EKONOMISK PLAN FÖR BRF SANDÖTOPPEN

Transkript

1 EKONOMISK PLAN FÖR BRF SANDÖTOPPEN April 2018

2 EKONOMISK PLAN Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga utgifter 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Nyckeltal 9. Ekonomisk prognos 10. Känslighetsanalys 11. Lägenheternas enskilda driftkostnader 12. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg

3 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Sandötoppen, med säte i Värmdö kommun, som registrerades har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 i Bostadsrättslagen (1991:614), har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Fastigheten har förvärvats genom köp från de privatpersoner som var ägare till fastigheten. Uppgifterna i den ekonomiska planen är grundade på kända fakta bedömningar som gjorts i mars och Upplåtelse av bostadsrättslägenheterna beräknas ske snarast efter registrering av ekonomisk plan. Inflyttning av lägenheterna sker succesivt med start den 1 april Säljarna har åtagit sig att betala för och färdigställa samtliga lägenheter enligt resp. lägenhets rumsbeskrivning, arbetena beräknas vara färdiga under andra halvan av juni Vid denna Ekonomiska plans upprättande återstår arbeten för färdigställande om ca :- inkl. moms härrörande till arbetskostnad. allt material är inköpt. Då byggnaderna är nybyggda samt renoverade erläggs ingen kommunal fastighetsavgift under de första 15 åren efter färdigställandet. För att exemplifiera utgiften för kommunal fastighetsavgift år 16 räknar vi i tabellen nedan dagens tentativa avgift uppräknat till år Kommunal fastighetsavgift Tentativ Taxeringsvärde 2018 (kr) avgift år 2018* Avgift år 2034*** Mark Lägenhet 1 "Stora Huset" Lägenhet 2 "Röda Huset" Lägenhet 3 "Grindstugan" Lägenhet 4 "Snickarboden" Totalt

4 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Adress Fastighetens areal Boarea (ca) Biarea (ca) Total area (ca) Antal byggnader Byggnadernas utformning Bostadshus Byggnadsår Gällande planbestämmelser Taxeringsvärde Typkod Försäkringar Förråd Värmdö, Eknö 1:886 Sandhamn m2 280 m2 11,5 m2 291,5 m2 Fyra byggnader 1. En fristående byggnad i ett plan uppdelad i två huskroppar sammanbundna av uterum med tak. 2. En fristående byggnad med inredd vind, källare. 3. En fristående byggnad i ett plan 4. En byggnad med snickarbod med förråd. Tre bostadshus samt en snickarbod med förråd. 1919, 2017, 2018 Fastigheten ligger utanför planlagt område Fastigheten beräknas få ett taxeringsvärde på kr varav byggnad kr och mark kr (Beräknad via SKVs förenklad fastighetstaxering). 220 Småhus Fastigheten är fullvärdesförsäkrad En byggnad (Röda Huset) har förråd i källare. Gemensamma anordningar och installationer Gårdsplan Vedförråd Båtplats Hårdgjorda ytor ytor med väg-grus, i övrigt skogstomt med buskar och träd. Föreningen hanterar gemensamt vedförråd. Föreningen har vid bildandet ingen båtplats.

5 2. Kortfattad beskrivning Byggnad nr 1 Stora Huset Boarea Biarea Total area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplatser Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning Bredband Kabel-TV 160 m2 0 m2 160 m2 1 Plintar på berg Trä Målad träpanel Takpapp 3-Glas Altaner under tak, däck av trall samt berg i dagen. NIBE 750 Frånluftvärmepump, golvvärme. Mekanisk Kommunalt V/A Telia Öppen Fiber Telia Öppen Fiber Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Kök Badrum Golv Ekparkett Ekparkett Sten Väggar Målade väggar samt träpanel Kakel, tapet samt träpanel Kakel samt målade väggar Utrustning i kök Utrustning i badrum Övrig utrustning Skåp och luckor/lådor, bänkskiva i kvartskomposit, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel. Wc-stol, dusch, kommod med handfat, badrumsskåp, komfortvärme golv (el). Tvättmaskin och torktumlare i hall / groventré.

6 2. Kortfattad beskrivning Byggnad 2 Röda Huset Boarea Biarea Total area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplatser Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning Bredband Kabel-TV 53 m2 11,5 m2 64,4 m2 1 Torpargrund Trä Målad träpanel Tegelpannor 3-Glas Däck av trall. Elpanna NIBE VVM 225, golvvärme. Självdrag Kommunalt V/A Telia Öppen Fiber Telia Öppen Fiber Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Kök Badrum Källare 1 Källare 2 Golv Ekparkett Ekparkett Sten Betong Betong Väggar Målade väggar samt träpanel Kakel, tapet samt träpanel Kakel samt målade väggar Puts Puts Utrustning i kök Utrustning i badrum WC övervåning Övrig utrustning Skåp och lådor, bänkskiva i kvartskomposit, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel. Wc-stol, dusch, kommod med handfat, badrumsskåp, komfortvärme golv (el). Wc-stol, handfat. Tvättmaskin/torktumlare i korridor.

7 2. Kortfattad beskrivning Byggnad 3 Grindstugan Boarea Biarea Total area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplats Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning Bredband Kabel-TV 54 m2 0 m2 54 m2 1 Plintar på fundament Trä Målad träpanel Takpapp 3-Glas Däck av trall. Elpanna NIBE VVM 225, golvvärme. Självdrag Kommunalt V/A Telia Öppen Fiber Telia Öppen Fiber Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Kök Badrum Golv Ekparkett Ekparkett Sten Väggar Målade väggar samt träpanel Kakel, tapet samt träpanel Kakel samt målade väggar Utrustning i kök Utrustning i badrum WC övervåning Övrig utrustning Skåp och lådor, bänkskiva i kvartskomposit, kyl och frys, induktionshäll, spisfläkt, inbyggnadsugn och diskmaskin. Stänkskydd av kakel. Wc-stol, dusch, kommod med handfat, badrumsskåp, komfortvärme golv (el). Wc-stol, handfat. Tvättmaskin / torktumlare

8 2. Kortfattad beskrivning Byggnad 4 Snickarboden Area Antal våningar Grund Stomme Fasader Yttertak Fönster Uteplats Uppvärmningssystem Ventilation V/A anslutning 13m2 1 Plintar på fundament Trä Målad träpanel Takpapp 3-Glas Däck av trall. Komfortvärme i golv samt Direktverkande el Självdrag Kommunalt V/A Kortfattad rumsbeskrivning Rum Rum Golv Linoliumplattor och plywood Väggar OSB samt Plywood Gemensamhetsanläggning Fastigheten har andel i Värmdö Eknö ga:3, vars ändamål är att underhålla öns vägar, vägområden och belysningsanläggning.

9 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Den totala förvärvskostnaden för bostadsrättsföreningen Sandötoppen, org. nr: är känd och uppgår till en summa om kronor. Utöver köpeskillingen samt övriga förvärvskostnader finns det avsatt likvida medel per avräkningsdagen. Köpeskillingen som anges nedan är den slutliga köpeskillingen. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Köpeskilling fastighet Lagfartsavgift 1,5% Expeditionsavgift 825 Försäljningskostnad Föreningsbildning inl. Intyg Kassa (likviditetsreserv) Totalt Tabell 1 4. Finansieringsplan Kapitalkostnader Föreningens kapitalkostnader grundar sig på insatser från föreningens medlemmar Källa (kr) Insatse r Upplåtelseavgift Totalt Tabell 2

10 5. Beräkning av föreningens årliga utgifter Kapitalkostnader och avskrivningar Summan av föreningens kapitalkostnader redovisas i nedanstående tabell. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet och tar inte hänsyn till avskrivningar vid beräkningen av föreningens årsavgifter. Avskrivningen kan dock löranleda att föreningen får ett negativt bokföringsmässigt resultat. Föreningen använder rak avskrivning av byggnadsvärdet över 100 år, vilket ger en beräknad årlig avskrivning om kronor. Föreningen tillämpar K2. Driftkostnader Föreningens årliga drift/underhållskostnader uppskattas enligt jämförelse med moderna bostadsrättsföreningars drift/underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 129 kronor/m2 och år, se nedanstående tabell. Eftersom del av fastigheten är nybyggd samt att ombyggnationen av befintlig byggnad är omfattande utgår ingen kommunal fastighetsavgift år 1-15 Avsättningar till fonder Årliga avsättningar till den yttre underhållsfonden skall göras enligt föreningen stadgar och beslutas på föreningens ordinarie stämma. Föreningen kommer att upprätta en underhållsplan senast under år 2020, fram till dess avsätta schablonmässigt 34:- / m2 / år. Drift och underhållskostnader (kr) (kr/m2) Löpande underhåll mark och byggnader Ekonomisk förvaltning Avgift Sandhamns vägförening Sotning Försäkring Summa Yttre underhållsfond Totalt Tabell 3 Ekonomisk förvaltning: bankkonto SHB = 1 250:-, bokföringsprogram Visma för föreningar = 1200:-, kostnad för bokföring och bokslut 7 500:- Sotning: Intervall vart 4e år för fritidshus, 1000:- grundavgift + 60:- per tillkommande eldstad, pris 2017 Försäkring: enligt offert från If

11 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell Intäktsslag (kr) (kr/m2) Årsavgifter Totalt Tabell 4

12 7. Redovisning av lägenheterna De i Bostadsrättslägenheterna ingående lägenheterna är 4 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal presenteras i tabellen nedan. Ytorna är baserade på ritningar samt mätning på plats. Lgh nr SKV nr Vån Typ Total yta inkl Andelstal Insats Upplåtelseavg Årsavgift Årsavgift plan biarea ca (m2) (%) (kr) (kr) (kr) (kr/m2) Bostad 160,0 54,89% Bostad 64,5 22,13% Bostad 54,0 18,52% Bod 13,0 4,46% Totalt 291,5 100% Tabell 5 8. Nyckeltal Nedan anges föreningens nyckeltal Nyckeltal (kr) (kr/m2) Insatser Upplåtelseavgift Driftkostnader inkl. underhåll administration och underhållsfond Genomsnittlig årsavgift Tabell 6

13 9. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11 och år 16, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, utgifter och likviditet. Vidare redovisas även en resultatprognos inklusive avskrivningar och avsättning till yttre fond. Likviditetsprognos (kr) År Bedömd inflation 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Intäkter Årsavgifter Summa Ingående kassa Driftkost.exkl U-fond Ack. förvaltningsnetto Likviditet Tabell 7 Resultatprognos (kr) Rörelseintäkter Rörelsekostnader exkl avskrivning Avskrivningar* Resultat 0 Tabell 8 *Avskrivning av byggnadsvärdet i förhållande till taxeringsvärdet över 100 år, byggnader utgör 63% = :- Avskrivningarna påverkar inte föreningens likviditet Taxeringsvärde: :- = Byggnader :- Mark :- Föreningens årliga driftkostnader (kr) (kr/m2) Löpande underhåll mark och byggnader Ekonomisk förvaltning Avgift Sandhamns vägförening Sotning Försäkring Totalt Tabell 9

14 10. Känslighetsanalys Nedan visas hur föreningens genomsnittliga årsavgifter per kvadratmeter bostadsrättsarea påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 och år 16 vid en inflationstakt om 3 procent. Känslighetsanalys inflation År Bedömd inflation + 1% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Intäkter Årsavg. inkl yttre fond Summa Intäkter / kr / m Lägenheternas enskilda driftkostnader (utöver årsavgifterna) Nedan visas exempel på viktiga kostnadsposter för att estimera lägenheternas enskilda driftkostnader. Exempel på lägenheternas årliga driftkostnader Beloppen avser ett hushåll med fyra personer (60m2/år) (Hushåll kr/år) 292m2 (Schablon kr/mån) (kr/m2/år) Avgift till föreningen Uppvärmning Hushållsel 476 Vatten 392 Avlopp fast avgift 806 Avlopp enhetsavgift Renhållning (sopor) Hemför säkring Totalt Tabell 10 Uppvärmning: 12500Kw/år, källa: NIBE * 1:40:-/Kwh = 17500:- Hushållsel: 340 Kw per månad 1:40/Kw (källa: energirådgivaren.se. samt Vattenfall, rörligt elpris + elnätsavgift enl faktura mars 2018) Vatten: 4 personer x 140 l /pp/dygn pris 23,37:-/ 1000 L Källa: svensktvatten.se samt Värmdö kommun debitering mars Renhållning: 2 253:- / hushåll / år Källa: Värmdö kommun mars Hemförsäkring: Uppogift från mäklaren = 4000: :-, vi har antagit det högre intervallet.

15

16