Bostadsrättsförening Solens Stjärna

Transkript

1 Ekonomisk Plan för Bostadsrättsförening Solens Stjärna Järfälla kommun

2 lnnehållsförteckning Sid 1. Allmänna förutsättningar 3 2. Beskrivning av fastigheten 3 3. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4 4. Finansieringsplan 5 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 6 7. Lägenhetsförteckning 7 8. Nyckeltal 7 9. Ekonomisk prognos Känslighetsanalys Särskilda förhållanden 9 Bilagor: Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 2

3 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsförening Solens Stjärna, som registrerats hos Bolagsverket (org nr: ). Föreningen är en äkta föreningen och har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenheten eller lokal. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i den ekonomiska planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutgiltiga förvärvskostnaden inklusive entreprenadkostnad. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Affären har skett genom att föreningen förvärvat aktierna till Sunroad Management AB (org nr: ). Bolagets enda tillgång är fastigheterna Järfälla Skälby 3:176 och Järfälla Skälby 58:22. Brf Solens Stjärna (org nr: ) förvärvade sedan fastigheten (interntransaktion) från Sunroad Management AB (org nr: ). Detta skedde vid tillträdet av fastigheterna Järfälla Skälby 3:176 och Järfälla Skälby 58:22. Lägenheterna upplåts med bostadsrätt och fastigheten utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Likvidering av Sunroad Management AB (org nr: ) kommer att vara genomförd i samband med att lägenheterna upplåts. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet, bedömt till ca 6 msek för mark att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Föreningen avser att på fastigheten uppföra 6 st bostäder i form av parhus och fristående hus genom delad entreprenad. Upplåtelse av bostadsrätterna, samt tillträde, beräknas ske under fjärde kvartalet Husen ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Skälby 3:176 & Skälby 58:22 Fastigheternas areal: m² Bostadsarea/Bruksarea: ca 563,6 Antal bostadslägenheter: 6 st Byggnadsår 2018 Husets utformning: 2 parhus (4 bostäder) och 2 Fristående hus 3

4 Servitut och gemensamhetsanläggningar Fastigheten kan komma att ta del av och/eller inga i en eller flera gemensamhetsanläggningar och/eller servitut avseende bostadsgata, parkeringsplatser. Fastigheten är del i Båtsbackens Tomtägarförening. I föreningen finns gemensam badplats, badbrygga, Tennisbana, Fotbollsplan och Boulbana. Det finns även en gemensam brygga med möjlighet till båtplats. Tomtägarföreningen sköts ideellt och de gemensamma ytorna vårdas gemensamt. Snöröjning och gräsklippning köps in av Tomtägarföreningen och finansieras av en årsavgift BRF står för. Byggnad: Antal våningar: Grundläggning: Stomme: Fasad: Tak: Fönster: Gemensamma anordningar: Sophantering: Parkering: Installationer: Vatten/avlopp: Uppvärmning: Ventilation: TV/Tele/Bredband: Lägenhetsbeskrivning: Invändiga väggar: Golv: Köksinredning: Badrum: Klädförvaring: 3 vån (Parhus) / 2 vån (Fristående hus) Pålad platta på mark Trä (parhus) / lättbetong (fristående hus) Trä (parhus) / Trä (fristående hus) Plåt (Parhus) / Takpapp (Fristående hus) Treglasfönster Utomhus på avsedd plats på mark med sopkärl Föreningen har 10 P-platser Kommunalt Frånluftsvärmepump Mekanisk frånluft kök och badrum / självdrag övrig yta Anslutning till fibernät. Bostadsrättsinnehavaren tecknar själv sitt abonnemang för de tjänster som önskas. Målade 3 stav ljus i parhus / 1 stav ljus ek i fristående hus Grått kök, rostfria vitvaror (parhus), inbyggnadskyl&frys (fristående), blandare i mässing, svart granit (parhus), Carraramarmor (minivilla) Klinker på golv, kakel på vägg, wc, tvättställ, tvättmaskin och torktumlare (både i minivilla och parhus) Klädförvaring/garderob finns installerad i sovrum & hall i parhusen samt i hall i minivillorna. 4

5 Underhållsbehov: Byggnaderna kommer att nyproduceras varför något underhållsbehov ej bör föreligga under år Försäkring: Fastigheten är försäkrad till fullvärde hos Trygg Hansa inkl styrelseansvar. 3. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling aktier och fastighet Lagfart Pantbrev Entreprenadkostnader Beräknad anskaffningskostnad 4. FINANSIERINGSPLAN Insatser Upplåtelseavgifter Lån Summa finansiering kr kr kr kr kr kr 0 kr kr kr 5. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Kapitalkostnader: Föreningens räntekostnad har beräknats utifrån antagandet att det totala lånebeloppet delas upp i flera lån med olika bindningstider. Nedan redovisas den genomsnittliga räntesatsen. Inför slutplacering av föreningens lån kan andra bindningstider väljas. Lån Belopp Bindningstid (genomsnitt) Räntesats (genomsnitt) Räntekostnad Nordiska år 3,2 % (rörlig) kr Säkerhet för lån är pantbrev i fastigheten. Amortering, år1 Räntekostnad, år 1 Summa beräknad kapitalkostnad kr kr kr Avskrivningar: Föreningen skall enligt bokföringslagen göra avskrivningar på byggnaden vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Föreningen avser att tillämpa linjär avskrivning på 100 år i sin redovisning. Avskrivningsunderlaget är kostnaden enligt entreprenadavtalen. Regelverk K3 tillämpas. Föreningen bedöms göra redovisningsmässiga avskrivningar år 1 enligt nedan: Underlag för avskrivning: Avskrivningsbelopp, år 1: kr kr 5

6 Kr/kvm/ar: 209 kr Det bokföringsmässiga resultatet har beräknats på i ekonomisk prognos redovisade inbetalningar, räntor, driftskostnader, fastighetsskatt, avskrivning samt avsättning till fond för fastighetsunderhåll. Föreningen kommer att redovisa ett årligt underskott. Detta påverkar inte föreningens likviditet. Driftskostnader: Driftskostnaderna har beräknats efter normal förbrukning. Vatten Försäkring Sophämtning Revision, Fastighetsskötsel & Ekonomisk förvaltning Summa driftskostnader kr kr kr kr kr Bostadsrattshavaren tecknar eget avtal med leverantör avseende: - Hushållsel -TV/Bredband/Telefoni - Hemförsäkring Fastighetsavgift/fastighetsskatt Taxeringsvärdet har ännu ej fastställs men har, m h a Skatteverkets e-tjänst - Beräkna Taxeringsvärde- Småhus , beräknats till: kr varav mark kr varav byggnad kr Småhus, bostadshyreshus och ägarlägenheter nybyggda 2012 och därefter (värdeår 2012 och senare) är befriade från kommunal fastighetsavgift i 15 år. Fastigheten saknar byggnader med lokaler som är belagda med statlig fastighetsskatt. Summa fastighetsavgift/ fastighetsskatt 0 kr Fondavsättning: Enligt föreningens stadgar ska avsättning till fond för yttre underhåll ske årligen enligt antagen underhållsplan alternativ med ett belopp motsvarande minst 0,1% av fastighetens taxeringsvärde. Byggnaderna kommer att nyproduceras varför något underhållsbehov ej bör föreligga under år Styrelsen har beslutat att avsätta ett belopp motsvarande 45 kr/kvm per år till yttre fond i avvaktan på att underhållsplan upprättas. Summa fondavsättning kr SUMMA BERÄKNADE KOSTNADER kr 6

7 6. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Årsavgift bostäder SUMMA BERÄKNADE INTÄKTER kr kr 7. LÄGENHETSFÖRTECKNING I nedan lägenhetsförteckning redovisas bland annat beräknad lägenhetsarea, andelstal årsavgift, insats, upplåtelseavgift och årsavgift. Insats och upplåtelseavgift har satts med hänsyn till standard och utrustning. Lägenhetsytorna är uppmätta på ritning. Lgh nr Utformning Boarea (kvm) Insats Upplåtelse Insats och upplåtelsea vgift Andelstal årsavgift (%) Årsavgift Kostnaden för lägenhetens förbruknings-el,, Kabel-TV/bredband och hemförsäkring ingår ej i årsavgift ovan. Årsavgift kr/mån ,72% ,72% ,72% ,72% ,56% ,56% Totalt % Uppskattade kostnader per lägenhet utöver vad som ingår i årsavgiften Area (kvm) Kostnad/år (kr) Kostnad/mån (kr) Värme/Tappvarmvatten Värme/Tappvarmvatten NYCKELTAL Anskaffningskostnad Föreningslån Insats & upplåtelseavgift Driftskostnader, år 1 Årsavgift (snitt) BOA kr/m² kr/m² kr/m² 128 kr/m² 601 kr/m² 7

8 9. EKONOMISK PROGNOS Löpande penningvärde (SEK) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 FÖRENINGENS IN- OCH UTBETALNINGAR Inbetalningar Årsavgift Parkering Summa inbetalningar Utbetalningar Räntekostnad Amortering Driftskostnader Fastighetsavgift/fastighetsskatt Summa utbetalningar Fond för yttre underhåll/kassa ) Erforderlig årsavgiftsnivå för att täcka föreningens utbetalningar samt avsättning till fond för yttre underhåll 2) Föreningens lån har i denna prognos åsats en räntesats om 3,2 % 3) Föreningens lån amorteras med 1 % årligen FÖRENINGENS INTÄKTER OCH KOSTNADER Intäkter Årsavgift Parkering Summa intäkter Kostnader Räntekostnad Avskrivningar Driftskostnader Summa kostnader Beräknat resultat FÖRENINGENS ÅRSAVGIFTSUTTAG Erforderlig nivå på årsavgifter för att täcka föreningens utbetalningar samt avsättning till fond för yttre underhåll och kassa Årsavgift, totalt Årsavgifter, kr/kvm (BOA) PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR Räntesats 3,20% 3,20% 3,20% 3,20% 3,20% 3,20% 3,20% 3,20% Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Total BOA

9 10. KÄNSLIGHETSANALYS KÄNSLIGHETSANALYS Löpande penningvärde (SEK) År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Enligt ekonomisk prognos Årsavgift, totalt Årsavgifter, kr/kvm (BOA) Enligt ekonomisk prognos med en räntesats +1% Årsavgift, totalt Årsavgifter, kr/kvm (BOA) Enligt ekonomisk prognos med en räntesats +1% och inflation +1% Årsavgift, totalt Årsavgifter, kr/kvm (BOA) SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN Särskilda förhållanden av betydelse for bedömande av föreningens verksamhet och bostadsdittshavarnas ekonomiska förpliktelser. 1. Bostadsrättshavaren ska betala insats och upplåtelseavgift. Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar uttas efter beslut av styrelsen. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt avsättning till fond. Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning (i förekommande fall) för värme, varmvatten, el, fastighetsskatt, TV, bredband och/eller telefoni skall erläggas efter uppmätt förbrukning och/eller uppskattad förbrukning. Sådan ersättning kan även i tillämpliga fall erläggas per bostadslägenhet. 2. lnom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll. Enligt föreningens stadgar ska avsättning till fond för yttre underhåll ske årligen enligt antagen underhållsplan alternativ med ett belopp motsvarande minst 0,1% av fastighetens taxeringsvärde. Byggnaderna kommer att nyproduceras varför något underhållsbehov ej bör föreligga under år Styrelsen har beslutat att avsätta ett belopp motsvarande 45 kr/kvm per år till yttre fond i avvaktan på att underhållsplan upprättas övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl a framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 4. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. 9

10 Kaveh Hamidizadeh Philip Asmar Rafail Poumeyrau Järfälla Bostadsrättsförening Solens Stjärna 10