Värdeutlåtande. Ekebo 8:12-13

Värdeutlåtande avseende fastigheten Ekebo 8:12-13 2016-03-09 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Ekebo 8:12-13 2(15) UPPDRAG Uppdragsgivare Kontoret för samhällsbyggnad genom Triantafillos Bakiris Syfte Värderingsobjekt Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för interna bedömningar. Ekebo 8:12-13 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars 2016. Förutsättningar Värdet förutsätter fortsatt förhyrning. För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna inkluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs. Underlag - Besiktning av värderingsobjektet 2016-01-19 av undertecknad tillsammans med Roger Ramstedt. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). - Hyresuppgifter muntligt. - Taxeringsuppgifter. - Utdrag ur detaljplan. - Marknadsinformation. - Kartmaterial.

Ekebo 8:12-13 3(15) BESKRIVNING Lagfaren ägare Fastighetstyp Läge Sverigefinska Skolan i Uppl.Väsby Fastighetserci (Org.nr 556535-4908) Skolfastighet. Värderingsobjektet är beläget i Ekebo, ca 1 km söder om Väsby Centrum. Gatuadressen är Hovslagargatan 25 A och C i Upplands Väsby. Näromgivningen utgörs av radhusbebyggelse. Vissa servicefunktioner och kollektiva kommunikationer finns inom gångavstånd. Trafikleder nås på nära avstånd. Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av en detaljplan från 1997-06-03. Planen anger skola på Ekebo 8:12 och barnstuga på Ekebo 8:13. Genomförandetiden har gått ut. Servitut, samfälligheter, inteckningar etc. Uthyrningsbara areor Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet enheter per lokaltyp framgår av tabellen.

Ekebo 8:12-13 4(15) Lokaltyp Uthyrningsbar area Antal m² % enheter Vård 505 16 1 Fritid 550 17 2 Utbildning 2 095 67 2 Summa 3 150 100 5 Areauppgifterna härrör från en dispositionsskiss från Murman Arkitekter. Kontrollmätning har ej utförts. Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till 10 904 kvm resp 4 776 kvm. Befintlig bebyggelse upptar knappt 25% av tomtarealen på Ekebo 8:12 och drygt 25% av tomtarealen på Ekebo 8:13. Skolgården på Ekebo 8:12 är varierad och bra med naturmark i form av en skogsbacke samt grusade och asfalterade ytor och en relativt stor grusad fotbollsplan. Skolgården på Ekebo 8:13 har en liten grusad bollplan samt övriga grusade och delvis gräsbevuxna lekytor. Byggnadsbeskrivning Ekebo 8:12 är bebyggt med en skolbyggnad och en förskola. Ekebo 8:13 är bebyggt med två större skolbyggnader och en liten byggnad som varit slöjdsal. Alla byggnaderna är i ett plan utan källare. Byggnaderna är uppförda på 1970-talet. Gymnastiksal finns inte på värderingsobjektet. Byggnaden är grundlagd på betong. Stommen utgörs av limträ. Ytterväggarna är av trä. Fasaderna är klädda medträpanel. Fönstren är av 2-glas isolerglastyp. Taket är täckt med plåt och papp.

Ekebo 8:12-13 5(15) Uppvärmningen sker med fjärrvärme via vattenradiatorer och ventilation. Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning. Byggnaden är ansluten till nät för el, VA och värme. Byggnadernas underhållsskick är normalgott för åldern utom den lilla byggnaden som har ett sämre underhållsskick. Inget omedelbart underhållsbehov föreligger för närvarande. OVK-besiktningen förutsätts vara godkänd. Skol- och förskolelokalerna har normalgod standard. Golven är belagda med linoleum, väggarna är målade och taken utgörs av gipsskivor, ljudabsorberande material eller korrugerad plåt. Skolan har ett uppvärmningskök. Underhållsskicket är normalgott för åldern. Lokalerna inom Ekebo 8:13 har samma sorts ytskikt men är i sämre skick. HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen.

Ekebo 8:12-13 6(15) Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknads- Vakant Vakant m-hyra area Area Totalt hyra Totalt Area Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr m² kr/m² kr Vård 505 505 950 479 750 950 479 750 - - - Fritid 550 120 350 42 000 350 42 000 430 800 344 000 Utbildning 2 095 2 095 916 1 919 000 916 1 919 000 - - - Genomsnitt / Summa 3 150 2 720 897 2 440 750 897 2 440 750 430 800 344 000 Vakans / Hyresrisk För närvarande är vakansläget som framgår av tabellen nedan. Lokaltyp % vid kalkylstart Hyra Area Vård - - Fritid 89 78 Utbildning - - Genomsnitt 10 14 Av tabellen framgår för vilka lokaler framtida vakansantaganden har gjorts. Hyresgäst etc. Lokal- Area Vakansantagande typ m² fr.o.m. t.o.m. Fd Engelska fritids, vakant Samling 430 2016-02-01 2016-07-31 Gjorda vakansantaganden och åsättanden av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång- 2016 2017 2018 2019 2020 siktig Vård - 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Fritid 53,6 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Utbildning - 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Totalt 7,4 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren och exkluderar kostnader som betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Vård 475 240 25 350 100 Fritid 375 206 25 250 100 Utbildning 475 995 25 350 100 Genomsnitt/Summa 458 1 441 25 333 100

Ekebo 8:12-13 7(15) I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden. Fastighetsskatt etc Driftnetto Värderingsobjektet är taxerat med typkod 825 (Specialenhet, skolbyggnad) och saknar därför taxeringsvärde och är skattebefriad. Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra 818 2 577 900 Drift & underhåll -458-1 441 250 Fastighetsskatt - - Driftnetto år 1 (helår) 361 1 136 650 Driftnetto, normaliserat 382 1 204 263 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp.

Ekebo 8:12-13 8(15) Marknadsanalys Allmänt Den svenska ekonomin utvecklas starkt och enligt Riksbankens prognos kommer tillväxten i landet att utvecklas snabbare än det historiska genomsnittet under de kommande åren. Till följd av bl.a. lägre förväntade hyreshöjningar och energipriser har dock inflationen under de senaste månaderna varit lägre än vad Riksbanken prognostiserat. För att nå inflationsmålet på 2 % under 2017 valde därför Riksbanken i februari 2016 att sänka reporäntan för första gången sedan juli 2015 med 15 punkter till -0,50 %. Det låga ränteläget bidrar till att hushållens skulder fortsätter att öka och bostadspriserna stiger. Den svenska ekonomin är därför relativt sårbar för negativa överraskningar. Åtgärder diskuteras för att minska hushållens skuldsättning i form av exempelvis amorteringskrav, minskat ränteavdrag och skuldkvotstak. På den globala marknaden råder osäkerhet om vart konjunkturen är på väg. Under december föll börsen kraftigt i Kina och osäkerheten spred sig därefter till de finansiella marknaderna runt om i världen. Generellt sett kännetecknas de globala ekonomierna av låg inflation med centralbanker som bedriver en expansiv penningpolitik. De utvecklade ekonomierna har dock stått emot nedgången i tillväxtekonomierna relativt väl p.g.a. en stark inhemsk efterfrågan. Den globala tillväxten förväntas stiga med 2 % under 2016. Som en effekt av den ökade osäkerheten på de finansiella marknaderna har både statsobligationsräntorna och marknadsräntorna fallit i Sverige. Arbetslösheten sjunker och sysselsättningen stiger. Arbetslösheten kan dock komma att stiga något framöver p.g.a. stort antal nyanlända. Fastighetsmarknaden För den svenska fastighetsmarknaden innebär landets förhållandevis stabila ekonomi och låga räntenivåer goda förutsättningar för att utvecklas positivt. Efterfrågan på lokaler och bostäder är hög och hyresutvecklingen är positiv. Konkurrensen hårdnar om de fastighetsobjekt som kommer ut på marknaden. Fastigheter är för närvarande, generellt sett, ett av de mest intressanta tillgångsslagen att investera i.

Ekebo 8:12-13 9(15) Bostadsinvesteringarna är för närvarande höga och står för 4,4 % av BNP. Statistikuppgifter för helår 2015 har ännu inte publicerats men antalet påbörjade bostäder förväntas stiga till 50 000 och enligt Boverkets prognos kommer antalet påbörjade bostäder överstiga 50 000 för 2016. Trots ett högt bostadsbyggande ökar befolkningen i en snabbare takt vilket bidragit till stigande bostadspriser. Byggbolagen har rapporterat att brist på arbetskraft är ett stort hinder för att öka byggandet. Marknadens avkastningskrav på fastighetsinvesteringar har under ett antal år gradvis sjunkit och är på många orter nere på rekordlåga nivåer. Detta gäller framförallt för objekt i de större städerna och i tillväxtregionerna. En successiv utvidgning till andra delmarknader kan dock tydligt noteras. Under 2016 har det hittills varit störst intresse för industri och kontorsfastigheter. Finansieringsmöjligheterna har försämrats under den senaste perioden som ett resultat av flera olika faktorer. Dels har oroligheterna på de finansiella marknaderna medfört minskad riskbenägenhet hos investerarna samtidigt som bankernas utlåning mot fastighetssektorn har varit för stor i förhållande mot andra branscher vilket medfört försämrade finansieringsvillkor. Transaktionsvolymen uppgick 2015 till ca 153 miljarder kr, något lägre än rekordåret 2014 då den uppgick till 161 miljarder kr. Det största segmentet var bostäder med 28 % av den totala volymen. Därefter följde kontor med 21 % av omsättningen, handel 18 % och industri/logistik 10 %. Under 2016 års inledning har det skett flera stora fastighetsaffärer där den största är Fabeges försäljning av Vattenfalls huvudkontor, Uarda 5, i Solna till Union Investment Real Estate GMBH. Förvärvspriset uppgick till 2,257 miljarder kr, vilket motsvarar en direktavkastning omkring 4,25 %. I februari förvärvade Partners Group en fastighetsportfölj bestående av 10 fastigheter i Storstockholm med en total uthyrningsbar area på nästan 100 000 kvm för 1,65 miljarder kr. Ytterligare två affärer över 1 miljard har genomförts; Rikshems förvärv av 28 bostadsfastigheter i Östersund samt Skandia Fastigheters förvärv av två utvecklingsfastigheter i Backaplan, Göteborg, från KF Fastigheter.

Ekebo 8:12-13 10(15) Hyresmarknaden Kontorshyresnivåerna utvecklats positivt och då särskilt för moderna, yteffektiva, bra belägna och gröna kontorslokaler. Detta gäller i synnerhet i storstadsområdena och i regionstäderna där topphyresnivåerna gradvis skjuts uppåt. Det är också framförallt där det byggts moderna kontorshus under de senaste åren. Det äldre kontorsbeståndet tappar i attraktionskraft. Butikshyrorna runt om i landet har under en tid haft en svag eller negativ hyresutveckling. I takt med att hushållens konsumtion nu ökar finns det mycket som talar för en positiv uppgång för butikshyrorna. Hyresnivåerna för industri- och lagerlokaler har generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Undantaget är moderna logistiklokaler där något stigande hyresnivåer kan noteras. Den genomsnittliga höjningen 2015 av landets bostadshyror hamnade på 1,14 % vilket motsvarar ca 11,70 kr/kvm. Förhandlingarna för 2016 pågår fortfarande, men för de bolag som har slutfört förhandlingarna pekar resultaten på att hyreshöjningen kommer att halveras mot föregående år. Skolfastigheter Skolor är fastighetstyper vilka traditionellt inte köpts och sålts i någon större omfattning tidigare. Den ökande etableringen av friskolor och fastighetsbolag med inriktning på fastigheter med offentlig verksamhet har dock gjort att transaktionsvolymerna ökat kraftigt och det kan konstateras att det idag finns en etablerad transaktionsmarknad för dessa fastighetskategorier. Det finns två köparkategorier; egenanvändare vilka driver egen verksamhet i fastigheten och dels investerare som hyr ut lokalerna till en operatör. För dessa investerare likställs ofta följande fastighetstyper; skolfastigheter, sjukhus, äldreboende, vårdcentraler, fängelser, polis- och domstolsbyggnader och andra fastigheter där kommunal eller statlig verksamhet bedrivs. Investerarna attraheras av att det i allmänhet finns långa hyreskontrakt (5-20 år) för dessa lokaler inom denna typ av fastigheter, många gånger med en kommun eller annan säker betalare. Osäkerheten i dessa fastighetsinvesteringar uppkommer i regel efter att hyreskontraktet löpt ut då dels analysen av framtida efterfrågan måste ha gjorts och dels om det är just den här typen av fastighet som lämpar sig för verksamheten även i framtiden.

Ekebo 8:12-13 11(15) Bland skolfastigheter är nybyggda skolor med långa hyresavtal med kommuner det mest attraktiva. För dessa är intresset stort bland institutionella investerare och avkastningskraven kan bli mycket låga. Efter detta, i fallande ordning, är även äldre skolfastigheter med långa avtal intressanta och till viss del nybyggda skolfastigheter med någon av de större friskoleoperatörerna som hyresgäst intressanta för nämnda investerarkategori. Är det korta hyresavtal, äldre byggnader samt små hyresgäster svalnar intresset märkbart. I dessa fall är det i regel mindre fastighetsbolag och lokala investerare som kan vara intresserade att förvärva. Avkastningskraven är väsentligt högre för dessa fastigheter. Ortspris Ett ortsprismaterial har framtagits avseende skol- och utbildningsfastigheter som köpts sedan 2014. Kommun Fastighet Område TR LOA BOA Datum Köpeskilling Initial yield Norm. Yield Köpare Anm. m² m² Tkr kr/kvm Nedre Nedre Övre Sollentuna Träkolet 16 12 160 2016-01 289 000 23 766 Hemsö Lund St Peter 33 Centrum 1 000 2015-11 23 000 23 000 St Peter Fastighets AB Offentliga Hus i Norden Norrtälje Jungfrun 3 13 308 2015-11 148 000 11 121 AB (Fastator) Stockholm Piloten 2 Skarpnäck TR 3 471 2015-10 285 000 25 446 5,70 5,90 Hemsö 1 Sollentuna Träbjälken 16 2 715 2015-10 285 000 25 446 5,70 5,90 Hemsö 2 Sollentuna Sjöberg 7:4 600 2015-10 285 000 25 446 5,70 5,90 Hemsö 3 Pareto via Huskvarnen Jönköping Elektronen 3 9 000 2015-09 212 000 23 556 Holding Stockholm Stora Mans 1 Långbro 7 556 2015-09 200 000 26 469 4,75 Oscar Properties 4 Helsingborg Minerva 19 Centrum 1 400 2015-08 72 500 25 253 Gustavssons Fastigheter Västerås Livia 15 Centrum 7 281 2015-07 147 000 20 190 6,75 Fastighets AB Stenvalvet 5 Blyet 2, Gruvlyckeskolan Karlstad 6 835 2015-07 73 500 10 753 Hemfosa Fastigheter AB Täby Degeln 1 4 566 2015-06 5,00 5,50 Profi Fastigheter Tolv utbildningsfastigheter 21 937 2015-05 175 000 7 977 Turako AB Häftklammern 9 och Stockholm Vattenfallet 16 Råcksta 5 208 2015-02 Hemfosa Fastigheter Karlskrona Karlskrona 3:3 30 876 2014-11 3 266 000 11 889 Hemfosa Fastigheter AB Guldheden 8:10 och Göteborg 8:11 Guldheden 10 500 2014-11 200 000 19 048 Hemfosa Fastigheter AB Nacka Nacka 37 fastigheter Utb, äldrebo 83 440 360 2014-11 1 800 000 21 480 6,00 6,25 Rikshem Härryda Kullbäckstorp 2:268 9 759 2014-11 270 000 11 751 7,00 Hemfosa Vänersborg Niklasberg 3 5 258 2014-11 270 000 11 751 7,00 Hemfosa Vänersborg Niklasberg 2 7 655 2014-11 270 000 11 751 7,00 Hemfosa Fyren Ekalmen Skola & Örebro Kunskapsskolan 5 226 2014-10 95 000 18 178 Hemfosa Fastigheter Salem Salem 5:78 2 501 2014-10 8 100 3 239 8,50 9,00 Söderby Friskola 6 Härnösand Hovsjorden 10, 11 6 000 2014-06 24 000 4 000 Perium 7 Specialfastigheter Gnesta Gnesta 42:12 5 000 2014-06 42 000 8 400 Sverige AB 8 Strängnäs Eldsund 6:6 2014-06 450 000 6,00 Vacse 9 Åkroken 1 och Västhagen Sundsvall 1 33 000 2014-06 582 000 17 636 Hemfosa 10

Ekebo 8:12-13 12(15) Not (enligt numrering i tabellen) 1) Del av portfölj. Tornadoskolan är hyresgäst. 2) Del av portfölj. Vittra är hyresgäst. 3) Del av portfölj. Daghem. 4) Arkitektoniskt tilltalande fd sjukhusbyggnad från 1909. Idag uthyrd till tre skolor. Konverteringsmöjlighet till bostäder på sikt. 5) Fd kontorslokaler ombyggda till utbildning. 73 % av lokalarean är utbildningslokaler: friskolegymnasium och vuxenutbildning, 22 % av lokalarean butiker i bottenplan: Handelsbanken, Myrorna, Varsam. 6) Friskola köper loss fastigheten från kommunen. Delvis internaffär. 7) Specialpedagogiska Skolmyndigheten, 8) Åsbackaskolan 9) Campus, Kn hyresgäst, gymnasium 10) Fastigheterna, centralt belägna i Sundsvall, består av cirka 33 000 kvm uthyrningsbar area, fullt uthyrd till Mittuniversitetet, Internationella Engelska Skolan samt SCA Research. Ovanstående indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga i intervallet 6,0-6,5 %. En stor del av alla fastighetsförvärv sker numera i bolagsform innebärande att köpeskillingen inte blir offentlig via lagfarten. Vidare sker många fastighetsförvärv i portföljform. Detta innebär var för sig och sammantaget att information om köpeskillingar för de enskilda fastigheterna och portföljerna får sökas direkt från initierade parter eller andra tillförlitliga källor. Omdöme om värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av Sverigefinska skolan som byggdes på 1970-talet. Skolan är belägen i Ekebo norr om Smedby, båda stora radhusområden, strax söder om Väsby Centrum. Byggnaderna är uppförda för skolverksamhet i ett relativt enkelt utförande men med ett normalt underhåll. Skolgården är stor och varierad med en bollplan kring Ekebo 8:12 och lite mindre kring Ekebo 8:13. Inom en kilometer från värderingsobjektet finns Sandbergska competens med årskurserna F-9 och Smedby skola med bl a Engelska skolan som konkurrerar om elevunderlaget. Både Sverigefinska skolan och Engelska skolan lockar elever från andra områden än bara närområdet. De aktuella hyrorna bedöms vara marknadsmässiga. Lokalerna på Ekebo 8:13 är delvis tomma och delar hyrs ut på korttidskontrakt för flyktingverksamhet. Byggnadens underhållskick innebär att inga omfattande underhållsåtgärder behöver vidtagas omgående. Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är en egenanvändare eller ett fastighetsbolag med projektinriktning.

Ekebo 8:12-13 13(15) Ovanstående, där eventuell framtida möjlighet att bygga bostäder på värderingsobjektet, beaktats indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga i intervallet 6,0 6,25%. Kassaflödesanalys Kalkylränta / Direktavkastningskrav Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassaflödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan. Direktavkastning restvärde 6,00 % - Vård 6,00 % - Fritid 6,00 % - Utbildning 6,00 % Kalkylränta på totalt kapital 7,94 % Inflation/KPI: 1% 2016, och därefter 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 5 år (2016-03-01-2020-12-31) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm. Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt direktavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkylslut. Nyckeltal Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt tabellen. Nyckeltal Marknadsvärde 20 000 000 kr - Nuvärde av restvärde 15 180 152 kr - Nuvärde av driftnetton 5 075 744 kr - Värdetillägg/avdrag - kr Direktavkastning, år 1 5,68 % Direktavkastning, initial 5,00 % Värde/taxeringsvärde -

2016 2017 2018 2019 2020 Ekebo 8:12-13 14(15) Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och värdeavdrag. Bedömd utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar under kalkylperioden framgår av nedanstående diagram. tkr Nominell utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Effektiv hyra Driftnetto efter investering År Känslighetsanalys För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakansgrad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkastningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oförändrade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av tabellen. Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 4 262 21 Vakansgrad %-enheter 10-4 678-23 Drift & underhåll kr/kvm 10-2 413-12 Inflation %-enheter 1 1 886 9 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1-2 829-14 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 3 971 20

Ekebo 8:12-13 15(15) MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av fastigheten Ekebo 8:12-13 i Upplands Väsby kommun bedöms vid värdetidpunkten mars 2016 till: Tjugo miljoner kronor [ 20 000 000 kr ] OBS! Notera värderingsförutsättningarna under Förutsättningar ovan. Stockholm 2016-03-09 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Katarina Nanryd Carlsson Civilingenjör Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation 3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) 4. Kartor 5. Allmänna villkor för värdeutlåtande

Ekebo 8:12-13 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2016 (kalkylstart 2016-03-01) Nuvärde av driftnetton (tkr) 5 076 Nuvärde av restvärde (tkr) 15 180 SUMMA (tkr) 20 256 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 20 000 Kassaflöde ÅR 2016 del 2017 2018 2019 2020 Bedömd helårsinflation 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2016 Hyror, lokaler 884 2 328 2 813 2 869 2 926 2 985 Vakans/hyresrisk, lokaler -66-173 -141-143 -146-149 Effektiv hyra 818 2 155 2 672 2 725 2 780 2 836 Drift & Löpande underhåll -358-942 -1 138-1 160-1 183-1 207 Periodiskt underhåll -100-263 -318-325 -331-338 Kostnader -458-1 205-1 456-1 485-1 514-1 545 Driftnetto 361 950 1 216 1 241 1 265 1 291 Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 1 000 Restvärde kalkylslut (tkr) 21 943 Norm. driftnetto, helår (tkr) 1 204 Värdeförändring (snitt %/år) 1,9 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 7,94 Kalkylränta restvärde (%) 7,94 Marknadsvärde kr/m² 6 349 Direktavkastning, initial, % 5,00 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) - Direktavkastning vid kalkylslut, % 6,00

Ekebo 8:12-13 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt m² kr kr/m² index% kr kr kr kr/m² kr kr/m² Not Sverigefinska skolan Skola 1 620 16-12-31 1 539 000 950 - - - 1 539 000 950 1 539 000 950 - Sverigefinska förskolan Barnoms. 505 16-12-31 479 750 950 - - - 479 750 950 479 750 950 - Fd Eng sk, flyktingverks Skola 475 16-04-30 380 000 800 - - - 380 000 800 380 000 800 - Fd Eng sk, boxning Fritid 120 16-06-30 42 000 350 - - - 42 000 350 42 000 350 - Fd Engelska fritids, vakant Samling 430 - - - - - - 344 000 800 344 000 800 - Summor / Genomsnitt 3 150 2 440 750 897 - - 2 784 750 884 2 784 750 884

Ekebo 8:12-13 Bilaga 3 1(6)

Ekebo 8:12-13 Bilaga 4 1(1) Ekebo 8:12 Ekebo 8:13

VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50 Göteborg Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50 Malmö Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70 Norrköping Kungsgatan 56 C, 601 86 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70 Umeå Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88