Kortfattat värdeutlåtande (Förhandsvärdering)

Transkript

1 Kortfattat värdeutlåtande (Förhandsvärdering) Trävaran 12, Uppdragsgivare Syfte Förutsättningar Malmöhus Invest AB genom Mattias Bertilsson. Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för eventuell försäljning till närstående bolag. Värderingen görs som en förhandsvärdering och förutsätter att byggnaden är uppförd och lokalerna uthyrda till presenterade villkor i hyresavtalen. Det finns 10-åriga hyresavtal och vi har tidigarelagt starttiden till kalkylstart i denna förhandsvärdering. Observera att ytorna är angivna i BTA. Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Se vårt tidigare värdeutlåtande daterat för mer beskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Fastighetstyp Värderingsobjekt Sportanläggning med gym och padelbanor. Trävaran 12 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars Besiktning Utvändig syn av byggarbetsplats av undertecknad på egen hand.

2 Trävaran 12 2(5) Taxeringsvärde Hyror I hyresavtalen finns klausuler för fastighetsskatt, men vi bedömer det sannolikt att värderingsobjektet kan taxeras med typkod 824 (specialenhet, Specialenhet, bad-, sport- och idrottsanläggning) och därför bli fastighetsskattebefriad. Möjligen går det att göra någon form av vinstdelning mellan fastighetsägare och hyresgäster om det blir fallet. Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Noterbart är att gymmet betalar en avsevärt högre kvm-hyran än Padelanläggningen. Padel-anläggningen betalar 750 kr/bta exkl tillägg eller ca 240 tkr/bana och år inkl driftstillägg. Hyrorna kan sammanfattas med avseende på lokaltyp och uthyrt respektive vakant enligt tabellen. Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknadsarea Area Totalt hyra Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr Fritid Genomsnitt / Summa Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen. Kontrakts- Antal Andel av längd kontrakt hyra % <= 1 år - - > 1 - <= 3 år - - > 3 - <= 5 år - - > 5 - <= 10 år - - > 10 år Totalt Vakans / Hyresrisk Gjorda vakansantaganden och åsättande av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång siktig Fritid ,0 Totalt ,0

3 Trävaran 12 3(5) Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder. Hyresgästerna har egna elabonnemang som då också avser värmen och betalar ett tillägg för VA samt en del som avser skötseln. Det finns i sin tur ett skötselkontrakt mellan fastighetsägare och entreprenör över 5 år som är ett nollsummespel gentemot tilläggen. Skötselavtalet avser all yttre skötsel samt mindre löpande fastighetsunderhåll såväl inre som yttre. Tanken är att fastighetsägaren i princip endast har kostnader för administration och fastighetsförsäkring. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Totalt Drift & löp. UH Admin. Media Övr. Periodiskt UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Fritid Genomsnitt/Summa Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Vi har reducerat det periodiska underhållet under de första åren. Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra Drift & underhåll Fastighetsskatt Driftnetto år 1 (helår) Driftnetto, normaliserat Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.

4 Trävaran 12 4(5) VÄRDERING Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Flerårig avkastningsanalys Då det sålts få direkt jämförbara anläggningar så har vi tittat bredare på volym/externhandel och t ex byggvaruhandel, samt även på fastigheter med gym och eller liknande i hela eller delar av ytorna. Det investeras stort i padelanläggningar just nu, inte minst i Trelleborg. Sammantaget bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet ligga i nivån 7 %. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 7,00 % - Fritid 7,00 % Kalkylränta på totalt kapital 9,14 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 15 år ( ) Värdetillägg Nyckeltal Ett värdetillägg om 2 mkr görs för potentiell ytterligare byggrätt. Nyckeltal Marknadsvärde kr - Nuvärde av restvärde kr - Nuvärde av driftnetton kr - Värdetillägg/avdrag kr Direktavkastning, år 1 5,97 % Direktavkastning vid kalkylslut 7,00 % Värde kr/m² kr/m² Värde/taxeringsvärde 1,32 Känslighetsanalys Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % Vakansgrad %-enheter Drift & underhåll kr/kvm Inflation %-enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter

5 Trävaran 12 5(5) SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Marknadsvärdet av fastigheten Trävaran 12 i bedöms vid värdetidpunkten mars 2019 till: Femtioen miljoner kronor [ kr ] Malmö FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Olle Winroth Civilingenjör, MRICS Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation

6 Trävaran 12 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2019 (kalkylstart ) Nuvärde av driftnetton (tkr) Nuvärde av restvärde (tkr) Värdetillägg för potentiell byggrätt (tkr) SUMMA (tkr) Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) Restvärde kalkylslut (tkr) Norm. driftnetto, helår (tkr) Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 9,14 Kalkylränta restvärde (%) 9,14 Marknadsvärde kr/m² Direktavkastning, initial, % 6,01 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 1,32 Direktavkastning vid kalkylslut, % 7,00 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) Kassaflöde ÅR 2019 del Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2019 Hyror, lokaler Vakans/hyresrisk, lokaler Hyrestillägg exkl. f-skatt Ers. Fastighetsskatt Effektiv hyra Drift & Löpande underhåll Periodiskt underhåll Fastighetsskatt etc Kostnader Driftnetto

7 Trävaran 12 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Totalt Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt Totalt m² kr kr/m² index% kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Gym Svenska N'ergy AB Gym Padel of Sweden AB Fritid Summor / Genomsnitt Not (enligt numrering i tabellen) 1) Yta i avtal anges i BTA. 10 årigt avtal ( ), men tidigarelagd period i denna förhandsvärdering. 2) Yta i avtal anges i BTA. 10 årigt avtal ( ), men tidigarelagd period i denna förhandsvärdering. HYRESRABATTER Hyresgäst etc./rabatter (tkr) Gym Svenska N'ergy AB Summa