Försäljning av fastigheten Uddheden 1:116 - Uddebo Dnr KS2016/469/06

Transkript

1 SUNNE KOMMUN PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Kommunstyrelsen (1) Sida Ks 147 Försäljning av fastigheten Uddheden 1:116 - Uddebo Dnr KS2016/469/06 Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Sunne kommun, org.nr , Sunne, överlåter och försäljer del av fastigheten Uddheden 1:116, Uddebo till Sunne Bostads AB, org.nr , Box 7, Sunne, för en överenskommen köpeskilling om 2,5 mkr och i övrigt enligt köpevillkor i köpeavtal. Sammanfattning av ärendet Kommunstyrelsen uppdrog , 252 i punkt 2, till verksamheten teknik och kost att ta fram köpehandlingar för fastigheterna Allégården, Uddebo och Kvarngatan 6 med avsikt att sälja till Sunne Bostads AB. Ett förslag till köpeavtal för del av fastigheten Uddheden 1:116 Uddebo har nu upprättats med Sunne Bostads AB. I köpeavtalet finns kartbild som bilaga som anger det ansökta markområdet som ska fastighetsregleras till hyresbostadsfastigheten som försäljs. Beslutsunderlag Allmänna utskottet , 150 Köpeavtal Uddebo Styrelseprotokoll SBAB Värdering Uddebo Statusbesiktning Uddebo Kommunstyrelsen , 252 Beslutet skickas till: Sunne Bostads AB Verksamheten vård och omsorg Kostenheten Ekonomienheten Justerare Utdragsbestyrkare

2 SUNNE KOMMUN Allmänna utskottet PROTOKOLL Sammanträdesdatum Sida 21 (23) Au >^ /^ Försäljning av fastigheten Uddheden 1:116 - Uddebo Dm-KS2016/469/06 Allmänna utskottets förslag till kommunstyrelsen Sumie kommun, org.nr , Sunne, överlåter och försäljer del av fastigheten Uddheden 1:116, "Uddebo" till Sunne Bostads AB, org.nr , Box 7, Sunne, för en överenskommen köpeskilling om 2,5 mkr och i övrigt enligt köpevillkor i köpeavtal. Sammanfattning av ärendet Kommunstyrelsen uppdrog , 252 i punkt 2, till verksamheten teknik och kost att ta fram köpehandlingar för fastigheterna Allégården, Uddebo och Kvarngatan 6 med avsikt att sälja till Suime Bostads AB. Ett förslag till köpeavtal för del av fastigheten Uddheden 1:116- Uddebo - har nu upprättats med Sumie Bostads AB. I köpeavtalet finns kartbild som bilaga som anger det ansökta markområdet som ska fastighetsregleras till hyresbostadsfastigheten som försäljs. Beslutsunderlag Köpeavtal Uddebo Styrelseprotokoll SBAB Värdering Uddebo Statusbesiktning Uddebo Kommunstyrelsen , 252 Beslutet skickas till: Sunne Bostads AB Verksamheten vård och omsorg Kostenheten Ekonomienheten Juste ra re Utdragsbestyrkare /

3 TJÄNSTESKRIVELSE Datum Sida (2) Kommunstyrelsen Försäljning av fastigheten Uddheden 1:116 - Uddebo KS2016/469/06 Förslag till beslut Sunne kommun, org.nr , Sunne, överlåter och försäljer del av fastigheten Uddheden 1:116, Uddebo till Sunne Bostads AB, org.nr , Box 7, Sunne, för en överenskommen köpeskilling om 2,5MSek och i övrigt enligt köpevillkor i köpeavtal. Sammanfattning av ärendet Kommunstyrelsen uppdrog , 252 i punkt 2, till verksamheten teknik och kost att ta fram köpehandlingar för fastigheterna Allégården, Uddebo och Kvarngatan 6 med avsikt att sälja till Sunne Bostads AB. Ett förslag till köpeavtal för del av fastigheten Uddheden 1:116 Uddebo har nu upprättats med Sunne Bostads AB. I köpeavtalet finns kartbild som bilaga som anger det ansökta markområdet som ska fastighetsregleras till hyresbostadsfastigheten som försäljs. Utredning av ärendet Verksamheten Teknik och Kost har tillsammans med VD för Sunne Bostads AB gjort extern värdering av fastigheten. Fastighetens status och kondition har besiktats av extern part och med intern besiktning. Underhållsbehov samt hög vakans av totala fastighetsytan finns. Att Sunne Bostads AB, som är ett helägt kommunalt bolag, övertar fastigheten och är ett led i effektivisering av kommunens processer med bostadsuthyrning. Förutom att Sunne Bostads AB övertar ansvar gentemot hyresgäster och kölista så ska hyresavtal upprättas med verksamhet Vård och Omsorg. Postadress Besöksadress Telefon Internet och fax Giro och org.nr Sunne kommun Teknik och kost växel bankgiro 1. Teknik och kost Kvarngatan direkt rickard.b.casselbrant@sunne.se org.nr Sunne Sunne fax mobil Page 1 of 12

4 Sida 2 (2) Beslutsunderlag Köpeavtal Uddebo Styrelseprotokoll SBAB Värdering Uddebo Statusbesiktning Uddebo Kommunstyrelsen , 252 Berit Westergren Kommunchef Rickard Casselbrant Verksamhetschef Beslutet skickas till: Sunne Bostads AB Verksamheten vård och omsorg Kostenheten Ekonomienheten Page 2 of 12

5 K Ö P E A V T A L Säljare: Sunne kommun Org.nr: Kommunstyrelsen SUNNE med en 1/1-del överlåter genom försäljning till Köpare: Sunne Bostads AB Org.nr: Box SUNNE med en 1/1-del Fastighet: Del av fastigheten Sunne Uddheden 1:116 med adress Uddebovägen 1, GRÄSMARK. Enligt bifogad karta i fortsättningen kallad fastigheten Köpeskilling: för en köpeskilling av kronor *** Tvåmiljoner fem hundratusen*** ( SEK) och i övrigt på följande villkor: 1 Köparen ska tillträda fastigheten den 1 oktober 2017 sedan Tillträdesdag betalning gjorts på det sätt som anges i 2 eller enligt annan överenskommelse. Ändring av tillträdesdag ska avtalas skriftigt. 2 Betalningsvillkor: Köparen ska betala köpeskillingen på följande sätt: Kontant den 1 oktober 2017 SUMMA KÖPESKILLING kr =============================================== 3 Parterna har avtalat att handpenning inte ska erläggas för detta köp. Depostion av Handpenning Page 3 of 12

6 4 Säljaren garanterar att fastigheten på tillträdesdagen inte är intecknad. Belastningar mm att stämpelskatten är betald och fastigheten inte belastas av servitut och/eller nyttjanderätt utöver vad som anges i bilagda utdrag ut Lantmäteriets fastighetsregister. 5 Fram till tillträdesdagen ska säljaren bära risken för att fastigheten Faran för skadas av olyckshändelse (den s. k. faran för fastigheten) dels ansvara fastigheten mm för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Faran övergår på köparen från och med tillträdesdagen även om köparen inte tillträder fastigheten i rätt tid. 6 Säljaren ska betala fastighetsskatt, räntor, kostnader för Fördelning av uppvärmning, el, sophämtning samt vatten och avlopp och andra utgifter och utgifter för fastigheten som avser tiden fram till tillträdesdagen. inkomster Från och med tillträdesdagen övergår betalningsskyldigheten på köparen samt rätten till all avkastning från fastigheten. Ev. bränslelager övertages på tillträdesdagen av köparen utan ersättning 7 Säljaren ansöker och bekostar avstyckning. Köparen ska betala Lagfartskostnader kostnader för lagfart, nya lån, nya pantbrev, värdering med mera Avstyckning m.m. 8 Om köparen eller säljaren inte fullgör sina åtaganden enligt detta Kontraktsbrott köpekontrakt har motparten rätt till skadestånd. Vid kontraktsbrott av väsentlig betydelse för part, har denne dessutom rätt att häva köpet. 9 Om inget annat anges i detta kontrakt med bilagor garanterar säljaren Rådighets- att fastigheten inte berörs av myndighetsbeslut eller annat Inskränkning. föreläggande från sotare eller liknande, eller som på något sätt Anslutnings- begränsar köparens möjlighet att utnyttja fastigheten på samma sätt avgifter m.m. som den används av säljaren idag. Säljaren garanterar även att fastighetsbildning skett i enlighet med gällande plan med samtliga kostnader betalda. Säljaren garanterar vidare att det idag inte finns några debiterade eller behörigt beslutade kostnader eller avgifter, som ägaren av fastigheten ska betala, såsom för fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning, samfällighet, gatumarksersättning/gatubyggnadskostnad (gatukostnad enligt gällande plan) eller för anslutning av vatten- och avlopp samt el. 10 Fastighetens areal är cirka m² friköpt tomt, bebyggd med en Fastighetens hyresfastighet. Fysiska skick: Köparen har undersökt fastigheten och godkänner dess skick. Page 4 of 12

7 11 Sedan köparen erlagt köpeskillingen enligt villkoren i 2, skall Slutlikvid, köpe- säljaren till köparen överlämna kvitterat köpebrev avseende brev, pantbrev fastigheten, tillsammans med övriga handlingar som erfordras för köparens lagfart. Vidare skall säljaren överlämna nycklar samt de fastighetshandlingar säljaren innehar såsom tomtkarta, ritningar etc. Äganderätten övergår till köparen först sedan kvitterat köpebrev överlämnats. Detta innebär bland annat att säljaren, i enlighet med 5, ansvarar för fastighetsavgift-/skatt fram till tillträdesdagen. 12 Övrigt Köpeavtalet gäller under förutsättning att kommunstyrelsen och Sunne Bostads styrelse godkänner avtalet. Parterna har genom sina signaturer på tillhörande bilaga, tagit del av och godkänt innehållet. Av detta köpeavtal är två likalydande exemplar upprättade och varav parterna tagit var sitt. Sunne den / 2017 Sunne den / 2017 Säljaren Sunne kommun Köparen Sunne Bostads AB Berit Westergren Lars-Åke Holmqvist Kommunchef Ordförande Gunilla Ingemyr Jörn Okan Kommunstyrelsens ordförande VD Bevittnas: Page 5 of 12

8 Bilaga 1. Markområde till hyresbostadsfastigheten Uddebo Page 6 of 12

9 Protokoll fört vid ordinarie sammanträde med styrelsen i Sunne Bostads AB den 14 juni 2017 kl Plats; Kontoret Närvarande; Lars-Åke Holmqvist Ordförande Kerstin Larsson Ledamot Arne Olsson Ledamot Anette Säterberg Suppleant Jörn Okan VD 44 Sammanträdets öppnande Ordföranden förklarade mötet öppnat. 45 Fastställande av dagordningen Dagordning föredrogs och godkändes. 46 Val av protokolljusterare Kerstin Larsson valdes att justera protokollet. 47 Information detaljplaner Planingenjör Johanna Bergsmän informerade styrelsen om arbetet med detaljplanen och förutsättningarna för Skäggeberg 12:11. Detaljplanen för Allégården omfattar även Skäggeberg 12:12 som tidigare förvärvats av Sunne Bostads AB. Detaljplanen är ärende på kommunfullmäktige den 19 juni Förvärv av AIlégården, Skäggeberg 12:11 Genomgång av underlaget för köp av fastigheten visar på att det är behov av flera större underhålls- och reparationsåtgärder (ref. WSPs statusundersökning daterad 29 februari 2016). Styrelsen diskuterar underlaget och finner att värderingen om 18 mkr utgår från ett kassaflöde om l,3 mlcr. Mot bakgmnd av WSPs rapport tycks ett justerat pris om 16,5 mkr bättre spegla marknadsvärdet med hänsyn tagen till kravet på kortsiktiga underhållsåtgärder och beräknad kostnad för dessa. Beslut; Styrelsen beslutar att förvärva fastigheten för en köpeskilling om 16,5 mjcr. Page 7 of 12

10 49 Förvärv av Uddebo, Uddheden 1:116 Genomgång av underlaget för köp av fastigheten visar att fastigheten är i bra skick. (WSPs statusunders ökning daterad 29 februari 2016). Beslut; Styrelsen beslutar att förvärva fastigheten, enligt värdering, för en köpeskilling om 2,5 mkr. 50 Sammanträdets avslutning Ordföranden tackade för dagens överläggningar och avslutade mötet. Vid protokpllet Jörn Justeras Lars Åke Holmqvist Kerstin Larsson Page 8 of 12

11 UDDHEDEN 1:116 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning UDDHEDEN 1:116 Objektsnummer Marknadsvärde ksek Kommun Sunne Justering (ksek) -61 ksek Distrikt Gräsmark Justering (Procent) 2,38 % Adress VILLAGATAN 9B Intervall ksek Ägare SUNNE KOMMUN Värdetidpunkt Organisationsnr Uppdragsgivare Sunne Bostads AB Nyckeltal Marknadsvärde per kvm 980 SEK / m2 Startår 2017 Initial direktavkastning 7,79 % Kalkylperiod 5 år Direktavkastningskrav för restvärdesberäkning 9,92 % Kalkylränta för restvärdet 10,92 % Kalkylränta för driftnetto 10,92 % Marknadsvärde / Summa taxeringsvärde 0,57 Beräkningsförutsättningar - Värderingsflöde Lokalslag Bedömt Läge Area Hyra Vakans DoUH Dir.krav Hyresvärde () (SEK/m2/år) (%) (SEK/m2/år) (%) (ksek) Bostäder UNCLASSIFIED * 857 0, , Kontor UNCLASSIFIED , , Summa area Markeringen * betyder att det är ett schablonvärde. Taxeringsinformation Typkod 321; 821 Värdeår 1970 Upplåtelseform Äganderätt Tomtareal Summa taxeringsvärde (år 2016) (ksek) Finansiering Summa lån 1 januari 2017 Amortering år 1 Amortering år 1/Summa lån Snitt bindningstid Känslighetsanalys 0 SEK Summa lån 0 0 SEK Snittränta år 1 0,00 0,00 % Belåningsgrad år 1 0,00 % 0,0 år Antal lån 0 SEK / m2 % Källa: Lantmäteriet Parameterförändring Nytt värde Diff Vakansen ökar 10%-enheter 0,8 Mkr -66,5% Direktavkastningskrav ökar 1%-enhet 2,3 Mkr -9,7% DoUH ökar 35 SEK/m2 1,5 Mkr -39,4% Alla samtidigt - 0% lena@vofp.se Tel: V & P, Valuation of properties AB Golfgatan Vintrosa Lena Viklund Page 9 of 12

12 UDDHEDEN 1:116 Fastighetsrapport (ksek) <2022> Hyra, bostäder Hyra, kontor Tillägg, fastighetsskatt Tillägg, övrigt Justering, bruttohyra Summa bruttohyra Vakans, kontor Hyresavdrag / Rabatt Intäktsbortfall Nettointäkt DoUh, bostäder DoUh, kontor Anpassning Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Justering, DoUh Nettokostnader Driftnetto Räntebidrag Ränta Amortering Justering, finansiellt Kassaflöde Utgående kassa Totalt lån (ksek) (ing. balans 1 jan) Nyckeltal värderingsflöde Räntetålighet f. amort. (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Räntetålighet e. amort. (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Aktuell vakans (%) 26,1% 26,1% 26,1% 26,1% 26,1% Vakanstålighet f. amort. & lån (%) 38,2% 38,2% 38,2% 38,2% 38,2% Vakanstålighet e. amort. & lån (%) 38,2% 38,2% 38,2% 38,2% 38,2% DoUH-tålighet e. amort. & lån (%) 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% 20,2% DoUH-tålighet e. amort. & lån (SEK/m2) Page 10 of 12

13 ;J-i3i?EBO (heden 1:116, Gräsmark ne Kommun PROJEKT: Uddeheden 1:116, GräsmarkT Rapport om byggnadens byggtekniska status Datum: 29 februari 2016 Besiktningsdatum: 10 februari 2015 Utgiven av: Mats Larsson Projekt ref Page 11 of 12»WSP

14 Sammanfattning WSP Sverige AB (WSP) har fått i uppdrag av Sunne Bostad AB att genomföra översiktlig byggtekniska granskningar rörande befintlig byggnad. Denna rapport avser fastigheten Uddheden 1:116, Gräsmark, Sunne Kommun. Syftet är att identifiera byggnadens tekniska byggstatus för att få en uppfattning om åtgärder samt kostnader för framtida beslut om åtgärder på byggnaden. Några kostnadsbedömningar ingår ej i detta uppdrag. Denna översiktliga rapport inkluderar ett platsbesök. Uppdraget innefattar inte genomgång av offentliga arkiv. Objektet Fastigheten Uddheden 1:116, Uddebo i Gräsmark består av fem huskroppar. Hus A, B, C och D är byggda 1984 och hus E är byggt 1969 men är renoverat. Hus A består av 2 våningar med hel källare. Hus B består av 2 våningar utan källare. Hus C, D och E är l- plans byggnader utan källare. Källare på hus A inrymmer lägenhetsförråd, undercentral och tvättstuga. Entréplanen innehåller mottagningskök och matsal samt gemensamma utrymmen och lägenheter och plan 2 inrymmer lägenheter. Slutsatser och rekommendationer Fastigheten är i bra skick. Husen är anslutna till Gräsmarks Energis fjärrvärmenät och är uppvärmt med vattenburet radiatorsystem. Husen förutom hus E har ett luftbehandlingssystem typ mekanisk frånluft med frånluflsfläktar. Tilluft sker genom tilluftsdon placerade bakom radiatorer. Luftbehandlingssystemet bör ses över och då det verkar vara ett frånluftsystem som ej återvinner någon energi ur frånluften Hus E har ganska nyligen försetts med ett FTX- aggregat som är placerat på vindsplanet. Det bör kontrolleras om det finns en godkänd OVEC för byggnaderna Tegelfasaden ser alhnänt bra ut förutom den utmurade utåt lutande delarna av tegelfasaden under fönstem mot söder som till delar är frostsprängda. Det finns även antydan till att tegelbalkar över fönster visar att armering har påbörjade rostangrepp. Träfasaderna med både stående och liggande panel ser bra ut och är ser inte ut att vara i behov av målning. BaUcongbröstningar är renoverade för ca 7 år sen enligt vaktmästaren. Fönster är 3- glas isolerglas respektive 2+ l glas från då huset byggdes förutom hus E som har 2 glasfönster från då huset byggdes. Några punkterade isolerglas kunde ej upptäckas. Yttertaken består av betongtakpannor på strö- och bärläkt, underlagspapp och råspont. Yttertakskonstruktionen är av trä som är uppstolpat från betongvalvet. Betongtakpannorna är i behov av rengöring. Vinden på hus B visade att det var ca 450 mm isolering på vindsbjälklaget. Tillgängligheten till byggnaden är bra och hus A och B är utrustade med hiss. Det bör kontrolleras att hissar är besiktigade och godkända av ackrediterat organ Projektnummer: Kv Uddheden 1:116, Uddebo, Gräsmark Page 12 of 12