KOSTNADSKALKYL. Bostadsrättsföreningen Kattedaben. för. Organisationsnummer Tanums kommun, Västra Götalands län

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL för Bostadsrättsföreningen Kattedaben Organisationsnummer Tanums kommun, Västra Götalands län

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. Allmänna förutsättningar 3 B. Beskrivning av fastigheten 3 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 5 D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader 5 E. Beräkning av föreningens årliga intäkter jämte tabell, lägenhetsredovisning 7 F. Nyckeltal 8 G. Ekonomisk prognos 9 H. Känslighetsanalys 10 I. Särskilda förhållanden 10 J. Underskrifter 11 2

3 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Kattedaben i Tanums kommun, som registrerades hos Bolagsverket med organisationsnummer , har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Enligt vad som stadgas i Bostadsrättslagen 5 kap, har styrelsen upprättat följande Kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden. Utöver årsavgiften tillkommer kostnaden för eventuellt garage och förråd samt hushållsel och försäkring. Föreningen har tecknat avtal med Kattedaben AB att förvärva andelarna i den ekonomiska föreningen Kattedaben vilken kommer att uppföra en bostadsbyggnad med 24 lägenheter. Fastigheten är beskriven i denna kostnadskalkyl. Föreningens förvärv av fastigheten sker genom att först förvärva andelarna i den ekonomiska föreningen och därefter genom underprisöverlåtelse överlåta fastigheten till föreningen. Detta medför att föreningen får en latent skatteskuld. Denna realiseras endast om föreningen skulle upphöra och fastigheten avyttras. Byggnationen planeras påbörjad under hösten 2016 med inflyttning och upplåtelse av bostadsrätterna under våren Förhandsavtal kommer att börja tecknas under hösten Som säkerhet för förskott kommer föreningen att ställa säkerhet som bostadsrättslagen föreskriver. De bostadsrätter som vid färdigställandet inte är upplåtna kommer att förvärvas av PeO Hedemyr Fastighets AB. B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning Adress Fastighetens areal: Boarea Garage Antal bostadslägenheter Ryland 3:90 i Tanums kommun Ej fastställd kvm ca kvm ca 790 kvm 24 lägenheter i flerbostadshus Lägenhetstyp Antal Yta (kvm) Summa yta (kvm) 2 rok rok Summa Kortfattad byggnadsbeskrivning och gemensamma anordningar Grundläggning Stomme och ytterväggar Lägenhetsskiljande väggar Innerväggar Betongplatta på mark Betongstomme med träfasad Betong Gipsskiva på regelstomme 3

4 Vindsbjälklag Betongbjälklag/takstolar med mineralullsisolering Yttertak Takstolar med råspont, underlagspapp samt plåt Balkonger Prefabricerad betong Uterum En inglasad balkong per lägenhet Fönster Trä/aluminium alt plast och isolerglas Värme Vattenburen värme med radiatorer Ventilation Frånluft med återvinning Lägenhetsförråd Belägna i bottenplan Parkering 31 garageplatser finns i källarplan. Avgift 400:-/månad Servitut Kommer att upprättas med Tanums kmn Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Vägg Tak Inredning/övrigt Hall Ekparkett Målat Målat Hatthylla, säkerhetsdörr Vardagsrum Ekparkett Målat Målat Fönsterbänkar (alla rum) Sovrum Ekparkett Målat Målat Garderober med skjutdörrar Kök Ekparkett Målat Målat Kyl, frys, diskmaskin Wc/Bad Klinker Kakel Målat Golvvärme, handdukstork, kommod Tvättdel i badrum Klinker Kakel Målat Tvättbänk, kombitvättmaskin Trapphus Klinker Målat Målat Terazzotrappa, entré delvis kakel Garage Acrudur Målat Omålat Eldriven port, nyckel/fjärröppning Soprum Dammbundet Omålat Omålat Placerat i garage Cykelutrymme Acrudur Målat Omålat Placerat i garage Ytterdörr Trä Allmän belysning Närvaro- / timerstyrning Fastigheten kommer att uppvärmas med fjärrvärme via vägghängda radiatorer. Tillskottsvärme till badrum uppvärms med el på bostadsrättsinnehavarens elabonnemang, gäller golvvärme och handukstork. 4

5 C. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Förvärvskostnad*: Likviditetsreserv Summa förvärvskostnad kronor kronor kronor * inklusive förvärv av andelarna i den ekonomiska föreningen och övriga kostnader som är förenade med inköp av föreningens fastighet samt fusion av föreningarna. Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde. Beräknat taxeringsvärde Typ Bostäder Mark Byggnad Summa D. FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Finansiering Belopp Insatser Upplåtelseavgift Banklån Summa Löptid lån Lånebelopp Ränta* Amortering 1 år ,01 % år ,02 % år ,04 % Avsättning till fonder enligt föreningens stadgar Till underhållsfonden skall avsättas det belopp som framgår av den underhållsplan som föreningens styrelse skall fatta beslut om. I budgeten har avsatts :- till periodiskt underhåll vilket utgör 67:-/kvm bostadsyta. Överskott som kan komma att uppstå i föreningens verksamhet avsättes till föreningens dispositionsfond. 5

6 Driftskostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årliga kostnader kr/kvm/år Räntor 9) Avskrivningar 1) Periodiskt underhåll Fastighetsskatt bostäder 2) Fastighetsskatt garage 3) Värme 4) Vatten 5) El 6) Kabel-TV Sophämtning 7) Försäkring 8) Löpande underhåll Invändig o utvändig skötsel Tekn.förv/fastighetsservice Ekon.förvaltning/revision Övrigt Summa kostnader ) Avskrivningar görs med 0,83 % per år i 120 år 2) Enligt nuvarande regler utgår fastighetsskatt för bostäder först efter 15 år 3) Beräknat taxeringsvärde :- enligt Skatteverkets beräkningsmodell, 1 % i fastighetsskatt därav 4) Antaget kostnad i Tanumshede baserad på fjärvärmetaxa 5) Vattnet enl normalförbrukning 33:-/ m2 bostadsyta 6) Antagen elförbrukning vattenfall elpris 2015 (15kwh/m2 o år) 7) Antagen 8) Antagen normalkostnad för försäkringar med ett basbelopp som självrisk 9) Antagen 6

7 E. Beräkning av föreningens årliga intäkter jämte tabell, lägenhetsredovisning I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande bland annat avsättningar och amorteringar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgiften justeras årligen med +0,5 %. Lägenhetsförteckning h nr (inter Lgh nr Lgh yta Lgh typ Vån-planAndelstal i % Insats plåtelseavgift 3Försäljningspris Per/kvm Årsavgift ånadsavg Per/kvm 1 A ,0 3rok 1 4,81% A ,0 2rok 1 3,65% B ,0 2rok 1 3,65% B ,0 3rok 1 4,63% C ,0 3rok 1 4,63% C ,0 2rok 1 3,65% D ,0 2rok 1 3,65% D ,0 3rok 1 4,63% F ,0 3rok 1 4,81% F ,0 2rok 1 3,65% E ,0 2rok 1 3,65% E ,0 3rok 1 4,63% A ,0 3rok 2 4,81% A ,0 2rok 2 3,65% B ,0 2rok 2 3,65% B ,0 3rok 2 4,63% C ,0 3rok 2 4,63% C ,0 2rok 2 3,65% D ,0 2rok 2 3,65% D ,0 3rok 2 4,63% F ,0 3rok 2 4,81% F ,0 2rok 2 3,65% E ,0 2rok 2 3,65% E ,0 3rok 2 4,63% ,0 100,0%

8 F. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1 Insats per kvadratmeter bostadsarea Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1 Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år KR KR KR 350 KR 814 KR 8

9 G. EKONOMISK PROGNOS Förutsättningar År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittlig ränta % 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25 2,25 Lånebelopp 8) Amortering Kostnadsökning % 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Driftskostnad kr/kvm Årliga intäkter Bostadsrättavgift Garage/parkering Summa Intäkter Årliga kostnader kr/kvm/år Räntor 9) Avskrivningar 1) Periodiskt underhåll Fastighetsskatt bostäder 2) Fastighetsskatt garage 3) Värme 4) Vatten 5) El 6) Kabel-TV Sophämtning 7) Försäkring 8) Löpande underhåll Invändig o utvändig skötsel Tekn.förv/fastighetsservice Ekon.förvaltning/revision Övrigt Summa kostnader RESULTAT ) Avskrivningar görs med 0,83 % per år i 120 år 2) Enligt nuvarande regler utgår fastighetsskatt för bostäder först efter 15 år 3) Beräknat taxeringsvärde :- enligt Skatteverkets beräkningsmodell, 1 % i fastighetsskatt därav 4) Antaget kostnad i Tanumshede baserad på fjärvärmetaxa 5) Vattnet enl normalförbrukning 33:-/ m2 bostadsyta 6) Antagen elförbrukning vattenfall elpris 2015 (15kwh/m2 o år) 7) Antagen 8) Antagen normalkostnad för försäkringar med ett basbelopp som självrisk 9) Antagen 10) Justeras upp med 0,5 % årligen 9

10 H. KÄNSLIGHETSANALYS Antagande Belåning Ränteutveckling + 0,5% mot huvudalternativ år 2 0,5% Inflation +1% mot huvudalternativ år 2-6 3,0% Bostadsyta ÅR Alternativa förutsättningar Huvudalternativ enl ekonomisk prognos Kapitalkostnad inkl avskrivning Fastighetsskatt Driftskostnader enl huvudalternativ Summa: Utgifter kr/kvm/år Ändring av nödvändig nivå på årsavgift i % 0,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,4% Huvudalternativets låneränta + 0,5% Kapitalkostnad inkl avskrivning Fastighetsskatt Driftskostnader enl huvudalternativ Summa: Utgifter kr/kvm/år Ändring av nödvändig nivå på årsavgift i % 9,3% 9,2% 9,1% 8,9% 8,8% 8,7% 8,1% Huvudalternativets inflation + 1% Kapitalkostnad inkl avskrivning Fastighetsskatt inflation 3% Driftskostnader inflation 3 % Summa: Utgifter kr/kvm/år Ändring av nödvändig nivå på årsavgift i % 0,0% 1,1% 1,1% 1,1% 1,2% 1,2% 1,4% Om räntan ökar med 0,5 % påverkas avgiften med ca 73:-/kvm och år. Exempelvis för 2 rok på 65 kvm ökar månadsavgiften med 395:-/mån. I. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Inflyttning i lägenheterna kan komma att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavarna erhåller icke ersättning för de eventuella olägenheter som kan tänkas uppstå med anledning härav. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 10

11 Tanumshede den 28 oktober 2016 Bostadsrättsföreningen Kattedaben PeO Hedemyr Ingela Hedemyr Anders Hammar 11