Kortfattat värdeutlåtande

Transkript

1 Kortfattat värdeutlåtande Lavetten 38, Foto från maj 2016 Uppdragsgivare Syfte Förutsättningar Fastighetstyp Värderingsobjekt Malmöhus Invest AB genom Mattias Bertilsson. Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för eventuell försäljning till närstående bolag. Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Exempelvis ingår inte Byggnadsbeskrivningar eller orts- och marknadsbeskrivningar. Se vårt tidigare värdeutlåtande daterat för mer beskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Industrifastighet. Lavetten 38 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars Besiktning Besiktning av värderingsobjektet av undertecknad tillsammans med Jonas Håkansson samt utvändig syn på egen hand

2 Lavetten 38 2(5) Taxeringsvärde Gällande taxeringsvärden och fastighetsskatt framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Industri Summa Hyror Värderingsobjektets bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Fastigheten är idag vakant sedan tidigare hyresgäst inte betalat hyra och förverkat sitt avtal. Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknads- Vakant Vakant m-hyra area Area Totalt hyra Totalt Area Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr m² kr/m² kr Industri Genomsnitt / Summa Vakans / Hyresrisk Fastigheten är vakant i dagsläget. Det fanns ett hyresavtal som löpte till , men hyresgästen slutade betala hyra och avtalet förverkades. Gjorda vakansantaganden och åsättande av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång siktig Industri 100,0 50,0 20,0 10,0 10,0 10,0 Totalt 100,0 50,0 20,0 10,0 10,0 10,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder och avser kostnader som normalt belastar fastighetsägaren och exkluderar det som normalt betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Industri Genomsnitt/Summa I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt.

3 Lavetten 38 3(5) Extraordinärt underhåll / Investeringar Driftnetto Vi har inte belastat kalkylen med någon extraordinär kostnad, men det är kommer sannolikt krävas investeringar/hyresgästanpassningar vid nyuthyrning. Hyresgästanpassningar bör dock finnas förutsättningar att återvinna i en högre hyra. Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra - - Drift & underhåll Fastighetsskatt Driftnetto år 1 (helår) Driftnetto, normaliserat Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Flerårig avkastningsanalys Vakanta industrifastigheter säljs till väldigt varierande priser och värdebedömningen är därmed relativt osäker. Vi bedömer att ett marknadsmässigt direktavkastningskrav bör ligga i storleksordningen 8,5 % utifrån de antaganden som är gjorda kring hyresvärde, uthyrningsperiod/vakans och kostnader. Värdet motsvarar då ca kr/kvm, vilket åtminstone inte motsägs av försäljningar av äldre/enklare industrifastigheter som gjorts under senare år i Trelleborg. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 8,50 % - Industri 8,50 % Kalkylränta på totalt kapital 10,67 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 5 år ( )

4 Lavetten 38 4(5) Nyckeltal Nyckeltal Marknadsvärde kr - Nuvärde av restvärde kr - Nuvärde av driftnetton kr Direktavkastning, år 1-3,87 % Direktavkastning vid kalkylslut 8,50 % Värde kr/m² kr/m² Värde/taxeringsvärde 2,09 Känslighetsanalys Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % Vakansgrad %-enheter Drift & underhåll kr/kvm Inflation %-enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter

5 Lavetten 38 5(5) SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Marknadsvärdet av fastigheten Lavetten 38 i bedöms vid värdetidpunkten mars 2019 till: Sex miljoner kronor [ kr ] Malmö FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Olle Winroth Civilingenjör, MRICS Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation

6 Lavetten 38 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2019 (kalkylstart ) Nuvärde av driftnetton (tkr) Nuvärde av restvärde (tkr) SUMMA (tkr) MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) Kassaflöde ÅR 2019 del Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2019 Hyror, lokaler Vakans/hyresrisk, lokaler Ers. Fastighetsskatt Effektiv hyra Drift & Löpande underhåll Periodiskt underhåll Fastighetsskatt etc Kostnader Driftnetto Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) -232 Restvärde kalkylslut (tkr) Norm. driftnetto, helår (tkr) 583 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 10,67 Kalkylränta restvärde (%) 10,67 Marknadsvärde kr/m² Direktavkastning, initial, % - Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 2,09 Direktavkastning vid kalkylslut, % 8,50

7 Lavetten 38 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt m² kr kr/m² index% kr kr kr kr/m² kr kr/m² Not Lager/industri Industri Summor / Genomsnitt