Köp av landstingets del av servicehuset Ängby 1:82 KS-2014/238. Beslut. Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta

Transkript

1 Kommunstyrelsen Utdrag ur protokoll Köp av landstingets del av servicehuset Ängby 1:82 KS-2014/238 Beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att godkänna att Kommunfastigheter i Knivsta AB förvärvar Landstingets del av servicehuset i Knivsta, fastigheten Ängby 1:82, för en överenskommen köpeskilling om 20,5 mkr. Ärende Tjänsteskrivelse , presentation , förslag på köpeavtal med bilaga 2, hyresgästförteckning, skrivelse från Kommunfastigheter , protokoll från Kommunfastigheters styrelsesammanträde och värdeutlåtande har varit utsända. Yrkande Klas Bergström (M) med bifall från Claes Litsner (S) och Per Lindström (KD) yrkar att kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att godkänna att Kommunfastigheter i Knivsta AB förvärvar Landstingets del av servicehuset i Knivsta, fastigheten Ängby 1:82, för en överenskommen köpeskilling om 20,5 mkr. Expedieras till: Expedierat av:

2 Sida 1 av 2 Handläggare Tjänsteskrivelse Diarienummer Kjell Åhnberg Datum KS-2014/238 Ekonomichef Kommunstyrelsen Köp av Landstingets del av Servicehuset Ängby 1:82 KS-2014/238 Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta Att inte godkänna att Kommunfastigheter i Knivsta AB förvärvar Landstingets del av servicehuset i Knivsta, fastigheten Ängby 1:82, för en överenskommen köpeskilling om 20,5 mkr. Sammanfattning Bakgrund Kommunfastigheter i Knivsta AB har tillskrivit Knivsta kommunfullmäktige och föreslagit att kommunfullmäktige ska godkänna Kommunfastigheter i Knivsta AB förvärv av fastigheten Ängby 1:82 för en överenskommen köpeskilling om 20,5 mkr. Kommunfastigheter i Knivsta AB i protokoll beslutat att uppdra åt VD att tillse att förvärvet av Ängby 1:82 administreras så att både landsting- och kommunfullmäktige kan godkänna förvärvet under våren Det värdeutlåtande som Forum Fastighetsekonomi AB har lämnat gällande fastigheten bygger på en mycket liten vakansgrad, 5 procent, av uthyrningsbara lokaler. Med tanke på de relativt korta hyresavtal som finns för närvarande så förefaller ett sådant synsätt vara tämligen optimistiskt. Önskvärt hade varit att få ytterligare en värdering från en annan värderare för en jämförande studie. Förutom Forums värdeutlåtande finns ingen ekonomisk kalkyl för fastigheten i det material som presenteras. Den kassaflödeskalkyl som Forum visar i sitt material är inte tillräcklig för att få en total bild över om köpet är en bra affär eller inte. De långsiktiga planerna för själva byggnaden är en viktig fråga. Om planer finns att utnyttja marken för andra ändamål, även om detta inte finns redovisat i något material, inom till exempel en tio års period så blir avskrivningskostnaderna för byggnaden höga. Kommunfastigheter gör gällande i sin skrivelse att inköpet innebär en bra möjlighet för bolaget att uppfylla nuvarande och framtida behov av lokaler för kommunens verksamheter.

3 Sida 2 av 2 Från de kommunala verksamheterna finns det idag varken någon beställning eller uttalat behov av nya lokaler i Landstingets del av Servicehuset enligt kommunen lokalansvarige. Gällande bolagsordning för Kommunfastigheter anger ändamålet med bolagets verksamhet att bolaget ska tillgodose Knivsta kommuns behov av verksamhetslokaler. Med de i VD:s brev till Knivsta kommunfullmäktige framförda anledningarna till att ett köp bör göras så kan detta inte förordas utifrån de underlag som lagts fram. Ekonomisk konsekvensanalys Lena Fransson kommunchef Beslutet ska expedieras till: Akten Kommunfastigheter i Knivsta AB

4 Köp av Servicehus

5 Sammanfattning och rekommendation Servicehuset (Ängby 1:82) har ett strategiskt läge i centrala Knivsta och är sammanbyggt med Ängby 1:81 som är i Kommunfastigheters ägo. Fastigheten har en bra möjlighet att uppfylla nuvarande och framtida behov av lokaler för kommunens verksamhet och är till gagn för kommunens framtida utveckling. Ägare till fastigheten är Landstinget i Uppsala län. Förhandlingar har pågått som resultaterat i ett förvärvspris på 20,5 MSEK. Styrelsens rekommendation är att Kommunfullmäktige godkänner beslut om förvärv av fastigheten på nivån 20,5 MSEK och ger VD mandatet att slutföra förhandlingarna och förvärvet.

6 Fastighetens läge och användning Nuvarande hyresgäster i fastigheten är: Nuv Hyresgäst Kvm Vårdcentral Knivsta Kommun 141 Knivsta Kommun 340 Tandläkarmottagning 520 Apoteksgruppen 18 Tomhyra TOTAL Ängby 1:81 Total Yta Kvm Procent Nuv hyresgäster % Pot hyresgäster 0 0% Tomyta % Total Ängby 1:82

7 Framtida hyresgäster och potential Nuvarande/pot hyresgäster i fastigheten är: Nuv Hyresgäst Kvm Vårdcentral Knivsta Kommun 141 Knivsta Kommun 340 Tandläkarmottagning 550 Apoteksgruppen 18 Tomhyra TOTAL Total Yta Kvm Procent Nuv hyresgäster % Pot hyresgäster % Tomyta 301 6% Total % Pot Hyresgäst Kvm Hotell/Restaurang Butik/Restaurang 133 TOTAL Ängby 1:81 Ängby 1:82

8 Fastighetens skick Risker Stammar i platta på mark (rör är ingjutna) Besiktning utförd av Besiktning Infokus på uppdrag av Kommunfastigheter utan större anmärkningar i övrigt. Bedömningen är att fastigheten är i gott skick i förhållande till jämförbara objekt av samma typ och ålder.

9 Ekonomisk sammanfattning 2013 del Bedömd helårsinflation 0,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Hyra, lokaler inkl vakans Effektiv hyra Drift & Löpande underhåll Periodiskt underhåll Extraordinärt underhåll Kostnader Driftnetto Investeringar Driftnetto efter invest Kalkylresultat vid värdetidpunkten november 2013 (kalkylstart ) Nuvärde av driftnetton 106 tkr Nuvärde av restvärde tkr SUMMA tkr Marknadsvärde tkr Inititalt driftnetto, helår (tkr) 760 Norm. Driftnetto, helår (tkr) Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 9,88 Kalkylränta restvärde (%`) 9,88 Dir.avkastn. kalkylslut(%) 7,75 Restvärde kalkylslut (tkr) Värdeförändring (snitt%/år) 22,60 Värdering Forum Fastighetsekonomi AB

10 Styrkor och svagheter Styrkor och möjligheter Strategisk belägen tomtmark och fastighet i växande Knivsta Lokaler som är attraktiva för kommunal verksamhet och med närhet till tåg och Arlanda även för externa hyresgäster Parkeringsplats i närhet av tågstation med ökad efterfrågan Möjlighet att minska tomhyror snabbare än plan och att investeringar bärs av hyresgästen Svaghet och hot Fastighetens många verksamheter där konvertering kan försvåras till annan verksamhet Sammanbyggnad med grannfastigheten och gemensamma installationer Knivsta är fortfarande en ung marknad där förutsägbarheten om utvecklingen på marknaden är osäker.

11 Nästa steg Tillträde efter kontraktsskrivning. Hyresgästanpassning påbörjas så snart kontraktsskrivning med framtida hyresgäster är avklarade. Momsgenomgång kommer att göras med momskonsult. Fastighet är idag ej momsregistrerad. Efterkontroll av de garantier som säljare lämnar ska göras mot verkligheten. Skatteeffekter av att del av nuvarande speciallokal ska konverteras till verksamhetslokal.

12 KÖPEAVTAL mellan Uppsala Läns Landsting och Kommunfastigheter i Knivsta AB Avseende fastigheten Knivsta Ängby 1:82 Gäller under förutsättning av Knivsta Kommunfullmäktiges och Uppsala läns Landstingsfullmäktiges godkännande

13 Mellan: (1) Uppsala Läns Landsting, org.nr , Box 602, Uppsala ( Säljaren ) och (2) Kommunfastigheter i Knivsta AB, org.nr , adress Förrådsvägen 23, Knivsta ( Köparen ) har denna dag ( Avtalsdagen ) ingåtts följande Avtal. 1 Överlåtelseförklaring och köpeskilling 1.1 Säljaren överlåter och försäljer härmed till Köparen fastigheten Knivsta Ängby 1:82 ( Fastigheten ) för en köpeskilling om sammanlagt (tjugo miljoner femhundratusen) kronor ( Köpeskillingen ). 1.2 Säljaren överlåter, i den mån det är möjligt, även de rättigheter som är hänförliga till Fastigheten, såsom rätt enligt garantiåtaganden i entreprenadavtal och rätt till räntebidrag. 1.3 Ingen lös egendom överlåts. 2 Tillträdesdag och äganderättens övergång 2.1 Köparen ska tillträda Fastigheten den 2 maj 2014 ( Tillträdesdagen ). 2.2 Äganderätten till Fastigheten övergår till Köparen på Tillträdesdagen. 3 Villkor för tillträde 4 Betalning 4.1 Köparen skall betala hela Köpeskillingen kontant den 2 maj 2014 till Säljarens postgiro nr Kostnader och intäkter 5.1 Kostnader för och intäkter från Fastigheten för tiden före Tillträdesdagen belastar respektive tillkommer Säljaren. Kostnader och intäkter för tiden från och med Tillträdesdagen belastar respektive tillkommer Köparen. 5.2 Säljaren skall med närvaro av Köparen på Tillträdesdagen läsa av Fastigheternas mätare för förbrukning av el, vatten, värme m.m. 5.3 En likvidavräkning skall upprättas av Säljaren på Tillträdesdagen. I denna skall så mycket som möjligt av Fastighetens kostnader och intäkter fördelas mellan Köparen och Säljaren. Det som inte kan fördelas då, skall enligt ny likvidavräkning som upprättas av Säljaren avräknas mellan Köparen och Säljaren snarast möjligt. 6 Försäkring 6.1 Säljaren står faran för att Fastigheten skadas eller försämras före Tillträdesdagen. Säljaren garanterar att Fastigheten är fullvärdeförsäkrad till och med Tillträdesdagen.

14 6.2 Vid försäkringsfall före Tillträdesdagen skall Säljaren tillse att försäkringsersättning som utfaller enligt befintligt försäkringsskydd skall tillkomma Köparen, varvid Säljaren skall stå för självrisken. 7 Säljarens garantier 7.1 Säljaren garanterar att Säljaren på Avtalsdagen och fram till Tillträdesdagen är civilrättslig och lagfaren ägare tillfastigheten; att sådana föremål på Fastighetens mark och i Fastighetens byggnad, som enligt jordabalken kan vara fastighets-, byggnads- eller industritillbehör, är tillbehör till Fastigheten; att Fastigheten inte besväras av inteckningar, inskrivningar, servitut eller andra rättigheter som kan göras gällande i Fastigheten utöver vad som anges i FastighetsSöks utdrag, Bilaga 1; att inga pantbrev tagits ut i Fastigheterna, och att inte heller någon ansökan om uttag av pantbrev har lämnats in; att fastigheten inte är registrerad för frivillig mervärdesskatt; att samtliga hyreskontrakt som gäller för Fastigheten framgår av Bilaga 2 och att samtliga de villkor som gäller för ett hyresförhållande klart och tydligt framgår av hyreskontraktets ordalydelse; att inga krav av vad slag det vara må kommer att riktas mot Köparen från hyresgäster på grund av brister i Fastigheten som föreligger på Tillträdesdagen eller omständigheter i övrigt hänförliga till tiden före Tillträdesdagen; att de uppgifter om ytor som anges i hyreskontrakten är riktiga; att uppgifter om ytor på vakanta lokaler är riktiga; att inga andra hyreskontrakt, än de som framgår av Bilaga 2 har sagts upp till upphörande eller för villkorsändring och ingen hyresgäst har rätt att säga upp sitt hyreskontrakt i förtid på grund av omständigheter hänförliga till tiden före Tillträdesdagen. Säljaren har inte tagit emot något besked om eller har annan anledning att anta att någon hyresgäst kommer att säga upp sitt hyreskontrakt; att ingen hyresgäst i Fastigheten, såvitt Säljaren har anledning att anta, har betalningsproblem, har ställt in betalningarna eller hamnat på obestånd; att de uppgifter som lämnats om driftskostnader är riktiga och att uppgifterna ger en rättvisande bild av de kostnader som Köparen kan förvänta vid normal förvaltning; att bebyggelse på Fastigheterna har skett i enlighet med bygglov, tillämpliga planer och andra myndighetsbeslut; att Fastigheterna används i enlighet med bygglov, tillämpliga planer och andra myndighetsbeslut;

15 att lantmäteriförrättning inte pågår samt att ansökan om fastighetsbildning eller inteckningsåtgärd inte ingivits avseende Fastigheten; att Fastigheten inte är föremål för expropriation och inga sådana förberedande åtgärder har vidtagits; att inga hyresgästanpassningar, entreprenader eller andra arbeten beställts av Säljaren eller är pågående inom Fastigheten som inte är färdigställda och godkända vid slutbesiktning; att ingen personal får rätt till anställning hos Köparen som en konsekvens av denna överlåtelse; att det inte finns och att det inte heller kan förväntas förelägganden eller motsvarande från domstol eller myndighet beträffande Fastigheten; att Fastigheten inte är förorenad i sådan utsträckning eller det annars förekommer miljöoch/eller hälsofarliga ämnen att det, enligt vid var tid gällande bestämmelser, uppstår kostnader för eller skyldighet att utföra utredning, efterbehandling, skyddsåtgärder eller annan liknande åtgärd eller att det i övrigt inskränker Köparens möjligheter att använda Fastigheten; att det inte på Fastigheten förekommer ämnen, i tankar, deponier eller annanstans, som kan medföra att Fastigheten förorenats; att inga köldmedier som är förbjudna eller som inte får fyllas på förekommer i anläggning, som utgör tillbehör till Fastigheten, samt att Säljaren avgivit samtliga föreskrivna kontrollrapporter enligt 29 förordning (2007:846) om fluorerande växthusgaser och ozonnedbrytande ämnen för användning av CFC, HCFC och HCF; att det inte finns byggnadsmaterial eller liknande på Fastigheten som, enligt vid var tid gällande bestämmelser, medför särskilda kostnadskrävande åtgärder då arbeten utförs på Fastigheten; att godkänd obligatorisk ventilationskontroll genomförts för byggnaden på Fastigheten, Bilaga 3; att Säljaren har fullgjort sin skyldighet att avge skriftlig redogörelse för brandskydd enligt lag (2003:778) om skydd mot olyckor till kommunen; att föreskrivna elrevisionsbesiktningar, energideklaration, Bilaga 4 och 5, samt brandinspektioner beträffande Fastigheten har genomförts och i förekommande fall åtgärdats vad avser anmärkningar som måste åtgärdas enligt lag eller annan författning och att Fastigheten uppfyller alla krav i övrigt som ställs av myndigheter och försäkringsbolag; att de uppgifter Säljaren eller annan lämnat till grund för taxering av Fastigheten varit kompletta och korrekta och att Fastigheten inte sedan taxeringen har genomgått sådan förändring att det finns anledning att ändra Fastighetens typkod enligt Bilaga 1; att debiterade avgifter för VA-anslutningskostnad, fjärrvärmeanslutningskostnad, elanslutningskostnad, gatukostnader etc. avseende Fastigheten är betalda;

16 att Säljaren inte är part i någon domstolstvist, skiljetvist, administrativt eller annat förfarande rörande Fastigheten eller att det inte finns skäl att anta att sådant förfarande skall uppkomma; samt att all information avseende Fastigheten eller dess användning som lämnats av Säljaren med anledning av detta förvärv är fullständig och korrekt 7.2 De av Säljaren lämnade garantierna avser förhållanden på Tillträdesdagen om inget annat anges eller framgår av omständigheterna. 8 Garantibrist m.m. Säljarens garantier enligt punkt 7 ovan lämnas, utöver vad som ovan har angivits, med reservation för följande begränsningar: 8.1 Köparen har rätt att kräva nedsättning av Köpeskillingen och skadestånd på grund av garantibrist om och i den omfattning det totala beloppet på grund av garantibrist, vilket Köparen kan kräva av Säljaren, överstiger kronor. Om detta tröskelvärde överstigs, skall Säljaren ersätta garantibristen från första kronan. 8.2 Köparen har rätt att, istället för att begära nedsättning av Köpeskillingen etc. enligt punkt 8.1 ovan, häva detta Avtal och begära skadestånd i anledning härav om garantibristen är väsentlig. 8.3 Reklamation med anledning av garantibrist skall framställas till Säljaren genom skriftligt meddelande, senast 24 månader från Tillträdesdagen. Om inte Köparen reklamerar garantibristen inom nämnda tid förlorar Köparen rätten att åberopa avvikelsen 9 Fastighetens skick Utöver lämnade garantier enligt punkt 7 överlåtes Fastigheten i befintligt skick. Säljaren har uppmanat Köparen att noga undersöka och besiktiga Fastigheten. Köparen har dessutom undersökt de förhållanden av alla slag, inklusive gällande planbestämmelser, som kan ha betydelse för nyttjande av Fastigheten. Köparen är medveten om att byggnaden innehåller sådant byggnadsmaterial som normalt användes vid den tidpunkt då byggnaden uppfördes. Köparen är vidare medveten om att Fastigheten med byggnader och övriga anläggningar med hänsyn till bland annat ålder och användning kan vara behäftad med s.k. dolda fel och avvika från vad Köparen annars med fog kan förutsätta. Köparen friskiver härmed Säljaren från ansvar för faktiska och rättsliga fel, rådighetsfel samt s.k. dolda fel. Köparen förklarar sig härmed avstå från alla krav i anledning av sådana fel. Köparen äger således inte rätt att gentemot Säljaren påtala fel eller brist eller göra någon påföljd gällande i anledning av sådant. Köpeskillingen har bestämts med beaktande härav. 10 Stämpelskatt m.m. Köparen skall svara för alla lagfarts- och inteckningskostnader som är förenade med överlåtelsen. 11 Köparens övertagande av avtal 11.1 Säljaren garanterar att samtliga avtal som gäller drift, service och underhåll för Fastigheten kan avslutas på Tillträdesdagen.

17 12 Förvaltning fram till Tillträdesdagen 12.1 Säljaren skall förvalta Fastigheten på sedvanligt sätt fram till Tillträdesdagen, såvida inte annat överenskommes skriftligt. Säljaren förbinder sig att inte utan Köparens skriftliga godkännande säga upp eller träffa nya hyresavtal, ingå andra avtal eller fatta viktigare beslut rörande Fastigheten Köparen ska, om det behövs, snarast möjligt inhämta samtycke till partsbyte i de avtal som gäller leveranser, drift och skötsel för Fastigheten. Vägrar någon samtycke ska Köparen informera Säljaren om det. Säljaren ska i så fall se till att det ifrågavarande avtalet sägs upp. Säljaren och Köparen ska under uppsägningstiden, i den mån det är möjligt, arrangera sina förhållanden så att Köparen tillgodogörs de nyttigheter som avtalet avser. 13 Överlämnande av köpebrev och andra handlingar; Skatteanmälan 13.1 När Köparen på Tillträdesdagen har betalat Köpeskillingen skall ett av Säljaren kvitterat köpebrev överlämnas till Köparen På Tillträdesdagen skall Säljaren, om Köparen begär det, medverka vid ansökan om inteckning för uttag av nya pantbrev i Fastigheten eller i någon av dem och vid upplåtelse av panträtt för finansiering av köpet På Tillträdesdagen skall Säljaren överlämna de handlingar till Köparen som behövs för att få lagfart. Säljaren skall även överlämna övriga handlingar som kan vara av betydelse för Köparen, såsom ritningar, kartor, bygglovshandlingar, VA-ritningar, besiktningsprotokoll samt drift- och skötselbeskrivningar Köparen och Säljaren ska var för sig, omedelbart efter Tillträdesdagen, till Skatteverket anmäla överlåtelsen av Fastigheten. 14 Fullständighet, tillägg och förändringar 14.1 Detta avtal innehåller allt som har avtalats mellan Säljaren och Köparen angående överlåtelsen av Fastigheten Tillägg till eller förändringar av detta avtal, inklusive dess bilagor, kräver för sin giltighet att en skriftlig överenskommelse undertecknas av både Säljaren och Köparen. 15 Bestämmelses ogiltighet Skulle någon bestämmelse eller del därav i detta avtal befinnas vara ogiltig, skall detta inte innebära att detta avtal i sin helhet är ogiltigt. Istället skall, i den mån ogiltigheten väsentligen påverkar parts utbyte av eller prestation enligt detta avtal, skälig jämkning av detta avtal ske. 16 Överlåtelse Part äger inte överlåta rättigheter och skyldigheter enligt detta avtal utan den andra partens skriftliga medgivande. 17 Tvister Tvist om detta avtal eller något rättsförhållande som härrör ur det skall slutligen avgöras genom allmän domstol med tingsrätten som första instans.

18 Övriga villkor Detta Avtal är villkorat av att Knivsta Kommunfullmäktige 24/ har godkänt Köparens förvärv av Fastigheten. För det fall detta villkor inte uppfyllts ska detta Avtal i dess helhet vara utan verkan och eventuella fullgjorda prestationer återgå, om inte parterna skriftligen avtalar om annat. Parterna ska i övrigt inte ha några ytterligare anspråk mot varandra. Detta Avtal är villkorat av att Uppsala läns Landstingsfullmäktige 23/ har godkänt Köparens förvärv av Fastigheten. För det fall detta villkor inte uppfyllts ska detta Avtal i dess helhet vara utan verkan och eventuella fullgjorda prestationer återgå, om inte parterna skriftligen avtalar om annat. Parterna ska i övrigt inte ha några ytterligare anspråk mot varandra. Detta avtal har upprättats i två exemplar. Säljaren och Köparen har tagit var sitt exemplar Uppsala Läns Landsting Kommunfastigheter i Knivsta AB Erik Weiman ordf. Uppsala läns Landstingsstyrelse Camilla Westerborn ordf. Kommunfastigheter i Knivsta AB Hans-Petter Rognes VD Kommunfastigheter i Knivsta AB

19 Bilaga 2 hyresgästförteckning Ängby 1:82 Hyresgästlista förhyrd yta(m2) organisationsnr. Uppsala län PV Knivsta VC Uppsala län PV Knivsta VC Uppsala län PV Knivsta VC Uppsala län - FTV Knivsta Knivsta kommun Outhyrd yta 1852 Totalt 4691

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44