EKONOMISK PLAN BRF VIADUKTEN september (13)

Transkript

1 EKONOMISK PLAN BRF VIADUKTEN september (13)

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt Beskrivning av fastigheten Byggnadsbeskrivning och teknisk status Byggnadsbeskrivning Teknisk status Taxeringsvärde Föreningens anskaffningskostnad Finansiering Föreningens kostnader Drift- och underhållskostnader Historiska driftkostnader Fastighetsskatt/avgift Avskrivningar Föreningens intäkter Nyckeltal Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys Ekonomisk prognos Känslighetsanalys I Känslighetsanalys II Anslutning enligt prognos - 100% % anslutning % anslutning Lägenhetsredovisning Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet BILAGOR: INTYG ENLIGT 3 KAP 2 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2 (13)

3 EKONOMISK PLAN BRF VIADUKTEN 1 1 ALLMÄNT Brf Viadukten 1 med org.nr har registrerats hos Bolagsverket Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända och bedömda förhållanden. Nedan angiven anskaffningskostnad för föreningens fastighet är den slutliga. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att föreningen har tillträtt fastigheten, vilket beräknas ske Inflyttning har skett. 2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Registerbeteckning Viadukten 8 Kommun Församling Helsingborg Maria Adress/belägenhet Drottninggatan Tomtarea m 2 Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Detaljplan (stadsplan) fastställd Servitut /Nyttjanderätt Fastigheten belastas av servitut avseende Stängsel. Fastigheten har förmån av servitut avseende Utfart. Gemensamhetsanläggning Samfällighet Finns ej Finns ej 3 (13)

4 Försäkring Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 BYGGNADSBESKRIVNING OCH TEKNISK STATUS 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1938 Byggnadstyp Ett Flerbostadshus i 6 våningsplan samt källare. Uthyrningsbar area m 2. Bostadslägenheter 32 lägenheter om sammanlagt m 2. Gemensamma utrymmen Uppvärmningssystem Ventilation Hiss Grundläggning Stomme Bjälklag Yttertak Fasader Fönster Trapphus, entré Tvättstuga Sophantering Trapphus, källare Fjärrvärme Mekanisk frånluftsventilation med värmeåtervinning Finns i respektive trapphus Bärande källarväggar av betong Betong Betong Takpannor/plåt Tegel Karm och båge av trä med aluminiumklädd utsida Entré med aluminiumpartier, målade väggar och golvbeläggning av sten. Finns i källaren Soprum i markplan mot gården 4 (13)

5 3.2 Teknisk status Beträffande fastighetens tekniska status och skick hänvisas till besiktningsprotokoll upprättat av Anders Granlund, den 15 augusti Underhållsbehovet under de närmaste fem åren uppgår enligt besiktningsutlåtandet till ca kr inkl moms. Som initial reparationsfond avsätts kr inkl moms. Resterande underhåll under en 11- årsperiod täcks genom den årliga avsättningen till underhållsfonden. 4 TAXERINGSVÄRDE Taxeringsvärdet för år 2017 är kr, fördelat på bostäder kr och lokaler kr. Typkod är 321 (Hyreshusenhet, bostäder och lokaler). Taxeringsvärdet är framtaget vid den förenklade fastighetstaxeringen Enligt gällande regelverk ligger taxeringsvärdet fast i tre år och justeras nästa gång vid den allmänna fastighetstaxeringen år FÖRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr kr/m² Totalt inköpspris Lagfartskostnad Pantbrevskostnad Ombildningskostnad Reparationsfond Ingående saldo Anskaffningskostnad FINANSIERING Belopp Bindningstid Ränta Amortering Kapital- Ränta efter Lån kr år % kr kr kostn kr löptid % Bottenlån Rörlig/3 mån 1, ,00 Bottenlån ca 2 år 1, ,20 Bottenlån ca 4 år 1, ,60 Bottenlån ca 6 år 2, ,10 Bottenlån ca 8 år 2, ,50 Summa lån år Snittränta: 1, ,68 Insatser Summa finansiering år Amorteringen bygger på 200-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 200 år. 1 Lagfartskostnaden är beräknad som 1,5 % av det högsta av köpeskillingen för fastigheten och taxeringsvärdet. 2 Befintliga pantbrev: kr. 5 (13)

6 7 FÖRENINGENS KOSTNADER 7.1 Drift- och underhållskostnader kr kr/m² Vatten Värme El Renhållning Styrelse/revision Ekonomisk förvaltning Trappstädning Fast skötsel Försäkring Kabel TV Övrigt Löpande underhåll Summa driftkostnad år Avsättning yttre underhåll Årlig höjning av driftkostnad, % 2,00 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från fastighetsägaren samt den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt underhållsplanen täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden tillsammans med reparationsfonden vid kalkylstarten. 7.2 Historiska driftkostnader I nedanstående tabell redovisas historiska driftkostnader för fastigheten baserat på de uppgifter som lämnats av fastighetsägaren. kr 2016 Vatten Värme El Renhållning (13)

7 7.3 Fastighetsskatt/avgift kr Taxeringsvärde bostäder Kommunal fastighetsavgift (1315 kr per lgh) Taxeringsvärde lokaler Fastighetsskatt (1,0% av taxv) Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,30 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen och 1,00 % av taxeringsvärdet för lokaldelen. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt kr per lägenhet. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. 7.4 Avskrivningar kr Avskrivningsunderlag Avskrivning per år Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Avskrivning sker i planen enligt en rak avskrivningsplan på 120 år. 8 FÖRENINGENS INTÄKTER kr kr/m² Årsavgift bostäder Parkering, garage mm Ränteintäkter - Totala intäkter år Årlig höjning av avgifter (snitt),% 2,00 % Årlig höjning av hyror (snitt),% 2,00 % Årsavgiften antas öka med i genomsnitt 2 % per år. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. 9 NYCKELTAL kr/m² Anskaffningskostnad Belåning år Insatser Driftskostnader år Avsättning underhållsfond år 1 75 Årsavgift år (13)

8 10 EKONOMISK PROGNOS SAMT KÄNSLIGHETSANALYS I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år samt år 11 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Föreningen kommer enligt prognosen att redovisa ett bokföringsmässigt underskott som beror på att avskrivningarna överstiger summan av de årliga amorteringarna på föreningens lån och de årliga avsättningarna till underhållsfonden. Detta underskott påverkar inte föreningens likviditet eftersom avskrivningarna är en bokföringspost som inte motsvaras av någon utbetalning. Därutöver redovisas en känslighetsanalys I utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% respektive en antagen ränteökning om 1,0%. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen. Därefter följer en känslighetsanalys II utvisande nödvändiga förändringar i årsavgiftsuttagen vid olika anslutningsgrad till föreningen. 100 % anslutning innebär att samtliga lägenheter ombildas, 80 % anslutning att 80 % av den totala lägenhetsarean ombildas osv. Anledningen till att årsavgiften förändras vid olika anslutningsgrad är att föreningen måste låna till de vilande insatserna, till dess att hyresrätterna kan upplåtas med bostadsrätt, och hyresintäkterna är inte lika stora som kostnaden för lånet. Vilande insatser antas lånefinansieras till rörlig ränta om initialt 1,25% (långsiktigt 2,25%). Inom föreningens fem första verksamhetsår föreligger ett åtgärdsbehov om ca kr (se 3.2 teknisk status). Föreningen har beslutat om att avsätta kr i reparationsfonden. Större åtgärder därutöver som infaller under prognosperioden (se bilagt besiktningsprotokoll) får antingen lånefinansieras alternativt om någon kvarvarande hyresrätt tomställts och föreningen kunnat sälja denna med bostadsrätt. 8 (13)

9 10.1 Ekonomisk prognos Prognosen är baserad på att 100% av bostäderna upplåts med bostadsrätt År Ränta Ränta % 1,68% 1,78% 2,08% 2,08% 2,28% 2,28% 2,68% Avskrivningar Driftskostnader Fastighetsskatt/avgift Summa kostnader Årsavgift/m² (bostäder) Årsavgifter bostäder Parkering Summa intäkter Årets Resultat Kassaflödeskalkyl Årets resultat enligt ovan Återföring avskrivningar Amorteringar Betalnetto före avsättning till underhållsfond Avsättning till yttre underhåll Betalnetto efter avsättn. till underhållsfond Ingående saldo kassa Ackumulerat saldo kassa Ackumulerad avsättning till underhåll (13)

10 10.2 Känslighetsanalys I Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 1,7% 1,8% 2,1% 2,1% 2,3% 2,3% 2,7% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Årsavgiftenligt prognos kr/m² Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 1,9% 2,0% 2,5% 2,5% 2,9% 2,9% 3,7% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Ändring nödvändig nivå på årsavgift -6,3% -5,5% 2,3% 1,1% 6,7% 5,3% 10,6% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 1,7% 1,8% 2,1% 2,1% 2,3% 2,3% 2,7% Nettoutbetalningar och fondavsättning Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² Ändring nödvändig nivå på årsavgift -9,7% -8,0% -2,9% -3,2% -0,1% -0,4% 4,5% 10.3 Känslighetsanalys II Nedan följer flera känslighetsanalyser som utvisar de nödvändiga förändringarna i årsavgiftsuttagen vid olika anslutningsgrad; 100 % anslutning innebär att samtliga lägenheter ombildas, 80 % anslutning att 80 % av den totala lägenhetsarean ombildas osv. Känslighetsanalyserna visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen Anslutning enligt prognos - 100% Föreningens lån Räntekostnader Inkomstskatt Övriga kostnader Summa kostnader Summa utgifter och avsättningar Hyresintäkter Avgiftsintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Årets resultat Betalnetto efter fondavsättning Avgifter kr/m² bostäder Ändring nödvändig nivå på årsavgift -9,7% -8,8% -4,4% -5,5% -3,1% -4,3% -3,7% 10 (13)

11 % anslutning Föreningens lån Räntekostnader Inkomstskatt Övriga kostnader Summa kostnader och avsättningar Summa utgifter och avsättningar Hyresintäkter Avgiftsintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Årets resultat Betalnetto efter fondavsättning Avgifter kr/m² bostäder Ändring nödvändig nivå på årsavgift -19,6% -15,9% -8,5% -10,1% -7,8% -9,4% -10,4% % anslutning Föreningens lån Räntekostnader Inkomstskatt Övriga kostnader Summa kostnader Summa utgifter och avsättningar Hyresintäkter Avgiftsintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Årets resultat Betalnetto efter fondavsättning Avgifter kr/m² bostäder Ändring nödvändig nivå på årsavgift -48,1% -36,3% -20,1% -23,1% -21,2% -24,2% -29,8% 11 (13)

12 11 LÄGENHETSREDOVISNING Lgh Yta Andelstal Andelstal Insats Avgift Hyra nr Våning Beskr m² Alla bliv brf kr kr/mån kr/mån rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 99 3,7942 3, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 99 3,7942 3, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 3,9470 3, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 4,0489 4, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 4,0489 4, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 4,0489 4, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 4,0489 4, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 4,0489 4, rok 71 2,9539 2, rok 140 5,0166 5, rok 71 2,9539 2, rok 35 1,9099 1, rok 105 4,0489 4, rok 154 5,3731 5, rok 60 2,6738 2, rok 122 4,3799 4, Parkeringsplatser, garage mm 10 garageplatser 'a 1000 kr/månad, 4 st á 1400 kr/mån, 4 st ppl á 600 kr/mån Totalt ,00 100, (13)

13 12 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET A. Insats fastställes av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Som grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 %, pantsättningsavgiften till högst 1 % och avgiften för andrahandsupplåtelse till högst 10 % av prisbasbeloppet. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för hushållsel. F. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. G. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll H. I planen redovisade boareor baseras bl a på historiska uppgifter. Eventuella avvikelser från den sanna boarean enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. I. De lämnade uppgifterna i denna ekonomiska plan angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. J. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Helsingborg Ulf Lauritzon Rolf Lindberg Fredric Palmqvist 13 (13)

14