RIKSBYGGENS BRF MYRAN

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE avseende RIKSBYGGENS BRF MYRAN Bostadsrättslägenhet nr Properate Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Riksbyggens brf Myran, lgh Adress: Kaptensgatan 23B, Skelleftehamn Kommun: Skellefteå Kommundel: Skelleftehamn Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2019 Uppdragsgivare Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F Besiktning: Måndagen den 8 april 2019 av Roger Sandling Allmän beskrivning Objektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i Brf Myran belägen på adressen Kaptensgatan 23B, i kommundelen Skelleftehamn ca 17 km sydost om centrala Skellefteå. Lägenheten har ett bostadsläge med promenadavstånd till vårdcentral, grundskola, dagligvarubutiker, pizzeria, tandläkare, samt sporthall, bank och bankomat finns i närområdet. Föreningen har en ekonomi i balans och har en upprättad underhållsplan och gör avsättningar för framtida underhåll, avgiften höjdes senast 1 januari 2017, ingen höjning för 2018 är planerad enl årsredovisning 16/17. Föreningen har årlig översyn av byggnadernas status och planerar åtgärder efter detta. Under senaste åren har investeringar om ca 10 mkr skett, bla nytt yttertak, ventilation, nya innerdörrar, värmevälarna. Lägenheten omfattar 2 rum och kök på våning 1, med fönster åt två håll, utgång till balkong från vardagsrummet, ca 60 m² bostadsarea. Till lägenheten finns förråd utanför lägenheten samt gemensamma utrymmen som tvättstuga, torkrum och mangelrum, föreningslokal, sophantering i kärl på gårdsplan. Månadsavgiften uppgår till kr inkl internetuppkoppling samt kabel-tv, obligatorisk elavgift 190 kr/månad. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per april 2019 till Osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal Kr/m² BOA (60 m²) kronor kr/m² Luleå Roger Sandling av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor sida 1 (4)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per april Värderingen avser utgöra underlag för eekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett måndagen den 8 april av Roger Sandling. Vid besiktningen deltog personal från Kronofogdemyndigheten. Besiktning har skett eteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från objektsbild från Riksbyggen Övrig information har erhållits från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2016/2017. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t e boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. sida 2 (4)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr Andelstal: Årsavgiftsdel 0,76528 Läge i byggnaden Våning 1 Planlösning: Hall, skrubb, mindre kök, sovrum, badrum med duschhörna och wc, vardagsrum med utgång till balkong Kök: Äldre kök med målade skåp och lådor, äldre bänkskiva och kakel som stänkskygg ovanför diskbänk. Spis/ugn Electrohelios, Kyl/frys-Atlas, fläkt-franke, ej nya vitvaror ca år Badrum: Äldre ytskikt i form av våtrumsmatta och våtrumsvägg, duschhörna bakom draperi, wc. Inv ytskikt: Tak: målad betong Vägg: tapet Golv: laminat, parkett i vardagsrum Standard och skick: Ser normalt ut men svårt att göra bedömning pga sämre tillgänglighet Boarea: 2 rok, 60 m² Övrigt: Behov av sanering Månadsavgift: kr inkl internet (fiber) och kabeltv plus obl. El-tillägg 190 kr Årsavgift: kr, 728 kr/m² Inre underhållsfond: , enl brf info Pantsättning: Riksbyggens bostadsrättsförening Myran, Fastighetsbeteckning: Taljan 3 och 4, Trossen 3 Byggnadsår: Byggnad: Flerbostadshus i 3 våningar med källare Lägenheter: 122 st Lokaler: 7 st Garage: 17 st P-platser med mov: 106 st P-platser: - Gemensamma utrymmen: Tvättstugor, mangelrum, torkrum, uthyrningsrum, cykelrum Ytor: Bostäder: m² Lokaler: 238 m² Taeringsvärde 2015: kr, varav byggnader kr och mark kr. Årsredovisning Långfristiga lån: kr Yttre fond: kr (ej likvida medel) Likvida medel kr Kortfristig fordran kr Kortfristig skuld kr Underhållsplan: Upprättad underhållsplan, årliga avsättningar. sida 3 (4)

5 Höjning av avgift: Energideklaration: Ingen planerad höjning för innevarande räkenskapsår (ej senaste årsredovingen) Utförd Källa Boverket Bedömning av kommundel/orten KOMMUNDEL/ORT Utveckling Efterfrågan OMRÅDET Miljö Allmänservice BYGGNADEN Underhåll Planlösning LÄGENHETEN Standard Underhåll Helhetsintryck OBJEKTET Marknadsintresse 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2 VÄRDEBEDÖMNING I Skelleftehamn med omnejd har under senaste året lägenheter på 2 rok sålts enligt nedanstående graf. Medelvärde per kvadratmeter bostadsarea är kr och medianvärde kr. Medelvärdet för köpsumma är kr och medianvärdet är kr. Under senaste året lite drygt så har 3 st tvåor sålts i föreningen. I ett spann per kvadratmeter kr och köpeskillingarna har varierat från kr kr. Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2019 till: Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kr kronor sida 4 (4)

6 BILAGA 1 BILDER OCH KARTOR Lägeskarta området. Källa: Hitta.se Lägeskarta Orten. Källa: Hitta.se Bilaga 1, sid 1 (4)

7 Bilaga 1, sid 2 (4)

8 Bilaga 1, sid 3 (4)

9 Bilaga 1, sid 4 (4)