BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Brottkärr Hamn Gunnviken Organisations nr Kostnadskalkyl

Transkript

1 Kostnadskalkyl Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Beräkning av kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Preliminär finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Nyckeltal 9. Ekonomisk prognos 10. Känslighetsanalys 11. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg

2 1. Allmänna förutsättningar BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Brottkärr Hamn Bostadsrättsföreningen Brottkärr Hamn som registrerats hos Bolagsverket och har sitt säte i Göteborg, Göteborgs Kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 i Bostadsrättslagen (1991:614), har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet med syftet att träffa förhandsavtal med föreningens blivande medlemmar. Uppgifterna i kalkylen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, entreprenadkostnad, övriga fastighets- och entreprenadrelaterade kostnader, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts i april Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är bedömd efter analys av lägenheternas marknadsvärden. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Byggnadsprojektet genomförs enligt avtal mellan bostadsrättsföreningen och Willa Nordic AB. Upplåtelse av bostadsrättslägenheterna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Byggnationen beräknas vara slutförd i december Inflyttning planeras till december 2013/Januari Garanti för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 Bostadsrättslagen (1991:614) ska ställas av bank eller försäkringsbolag.

3 2. Beskrivning av fastigheten BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Brottkärr Hamn Fastighetsbeteckning Adresser Areal Bostadsyta ca Övrigt ca Total area ca Byggnadens utformning Byggnadsår Taxeringsvärde Typkod Försäkringar Göteborg Brottkärr 518:1, 518:2 samt 518:3 (ej fastställd) 783 m², 758 m² och 770 m². Totalt m² m² - m² m² Flerbostadshus, 3 st byggnader i 3- plan. Nyproducerat, år Fastigheten beräknas få taxeringsvärde på kr. (Endast en beräkning via Skatteverket) Fastigheten kommer att omtaxeras till typkod 320 (Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). Fastigheten är fullvärdesförsäkrad. Gemensamma anordningar och installationer Gårdsplan Övrigt Gård med sten/- asfalterade gång och körbanor samt 21 st parkeringsplatser. I övrigt gräsbelagda ytor med buskar/träd samt mindre planteringar. Utvändiga förråd.

4 Kortfattad byggnadsbeskrivning BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Brottkärr Hamn Grund Kantförstyvad underisolerad betongplatta lagd på dränerad singelbädd. Erforderlig schakt- och uppfyllnad med dränerande massor. Stomme Bjälklag Fasader Yttertak Fönster Balkonger/terrasser Entré / Trapphus Uppvärmningssystem Ventilation El- och VA- anslutning Prefabricerad träregelstomme. Prefabricerat träbjälklag, lägenhetsskiljande bjälklag av betong. Blandad fasad med skiffer och liggande enkelfasspontad träpanel. (Enligt fasadritning) Yttakpapp. Målade träfönster 3- glas energi. Lägenheterna har uteplats eller terrass. 3 st trapphus med hiss. Gemensam bergvärme, via vattenburen golvvärmeslinga. Mekanisk frånluft, tilluft via spaltventiler i fönster. Kommunal el- resp. VA- nät. Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Rum/Entré Parkett/Klinker Målat/Målat Kök Parkett Målat Badrum/Tvätt Klinker/Klinker Kakel/Målad väv Utrustning i kök Utrustning i badrum Tvätt Vita luckor, bänkskiva i laminat, kyl och frys, spishäll, ugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel Wc- stol, dusch och kommod. Tvättmaskin, torktumlare, tvättbänk i laminat, garderob och städskåp med vita luckor. Rumsbeskrivningen är preliminär. För mer detaljerad information se separat rumsbeskrivning.

5 3. Beräkning av kostnader för föreningens fastighetsförvärv Den totala förvärvskostnaden för Bostadsrättsföreningen Brottkärr Hamn, org nr , är beräknad till en summa om kronor. Utöver köpeskillingen, byggnadsentreprenaden samt övriga förvärvskostnader såsom lagfart och pantbrevskostnader finns reserverade belopp för fristående byggnadskontrollant, mäklare och övriga konsultarvoden upptagna. Vidare ingår en fond på kr som är avsatt för föreningens likviditet. Förvärvet kommer att ske genom att föreningen förvärvar samtliga aktier i det bolag som äger fastigheten. Kostnadsslag (kr) Köpeskilling kr Totalt kr 4. Preliminär finansieringsplan Kapitalkostnader Föreningens kapitalkostnader grundar sig på gällande räntevillkor i april I avsnitt 9 finns en känslighetsanalys som påvisar hur föreningens avgift ändras om den rörliga räntar ökar två procentenheter utöver den antagna räntan i denna kalkyl. Källa Belopp Ränta Ränta Amortering* Bindningstid (kr) (%) (kr) (kr) (år) Lån kr 3,25% kr kr 1 år Lån kr 3,50% kr kr 2 år Lån kr 4,00% kr kr 5 år Summa lån kr Insatser kr Totalt kr kr kr * rak amortering om 0,5%

6 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med moderna bostadsrättsföreningars drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 250 kr/kvm och år, se nedanstående tabell. Eftersom fastigheten är nybyggd utgår ingen fastighetsavgift år Avsättningar till fonder och avskrivningar Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar eller i den takt som föreningens styrelse finner det lämpligt dock alltid minst 0,15 % av taxeringsvärdet. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet och tar inte hänsyn till avskrivningar. För det fall avskrivningar görs utöver i planen redovisad amortering och/eller avsättning till underhållsfond med ett högre belopp kan detta komma att leda till ett bokföringsmässigt negativt resultat. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Kapitalkostnader enl ovan kr 366 Drift/underhållskostnader: (kr) (kr/m2) Löpande underhåll kr 22 kr Ekonomisk förvaltning och administration kr 27 kr Fastighetsskötsel/städning kr 40 kr Försäkring kr 12 kr Renhållning/sophantering kr 15 kr Vatten/avlopp/el kr 40 kr Värmekostnader kr 70 kr Övrigt kr 22 kr Summa kr 250 kr Yttre fond, 0,15% av beräknat taxeringsvärde kr 25 kr Totalt kr 641 kr

7 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgiften fördelas på två poster, årsavgifter kapital och årsavgift drift. I kapitaldelen ingår räntor samt amorteringar med motsvarande avskrivningar. I driftdelen ingår driftskostnader och avsättningar till fonder samt eventuella skatter. I driftskostnader avgår hyresintäkter samt avskrivningar utöver amorteringar. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas två olika andelstal, kapitalandelstal och driftsandelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Årsavgifter kapital Årsavgifter drift Hyresintäkter* kr kr kr Totalt kr * Hyresintäkter från föreningens p- platser

8 7. Redovisning av lägenheterna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 12 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal m.m. presenteras i tabellen nedan. Lägenhets Hus Antal Typ Yta And.tal And.tal Insatser Årsavg Årsavg Årsavg Årsavg nr nr rum ca drift kapital kapital drift total (m2) (%) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) (kr/mån) rok 78 7,21% 7,01% rok 67 6,42% 6,07% rok 78 7,21% 7,01% rok ,24% 14,13% rok 71 6,72% 6,43% rok 67 6,42% 6,07% rok 111 9,78% 10,04% rok ,04% 10,36% rok 71 6,72% 6,43% rok 67 6,42% 6,07% rok 111 9,78% 10,04% rok ,04% 10,36% Totalt lgh % 100% Nyckeltal Nedan anges föreningens nyckeltal. Nyckeltal (kr/m2) Insatser och upplåtelseavgifter Belåning i förening Driftskostnader inkl underhåll, administration och avsättning Produktionskostnad samt förvärv av föreningens fastighet Genomsnittlig årsavgift kr kr 275 kr kr 622 kr

9 9. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6- årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Prognos (kr) År Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter Hyresintäkter Summa Drift/underhållskostnader Drift/uh Kommunal Fastighetsavgift Yttre fond Summa Kapitalkostnader Låneräntor Amorteringar Summa Årsresultat Ingående fond Ackumulerat förvaltningsnetto Ackumulerad yttre fond Likviditet

10 10. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna. Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid bildandet är 622 kr per kvm bostadsyta och år. Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den korta räntan skulle stiga med 2% från dagens i den ekonomiska planen antagna ränta. Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el, vatten/avlopp och värmekostnaderna skulle höjas med 25%. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 30% av hyresintäkterna från föreningens parkeringsplatser skulle gå förlorade. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10% av fastighetens totala taxeringsvärde. Känslighetsanalys (kr/m2) Ökning Dagens avgiftsnivå 622 kr 0,00% Korta räntan + 2% 54 kr 8,67% El, vatten och värme +25% 28 kr 4,44% Hyresintäkt - 30% 6 kr 0,94% Ökad belåning 10% av taxeringsvärde 54 kr 8,75% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 procent. Inflations prognos (kr/m2) Inflation 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Drift och underhåll Övriga kostnader Hyresintäkter Avgift

11 11. Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättshavarna i förhållande till lägenheternas drift- och kapitalandelstal. 2. Upplåtelseavgift kan uttagas efter beslut av styrelsen. 3. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar och av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna kostnadskalkyl lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader, ytuppgifter och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Angivna ytuppgifter för lägenheter och lokaler är cirka- uppgifter baserade på av arkitekten angiven information. 5. Det åligger bostadsrättshavarna att teckna och vidmakthålla hemförsäkring och därtill så kallad tilläggsförsäkring för bostadsrätt. 6. Respektive bostadsrättshavare skall teckna abonnemang för hushållsel. 7. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Göteborg / Johan Gunnarsson / / Ture Johannisson / / Stefan Hjälmeby /