S K Ä R V E T S T R Ä D G Å R D 1 V Ä X J Ö

Transkript

1 K O S T N A D S K A L K Y L FÖR B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G S K Ä R V E T S T R Ä D G Å R D 1 V Ä X J Ö V Ä X J Ö K O M M U N ORG NR:

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4-5 E. NYCKELTAL 6 F. EKONOMISK PROGNOS 7 G. KÄNSLIGHETSANALYS 8 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 9 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sida 1

3 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsförening Skärvets Trädgård 1 Växjö, i Växjö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 17 mars 2016, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra en byggnad med 64 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus samt garage på del av fastigheten Skärvet 10 i Växjö kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, april 2017, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med beräknad byggstart under oktober B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt 1. Likviditetsreserv BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr kr kr 1 Den slutliga anskaffningskostnaden kommer att ökas med beställda tillval utöver grundstandard. Detta skall finansieras med upplåtelseavgifter, som tas ut av bostadsrättsköparna. Sida 2

4 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Avskrivningar har beräknats på summan för byggprojektets uppförande exklusive markförvärv. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån mån-5 år 2, Summa Insatser Summa Finansiering Summa år 1 5 varav amortering Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar Driftkostnader exklusive TV, bredband, telefoni, varmvatten och hushållsel Varmvatten Fastighetsavgift, bostäder 7 0 Fastighetsskatt garage Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men inkl. amorteringar och avsättningar kr Avgår amorteringar Avgår avsättningar Avskrivningar Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och uppdelning av lån bli aktuell. 3 Antagen räntesats är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första elva åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor på 5,0 %. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Uppskattad kostnad för varmvatten. Föreningen debiterar varje bostadsrättshavare en preliminär kostnad för varmvatten, som sedan regleras i efterhand. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Sida 3

5 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgift för varmvatten preliminärdebiteras, avräkning sker därefter mot verklig förbrukning. Årsavgifter Årsavgifter varmvatten Hyresintäkter garage- och parkeringsplatser Summa beräknade intäkter år kr 1 Årsavgifter exklusive varmvatten, hushållsel och TV, telefoni och bredband. 2 Årsavgift för varmvatten preliminärdebiteras enligt följande: Lägenheter understigande 70m 2, 165 kr/mån och för lägenheter överstigande 70 m 2, 210 kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske. 3 Intäkten avser 15 garageplatser för 1300 kr/mån samt 19 p-platser à 650 kr/mån. I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Balkong/ Insats Andels- Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 4 Uteplats 5 tal avgift 6 årsavgift varmvatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) ,5 2 RoK U,U , ,0 2 RoK U , ,5 2 RoK U , ,0 2 RoK U,U , ,0 3 RoK U,U , ,5 2 RoK U , ,5 2 RoK , ,5 2 RoK , ,0 3 RoK U , ,0 2 RoK , ,0 2 RoK , ,0 3 RoK B , ,0 3 RoK U , ,0 2 RoK U , ,0 2 RoK U , ,0 3 RoK U , ,5 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 4 RoK B , ,5 3 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , RoK = Rum och Kök. 5 B= Balkong U= Uteplats 6 Månadsavgift exklusive TV, bredband, telefoni, hushållsel och varmvatten. Kostnader för hushållsel samt TV, telefoni och bredband debiteras bostadsrättshavaren direkt av respektive leverantör. Sida 4

6 Tabell, lägenhetsredovisning, forts Lgh Bostads- Antal Balkong/ Insats Andels- Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 4 Uteplats 5 tal avgift 6 årsavgift varmvatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) ,0 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 4 RoK B , ,5 3 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,5 2 RoK B , ,0 4 RoK B , ,5 3 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 3 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 2 RoK B , ,0 3 RoK B , diff. 0, SUMMA 3 910, , RoK = Rum och Kök. 5 B= Balkong U= Uteplats 6 Månadsavgift exklusive TV, bredband, telefoni, hushållsel och varmvatten. Kostnader för hushållsel samt TV, telefoni och bredband debiteras bostadsrättshavaren direkt av respektive leverantör. Sida 5

7 E. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (inkl varmvatten men exkl hushållsel, TV, telefoni samt bredband) Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (inkl preliminär kostnad för varmvatten men exkl hushållsel, TV, telefoni och bredband) Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (exkl preliminär kostnad för varmvatten, hushållsel, TV, telefoni och bredband) kr kr kr 316 kr 675 kr 639 kr Nyckeltalen är angivna per kvadratmeter bostadsarea. Sida 6

8 F. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh Årsavgift kr/m² Övriga intäkter Hyresintäkter Räntor Summa intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt garagelokaler Summa Kapitalkostnader Räntor Avskrivningar Summa kostnader Årets resultat Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond Ackumulerad avsättning till underhållsfond Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat Årets avskrivning Kassaflöde före finansieringsverksamheten Likviditetsreserv Amorteringar Årets kassaflöde Kassabehållning inkl. fondavsättning Taxeringsvärde garagelokaler Låneskuld Förutsättningar Årsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan på kassan har satts till 0,0 % från och med år 2. Antagen inflation 2,0 %. Amortering kr år 1 därefter en årlig höjning med 5 %. Medelränta år 1-5 är 2,90 % och år 6-11 är 3,45 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 7

9 G. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå - 1 % I årsavgiften ingår preliminär kostnad för varmvatten, men ej kostnad för hushållsel, TV, telefoni samt bredband. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,90 % och år 6-11 är 3,45 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 8

10 Sida 9

11 Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg Undertecknade, som för ändamål som avses i 5:e kap. 3 bostadsrättslagen granskat kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningen Skärvets Trädgård 1 Växjö, med org.nr , får härmed avge följande intyg. Kalkylen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. De faktiska uppgifter som lämnats i kalkylen stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. I kalkylen gjorda beräkningar är vederhäftiga och kostnadskalkylen framstår som hållbar. Föreningen har kalkylerat med att årsavgifterna ska täcka räntekostnader, amortering och övriga driftkostnader. Eventuell förändring av dessa räntor och avgifter vid tidpunkten för utbetalningen av lånen kommer att påverka föreningens kostnader. Skillnaden mellan beräknade avskrivningar och beräknad amortering kan göra att det uppstår bokföringsmässiga underskott. Underskotten påverkar inte föreningens likviditet, och med beaktande av att, avsättning görs för yttre underhåll, de boende svarar för inre underhållet, det finns en buffert i ränteberäkningen och att lånen amorteras från år 1, bedömer vi planen som hållbar. Bostadsrättsföreningen omfattar 64 lägenheter som kommer att upplåtas med bostadsrätt och lägenheterna är placerade så att ändamålsenlig samverkan kan ske mellan lägenheterna. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att kostnadskalkylen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder. Vid granskningen har följande handlingar varit tillgängliga: Kostnadskalkyl daterad Driftkostnadsberäkning Stadgar för Brf Skärvets Trädgård 1 Växjö registrerade Registreringsbevis för Brf Skärvets Trädgård 1 Växjö Offert från Skanska Sverige AB att på totalentreprenad uppföra 64 bostadsrättslägenheter på del av fastigheten Skärvet 10, Växjö kommun dat Offert för finansieringen av Brf Skärvets Trädgård 1 Växjö dat Utdrag ur fastighetsregistret Beräkning av taxeringsvärde Stockholm Per EnvalL/ Civilekonom Gar-Bo Besiktning AB / O 1 ' I / - Lennarth Åstrand Civilingenjör Calleron Konsult AB Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planer.