RIKSBYGGENS BRF MYRAN

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE avseende RIKSBYGGENS BRF MYRAN Bostadsrättslägenhet nr Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Riksbyggens brf Myran, lgh Adress: Sjömansgatan 15 C, Skelleftehamn Kommun: Skellefteå Kommundel: Skelleftehamn Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per april 2017 Uppdragsgivare Kronofogden, försäljning Luleå Bostadsrättshavare: F Besiktning: Onsdagen den 12 april av Roger Sandling Allmän beskrivning Objektet utgörs av en bostadsrättslägenhet i Brf Myran belägen på adressen Sjömansgatan 15 C, i kommundelen Skelleftehamn ca 17 km sydost om centrala Skellefteå. Lägenheten har ett bostadsläge med promenadavstånd till vårdcentral, grundskola, dagligvarubutiker, pizzeria, tandläkare, samt sporthall, bank och bankomat finns i närområdet. Lägenheten omfattar 4 rum och kök i ett plan, med fönster åt två håll, utgång till balkong från vardagsrummet, finns även två franska balkonger. Lägenheten har med all sannolikhet varit två separata lägenheter tidigare varav planlösningen är lite annorlunda. Boarean uppgår till 98 m². Lägenheten har överlag normal standard och skick, lite lister som saknas och handfatet har en spricka, badrummet har troligtvis mögelfläckar och en wc saknar toastol. Till lägenheten finns förråd i källaren samt gemensamma utrymmen som tvättstuga, torkrum och mangelrum, sopkärl på gårdsplan. Månadsavgiften uppgår till kr inkl internetuppkoppling samt kabel-tv, exkl hushållsel. Föreningen har god ekonomi och har en upprättad underhållsplan och gör avsättningar för framtida underhåll, avgiften höjdes senast 2013/2014, genomsnittlig avgift 697 kr per kvadratmeter och år. Föreningen har årlig översyn av byggnadernas status och planerar åtgärder efter detta. Ingen avgiftshöjning är planerad för innevarande räkenskapsår 2016/2017. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per april 2017 till Osäkerhetsintervallet till ± kr kronor Jämförelsetal Kr/m² BOA (98 m²) kr/m² Luleå Roger Sandling Fastighetsvärderare Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 1 - sida 1 (9)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden försäljning i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick per april Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av objektet har skett onsdagen den 12 april av Roger Sandling. Vid besiktningen deltog bostadsrättsägaren. Besiktning har skett exteriört och interiört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Bostadrättsinformation har erhållits från utdrag ur lägenhetsförteckningen från Övrig information har erhållits från bostadsrättsföreningens årsredovisning för år 2015/2016. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade bostadsrätter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda köp söker de köp som avser bostadsrätter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom t ex boarea. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Marknadsvärdet avser bostadsrätten i befintligt skick vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal försäljningar på den öppna bostadsrättsmarknaden. Vid en enskild försäljning finns därför en prisspridning både över och under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Bilaga 1 - sida 2 (9)

4 1.4. Bostadsrättslägenhet Objekt: Lägenhet nr , Brf Myran Andelstal: Årsavgiftsdel 1,2441 Läge i byggnaden Våning 3 Planlösning: Har troligtvis varit två separata lägenheter. Ena delen: Hall, kök, badrum med dusch och wc, förrådsutrymme, samt vardagsrum utgång till balkong. Andra delen: hall, wc utan toastol, två rum varav ett används som sovrum, ytterligare halliknande rum med garderober och utgång till trapphus, wc Kök: Vitmålade träskåpluckor, laminerad bänkskiva, diskmaskin-bosch, spishäll-whirpool, inbyggnadsugn-electrolux med något fel på luckan, Kyl/frys-Bosch, fläkt-futurum, moderna men ej helt nya vitvaror, Badrum: dusch och wc, våtrumsmatta/vägg, renoveringsbehov Inv ytskikt: Tak: målad betong Vägg: tapet, målad tapet, målad väv/våtrumsvägg i badrum, målad väv i wc Golv: plast, laminat i ett sovrum, parkett i vardagsrum och ytterligare två rum Standard och skick: Normal standard, visst renoveringsbehov Boarea: 4 rok, 98 m² Övrigt: Tvättmaskin finns men enligt ägaren lösöre, modell Samsung Månadsavgift: kr inkl internet och kabeltv Årsavgift: kr, 702 kr/m² Inre underhållsfond: ,92 kr, enl utdrag ur lägenhetsförteckningen Pantsättning: Ja, okänt belopp 1.5. Riksbyggens bostadsrättsförening Myran, Fastighetsbeteckning: Taljan 3 och 4, Trossen 3 Byggnadsår: Byggnad: Flerbostadshus i 3 våningar med källare Lägenheter: 120 st Lokaler: 6 st Garage: 17 st P-platser med mov: 97 st P-platser: - Gemensamma utrymmen: Tvättstugor, mangelrum, torkrum, uthyrningsrum, cykelrum Ytor: Bostäder: m² Lokaler: uppgift saknas Taxeringsvärde 2015: kr, varav byggnader kr och mark kr. Långfristiga lån: kr, enl årsredovisning 2015/2016 Yttre fond: kr, enl årsredovisning 2015/2016 Kassa kr Underhållsplan: Upprättad underhållsplan, årliga avsättningar. Höjning av avgift: Ingen planerad höjning för innevarande räkenskapsår. Bilaga 1 - sida 3 (9)

5 1.5. Bedömning av kommundel/orten KOMMUNDEL/ORT Utveckling x Efterfrågan x OMRÅDET Miljö x Allmänservice x BYGGNADEN Underhåll x Planlösning x LÄGENHETEN Standard x Underhåll x Helhetsintryck x OBJEKTET Marknadsintresse x 1= Dålig, 2=Försvarlig, 3=Normal, 4=God, 5=Mycket god 2 VÄRDEBEDÖMNING I Skellefteå kommun har under senaste året lägenheter på 4-5 RoK sålts enligt nedanstående graf. Under senaste året har en stor lägenhet sålts i föreningen för kr motsvarande kr per kvadratmeter och en annan i området under hösten 2015 för kr motsvarande kr per kvm BOA. I föreningen har bostäder under senaste tre åren sålts i spannet kr/m 2 och prismässigt mellan kr kr, beroende på lägen, standard, storlek och månadsavgift. Bilaga 1 - sida 4 (9)

6 Mot bakgrund av vad som ovan angivits för objektets tekniska och ekonomiska förutsättningar, genom en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde i befintligt skick per april 2017 till: Osäkerhetsintervallet bedöms till ± kr kronor Bilaga 1 - sida 5 (9)

7 BILAGA 1 BILDER OCH KARTOR Bilaga 1 - sida 6 (9)

8 Gemensamma utrymmen i källaren Balkongen Bilaga 1 - sida 7 (9)

9 Lägeskarta området. Källa: Hitta.se Satellitfoto området. Källa: Hitta.se Bilaga 1 - sida 8 (9)

10 Lägeskarta Orten. Källa: Hitta.se Bilaga 1 - sida 9 (9)