VÄRDEUTLÅTANDE. avseende BRF KATTEN. Bostadsrättslägenhet nr

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende BRF KATTEN Bostadsrättslägenhet nr Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: BRF Katten, lgh nr Adress: Fridhemsgatan 94 D, Sundsvall Kommun: Sundsvall Område: Skönsmon Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per oktober 2015 Uppdragsgivare: Kronofogden, Försäljning Luleå Bostadsrättsinnehavare: F Besiktning: Måndag den 19 oktober 2015 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen Katten, belägen på adressen Fridhemsgatan 94 D, ca 2,5 km sydost om Sundsvalls centrum. Bostadsläge på Skönsmon med promenadavstånd till service såsom skola, förskola, affär och vårdcentral mm. Goda bussförbindelser till centrala Sundsvall. Genomgående lägenhet om 5 rum och kök högst upp i huset med två sovrum mot gården samt vardagsrum och två sovrum mot område med gata och villabebyggelse. Balkong i sydostläge med utsikt. Boarea 119,6 m². Lägenhet med normal standard. Halvmoderna ytskikt med visst underhållsbehov. Moderniseringsbehov av kök. Månadsavgiften uppgår till kr. Förening med god ekonomi som gör avsättningar för framtida underhåll. För boende i föreningen finns gemensam tvättstuga, bastu, cykelförråd, övernattningslägenhet, hobbyrum och solarium. På gården finns lekplats, bollplan och grillplats. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per oktober 2015 till kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± kronor. Jämförelsetal Kr/m² BOA (119,6 m²) kr/m² Sundsvall Malin von Sicard Fastighetsvärderare Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (4)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per oktober Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett måndag den 19 oktober 2015 av Malin von Sicard tillsammans med bostadsrättshavaren. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från Riksbyggen Övrig information har erhållits vid okulärbesiktning samt från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (4)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr (1301) Andelstal: 0, % av kapital 1,05733 % av årsavgift Läge i byggnaden: Våning 3 av 3, genomgående lägenhet Planlösning: Hall, wc/dusch och wc/bad. Kök och två sovrum mot gården. Vardagsrum och två sovrum mot område med gata och villabebyggelse. Kök: Äldre skåpinredning med vitmålade köksluckor samt äldre vitvaror. Kyl (Gram), frys (Gram), spris (Electrolux), fläkt (Futurum) och smal diskmaskin (Hoover, fungerar ej). Lucka saknas till diskbänkskåp. Badrum: Badrum med kakel/klinker. Utrustat med wc, handfat och dusch. Badrum med kakel/klinker. Utrustat med wc, handfat, badkar och tvättmaskin (Bosch). Övrigt: Balkong, läge sydost. Utgång från sovrum. Till lägenheten finns förråd och matkällare i källarvåningen. Invändiga ytskikt: Tak: målat Vägg: tapet/målat/fondvägg Golv: laminat/parkett Standard och skick: Lägenhet med normal standard. Halvmoderna ytskikt med visst underhållsbehov. Moderniseringsbehov av kök. Boarea: 5 RoK, 119,6 m² Månadsavgift: Årsavgift: Inre underhållsfond: Pantsättning: 6 092,18 kr inkl värme, vatten, bredband och tv (basutbud). Därtill kommer kostnad för enhetsmätning av el kr, 611 kr/m² 0 kr Ja 1.5. Bostadsrättsförening Bostadsrättsförening: BRF Katten, Fastighetsbeteckning: Sundsvall Katten 8,9, 13 och 14 Byggnad: 8 st flerbostadshus med tegelfasad i 3 våningar samt källare. Ej hiss. Byggnadsår: 1969 Lägenheter: 151 st Lokaler: 4 st Garage: 27 st P-platser: 82 st Gemensamma utrymmen: Tvättstuga, bastu, cykelförråd, övernattningslägenhet, hobbyrum och solarium. Ytor: Bostäder: m² Lokaler: 620 m² sida 3 (4)

5 Taxeringsvärde 2013: kr, varav mark kr och byggnad kr Långfristiga lån: kr Yttre fond: kr år Underhållsplan: Finns och följs. Stambyte utfört Det senaste året fasadunderhåll (tegel), balkonger och asfaltering. Framtida underhåll: Fortsatt asfaltering och målningsarbeten. Höjning av avgift: 1 % 2014, 1 % Bedömning av orten KOMMUNDEL/ORT Utveckling X X Efterfrågan X X OMRÅDET Miljö X X Allmänservice X X BYGGNADEN Underhåll X X Planlösning X LÄGENHETEN Standard X Underhåll X X OBJEKTET Helhetsintryck X Marknadsintresse X X 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2. VÄRDEBEDÖMNING I föreningen har det under 2015 sålts ett antal lägenheter om 2-5 RoK. Köpeskillingarna har varierat mellan ca kr/m² beroende på lägen, standard och storlek mm. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per oktober 2015 till: kronor Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kronor. sida 4 (4)

6 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Entréfasad mot gården. Principiell markering av värderingsobjektet. Fasad mot sydost med balkong. Principiell markering av värderingsobjektet. Gemensam gård Bilaga 1 - sida 1 (3)

7 Vy från balkongen Lägeskarta. Källa Eniro Bilaga 1 - sida 2 (3)

8 Lägeskarta. Källa Eniro Flygfoto. Källa Eniro Bilaga 1 - sida 3 (3)