Kostnadskalkyl FÖR. bostadsrättsföreningen. Västra Stranden 1. Org. nr Umeå Kommun

Transkript

1

2

3 Kostnadskalkyl FÖR bostadsrättsföreningen Västra Stranden 1 Org. nr Umeå Kommun Innehållsförteckning Sida A Allmänna förutsättningar 2 B Beskrivning av fastigheten 3-5 C Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D Finansiering och beräkning av föreningen årliga kostnader 7 E Beräknade löpande kostnader och intäkter år F Nyckeltal 9 G Beräkning av föreningens årliga intäkter H Ekonomisk prognos 12 I Känslighetsanalys 12 J Särskilda förhållanden 13 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 1

4 A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Västra Stranden 1 som har sitt säte i Umeå kommun och som registrerats hos Bolagsverket den 9 februari 2017 (org. nummer: ) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter, lokaler och mark med nyttjanderätt utan tidsbegränsning. Föreningen har förvärvat ( ) fastigheten Välten 1, Umeå kommun genom köp av Netläv i Umeå AB ( ) samt har för avsikt att på fastigheten uppföra två flerbostadshus med sammanlagt 87 st bostadslägenheter och källargarage i 2 plan. Styrelsen har tecknat totalentreprenadkontrakt ( ) med Rekab Entreprenad AB ( ) om att till fast takpris utan index genomföra föreningens byggnation. I entreprenaden ingår anslutningsavgifter, försäljningsadministration, upphandlingsmedverkan i finansiering, kostnad för pantbrev samt erfordliga byggherreåtaganden. Köpeskilling för föreningens fastighet ingår inte. Byggstart är planerad till För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Beräkningar av framtida kapital och driftskostnader grundar sig på kända och/eller gjorda bedömningar vid tidpunkten för kalkylens upprättande. Säkerheter för förskott enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen, skall lämnas av Gar-Bo försäkring AB eller motsvarande. Fullgörandeförsäkring tecknas av Gar-Bo Försäkring AB eller motsvarande Projektet kommer att finansieras långsiktigt av SEB eller motsvarande Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats och upplåtelseavgift med belopp som anges i Tabell G och årsavgift med belopp som anges i Tabell G eller som styrelsen annorlunda beslutar. Överlåtelseavgift, Upplåtelseavgift, Pantsättningsavgift och avgift för Andrahandsupplåtelse kan, i enlighet med föreningens stadgar, tas ut efter beslut av styrelsen. Ändringar av insats och andelstal skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. Några andra avgifter än de som här redovisas utgår icke, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det ligger på styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som kräver höjningar av föreningens årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Mätningen av hushållsel sker via undermätare. Kostnad för hushållsel som avviker från schablonavgift regleras mot verklig förbrukning. Bostadsrättshavaren svarar själv för avgifter och kostnader utöver Telia trippel play grundavgift för kabel-tv, IP telefoni och bredband. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättshavaren ansvarar för att på egen bekostnad teckna hemförsäkring för bostadsrättslägenheten intill fullvärde inklusive bostadsrättstillägg. Bilplatser i föreningens garage och på parkeringsplatser upplåts med sidoavtal. Kostnaden för bilplats ingår inte i lägenhetens årsavgift utan debiteras separat. 2

5 B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Beräknat nybyggnadsår Tomtens areal: Bruttoarea: Bostadsarea: Biarea: Övrig area: Antal bostadslägenheter: Parkering Välten 1, Umeå 2019 år ca m m m m2 875 m2 87 st Byggnadernas antal och utformning samt byggår Hus A och B har 11 bostadsvåningar och inrymmer 44 (Hus A) samt 43 (Hus B) bostadslägenheter. Sammanlagt 87 bostadslägenheter. Samtliga lägenheter har ett lägenhetsförråd i källarplan i respektive hus. Parkeringsplatser i källargarage och på gårdsmark. Nergrävda behållare för matavfall och hushållssopor kommer att anläggas på gårdsmark Bygglovshandling, Detaljplan, fastighetsbildning Bygglovshandling, Västra Stranden Nybyggnadskarta BN-201/02302 Gemensamma anordningar Byggnaderna ansluts till fjärrvärmenät för värmeleverans Fyra stycken hissar, två i respektive hus varav en i vardera hus av typen räddningshiss Lägenheterna utrustas med mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning. Tele-, kabel-tv samt IT-nät, var för sig eller samordnat. Ledningar för värme, vatten, dag- och spillvatten, samt kraft och belysning. Kör och gångvägar med belysning. Gemensamma utrymmen Ett källargarage. En undercentral. Två cykelförråd, ett i respektive hus. Gemensamhets anordning på tomtmark Plantering, gräsytor, belysning, kör- och gångvägar mm. Lekplats för barn vid husen. 38 parkeringsplatser i källargarage varav 1 är handikapplats. 25 parkeringar utan tak på gårdsmark varav 1 är handikapplats. 3

6 Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus: Grundläggning: Stomme: Mellanbjälklag: Bärande väggar: Icke bärande väggar: Yttertak: Fasad: Balkonger: Installationer: Fönster: Dörrar/portar: Brandteknisk klass: Försäkring: Pålad grundläggning Platsgjuten betong Betong Betong. På vindsplan av gips på träregel eller betong Gipsskivor på stål- alt. träreglar Takstomme av trä Underlagstak av råspont och papp Yttertaksbeklädnad av papp alt. plåt eller takpannor Socklar av betong Putsad fasadbeklädnad Entrépartier av lackerad aluminium alt. trä Fönsterbleck, listbeslag o d av plastbelagd plåt Balkongkonstruktion av betong Tak i betong Balkongräcken av aluminium alt. stål Uteplatskonstruktion av trä med trall av trä alt. betongplattor Uppvärmning med fjärrvärme. Distribution med vattenradiatorer Mekanisk till/ frånluft med värmeåtervinning Mätning av hushållsel för respektive lägenhet Hissar av typ maskinrumslös lin/hydraul hiss Fönster 3- glas med aluminium beklätt trä Entrédörrar, trä alt aluminiumpartier Tamburdörrar, säkerhetsklass RC 3 Port till källargarage, typ motordriven skjutport Hus A och B utförs som Br1-byggnad, brandsäker byggnad Föreningen kommer att teckna en fullvärdesförsäkring När alternativ är angivet väljer totalentreprenören material/ utförande. 4

7 Typrumsbeskrivning Lägenhetsbeskrivning Hall: Kök: Hygienrum: Vardagsrum: Övriga rum Allmänna utrymmen Trapphus: Förråd, cykelförråd: Teknikutrymmen: Parkett alt keramiska plattor på golv Entreprenören väljer utförande där alternativ anges. Keramiska plattor på golv Keramiska plattor vägg Duschplats, tvättställs- och spegelskåp, wc-stol Tvättmaskin och torktumlare Parkett Parkett Tapetsering alt. målning där annat inte anges. Plan och stegbeläggning av keramiska plattor alt. Terrezzo Keramik golv och sockel Målade väggar Ljudabsorbenter och målning tak Räcke och handledare av stål Rörelsevaktstyrd belysning Postfack Våningsregister Stålglättad betong Väggar och tak målningsbehandlade Förrådsväggar av typ Troax eller likvärdigt Hyllinredning enligt ritning Stålglättad betong Väggar och tak målningsbehandlade En omgång ritningar finns tillgänglig hos föreningen styrelse. Parkett Elspis, kyl/frys enheter, köksfläkt, mikrovågsugn, skåp och bänkinredning med luckor 5

8 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv ²Summa beräknad anskaffningskostnad SEK kr Taxeringsvärdet har ännu inte fastställts, men beräknats till kr varav kr för mark och för lokaler. Värdeår 2018 Föreningen har förvärvat fastigheten Välten 1 via Netläv i Umeå AB (org.nr ) genom köp. Pantbrevskostnad ingår i totalentreprenaden. ² Fakturor som inte är momsbelagda ställs direkt till bostadsrättsföreningen, c/o Rekab Entreprenad AB (entreprenören) och betalas övergångsvis av Rekab Entreprenad AB som ett utlägg för föreningens räkning. Dessa fakturor kommer i ett senare skede att regleras mot totalentreprenadkostnaden så att den beräknade totala anskaffningskostnaden i den kommande ekonomiska planen inte påverkas. 4 5

9 D. Finansiering och beräkning av föreningens årliga kostnader Finansiering Summa lån Insatser Summa finansiering BOA Kapitalkostnader 5920 kvm kr/kvm kr 25% kr/kvm kr kr/kvm kr Specifikation över lån som beräknas upptas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga kapitalkostnader utifrån lämnad kalkyl ränta av SEB och muntliga underhandskontakter därför. Säkerhet för lån: pantbrev i fastigheten. År Lån Amortering enligt 100-årig rak plan Beräknad genomsnittlig räntesats ,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% 1,85% Beräknad kapitalkostnad Ränta kr kr kr kr kr kr kr Amortering kr kr kr kr kr kr kr Summa kapitalkostnad kr kr kr kr kr kr kr Lån, ränta och bindningstid enligt lämnad kalkylränta av SEB Andel Belopp Ränta lån 1 90 dagar 0, ,95% lån 2 3 år 0, ,30% lån 3 5 år 0, ,80% Kreditens löptid 100 år Genomsnittränta 1,35% Kalkylränta 1,85% Lån

10 E. Beräknade löpande kostnader och intäkter år 1 Kapitalkostnader Räntor Amortering kronor kronor kronor Avskrivning beräknas ske med kr per år under de år som beräkningar i kostnadskalkylen omfattar. Detta har framräknats genom s.k. komponentavskrivning baserat på föreningens kostnad för totalentreprenaden kronor (se information under kap. J). Driftkostnader inkl. moms förekommande fall år 1 Administration, ekonomisk och teknisk förvaltning inkl. fastighetsskötsel och trappstädning, trädgårdsskötsel ett "Fullserviceavtal" Föreningens administration (styrelse och revisor) Föreningens rörliga avgifter för vatten och avlopp Hushållsförbrukning av kallvatten och uppvärmning av varmvatten Uppvärmning fjärrvärme Elförbrukning för gemensamma ytor och anläggningar Hushållsförbrukning av EL enligt schablon¹ Sotning OVK Renhållning Vakin inkl. källsortering Snöröjning och sandning Försäkringar Trippel play avgift grundutbud² Övrigt ospecificerat Summa driftkostnader Drift kostnad inkl. trippel play och schablon för el/kvm Boa, år Fondavsättning/ kvm Boa, år Fondavsättning /år Bostadsarea ¹Elförbrukning debiteras enligt schablon med cirka 38 kr/kvm och år ²Trippel play debiteras med en avgift per lgh/år med kr Trippel play ingår med Internet 100/100Mbit, fast kostnad för IP-telefoni, Digital TV med Telia kanalpaket Lagom och 1 box kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor kronor Kronor 353 kr/kvm 50 kr/kvm kr kvm Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift beräknas ej utgå de 15 första åren efter färdigställande året. Från år 1 utgår hel kommunal fastighetsavgift. Följande kostnader tillkommer som bostadsrättshavaren själv har att bekosta: Kostnad för hushållsel som avviker från schablonavgift regleras mot verklig förbrukning. Kabel-TV. Utöver grundutbud Internet. Utöver grundutbud IP-telefoni. Samtalskostnad för telefoni Invändigt lägenhetsunderhåll. Hemförsäkring intill fullvärde inklusive bostadsrättstillägg 8

11 Summa kostnader och fondavsättning år kronor Kapital kostnader enl. ovan Drift kostnader exkl. Trippel play, el, varm- och kallvatten Trippel play Skatter/avgifter Varm- och kallvatten Hushållsel Fondavsättning yttre kronor kronor 87 lgh kr/år kronor Lokaler/garage kr/år kronor kvm 47 kr/kvm/år kronor kvm 38 kr/kvm/år kronor kronor Summa intäkter år 1 Årsavgifter Summa övriga intäkter kronor kronor kronor Övriga intäkter Garage kr/mån Uthyrningsgrad 38 st % kronor Bilparkeringsplats med el-uttag kr/mån 25 st % kronor F. Nyckeltal (sek) Area (BOA) Anskaffningskostnad per kvm Belåning per kvm år 1 Insats per kvm Driftkostnad per kvm år 1 inkl. trippel play och schablon för el Total årsavgift per kvm år 1 Årsavgift exkl. trippel play, och schablon för el kvm kr/kvm kr/kvm kr/kvm 353 kr/kvm 88 kr/kvm 02 kr/kvm 9

12 G Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet inkluderande avsättningar och amorteringar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal, förbrukning och per lägenhet. I följande tabell över samtliga lägenheter redovisas data för varje enskild lägenhet, såsom hus, våningsplan, lägenhetsnummer, antal rum, bostadsarea (avrundat till hel m2), andelstal, insats, årsavgift, månadsavgift. Tabell lägenhets fakta Hus Lgh nr Antal Area Balkong Andelstal Insats Årsavgift Trippel play Schablon Årsavgift Månads Våningsplan rum för beräkn. enl. andelstal kr per år avgift inkl. avg. inkl. av årsavg. exkl. EL trippel play trippel play trippel play kr per år och och och EL schablon schablon för EL för EL Hus A Plan 1 A RoK 93 2 x B 0, Entréplan A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 34 U 0, Plan 2 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 3 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 4 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 5 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 7 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 8 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 9 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 10 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Plan 11 A RoK 49 B 0, A RoK 81 2 x B 0, A RoK 49 B 0, A RoK 93 2 x B 0, Förklaring: B=balkong, U=uteplats, Rok=rum och kök 10

13 Tabell lägenhets fakta (fortsättning) Hus Lgh nr Antal Area Balkong Andelstal Insats Årsavgift Trippel play Schablon Årsavgift Månads Våningsplan rum för beräkn. enl. andelstal kr per år avgift inkl. avg. inkl. av årsavg. exkl. EL trippel play trippel play trippel play kr per år och och och EL schablon schablon för EL för EL Hus B Plan 1 B RoK x B 0, Entréplan B RoK 34 U 0, B RoK 81 2 x B 0, Plan 2 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 3 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 4 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 5 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 7 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 8 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 9 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 10 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, Plan 11 B RoK 93 2 x B 0, B RoK 49 B 0, B RoK 81 2 x B 0, B RoK 49 B 0, DIFF. -0, Summa , Förklaring: B=balkong, U=uteplats, Rok=rum och kök 0,

14 H. EKONOMISK PROGNOS kronor Årsavgift efter schablon inkl. trippel-play, hushållsel Årsavgift kr/kvm Övriga intäkter Summa intäkter Kapitalkostnader Räntor Amortering ¹Avskrivning Driftkostnad år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år år Kommunal fastighetsavgift från år 1 Fastighetskatt lokal / garage Avsättning för underhåll Ackumulerad fondavsättning Årets överskott efter amortering och fondavsättning (Ackumulerat överskott) Summa kostnader, amortering och fondavsättning Låneskuld Kassabehållning inkl. fond ¹Bokföringsmässigt resultat Ränteantagande Boa Antal lägenheter Amortering Antagen kostnadsökning/inflation Uppräkning av årsavgift/år Fondavsättning/år ,85% kvm 87 st Enligt 100-årig rak plan 2,00% 2,00% kr/m2 ¹Avskrivningen och bokföringsmässigt resultat redovisas enbart som information och ingår inte i beräkningen av kostnaderna I. KÄNSLIGHETSANALYS Antagen räntenivå Inflation BOA Föreningens lån Driftkostnad 1,85% 2,00% 5920 m kr kr Årsavgift / m2 Antagen inflation och räntenivå Ökning av ränta med 1 % Ändring av årsavgift Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen ränta och Antagen inflation + 1% Ändring av årsavgift Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå -1% år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år år ,19% 18,% 18,1% 17,7% 17,05% 1,0% 14,18% ,00% 0,57% 1,12% 1,78% 2,28% 3,03% 5,9%

15