Bostadsrättsföreningen/ApartHotel/Attaché/

Transkript

1 Kostnadskalkylför BostadsrättsföreningenApartHotelAttaché Stockholmsstad 113

2 Innehållsförteckning Sid 1. Allmännaförutsättningar 3 2. Beskrivningavtomträtten 3 3. Beräknadkostnadförföreningensfastighetsförvärv 5 4. Finansieringsplan 6 5. Beräkningavföreningensårligakostnader 6 6. Beräkningavföreningensårligaintäkter 8 7. Lägenhetsförteckning 9 8. Nyckeltal Ekonomiskprognos Känslighetsanalys Särskildaförhållanden 12 Bilagor: Enligtbostadsrättslagenföreskrivetintyg 213

3 1.ALLMÄNNAFÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen ApartHotel Attaché (u.n.ä. från Bostadsrättsföreningen Falu6 jungfrun ), org. nr, , registrerades vid Bolagsverket. Föreningenhartilländamålattfrämjamedlemmarnasekonomiskaintressengenomatti föreningens hus upplåta bostadsrätt, dvs. nyttjanderätt utan tidsbegränsning, åt medlemmar. Till medlemmar, som ska vara mervärdesskattepliktiga, upplåtes bostadsrätt till lägenheter vilka enligt särskilt avtal ska ställas till hotellverksamhets förfogandeföruthyrning. På Tomträtten Stockholm Hallonbusken 2 finns en hotellbyggnad vilken under 2015 avsesrenoveras.byggnadenomfattasavhotellägenheter,gym,förrådochservering. Tomträtten avses förvärvas genom att föreningen först förvärvar aktierna i Fastighetsbolaget Attaché AB, och därefter förvärvar Tomträtten av bolaget. Bolaget kommer därefter att säljas för likvidering. Likvideringen kommer att varagenomfördinnanlägenheternaupplåts.somendelavaktieöverlåtelseavtaletmed ApartHotelHolding1AB,upplåterBostadsrättsföreningendenframtidabyggrättenför ytterligare hotellägenheter om ca 300 kvm på tillkommande plan 4 (på taketvinden) tillaparthotelholding1ab.deev.tillkommandelägenheternaberäknasupplåtasmed bostadsrättinom5år.aparthotelholding1abskallståförallakostnaderrelaterattill byggnationen samt erlägga Insats till föreningen om krkvm LOA, efter det att byggloverhållitsochdetillkommandehotellägenheternaupplåtitsmedbostadsrätt. Inflyttning beräknas ske under fjärde kvartalet Upplåtelse av bostadsrätterna beräknasskeiseptember2015. Uppvärmning, vatten och avlopp, el (inkl. hushållsel),bredbandochkabel6tv ingår i årsavgiften. Juridiska personer kan bli medlemmar i föreningen. Föreningen är registrerad för mervärdesskatt. Föreningen avser& att& upplåta bostadsrätter för& mervärdeskattepliktig verksamhet genom uthyrning av bostadsrättentillhotelloperatörförvidareuthyrning. årsavgifterna utgår mervärdeskatt om 25 % vilket tillkommer utöver de belopp som redovisas i denna ekonomiska plan. Föreningen kommer att redovisa ingående mervärdeskattidefallensåförekommer,främstavseendedriftskostnader. Driftskostnadernaidennaekonomiskaplanäruppskattadeexklusivemervärdesskatt. Föreningen kommer att utgöra en så kallat: skattemässigt oäkta bostadsrättsförening. KonsekvensenförFöreningenattdenklassassomenskattemässigtoäktaföreningäratt verkliga intäkter redovisas med avdrag för verkliga kostnader, dock att Föreningen på intäktssidan skall redovisa hyra enligt schablon och att avdrag för värde6 minskningsavdragfårske.föreningeneventuellavinsterbeskattasmed22%. Ienlighetmedvadsomstadgasi3kap1 bostadsrättslagen(1991:614)harstyrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende fastighetens förvärv avser den slutliga förvärvskostnaden samt beräkning av föreningensårligakapitalkostnaderochdriftskostnaderetc.ochgrundarsigpåvidtiden förplanensupprättandekändaförhållanden. 313

4 2.BESKRIVNINGAVFASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Hallonbusken2 Adress: Cedergrensvägen16 Kommun: Stockholm Ägandeform: Tomträtt Typkod: 322 Tomträttenstotalaareal: 1864kvm Areahotellrum(LOA): 1155kvm Antalhotellägenheter: 70st Lokaler: Lagerförråd,lounge Restaurangmatsal,gym Övriglokalyta(LOA): Totalytaca1700kvm Byggnadsår: 1968(oå:19806tal ) Husetsutformning: Hotellbyggnaditrevåningarjämtekällareoch krypvind Servitutochgemensamhetsanläggningar Servitut:StödmurmotHallonbusken3samtbelysning(Hallonbusken2härskande). Byggnad: Grundläggning: Betong Antalvåningar: 3+källare(delvissouteräng) Stomme: Betong Fasad: Tegel Takbjälklag: Betong Yttertak: Papp(utbytt2001)ochplåt Fönster: 36glas(utbytta2007) 413

5 Gemensammaanordningar: Sophantering: Sopstationhuspåfastigheten Installationer: Vattenavlopp: KommunaltVA Uppvärmning: Fjärrvärme Ventilation: 2ventilationsanläggningarmedfrånluftsfläktar påtaket,tilluftviasjälvdragunderfönstren. TVtelebredband: HoistKabelTV+Fiber(Ownit) Hiss: Ja Tvättstuga: Gemensamtvättstugaförboendemed4maskiner Parkering: 23p6platser(varav4medmotorvärmare) Övrigt: Gym(2015).Bastumedduschar( ). Loungebiljardrum. Lägenhetsbeskrivning: Entré: Behandlatparkettgolv.Klädhängare. Pentry: Trinettmedmicrovågsugn,diskmaskin,vattenkokare,kylfrys.Matbord. Badrum: Helkaklatmedklinkergolv,dusch,wc,handdukstork(oå: ). Rum: Parkettgolvmedmatta.PlatsbyggdGarderob,Skrivbord,Sängmöbel. Underhållsbehov: Byggnadernaärgenomgripandenyligenrenoverade,inkl.byteavel6ochvastammar varförnågotstörreunderhållsbehovejberäknasföreliggaunderår1610. Försäkring: Föreningen avser hålla fastigheterna fullvärdesförsäkrade samt teckna ett gemensamt bostadsrättstilläggsomkomplementtillbostadsrättshavarnasförsäkringar. 513

6 3.BERÄKNADKOSTNADFÖRFÖRENINGENSFASTIGHETSFÖRVÄRV Beräknad)slutlig)anskaffningskostnad)innefattande)bl.a.)Entreprenadkostnad exklusive)mervärdesskatt,)förvärv)av)aktier,))konsultkostnader)samt 115)417)300 stämpelavgifter. )Kassa) 100)000 Summa%anskaffningskostnad% 115%517%300 1) För bostadsrätter i föreningen kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma motsvarande skillnaden mellan insats och saluvärdemarknadsvärde. I denna kalkyl har summan upplåtelseavgifter uppskattats till kronor (se nedan under punkt 4, Finansieringsplan). Summan upplåtelse6 avgifterkankommaattavvikafrån kronor.fördetfallsummanavupplåtelseavgifteravviker mot den som upptagits i denna kostnadskalkyl, förändras köpeskillingen för aktierna och därmed anskaffningskostnaden i motsvarande mån. Att anskaffningskostnaden och upplåtelseavgifterna kan kommaattjusteraspåverkarinteårsavgifternaangivnaidennakostnadskalkyl. 4.FINANSIERINGSPLAN Lån 22%397%300 Insatser 69%270%000 Upplåtelseavgifter 23%800%000 Eget%Kapital 50%000 Summa%finansiering% 115%517%300 5.BERÄKNINGAVFÖRENINGENSÅRLIGAKOSTNADER Kapitalkostnader Föreningensräntekostnadharberäknatsutifrånantagandetattdettotalalånebeloppet delasuppifleralånmedolikabindningstider.införslutplaceringavföreningenslånkan andrabindningstiderväljas.säkerhetförlånärpantbrevifastigheten. Lån Belopp Bindningstid Räntesats Räntekostnad Lån rörlig 1,22% Lån år 1,55% Lån år 2,06% Summa Amortering2(år21) Räntekostnad2(år21) Summa%beräknad%kapitalkostnad 584%

7 Avskrivningar Föreningenskallenligtbokföringslagen(1999:1078)göraavskrivningarpåbyggnaden vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Föreningen avser att tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Föreningen bedöms göraredovisningsmässigaavskrivningarår1enligtnedan: Underlag)för)avskrivningar 67)958)803 Avskrivningsbelopp 679)588 Summa%avskrivningar 679%588 Föreningens årsavgiftsuttag täcker delavkostnadenföravskrivningartillettbelopp motsvarande summan av föreningens årliga amortering samt avsättning till fond för yttre underhåll. Föreningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller ytterligaredelavdetårligaavskrivningsbeloppetiårsavgiften. Driftskostnader Föreningens driftskostnader inkluderar bland annat vatten och avlopp, sophämtning, försäkringar (inkl. bostadsrättstillägg), ekonomisk förvaltning, revision, kostnader för förvaltning, drift och underhåll, anslutning till fibernät samt löpande underhåll. Driftskostnadernaharberäknatsefternormalförbrukning. Summa%driftskostnader 773%090 Driftskostnadernaäruppskattade.Brfärregistreradförfrivilligskattskyldighetförmoms.Driftsmomsär intemedräknadikostnadernaovan. Fastighetsavgiftskatter Tomträttenstaxeringsvärdeenligtnedan: varav$mark 2$262$000 varav$byggnader$ 12$400$000 Summa%Taxeringsvärde 14%662%000 Summa%Fastighetsavgiftfastighetsskatt% 146%620 Statligfastighetsskattom1%utgårbaseratpåtaxeringsvärdet. & BrfApartHotelAttachékommerinteattutgöraettprivatbostadsföretagutanens.k. oäktabostadsrättsförening.påföreningensvinstutgårinkomstskattom26,3%. Inkomstskatteberäkning 0 & & & 713

8 Tomträttsavgäld TomträttensavgäldenligtgällandeavtalmedStockholmsstad(löptid ) uppgårtill: Summa%Tomträttsavgäld 160%000 Fondavsättning Enligtföreningensstadgarskaavsättningtillfondföryttreunderhållskeårligenenligt en antagen underhållsplan alternativ med ett belopp motsvarande minst 0,1% av fastigheternas taxeringsvärde. Byggnaderna är nyproducerade varför något underhållsbehov ej beräknas föreligga under år Styrelsen avser att avsätta ett belopp om kronor (ca 63 krkvm LOA) per år till fond för yttre underhåll i avvaktanpåattunderhållsplanupprättas. 6.BERÄKNINGAVFÖRENINGENSÅRLIGAINTÄKTER Hyrorochårsavgifterangesexklusivemoms. 7.LÄGENHETSFÖRTECKNING Inedanlägenhetsförteckningredovisasblandannatlägenhetsarea,andelstal,insatsoch årsavgift. Se&följande&sida& 813

9 913

10 Upplåtelseavgifter För bostadsrätter i föreningen kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma mot6 svarande skillnaden mellan insats och saluvärdemarknadsvärde. I denna kalkyl har upplåtelseavgifterna uppskattats till totalt kronor. Summan upplåtelse6 avgifterkankommaattavvikafrån kronor. 8.NYCKELTAL 9.EKONOMISKPROGNOS 1013

11 10.KÄNSLIGHETSANALYS 1113

12

13 BilagorKostnadskalkylförBrfApartHotelAttaché,org.nr769627b1993 Registreringsbevis Stadgar Stämmoprotokoll(firma,stadge6ochstyrelseändring) Fastighetsdatautdrag Beräkningdriftskostnader Bankoffert UtkasttillöverlåtelseavtalrörandeaktiernaiFastighetsABAttaché Utkasttillrevers(rörandeaktiernaiFastighetsABAttaché) TomträttsavtalmedStockholmsStad ServitutsavtalHallonbusken3 Ritningar Situationsplan Protokollfrånuppmätningavsamtligalägenheter(Exactomaj2015) 1313

14