Kortfattat värdeutlåtande

Transkript

1 Kortfattat värdeutlåtande Trävaran 3, Uppdragsgivare Syfte Förutsättningar Fastighetstyp Värderingsobjekt Malmöhus Invest AB genom Mattias Bertilsson. Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för eventuell försäljning till närstående bolag. Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Exempelvis ingår inte Byggnadsbeskrivningar eller orts- och marknadsbeskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Butiksfastighet, byggvaruhandel. Trävaran 3 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars Besiktning Taxeringsvärde Besiktning av värderingsobjektet av undertecknad på egen hand. Gällande taxeringsvärden och fastighetsskatt framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Industri Summa

2 Trävaran 3 2(5) Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Aktuell hyra bedöms vara relativt låg beaktat att det också ingår stora markytor. Avtalet löper dock t.o.m , så det finns ingen hyrespotential i närtid. Hyrorna kan sammanfattas med avseende på lokaltyp och uthyrt respektive vakant enligt tabellen. Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknadsarea Area Totalt hyra Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr Butiker Genomsnitt / Summa Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen. Kontrakts- Antal Andel av längd kontrakt hyra % <= 1 år - - > 1 - <= 3 år - - > 3 - <= 5 år - - > 5 - <= 10 år > 10 år - - Totalt Vakans / Hyresrisk Gjorda vakansantaganden och åsättande av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång siktig Butiker ,7 3,0 Totalt ,7 3,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder. Hyresgästen svarar själv för mediakostnader samt yttre skötsel, så kostnaderna som belastar fastighetsägaren kan förväntas vara låga. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Butiker Genomsnitt/Summa Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt.

3 Trävaran 3 3(5) Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra Drift & underhåll Fastighetsskatt Driftnetto år 1 (helår) Driftnetto, normaliserat Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Flerårig avkastningsanalys Vi har kännedom om en handfull transaktioner de senaste två åren i Trelleborgs som bedöms ha relevans för värderingsobjektet. I Staffanstorp såldes nyligen en fastighet uthyrd till just Byggmax och det har skett en hel del försäljningar av fastigheter med byggvaruhandel nationellt och runt om i Skåne de senaste åren. Sammantaget bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet ligga i nivån 7 %. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 7,00 % - Butiker 7,00 % Kalkylränta på totalt kapital 9,14 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 20 år ( ) Nyckeltal Nyckeltal Marknadsvärde kr - Nuvärde av restvärde kr - Nuvärde av driftnetton kr Direktavkastning, år 1 6,80 % Direktavkastning vid kalkylslut 7,00 % Värde kr/m² kr/m² Värde/taxeringsvärde 3,00

4 Trävaran 3 4(5) Känslighetsanalys Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % Vakansgrad %-enheter Drift & underhåll kr/kvm Inflation %-enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter

5 Trävaran 3 5(5) SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Marknadsvärdet av fastigheten Trävaran 3 i bedöms vid värdetidpunkten mars 2019 till: Tolv miljoner kronor [ kr ] Malmö FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Olle Winroth Civilingenjör, MRICS Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation

6 Trävaran 3 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2019 (kalkylstart ) Nuvärde av driftnetton (tkr) Nuvärde av restvärde (tkr) SUMMA (tkr) MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 816 Restvärde kalkylslut (tkr) Norm. driftnetto, helår (tkr) 787 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 9,14 Kalkylränta restvärde (%) 9,14 Marknadsvärde kr/m² Direktavkastning, initial, % 6,80 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 3,00 Direktavkastning vid kalkylslut, % 7,00 Kassaflöde ÅR 2019 del Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2019 Hyror, lokaler Vakans/hyresrisk, lokaler Ers. Fastighetsskatt Effektiv hyra Drift & Löpande underhåll Periodiskt underhåll Fastighetsskatt etc Kostnader Driftnetto

7 Trävaran 3 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Totalt Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt Totalt m² kr kr/m² index% kr kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Byggmax Butik Summor / Genomsnitt Not (enligt numrering i tabellen) 1) Förhyrningen omfattar enligt hyresavtalet ca 750 kvm butik och resten lager samt kvm mark där det bl a finns grenställ och rullfack. Fastighetens totala areal är kvm.