostnader för fastighetens förvärv och en beräknad entreprenadsumma. Kalkylen är baserad på de förutsättningar för finansieringen för projektet som fanns då kalkylen upprättades. Nybyggnation kommer påbörjas under hösten 2017 och upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske så snart föreningen har erhållit erfordrliga myndighetstillståndochbolagsverkets tillstånd, vilket beräknas ske i augusti Inflyttning beräknas ske TositoABsvarar under sex månader efter förvärvets utgång för de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt. Därefter förvärvar Tosito AB osålda lägenheter. Föreningen har erbjudits lån för fastighetens finansiering av Nordea.

3 B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Del av Lappen 17 Kommun: Jönköping Församling: Jönköping Sofia Järstorp Adress: Östra Torpagatan Tomtens areal: Under avstyckning (468 kvm) BOA: 4369 LOA: Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Detaljplan fastställd april 2017 Taxeringsvärde Ej fastställt Husets utformning: Byggnaden utgörs av två flerbostadshus om fem resp åtta våningsplan, ett takplan samt två källarplan under mark. Gemensamma anordningar: Vatten: Ingår i avgiften Värme: Uppvärmning via fjärrvärme, distribution via vattenburet system Ventilation: Gemensamt FTX system El: Hushållsel debiteras separat Hiss: 4 st Sophantering: Soprum med sopsortering Tvättstuga: -- TV/data/telefoni: Fastigheten ansluts till fibernät Parkering: Föreningen disponerar parkeringsplatser enligt p-norm i gemensamt garage Gemensamhetsanläggningar: Garage, innergård, gemensamhetslokaler samt teknik kommer att förläggas i en samfällighetsförening tillsammans med övriga bostadsrättsföreningar i kvarteret. Kortfattad byggnadsbeskrivning: Antal våningar: Grundläggning: Yttervägg: Mellanbjälklag: Yttertak: Lägenhetsskiljande innerväggar: Fönster: Balkonger: Trapphus: Lägenhetsförråd: Fem plus takvåning, respektive åtta och källare i två plan Pålad betongplatta Betong/utfackning Betong Sedumgräs och papp Betong Aluminiumbeklädda träfönster Samtliga lägenheter har balkong 4 st Ja Kortfattad lägenhetsbeskrivning: ---

4 C. Kostnader för fastighetens förvärv Köpeskilling för aktiebolag/fastighet inklusive lagfart och pantbrevskostnad Föreningens uppstartskostnad Kassa Anskaffningskostnad kr kr kr Vid likvidation av förvärvat aktiebolag kommer aktiekapitalet (efter avdrag för likvidationskostnader) att tillskiftas föreningen. Beloppet kan beräknas som en del av den initiala kassan. D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader Lånebelopp kr Långivare Löptid Nordea 3 år Ränta 2,50% Räntekostnader år kr Amortering år kr Banklån Insatser Upplåtelseavgifter Beräknad finansiering kr kr kr kr Villkor och räntenivåer för lånen enligt ovan är baserade på uppgifter från bank per dagen för planens upprättande. Hänsyn har tagits tillen räntereservom 1,4 procentenheter jämfört med av banken angiven ränta (om 1,10% för en bindningstid på 3 år). Förändringar i räntesatser och bindningstider kan ske framöver. Säkerhet för lånen blir pantbrev. Amortering kommer att göras med kr under det första året för att därefter ökas med två procent per år. Med denna amorteringstakt kommer lånen att vara slutamorterade om 80 år. Nyckeltal: Förvärvspris per kvm BOA kr Totalinsats per kvm BOA kr Initial belåning totalyta per kvm BOA kr Belåningsgrad 28% Beräknad årsavgift per kvm BOA 665 kr Beräknade driftkostnader per kvm BOA 260 kr Avsättningar Avsättningar till fastighetsunderhåll sker med kronor per år vilket motsvarar 40 kronor per kvm BOA. Avskrivningar Avskrivning av föreningens fastighet görs genom en rak plan på 100 år.

5 E. Beräkning av föreningens kostnader och intäkter Föreningens kostnader tkr Ränta 1638 Avskrivningar* 1737 Fastighetsförvaltning/teknisk förvaltning 75 Ekonomisk förvaltning 80 Styrelse 60 Revisor 20 Vatten och avlopp 131 Uppvärmning 284 Fastighetsel, exklusive hushållsel 131 Förbrukningsmaterial 20 Löpande underhåll 87 Renhållning/sophantering 74 Försäkringar 22 TV/Data/telefoni 16 Övriga Serviceavtal tex larm, besiktning, hiss 20 Ventilationskontroll OVK och sotning 10 Invändig städning av gemensamma utrymmen 30 Snöröjning och sandning 15 Gemensamhetsanläggning 61 Beräknade kostnader 4512 *Avskrivningar utgör en kostnad i bokföringen, men genererar inga utbetalningar och påverkar således ej föreningens kassaflöde. Sammanfattning av årliga utbelatningar tkr Driftskostnader 1137 Räntor och amorteringar 1976 Avsättning till underhåll 175 Fastighetsavgift Föreningens intäkter tkr Årsavgifter 2904 Garagehyror plus övriga intäkter

6 F. Lägenhetsspecifikation 77 lägenheter upplåtsmed bostadsrätt. I enlighet med föreningens stadgar skall årsavgiften fördelas efter andelstal enligt nedan. Andelstalet är viktat 30% per lägenhet och 70% på BOA. Lägenhetsnu mmer Plan Antal rum Yta (BOA) Andelstal Årsavgift Månads avgift Insats Upplåtelse avgift Total insats B ,1587% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,3990% kr kr kr kr kr B ,6553% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,5272% kr kr kr kr kr B ,6553% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,5272% kr kr kr kr kr B ,6553% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,5272% kr kr kr kr kr B ,6553% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,3029% kr kr kr kr kr B ,1587% kr kr kr kr kr B ,5272% kr kr kr kr kr B ,0719% kr kr kr kr kr B ,5272% kr kr kr kr kr B ,0719% kr kr kr kr kr B ,5272% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,2548% kr kr kr kr kr C ,3509% kr kr kr kr kr C ,4631% kr kr kr kr kr C ,2548% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr

7 Lägenhetsnu mmer Plan Antal rum Yta (BOA) Andelstal Årsavgift Månads avgift C ,6393% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr C ,6393% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr C ,6393% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr C ,6393% kr kr kr kr kr C ,8703% kr kr kr kr kr C ,9504% kr kr kr kr kr C ,0465% kr kr kr kr kr C ,1520% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr C ,1520% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr C ,1520% kr kr kr kr kr C ,5272% kr kr kr kr kr Summa ,0% kr kr kr kr kr Insats

8 G. Ekonomisk prognos Förväntad inflation 2% Förväntad höjning av årsavgifter 2% År 1 = 2017 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Intäkter Årsavgifter Hyresintäkter Summa intäkter Kapitalkostnader Räntor Amorteringar * Driftskostnader Avsättning till Yttre underhåll Fastighetsavgift Summa Kostnader Årets beräknade överskott Ackumulerad Kassabehållning** Varav Yttre fond Ränteantagande 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% * Det förutsättsatt avskrivningar ska göras i enlighet med god redovisningssed. Detta kommer, enligt nuvarande normer att ge ett lägre redovisat resultat. Årsavgiften har beräknats så att den ska täcka löpande driftsutgifter och amorteringar, varför avskrivningar ej är med i prognosen ovan. ** Föreningen uppvisar ett beräknat positivt kassaflöde. Det positiva kassaflödet stärker föreningens likviditet på sikt och kan, efter styrelsebeslut, användas för att amortera låneskulden ytterligare. Det positiva kassaflödet kan också användas som en buffert för att hantera eventuella framtida räntehöjningar. H. Känslighetsanalys År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgift per kvm BOA enligt plan Årsavgift per kvm BOA vid: ökad inflation med en procentenhet minskad inflation med en procentenhet ökad ränta med en procentenhet minskad ränta med en procentenhet ökad ränta med två procentenheter minskad ränta med två procentenheter H. Känslighetsanalys, antagande om rak amortering År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgift per kvm BOA enligt plan Årsavgift per kvm BOA vid: rak amortering om 1,0 % per år (100 år) H. Känslighetsanalys årsavgift för en exempellägenhet om 55 kvm Årsavgift Per månad Exempellägenhet 55 kvm kr 3085 kr ökad ränta med en procentenhet kr 3773 kr minskad ränta med en procentenhet kr 2398 kr ökad ränta med två procentenheter kr 4460 kr minskad ränta med två procentenheter kr 1710 kr

9 I. Särskildaförhållanden av betydelse för bedömning av föreningens verksamhet: Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits, i förekommande fall upplåtelseavgift och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Bostadrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheter jämte tillhörande utrymmen och eventuell uteplats, balkong samt förråd i gott skick. Mark i anslutning till vissa lägenheter ingår i bostadsrätten enligt bilaga till avtalet om upplåtelse av bostadsrätt Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavarna erhåller icke ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av eventuella efterarbeten, garantiarbeten och/eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. Ändring av insats och andelstal beslutas av föreningsstämma. Jönköping den Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden Kvarter 10 B Gustaf Hjertquist Tommy Fritz Johan Larsson