Org nr Ekonomisk plan för. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Portvakten 2 i Växjö kommun. Sid 1

Transkript

1 Org nr Ekonomisk plan för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Portvakten 2 i Växjö kommun. Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: Sid. A. Allmänna förutsättningar 2 B. Beskrivning av fastigheten 3 C. Löpande kostnader samt avsättning till fond år 1. 4 D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader 5 E. Summering av kostnader samt beräkning av föreningens intäkter år 1. 6 F. Lägenhetsredovisning 7 G. Kassaflödesanalys 8 H. Känslighetsanalys 9 I. Särskilda förhållanden 10 Sid 1

2 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Portvakten 2 som har sitt säte i Växjö kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 9 mars 2016, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Fastigheten är uppförd 1944 och ombyggd I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnaden för fastighetsförvärv gällande erlagd köpeskilling och på beräknade kostnader för drift och underhåll av fastigheterna. Vid tillfället för föreningens förvärv av fastigheten finns inga hyresgäster i de 10 lägenheterna som har rätt till medlemskap i föreningen. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader grundar sig på bedömningar gjorda i mars Tillvägagångssätt vid BRF. Portvakten 2 förvärv av fastigheten & Aktierna Fastighetsförvärvet kommer att ske genom att bostadrättsföreningen Portvakten 2 förvärvar fastigheten Portvakten 2, via förvärv av samtliga aktier i Aktiebolaget Fastigiata AB. Upplåtelse och tillträde till bostadsrätterna är planerad till vecka 21 år Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Beskrivning av renovering Lägenheterna I lägenheterna på våning 1 och 2 samt på vinden har nya badrum och kök byggts. Nya stammar och vatten för bad och kök har bytts hela vägen ner till befintlig inkommande avlopp i källaren. Elen har bytts ut enligt svensk standard till lägenheterna i våning 1 och våning 2. Samtliga ytskikt i lägenheterna har förbättrats. Trapphus Trapphus har bredspacklas och målats om i slittålig färg med nyans av vit/grå. Socklar, foder och snickerier har målats med bruten vit färg. Alla lägenhetsdörrar har bytts ut. Golv och trappor har förbättrats med grå/ svart matta. Räcken har förbättrats. Källare I källare har vissa förbättringar gjorts i form av ytskickt. Cykel och lägenhetsförråd Cykel, barnvagns och lägenhetsförråd finns i källare. Sid 2

3 B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Portvakten 2 i Växjö kommun Byggår: Adress: Emil Lindells väg 16 Tomtens areal: 2514 m 2 Bostadsarea: 519 Förråds area: 30 m 2 Lägenhetsbeskrivning: Rum Ek 1 stav golv Inredning/utrustning Entré Klinker golv Kök Ek 1 stav golv Diskmaskin kyl/frys Hygienutrymmen Klinker Dusch Vardagsrum Ek 1 stav golv Övriga rum Ek 1 stav golv Byggnadens/ernas antal och utformning samt byggnadsår: 1 st hus med putsad uppförd i 2 plan samt inredd källare med lägenhet samt förråd och inredd vind med 3 lägenheter. Fastighetens typkod har varit 823 efter renovering ändras den till 321 i samband med nästkommande taxering. Gemensamma anordningar Ventilation sker genom 2 st frånluftsfläktar på taket. 1 sopkärl finns placerad utanför huset jämte parkeringen. Gemensamma utrymmen Cykel förråd finns i källare på huset. Gemensamma anordningar på tomtmark Tomten är öppen utan inhägnader med huvudsakligen gräsytor, övriga ytor är asfaltsbeklädd gångväg samt 7 st parkeringar. Kortfattad byggnadsbeskrivning Källare finns under hela huset och inrymmer 1 st lägenhet inred med kök och WC och elmätare. Grundläggningen är betongplatta på mark. 10 st lägenhetsförråd finns i källare. Ytterväggen är gulmålad puts, innanför finns extra isolering. Bjälklag på bottenplan och våning 1 är betong och våning 2 och 3 är träbjälklag samt att innerväggar är murade. Uppvärmning sker genom fjärrvärme som levereras av Tekniska Verken. Varje bostadsrättsinnehavare betala in elräkning till förening var 3e månad. En huvudmätare finns i källare. I varje lägenhet finns undermätare. En schablon summa om 200 kr/månad läggs på avgift för respektive lägenhet. I fall el förbrukning blir mindre per lägenhet återfås kostnad om mer skall ytterligare el betalas till förening. Bostädernas biutrymmen Lägenhetsförråd, ett per lägenhet, är belägna i källlare. Underhållsbehov Genom att huset har en genomgått en omfattande renovering bedöms inget underhåll föreligga inom en 10 års period. Försäkringar Fastigheten är fullvärdes försäkrad hos Länsförsäkringar. Sid 3

4 C. Löpande kostnader samt avsättning till fond år 1. Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från fastighetsägaren avseende år 2015 samt erhållna offerter (markerat med *). Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt underhållsplanen täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden. Fastighetskatten för boendelägenheterna uppgår till 1243 kr per lägenhet. Driftskostnader bostäder Revision * ,3% Sophämtning ,2% Snöröjning ,8% Städning * ,0% Vatten ,5% Värme ,9% El ,8% Förvaltning * ,9% Försäkringar * ,5% Fastighetsskatt ,8% Löpande underhåll ,3% Summa Löpande kostnader ,0% Sid 4

5 D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader Finansiering Föreningen finansieras med insatser samt lån från bank. Det bokförda värdet är beräknat på befintligt bokfört värde per plus de renoveringskostnader som tidigare ägare ökat byggnadsvärdet med kr. Som ger ett bokfört värde kr. Amortering: Amorteringen bygger på 100årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 100 år. Kostnad för anskaffande av föreningens fastighet Köpeskilling kr Lagfartskostnad kr Pantbrev 2% kr Avsättning till underhåll och kassa kr Total anskaffningskostnad kr Finansiering och kapitalkostnader, år 1 Belopp Räntekostnad Amortering S Insatser kr 1,58% 1% Lån bank kr kr kr Summa finansiering kr Taxeringsvärde kr Varav byggnad kr Varav mark kr Taxeringsvärde enligt förenklad fastighetstaxering (FFT) Belåningsgrad 38% Kalkyl låneportfölj Belopp Räntesats Räntekostnad Rörlig ränta 3 mån kr 1,30% kr Bunden ränta 3 år kr 1,44% kr Bunden ränta 5 år kr 2,00% kr Summa räntekostnader kr Snitt ränta 1,58% Sid 5

6 E. Summering av kostnader samt beräkning av föreningens intäkter år 1 Fondavsättningar och kostnader Belopp Per m2 Andel av kostnader Kapitalkostnader % Amortering % Fondavsättningar % Driftskostnader % Summa % Intäkter Belopp Per m2 Andel av kostnader Årsavgifter % Hyror lokal och bostad % Hyror Parkering % Summa % INTÄKTER Årsavgift Årsavgift bostäder Övriga intäkter Hyresintäkter SUMMA INTÄKTER KOSTNADER Kapitalkostnader Räntor Amortering Driftskostnad Ekonomisk förvaltning Revision Vatten och avlopp El Värme Sophämtning Städning Försäkringar Snöröjning kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Underhållskostnad Löpande underhåll Periodiskt underhåll Övriga kostnader Fastighetsskatt Övriga skatter Tomträttsavgäld SUMMA KOSTNADER Avskrivningar RESULTAT kr kr kr 0 kr 0 kr kr kr kr Sid 6

7 I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelar. Avskrivning Avskrivning sker i planen enligt rak avskrivningsplan på 100 år. En årlig avskrivning redovisas om kr. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. Föreningen kommer att redovisa ett bokföringsmässigt underskott om kr som beror på att avskrivningarna överstiger summan av de årliga amorteringar på föreningens lån och de årliga avsättningarna till underhållsfonden. Detta underskott påverkar inte föreningens likviditet eftersom avskrivningarna är en bokföringspost som inte motsvaras av någon utbetalning. F. Lägenhetsredovisning I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters huvuddata såsom insatser, andelstal, årsavgifter etc. Årsavgifter antas öka med i genomsnitt 2% per år. Insatserna är baserade på bedömda marknadsvärden av Fastighetsmäklare Bergstrand AB, Växjö. Den totala boarean om 509 kvm upplåts som 474 kvm som bostadsrätter och 35 kvm som hyresrätt. 30 kvm förråd uthyres för magasinering. Objektsnr Lgh nr Yta Lgt typ Årsavgift per m2 Årsavgift år 1 Månads avgift Andelstal Insats Insats per m2 Årshyra hyresrätt Lägenheter Portvakten 2 Lägenheter ,0 1 rok 685 kr kr kr 7,02% kr kr ,0 2 rok 685 kr kr kr 13,22% kr kr ,0 3 rok 685 kr kr kr 16,74% kr kr ,0 2 rok 685 kr kr kr 10,95% kr kr ,0 2 rok 685 kr kr kr 13,84% kr kr ,0 2 rok 685 kr kr kr 14,46% kr kr ,0 1 rok 685 kr kr kr 8,68% kr kr ,0 1 rok 685 kr kr kr 5,99% kr kr ,0 1 rok 685 kr kr kr 9,09% kr kr 484, kr kr 100,00% kr kr kr Källarlokaler & Lgh intäkter Hyra / år Lägenhet Källare 35, kr Magasinering yta 30, kr 65, Total area 549,0 P plats Sid 7

8 Inbetalningar G. KASSAFLÖDESANALYS År 1 (start) Årlig uppräkning År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Årsavgifter ,0% Hyra lokaler ,0% Pplatser ,5% Totalt inbetalt Utbetalningar Revision ,0% Sophämtning ,0% Snöröjning ,0% Städning ,0% Vatten ,0% Värme ,0% El ,0% Fastighetsskatt ,0% Försäkringar ,0% Fastighetsförvaltning ,0% Löpande underhåll ,0% Plan underhåll (fond) ,0% Räntekostnader Amortering 1% Totalt utbetalt Betalningsnetto BN i % av IN 4,4% 5,7% 6,9% 8,0% 9,2% 10,3% 11,4% 12,4% 13,4% 14,4% 15,3% Avskrivning 1% Resultat Avsatt UHfond Ack. UHfond Ack. Bet netto Ack. Behållning Nyckeltal (SEK) Anskaffningskostnad per kvm Belåning per kvm år Insats/upplåtelseavgift per kvm år Driftskostnader per kvm år Årsavgift per kvm år Sid 8

9 H. KÄNSLIGHETSANALYS Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan. Känslighetsanalys Bostadsrättsföreningen Portvakten 2 År Årsavgift per kvm om dagens inflationsnivå och 1. Dagens räntenivå 3,06% 685 kr 699 kr 713 kr 727 kr 741 kr 756 kr 771 kr 2. Dagens räntenivå +1% 871 kr 888 kr 906 kr 924 kr 943 kr 962 kr 981 kr 3. Dagens räntenivå +2% kr kr kr kr kr kr kr 4. Dagens räntenivå +3% kr kr kr kr kr kr kr 5. Dagens räntenivå 1% 499 kr 509 kr 519 kr 530 kr 540 kr 551 kr 562 kr 6. Dagens räntenivå 2% 313 kr 319 kr 326 kr 332 kr 339 kr 346 kr 353 kr Årsavgift per kvm om dagens räntenivå och: 7. Dagens inflationsnivå + 1% 650 kr 667 kr 684 kr 701 kr 719 kr 737 kr 755 kr 8. Dagens inflationsnivå + 2% 650 kr 670 kr 691 kr 712 kr 734 kr 756 kr 778 kr 9. Dagens inflationsnivå 1% 650 kr 659 kr 669 kr 679 kr 689 kr 699 kr 709 kr 10. Dagens inflationsnivå 2% 650 kr 656 kr 662 kr 667 kr 674 kr 680 kr 686 kr Sid 9

10 I. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 4. Nuvarande styrelse avgår när samtliga nya medlemmar tillträtt sina lägenheter. 5. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt föreningens stadgar föreskriver. 20 maj 2016 Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Portvakten Ulrik Unenge Victor Håkansson Serina Persson Sid 10