VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE HEDEMORA MYRAN 21. avseende fastigheten. Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten HEDEMORA MYRAN 21 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Hedemora Myran 21 Adress: Vintervägen 17, Hedemora Typ: Småhusenhet, kedjehus Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per november 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden försäljning, Falun Lagfaren ägare: F Besiktning: Måndagen den 5 november 2018 av Rolf Danö Allmän beskrivning Objektet utgörs av fastigheten Hedemora Myran 21, belägen på adressen Vintergatan 17, ca 1 km norr om centrala Hedemora. Fastigheten omfattar totalt ca 598 m². Markens obebyggda delar utgörs av asfalterad infart, och trädgård med gräsmatta, buskar, träd och häck. Omgivningen består huvudsakligen av bostadsområde med småhus och småindustri. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus i 1 ½ plan samt ett vidbyggt garage. Bostadshuset är ursprungligen uppförd ca Taxerad boarea uppgår till ca 87 m² med BIA om 24 m 2. På entréplanet finns hall, kök med utgång till altan och trädgården, tvättstuga, badrum, 3 st sovrum och vardagsrum. På övervåningen finns ett allrum med begränsad takhöjd. Altanen på baksidan är delvis inbyggd. Byggnaden har huvudsakligen normal standard. Viss invändig renovering har gjorts på senare år, men en del listning saknas. Enligt uppgift läcker det från taket och undertaket i tvättstugan är vattenskadat, värmesystemet är bortkopplat då elpannan inte fungerar. Luft/luftvärmepump med sämre funktion. Uppvärmning sker med fristående elradiatorer och en varmvattenberedare. Golvet mellan kök och vardagsrum sviktar. Vidbyggt bostadshuset finns ett garage som är ombyggt till sovrum. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10%. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (ca 87 m²) kronor marknadsvärde/taxeringsvärde (373 tkr, 2018) 1,7 Gävle Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Rolf Danö Fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av kronofogden i Falun erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per oktober Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv auktion Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett måndag den 5 november av Rolf Danö. Vid besiktningen deltog fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört med undantag för torpargrunden. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, fastighetsägaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller Stadsplan, akt: 2083K-A83, beslutad Belägenhet Objektet är beläget på adressen Vintergatan 17, ca 1 km norr om centrala Hedemora. Omgivningen består huvudsakligen av bostadsområde med småhus och småindustri. Mark Fastigheten omfattar totalt ca 598 m². Markens obebyggda delar utgörs av asfalterad infart, trädgård med gräsmatta, buskar, träd och häck. Sida 2 (5)

4 Byggnad i 1,5 plan utan källare Byggnadsår: 1959 enligt taxering Grundläggning: Torpargrund Stomme: Trä Fasader: Träpanel Yttertak: Betongpannor. Fönster 2-glas kopplade, takfönster på öv Värme: Direktverkande el, luft/luftvärmepump(sämre funktion), varmvattenberedare,(vattenburet värmesystem med elpannan ur funktion, systemet bortkopplat) Ventilation: Självdrag, köksfläkt Anslutningar: El, VA anslutet till allmänt nät. Planlösning: Kök: Badrum bv: Tvättstuga: Inv. ytskikt: Bv: hall, kök med utgång till altan och trädgården, tvättstuga, badrum, 3 st sovrum, vardagsrum, samt trappa till öv. Öv: ett allrum(takhöjden är begränsad) Moderna snickerier, spis med häll och ugn(nyare märke Cylinda), fristående micro(nyare märke Husqvarna), köksfläkt,(äldre märke okänt), frys och kylskåp(nyare märke UPO), diskmaskin(bosch). Wc, duschhörna med draperi, handfat. Plastmatta på golvet, våtrumstapet på väggarna. Liten tvättstuga i anslutning till köket, utrustat med tvättmaskin(nyare märke ElektroHelios), torktumlare(nyare märke Siemens), tvättho, varmvattenberedare, elpanna(ur funktion och bortkopplad). Vattenskada i tak. Tak: målade skivor, träpanel, målat Vägg: tapeter, kakel, träpanel Golv: plastmatta, laminat, parkett Standard och skick: Huvudsakligen normal standard och normalt skick. Invändigt synes vissa ytor vara renoverade under senare år, men en del listning återstår. Enligt uppgift läcker det från taket och taket i tvättstugan är vattenskadat, värmesystemet är bortkopplat då elpannan inte fungerar. Luft /luft värmepumpen har sämre funktion. Uppvärmning sker med fristående elradiatorer och en varmvattenberedare. Viss microbiell påväxt på vinden, undertaket påvisar fuktskador. Golvet mellan kök och vardagsrum sviktar. Ett fönster på öv saknar utvändigt foder. Vidbyggt bostadshuset finns ett garage som är ombyggt till sovrum. Grunden under huset ej besiktad. Statusbesiktning bör utföras för att klargöra skadornas omfattning. Boarea: Total boarea uppgår enligt taxering till ca 87 m 2. Övrig byggnad Vidbyggt bostadshuset finns ett garage, vilket är inrett till sovrum. Sida 3 (5)

5 Energideklaration Saknas 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till kr, varav mark kr, byggnad kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Pantbrev Fastigheten belastas av 7 st pantbrevsinteckningar om totalt kr. Servitut, gemensamhetsanläggningar, rättigheter. Inga servitut eller gemensamhetsanläggningar hittades Sida 4 (5)

6 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ett antal försäljningar av småhusfastigheter finns noterade i objektets närområde de senaste åren, se ovanstående graf. Priserna varierar mellan ca tkr för byggnader om m 2 BOA. Detta motsvarar ca kr/m 2. De lägre priserna synes avse byggnader med renoveringsbehov. I relation till taxeringsvärdet (K/T) återfinns försäljningarna mellan ca 1,4 3,4 med flertalet mellan 2,2 2,4. En intilliggande fastighet på Vintergatan 11 såldes för Tkr motsvarande kr/m 2. Skick och standard är okänt. På erfarenhetsmässiga grunder och utifrån de försäljningar som gjorts och fastighetens skick, görs bedömningen att ett realistiskt pris/värde för objektet bör återfinnas i nivån, ca Tkr i befintligt skick. Detta motsvarar ca kr/m 2 och ett K/T tal mellan ca 1,5 och 2, Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys, erfarenhetsmässig marknadskännedom, och dess skick till kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 % Sida 5 (5)

7 Bilaga 1: Bilder och kartor Flygfoto. Källa: Eniro.se. Bilaga 1 Sida 1 (3)

8 Lägeskarta. Källa: Eniro.se Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se Bilaga 1 Sida 2 (3)

9 Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Bilaga 1 Sida 3 (3)

10 Bilaga 2: Fastighetsregister. FASTIGHET HEDEMORA MYRAN 21 Aktualitet FR: -- Objektid: Nyckel (fnr): a6a78-5d1d-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 20, DALARNA 83, HEDEMORA , HEDEMORA TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: W-HEDEMORA * MYRAN URSPRUNG HEDEMORA HEDEMORA 5:72 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 598 kvm 598 kvm 0 kvm 0,0598 ha 0,0598 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: 1, Central (RT90: ,65) (RT90: ,946) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Införd i tomtboken Tomtmätning K-C538 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Vintergatan Hedemora Hedemora LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,BOX 1962, FALUN Kontorsbeteckning: WL60 Tel: PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer BIET, M FL Stadsplan Akt: 2083K-A83 Status: Beslut Beslutsdatum: Senaste ändring: MYRAN Tomtindelning Akt: 2083K-B153 Status: Avregistrerad Beslutsdatum: Senaste ändring: Berörd kommun: HEDEMORA Berörd kommun: HEDEMORA INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :51: Inskrivningskontor Bilaga 2 Sida 1 (3)

11 LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: WI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I90/8725 Akt: I89/2063 Akt: Ö96/1421 Akt: I84/9840 Akt: C96/3709 Akt: I84/9841 Akt: Ö97/3181 LAGFART INTECKNINGAR Antal inteckningar: 7st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 83/4153 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 83/4154 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 87/6756 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: Akt: 89/2062 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: Akt: 97/8147 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: Akt: 07/19999 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 7 Inskr.dag: Akt: D :1 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: Akt: Beslut: D :1 Beviljad Utmätning , SEK jämte ränta och kostnader ( ). MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. Bilaga 2 Sida 2 (3)

12 TAXERING Taxeringsenhet: (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 373 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Taxerad ägare: Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 227 Riktvärdeområde: Boyta i kvm: 87 Biyta i kvm: 24 Tot. värdegr. yta i kvm: 92 Summa standardpoäng: 23 Typ av bebyggelse: Kedjehus Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1959 Värdeår: 1959 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 146 Areal i kvm: 598 Typ av bebyggelse: Fastighetsrättsliga förh.: Kedjehus Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt avlopp Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader Bilaga 2 Sida 3 (3)