Godkännande av Strängnäs Fastighets AB:s köp av fastigheten Håkon 1

Transkript

1 KF 23:1

2 KF 23:2

3 KF 23:3 TJÄNSTEUTLÅTANDE Stabsavdelningen Handläggare Josefin Winnfors Kommunstyrelsen Dnr KS/2017: /2 Godkännande av Strängnäs Fastighets AB:s köp av fastigheten Håkon 1 Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att 1. godkänna att Strängnäs Fastighets AB köper fastigheten Håkon 1. Beskrivning av ärendet Strängnäs Fastighets AB (SFAB) beslutade vid styrelsemöte den 16 februari 2017 att ge bolaget i uppdrag att genomföra köp av fastigheten Håkon 1 för kr villkorat att det godkänns av kommunstyrelsen/kommunfullmäktige. SFAB fick uppdraget att undersöka möjlighet att förvärva Åkers Folkets hus, Håkon 1. Säljarna var beredda att sälja fastigheten i ett bolag för kr. SFAB genomförde en genomlysning av bolagsköpet, en så kallad due diligence av PWC. Genomlysningen innebar långsiktiga negativa svåröverskådliga och svårberäknade konsekvenser varför SFAB kontaktade säljarna och delgav dem resultatet av aktuell due diligence. Säljarna erbjöd då SFAB ett fastighetsköp till kr vilket SFAB uppfattade som rimligt då det finns en värdering av fastigheten på kr utförd av V & P, Valuation of properties AB. Byggnaden är uppförd 1950 och med tanke på byggnadens ålder är SFAB:s bedömning att byggnaden är i relativt gott skick. Det finns ett antal åtgärder som behövs genomföras snarast. Bedömd kostnad för uppräknade initiala åtgärder är ca kr. Enligt ägardirektiven ansvarar bolaget för att kommunfullmäktige får ta ställning innan sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt fattas. Uppstår tveksamhet huruvida ställningstagande krävs, ska SFAB samråda med kommunstyrelsen. Samråd ska ske genom att SFAB tillställer kommunstyrelsen underlag för ställningstagande och beslut i frågan. Köp av en fastighet är inget som räknas upp som exempel på frågor som är av principiell beskaffenhet. Dock föreslås detta köp gå till kommunfullmäktige för Strängnäs kommun Nygatan Strängnäs Tel Fax Bankgiro

4 KF 23:4 2/2 beslut då det innebär ett köp av en verksamhetslokal för kommunens räkning och kan anses vara av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Beredning av ärendet har gjorts i samråd med finanschef. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Strängnäs kommuns hyra beräknas bli oförändrad med nuvarande förhyrd area. Övriga konsekvenser Beslutet medför att en mötesplats i Åkers styckebruk skapas. Uppföljning Ingen uppföljning krävs. Beslutsunderlag Protokollsutdrag, SFAB 14, Beträffande köp av Folkets Hus, Håkon 1, i Åkers styckebruk, Värdering Håkon 1, bilaga 1, Beslutet skickas till SFAB Per Bäckström Kommunchef Josefin Winnfors Stabschef

5 KF 23:5

6 KF 23:6 Beträffande köp av Folkets Hus, Håkon 1, i Åkers styckebruk Uppdrag till SFAB Majoritetsförklaring: Mötesplats i alla kommundelar SFAB fick uppdraget att undersöka möjlighet att förvärva Åkers Folkets hus, Håkon 1. Efter en budgivningsprocess i konkurres med andra potentiella köpare var man beredd att sälja fastigheten förpackad i ett bolag för 3,5 mnkr. Detta pris hävdade då säljarna var lägre än andra bud men ägarna ville hellre sälja till kommunens bolag, SFAB. Due diligence noggrann genomlysning SFAB beställde omgående en genomlysning av ett bolagsköp för 3,5 mnkr en så kallad Due Diligence av PWC. Genomlysningen innebar långsiktiga negativa svåröverskådliga och svårberäknade konsekvenser varför SFAB kontaktade säljarna och delgav dem resultatet av aktuell Due Diligence. Säljarna erbjöd då SFAB att gå halva vägen var i förhållande till den reavinst som detta skulle innebära för säljarna. De erbjöd SFAB ett fastighetsköp till 3,7 mnkr vilket SFAB uppfattade som rimligt då det finns en värdering beställd av SFAB på 3,8 mnkr utförd av V & P, Valuation of properties AB, bilaga 1. Initiala underhållsåtgärder Byggnaden är uppförd 1950 och med tanke på byggnadens ålder är SFAB bedömning att byggnaden är i relativt gott skick. Det finns ett antal åtgärder som behövs genomföras snarast: 1. Anpassning av befintligt passagesystem till vår standard. 2. Koppla upp driftindikering av fläktar till överordnat SÖ system. 3. Genomföra en elsäkerhetsbesiktning. 4. Översyn tak med hängrännor och stuprör. 5. Därefter underställs fastigheten SFAB:s långsiktiga underhållsplanering. Bedömd kostnad för uppräknade initiala åtgärder är ca 250 tkr. Hyreskalkyl Strängnäs kommuns hyra beräknas bli oförändrad med nuvarande förhyrd area. Strängnäs Lars Keyser Strängnäs Fastighets AB

7 KF 23:7 HÅKON 1 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning HÅKON 1 Objektsnummer Marknadsvärde ksek Kommun Strängnäs Justering (ksek) -39 ksek Distrikt Åker Justering (Procent) 1,02 % Adress TORGET 1 Intervall ksek Ägare CENTRUM I ÅKER AKTIEBOLAG Värdetidpunkt Organisationsnr Uppdragsgivare Strängnäs Fastighets AB Nyckeltal Marknadsvärde per kvm SEK / m2 Startår 2017 Initial direktavkastning 8,14 % Kalkylperiod 5 år Direktavkastningskrav för restvärdesberäkning 8,25 % Kalkylränta för restvärdet 9,25 % Kalkylränta för driftnetto 9,25 % Marknadsvärde / Summa taxeringsvärde 1,68 Beräkningsförutsättningar - Värderingsflöde Lokalslag Bedömt Läge Area Hyra Vakans DoUH Dir.krav Hyresvärde () (SEK/m2/år) (%) (SEK/m2/år) (%) (ksek) Kontor C , , Summa area Markeringen * betyder att det är ett schablonvärde. Taxeringsinformation Typkod 325 Värdeår 1950 Upplåtelseform Äganderätt Tomtareal Summa taxeringsvärde (år 2015) (ksek) Finansiering Summa lån 1 januari 2017 Amortering år 1 Amortering år 1/Summa lån Snitt bidningstid Känslighetsanalys 0 SEK Summa lån 0 0 SEK Snittränta år 1 0,00 0,00 % Belåningsgrad år 1 0,00 % 0,0 år Antal lån 0 SEK / m2 % Källa: Lantmäteriet Parameterförändring Nytt värde Diff Vakansen ökar 10%-enheter 3,0 Mkr -21,3% Direktavkastningskrav ökar 1%-enhet 3,4 Mkr -10,5% DoUH ökar 35 SEK/m2 3,1 Mkr -17,6% Alla samtidigt 2,1 Mkr -45,3% lena@valuationofproperties.com Tel: V & P, Valuation of properties AB Golfgatan Vintrosa Lena Viklund

8 KF 23:8 HÅKON 1 Fastighetsrapport (ksek) <2022> Hyra, kontor Tillägg, fastighetsskatt Tillägg, övrigt Justering, bruttohyra Summa bruttohyra Hyresavdrag / Rabatt Inkomstbortfall Nettointäkt DoUh, kontor Anpassning Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Justering, DoUh Nettokostnader Driftnetto Räntebidrag Ränta Amortering Justering, finansiellt Kassaflöde Utgående kassa Totalt lån (ksek) (ing. balans 1 jan) Nyckeltal värderingsflöde Räntetålighet f. amort. (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Räntetålighet e. amort. (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Aktuell vakans (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Vakanstålighet f. amort. & lån (%) 46,1% 46,1% 46,1% 46,1% 46,1% Vakanstålighet e. amort. & lån (%) 46,1% 46,1% 46,1% 46,1% 46,1% DoUH-tålighet e. amort. & lån (%) 91,1% 91,1% 91,1% 91,1% 91,1% DoUH-tålighet e. amort. & lån (SEK/m2)