VÄRDEUTLÅTANDE. VärderingsInstitutet SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:47. avseende fastigheten

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:47 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel 0650/99500, 060/101650

2 VÄRDEUTLÅTANDE sida 1 (6) Värderingsobjekt: Fastigheten Sundsvall Anundgård 3:47, Y-län Adress: Anundgård 181 A-E, Liden Typ: Hyreshusenhet bostäder Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per mars 2011 Uppdragsgivare: Abersten genom Bertil Wingqvist Lagfaren ägare: Ulla-Britt Hallin Krånge 180, Kovland Platsbesiktning: Måndagen den 21 mars 2011 Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgöres av fastigheten Sundsvall Anundgård 3:47, belägen i Holm, Liden ca 55 km nordväst om Sundsvall. Total tomtareal uppgår till m2. Tomtmarkens obebyggda ytor utgörs av grusade körytor och gräsmatta. Fastigheten är bebyggd med en radhusbyggnad i trä med tegeltak. Byggnaden omfattar 5 lägenheter, 3 st om 100 m2 samt 100 m2 i souterrängplan samt 2 lägenheter om 65 m2 med 65 m2 i suterrängplan. Samtliga lägenheter är vakanta, 4 är inflyttningsbara omedelbart och en är utriven p g a vattenskada. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per mars 2011, på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till ca kronor ± kr. Jämförelsetal Värde kr per m2 LOA (430 m2) 2.326kr Värde per tax.krona (tax 2010) 3,61 Nettokap.procent (direktavkastning) 9,2% Bruttokap.faktor (värde/hyra) 5,7 Söderhamn Malin Åhman Av ASPECT Auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys. Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning. Bilaga 3: Ekonomiska data. Bilaga 4: Foton. Bilaga 5: Kartor.

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG sida 2 (6) 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Advokatfirman Abersten genom Bertil Wingqvist erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde per mars Värdet avser fastigheten i sin helhet med dess rättigheter och skyldigheter Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har gjorts måndagen den 21 mars Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Besiktningen har ej heller sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Uppgifter om ytor, hyror, driftskostnader m m har erhållits från fastighetsägaren genom konkursförvaltaren. Övriga fastighetsdata har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivare, fastighetsägare eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning göres genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för den aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålles som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.

4 Värderingsmetoder, forts sida 3 (6) Restvärdet utgöres av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärde diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc Marknads- och objektsanalys ORTEN Sundsvalls kommun omfattar idag knappt invånare. Befolkningsutvecklingen har under de senaste åren varit svagt ökande. Näringslivet domineras av offentlig sektor, industri och handel. De största arbetsgivarna är Sundsvalls kommun, Landstinget, SCA, Metso Paper, ISS, Posten, PRV m fl. Sundsvall har en bra infrastruktur, staden kan nås med tåg, bil, båt och flyg. Satsningar på ny E4 pågår. Mittuniversitetet är en positiv kraft för Sundsvall och utvecklas ständigt med nya platser. Under senare år har även administrativa tjänster inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik växt. I Sundsvall finns efterfrågan på bostäder av hög kvalitet med centralt läge. Utanför centralorten finns en viss efterfrågan men också ett utbud av bostäder, huvudsakligen villabebyggelse. Direktavkastningskravet för hyresfastigheter i centrala Sundsvall ligger mellan 6,5-9% beroende på lokalernas sammansättning mm. För bostäder utanför tätorten är direktavkastningskravet ca 8-10 % OBJEKTET Objektet utgöres av en hyresfastighet i Holm, ca 55 km nordväst om Sundsvall. Fastigheten är bebyggd med 5 sammanbyggda radhuslägenheter i ett plan med källareplan. Tre lägenheter omfattar 100 m2 lägenhetsyta och 100 m2 biarea, 2 lägenheter omfattar ca 65 m2 lägenhetsyta och 65 m2 biarea. Byggnaden har varit kallställd. En av lägenheterna har en vattenskada från sönderfrysning och är utriven för renovering. Övriga lägenheter är totalrenoverade interiört. Exteriört finns visst underhållsbehov för de enkupiga tegeltaken och fasaserna.

5 sida 4 (6) 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprismetoden Under det senaste året har några försäljningar av bostads- och lokalhyresfastigheter utanför centrala Sundsvall genomförts. Priserna varierar mellan kr/m2. Med stöd av de köp som genomförts och på erfarenhetsmässiga grunder bedöms ett realistiskt pris/värde, med hänsyn till att objektet är renoverat, lägenheternas storlek, läge m m. Värdet bör ligga kring ca kr/m2, vilket för objektets 430 m2 motsvarar ca 1,3 mkr Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m m åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation För kalkylperioden bedöms inflationstakten till 2,0 % per år. Kalkylperiod Kalkylperioden är 5 år och avser tiden Hyresinbetalningar På faktiska och marknadsmässiga grunder bedöms hyresintäkterna, exkl värme, till totalt kr på årsbasis. Lägenhet Yta Månadshyra Årshyra A B C D E SUMMA Hyresutvecklingen har bedömts till 2,0 % per år, således i takt med antagen inflation.

6 Hyresrisk sida 5 (6) En hyresrisk motsvarande en vakant lägenhet kalkyleras, d v s kr eller 22% av hyran. Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnaderna, exkl värme, har på erfarenhetsmässiga grunder bedömts till 125 kr/m2 * 430m2 = kr Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 2,0 % per år, således i takt med antagen inflation. Fastighetsskatt/fastighetsavgift Fastighetsskatten uppgår till 0,4% av taxeringsvärdet för bostäder, motsvarande 1.000kr. Lånefinansiering Belåningen har ingen inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona. För att även visa betalnettona i kalkylen har en belåning antagits med kr till 5,0 % ränta och därutöver kr till 7,0 % ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 75 % av beräknat avkastningsvärde. Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 11,0 % bestående av en bedömd långsiktig realränta 4,5 %, inflationskompensation 2,0 % och riskpremie 4,5 %. Restvärdesberäkning Restvärdet utgöres av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 9,0 %. BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till kr vilket avrundas till kr Investeringar För renovering av den vattenskadade lägenheten kalkyleras kr utöver sedvanligt underhåll.

7 2.4 Värdebedömning sida 6 (6) En bedömning av marknadsvärdet med ledning av ortsprisanalys indikerar en värdenivå på ca 1,3 mkr. Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett avkastningsvärde på kr. Värdet justeras med investeringsbehovet om kr. 3. MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet bedöms utifrån ortsprismaterial och avkastningsvärde för fastigheten Sundsvall Anundgård 3:47 vid värdetidpunkten mars 2011 till kr. Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr ( kr kr). 4. KÄNSLIGHETSANALYS Utgående från resultatet i avkastningskalkylen göres en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5 samt kalkylränta. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med 5,8 % motsvarande ca kr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 8,2 % motsvarande ca kr. Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med 4,0 % motsvarande ca kr

8 FASTIGHETSBESKRIVNING Bil 2 (1:1) Läge Fastigheten är belägen i Holm, ca 55 km nordväst om Sundsvall. Tomtmark Tomtmarkens obebyggda delar utgöres av gräsmatta och körytor. Marken var vid besiktningstillfället täckt av snö. Granne med skolan. Areal Fastigheten omfattar m2 mark. Planförhållanden För området gäller utomplansbestämmelser Servitut Inga inskrivna servitut Bostadshus Byggnadsår 1952, renov 1993, 2010 Grundläggning Källare Stomme Trä Bjälklag Trä Yttervägg/fasad Trä, 3-glasfönster, Tilläggsisolerad Yttertak Tegel Värme Vattenburet system bortplockat. Direktverkande el samt kamin/öppen spis med insats i lägenheterna. Sotlucka saknas. Ventilation Självdrag, ventilator i kök o badrum Anslutningar allmänt ledningsnät för el, vatten, och avlopp. Planlösning källare: förråd, delvis inredda rum bottenvån: lägenhetsyta med kök, badrum, vardagsrum och 2-3 sovrum. Tvättmaskiner i lägenheterna. Övrigt: En av de mindre lägenheterna är utriven efter en vattenskada. Spishäll saknas i en lägenhet. Fiber finns framdraget. Area 100m2 BOA+100m2 BIA i tre lägenheter resp 65m2 BOA + 65 m2 BIA i två lägenheter, Totalt 430 m2 BOA och 430 m2 BIA

9 EKONOMISKA DATA Bil 3 (1:1) Taxeringsvärde Enligt 2010 års taxering är det totala taxeringsvärdet kr, varav byggnad och mark kr. Typkod 320, Hyreshusenhet bostäder. Befintliga lån Uppgifter om befintliga lån redovisas ej. Pantbrev Fastigheten belastas av 2 st pantbrevsinteckningar om tillsammans kr. Drift- och underhållskostnader Faktiska driftskostnader har ej erhållits. I kalkylen har drift och underhållskostnader bedömts på erfarenhetsmässiga grunder. Hyresintäkter Samtliga lägenheter är vakanta. I kalkylen har hyresintäkterna bedömts på marknadsmässiga grunder.

10 Fastighetsindelad karta för SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3 47 Sweref99: X= Y= RT90: X= Y= Ny sökning med samma koordinater Fastigheten markeras med en blå prick. Teckenförklaring Karta Källa: Eniro Källa: Eniro

11 Ny sökning Skriv ut PDF Lägeskarta Hämta grannskapsinformation Värdera fastigheten Fastighet SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:47 Fastighetsnyckel: Aktualitet IR: Län: 22, VÄSTERNORRLAND Kommun: 81, SUNDSVALL Församling HOLM Församlingskod: 12 Ursprung SUNDSVALL ANUNDGÅRD 3:21 Adress Adress: Postnr: Ort: Kommundel: ANUNDGÅRD 181A LIDEN HOLM ANUNDGÅRD 181B LIDEN HOLM ANUNDGÅRD 181C LIDEN HOLM ANUNDGÅRD 181D LIDEN HOLM ANUNDGÅRD 181E LIDEN HOLM Areal Område: Totalareal: Varav land: Varav vatten: Totalt 3889,0 kvm 3889,0 kvm,0 kvm 0,3889 ha 0,3889 ha 0 ha Koordinater Område: X-koord: Y-koord: Punkttyp: Karta: Gå till: Central -SUNDSVALL (RT90) Åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga AVSTYCKNING /87 Lagfart Ägare: Inskr.dag: Akt: HALLIN,ULLA-BRITT KRÅNGE KOVLAND Fång: Bouppteckning Köpeskilling: 0 kr Andel: 1/1 Anmärkning: Inteckningar Antal: 2st Summa: Förmånsordn: 1 Summa: SEK Inskr.dag: Akt: Innehavare: Not: Anm.: Förmånsordn: 2 Summa: SEK Inskr.dag: Akt: Innehavare: Not:

12 Anm.: Tidigare ägare Tid. ägare: Inskr.dag: Akt: HALLIN,GUSTAV Fång: Köp Köpeskilling: kr (hela) Ägd andel: 1/1 Överlåten andel: 1/1 Tid. ägare: Inskr.dag: Akt: SUNDSVALLS KOMMUN Fång: Köp Köpeskilling: 0 kr Ingen köpeskilling Ägd andel: 1/1 Överlåten andel: 1/1 Byggnad Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Taxering Taxeringsenhet: Uppgiftsår: 2010 Taxeringsår: 2010 Församling: (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder) HOLM Taxeringsvärde i tkr: 277 Markvärde i tkr: 95 Byggnadsvärde i tkr: 182 Areal: 3889 Tax.enhet avser: Hel fastighet Riktvärdeområde: Ägare: TOBOHOLM FASTIGHETER AB BOX STOCKHOLM Andel: 1/1 Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: Tax.värde i tkr: 95 Justeringsorsak: - Byggrätt i kvm: 532 Riktvärde kr/kvm: 180 Hur byggnadsrätt bestäms: Hyreshusmark för bostäder (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder) Uppgift saknas Skatteförv. id: Värderingsenhet: Tillhör tax.enhet: Hyreshusbyggnad för bostäder (320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder)

13 Tax.värde i tkr: 182 Justeringsorsak: VAKANSER Nybyggnadsår: 1952 Värdeår: 1960 Om/tillbyggnad, År: 1993 Hyra i tkr/år: 192 Boyta i kvm: 426 Skatteförv. id: Informationen sökt: :59:39