VÄRDEUTLÅTANDE. avseende Botkyrka Klövern 14. Det bedömda marknadsvärdet uppgår till kr. Stockholm Gunilla Ljungehed

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE avseende Botkyrka Klövern 14 Det bedömda marknadsvärdet uppgår till kr Stockholm Gunilla Ljungehed STOCKHOLMSBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB TORSGATAN 13, SE STOCKHOLM TELEFON MALMÖBRYGGAN TELEFON GÖTEBORGSBRYGGAN TELEFON NORRBRYGGAN TELEFON ORG.NR

2 Innehållsförteckning 1. UPPDRAG OBJEKTSBESKRIVNING... 1 Allmänna uppgifter... 1 Beskrivning EKONOMISK INFORMATION... 4 Hyror... 4 Drift- och underhållskostnader... 4 Sammanställning av driftnetton MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING... 6 Värderingsprinciper och metoder... 6 Ortsprisanalys KASSAFLÖDE AVKASTNINGSKALKYL SAMMANFATTNING Bilagor Hyresgästförteckning Fotobilaga Utdrag från Fastighetsregistret

3 1. UPPDRAG Uppdragsgivare, syfte mm På uppdrag av Kartago Botkyrka Fastigheter AB, genom Michael Hansen, har erhållit uppdraget att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Klövern 14 i Botkyrka. Utlåtandet är avsett att ligga till grund för finansiering och/eller försäljning. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars Speciella förutsättningar Ett nytt hyresavtal finns med Stockholms Läns Landsting, vilket dock inte har undertecknats ännu. Föreliggande värdebedömning baseras på att hyreskontraktet kommer att gälla från och med Underlag - Tidigare utförd värdering, daterad Kopior av lokalhyreskontrakt - Information om ombyggnader, pågående hyresförhandlingar mm - Gällande detaljplan - Utdrag från Fastighetsregistret - Ortsprismaterial Besiktning Besiktning av objektet gjordes av Gunilla Ljungehed från. Någon förnyad besiktning har inte utförts i samband med denna värdering. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken eller 10 kap 3 Miljöbalken. 2. OBJEKTSBESKRIVNING Allmänna uppgifter Objekt Klövern 14, Botkyrka Adress Tomtbergavägen 2 Lagfaren ägare Kartago Botkyrka Fastigheter AB Tomtareal m 2 Planförhållanden För fastigheten gäller en detaljplan antagen Genomförandetiden har gått ut. 1

4 Enligt planbestämmelserna får fastigheten användas för kontor, gymnasieskola och vuxenutbildning samt småindustri och hantverk. Bruttoarean får högst uppgå till m 2. Befintlig byggnad bedöms överensstämma med gällande planbestämmelser. Servitut/GA Fastigheten belastas av ledningsrätt för avlopp. Fastigheten har andel i Klövern GA:1, vilken avser kommunikationsytor inklusive vägbelysning, grönytor och dagvattenledningar. Beskrivning Läge, omgivning Värderingsobjektet ligger invid Hallunda centrum i Botkyrka, nära av- och påfarten till E4/E20 (se karta nedan). Omkringliggande bebyggelse utgörs bl.a. av Sankt Botvids gymnasium, Ljusets kyrka samt flerbostadshusbebyggelse. Kollektiva kommunikationer finns i form av T-bana och bussar. Källa Eniro Tomt Bebyggelse Tomten är relativt plan och omfattar ca 55 asfalterade p-platser. Clean Express arrenderar 250 m 2 för en biltvättsanläggning. Kontorsbyggnad uppförd 1986 i två plan (delvis ett plan) ovan mark. Tillbyggnad skedde Byggnaden har en total uthyrbar lokalyta om m 2. Byggnaden är grundlagd med betongplatta och har stomme och bjälklag av betong, fasader klädda med tegel/plåt, yttertak belagt med gummiduk samt 3-glasfönster med markiser. Uppvärmning sker med fjärrvärme (ny undercentral installerad 2016). 2

5 Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluftsventilation med komfortkyla i bottenplanet och kyld tilluft på det övre planet (ny anläggning installerad ). Byggnaden inrymmer ett trapphus med hiss för 9 pers/675 kg. Soptunnor på gården och grovsoprum i separat byggnad. Frisörsalongen, som ligger i bottenplanet med entré från trapphuset, genomgick total ombyggnad Lokalen inrymmer duschrum och toalett (helkaklade) samt lunchrum. Lunchrummet är utrustat med infälld diskho, lös mikro, fristående kyl/frys samt bänkoch skåpinredning. Körskolan inrymmer bla en större utbildningssal, lunchrum samt två helkaklade toaletter. Lunchrummet är utrustat med infälld diskho, två lösa mikrovågsugnar samt bänk- och skåpinredning (sliten). Fristående kyl/frys i förråd. Lokalen har målade betonggolv. Botkyrka kommuns kontrakt omfattar lokaler i båda våningsplanen. I bv finns en särskola som genomgick totalrenovering Lokalen har öppna ytor och inrymmer lunchrum, toalett samt ett stort, helkaklat duschrum. Lunchrummet är utrustat med infälld diskho, diskmaskin, spis, fläkt, kyl/frys samt bänk- och skåpinredning. Lokalen i det övre planet inrymde tidigare en frisörskola. I lokalen finns tre toaletter (plastmatta på golv och målade väggar) och ett lunchrum med diskbänk och kyl. Landstingets lokal, som ligger på det övre planet, har cellkontor (delvis ensidiga). Lokalen inrymmer sex toaletter och ett duschrum (helkaklade) samt lunchrum. Lunchrummet är utrustat med diskbänk och diskho, två diskmaskiner, häll, ugn, fläkt, kyl, frys, kyl/frys samt bänk- och skåpinredning. Försäkringskassans lokal på bottenplanet genomgick totalrenovering Lokalen inrymmer tre toaletter och ett duschrum med omklädningsrum i anslutning (helkaklade) samt lunchrum. Lunchrummet är utrustat med två infällda diskhoar, två diskmaskiner, sex mikrovågsugnar, kyl, kyl/frys samt bänk- och skåpinredning. I övrigt är lokalen anpassad för verksamheten och inrymmer ett stort servicekontor samt ett antal mindre besöksrum mm. Byggnaden bedöms sammantaget ha en genomsnittligt god standard och ett i huvudsak mycket gott underhållsskick. Miljöföroreningar Inom ramen för detta uppdrag har inte utförts någon undersökning för att utreda eventuella miljörelaterade skador. 3

6 3. EKONOMISK INFORMATION Hyror Lokaltyp Antal Area Utgående hyra Bedömd marknadshyra Rådande ek.vakans Bedömd ek.vakans läg/lok m² kkr kr/m² kkr kr/m² % % Kontor % 5,0 Butik % 5,0 Mark, 250 m % 5,0 Totalt ,0 5,0 Kommentar I samband med ombyggnad/renovering av lokalerna har nya hyresavtal tecknats med Försäkringskassan, Botkyrka kommun och Salong Botvid. Nytt avtal med körskolan gäller från och med Nytt avtal är klart med Landstinget, dock har avtalet inte undertecknats än. Hyresrabatt ska utgå med 200 Tkr år 1 och 100 Tkr år 2. Avtalet medför investeringskostnader om ca 550 Tkr, vilka har dragits av i kalkylen. Avtalet med Clean Express löper till Hyresgästförteckning finns i bilaga 1. Vakans/hyresrisk Den långsiktiga vakansen/hyresrisken har bedömts till 5 % när avtalen löper ut. Drift- och underhållskostnader Lokaltyp Area Bedömd DoU m² kkr kr/m² Kontor Butik Mark, 250 m Totalt Kommentar Av kostnaden avser 75 kr/m 2 avsättning för långsiktigt periodiskt underhåll. 4

7 Sammanställning av driftnetton Driftnetto baserat på utgående hyra Driftnetto baserat på marknadsmässig hyra kkr kr/m² kkr kr/m² + Hyra, uthyrda areor Vakans Drift och underhåll Fastighetsskatt Fastighetsskatt, tillägg = Investeringar och underhållsbehov Taxeringsinformation FFT-16 Värdeår och typkod Fastigheten har inget större investeringsbehov annat än åtgärder som normalt inryms i periodiskt underhåll. Värdeår Typkod Beskrivning Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Taxeringsvärde och fastighetsskatt Benämning Mark Byggnad Totalt taxeringsvärde Skattesats Fastighetsskatt kkr kkr kkr kr Lokaler ,0% Summa: Kommentar Lokaler Hela fastighetsskatten debiteras ut på hyresgästerna. Den innevarande taxeringsperioden för hyreshus är Alla hyreshus fick nya taxeringsvärden vid den förenklade fastighetstaxeringen 2016, och dessa värden gäller fram till nästa allmänna fastighetstaxering som sker I tabellen ovan redovisas taxeringsvärden åsatta vid 2016 års förenklade fastighetstaxering (FFT- 16). I kassaflödeskalkylen har vi antagit att taxeringsvärdet ökar med 5 % vart tredje år då uppdateringen sker. 5

8 4. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Värderingsprinciper och metoder Med fastighetens marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad. Föreliggande värdebedömning sker dels via en ortsprismetod, dels genom beräkning av objektets avkastningsvärde utifrån en kassaflödesanalys med marknadsanpassade parametrar (kassaflödesmetod). Ortsprisanalys Antalet rena fastighetstransaktioner är rent generellt begränsat eftersom bolagsförvärv har blivit allt vanligare, vilket försvårar analysmöjligheterna. Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer etc. En ortsprisanalys har gjorts avseende överlåtelser av kontorshus i Botkyrka och Huddinge under perioden Objekt med K/T < 1,0 och/eller en yta understigande m 2 har gallrats bort. Efter en noggrannare genomgång av materialet där t.ex. rena handelsfastigheter och internöverlåtelser har gallrats bort) återstår tyvärr inga relevanta objekt. Rent generellt bedöms direktavkastningskravet för denna typ av objekt i Stockholmsområdet ligga i intervallet 5,0-6,5 %, beroende på läge, storlek, karaktär, uthyrningssituation (hyresgäster, hyresnivå osv) samt skick och standard. Direktavkastningskravet har för Klövern 14 bedömts till 5,75 %. Fastigheten är fullt uthyrd och är i huvudsak i mycket gott skick. De tre största hyresgästerna, vilka sammanlagt hyr ca 90 % av ytan, är Landstinget, Botkyrka kommun och Försäkringskassan. Dessa betraktas allmänt som attraktiva, säkra hyresgäster och den verksamhet de bedriver i fastigheten bedöms som långsiktig. 6

9 VÄRDERING; AREAMETOD Area Marknadshyra Dir avk Bedömt värde m² kkr kr/m² % kr/m² kkr Kontor , Butik , Mark, 250 m , Totalt , Värde före justeringar Justeringar och avrundning Resultat areametod VÄRDERING; DIREKTAVKASTNINGSMETOD Nettokapitaliseringsprocent 5,75 Marknadsmässigt driftnetto Värde före justeringar Justering fastighetsskatt (tillägg) 94 Justering hyresförluster (vakanser+rabatter) Justering överhyror/underhyra Justering investeringar -550 Resultat direktavkastningsmetod SAMMANVÄGD BEDÖMNING: kkr 7

10 5. KASSAFLÖDE Nedan redovisas en översiktlig tioårig kassaflödesanalys för att illustrera de driftnetto- och likviditetskonsekvenser som i grova drag belyser marknadens förväntningar vid värdetidpunkten, belopp i kkr. Inflationsantagandet följer Riksbankens senaste prognos och den bedömda långsiktiga vakansen påverkar kassaflödet vid utgående hyresavtal. KASSAFLÖDE Förutsättningar Delår fr o m kv Inflation % 1,90 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Utveckling drift & underhållskostnad % 1,90 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 V akansgrad i % av marknadshyra 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,7 3,9 4,5 4,7 4,9 Marknadshyrans utveckling % 1,9 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Hyresintäktens utveckling % 4,8 2,9 1,8 1,7-10,6 1,1 1,8 1,6 1,8 Prognos (kkr) Delår fr o m (kr/m 2 ) 2018 kv Bedömd marknadshyra vid full uthyrning V akansavdrag Över/underhyra löpande kontrakt Löpande kontrakt (lokaler, inkl tillägg) Omsatta kontrakt/nyuthyrning Fastighetsskatt tillägg = Summa hyresintäkt Driftskostnader Underhållskostnad Fastighetsskatt = Summa kostnader = Driftnetto utifrån utgående hyra = Marknadsmässigt driftnetto Investeringar = Betalnetto utifrån utgående hyra Ackumulerat betalnetto

11 6. AVKASTNINGSKALKYL I avkastningskalkylen beräknas nuvärdet av framtida in- och utbetalningar till värdetidpunkten. Kalkylen grundar sig på tidigare redovisad kassaflödesanalys, dock utan beaktande av lån, och en bedömd marknadsmässig kalkylränta på totalt kapital för värderingsobjektet. (Alla belopp i kkr). Kalkylräntan är bedömd med hänsyn till fastighetens riskprofil samt bedömt direktavkastningskrav. Förutsättningar Kalkylränta, driftnetton: 7,87% Kalkylränta, restvärde: 7,87% Bedömt restvärde vid slutet av 2027: kkr Direktavkastning, restvärde: 5,75% Beräkning av avkastningsvärde + Nuvärde av driftnetton under perioden 2018 kv kkr + Nuvärde av bedömt restvärde vid slutet av år kkr = Summa beräknat avkastningsvärde kkr Nyckeltal Direktavkastning, totalt kapital % 6,3% 9

12 7. SAMMANFATTNING Marknadsvärdet för Botkyrka Klövern 14 bedöms, vid värdetidpunkten mars 2018, till: Klövern 14, ortsprismetod Klövern 14, avkastningskalkyl Marknadsvärde (MV) kkr kkr kkr Nyckeltal V ärde i förhållande till uthyrbar area: kr/m² V ärde i förhållande till taxeringsvärde (K/T) 4,0 Direktavkastning (utgående hyra) 5,85% Direktavkastning (marknadshyra) 5,49% Känslighetsanalys (MV, direktavkastningsmetod) Parameter Bedömt driftnetto +/- Variation 5,0% Kkr ,5% Direktavkastning +/- 0,25% 5,8% (%-enheter) 6,0% Ett nytt hyresavtal finns med Stockholms Läns Landsting, vilket dock inte har undertecknats ännu. Marknadsvärdet baseras på att hyreskontraktet kommer att gälla från och med Stockholm Gunilla Ljungehed 10

13 Hyresgästförteckning Klövern 14 Area Utgående hyra på årsbasis Bedömd marknadshyra på årsbasis Hyresgäst m² Lokalslag kr/m² kkr % t o m kr/m² kkr Kommentar Index Hyrestid Sthlms Läns Sjukvårdsområde Kontor Avtalet förutsätts börja gälla Botkyrka kommun 744 Kontor Försäkringskassan 879 Kontor Ombyggnadstillägg 750 Tkr/år tom 2022 Salong Botvid AB 111 Butik Din Körskola i Södertälje AB 162 Kontor Clean Express Hallunda AB 0 Övrigt, u area Mark 250 m2 Summa/snitt:

14 Fotobilaga Klövern 14

15

16

17 Metria FastighetSök - Botkyrka Klövern 14 Fastighet Beteckning Botkyrka Klövern 14 Nyckel: Distrikt Botkyrka Adress Adress Tomtbergavägen Norsborg Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen UUID: 909a6a46-e0c7-90ec-e040-ed8f66444c3f Distriktskod Allmän+Taxering Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta BOTKYRKA Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Sida 1 av

18 Metria FastighetSök - Botkyrka Klövern 14 Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Kartago Botkyrka Fastigheter AB C/O Kartago A/S Mosehöjvej 17, Dk2920 Charlottenlund Inskrivet ägarnamn: Aktiebolaget Grundstenen Köp (även transportköp): Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 2 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Status Inskrivningsdag Akt 1 Innehavare: D :1 Lmn Finance Limited 6th Floor Pinnacle 2 Eastpoint Business Park Dublin 3 0 Irland SEK SEK Innehavare: D :2 Lmn Finance Limited 6th Floor Pinnacle 2 Eastpoint Business Park Dublin 3 0 Irland Rättigheter Skriftligt pantbrev Skriftligt pantbrev Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Avlopp Last Ledningsrätt Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Detaljplan: Klövern 6, m.m. Populärnamn: Klövern Ändamål: Kyrka Laga kraft: Genomf. start: Genomf. slut: / P99/ Detaljplan: Klövern 13 m m Ändamål: Kyrka Laga kraft: Genomf. start: Genomf. slut: P03/ U Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Ytvattenskydd: Östra mälaren Laga kraft: P08/1125 Objektnum LST Sida 2 av

19 Metria FastighetSök - Botkyrka Klövern 14 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, lokaler (325) Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Kartago Botkyrka Fastigheter AB adress saknas Värderingsenhet lokalmark Taxeringsvärde SEK Byggrätt ovan mark kvm 1/1 Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Riktvärdeområde Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet lokaler Taxeringsvärde SEK Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1986 Lokalyta kvm Hyra SEK/år Tillbyggnadsår 1998 Under byggnad Nej Värdeår 1987 Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Botkyrka Klövern GA:1 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Fastighetsreglering Fastighetsreglering Anläggningsåtgärd Tekniska åtgärder Nybyggnadskarta Ursprung Botkyrka Klövern 6 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: / / /1 0127K-1986:1556-A3 Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av