HUDIKSVALL VÄLSTA 3:25

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten HUDIKSVALL VÄLSTA 3:25 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Hudiksvall Välsta 3:25 Adress: Välsta 250, Hudiksvall Typ: Småhusfastighet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per februari 2016 Uppdragsgivare: Kronofogden, Luleå Lagfaren ägare: F Besiktning: Fredag den 12 februari 2016 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Objektet utgörs av en småhusfastighet, belägen på adressen Välsta 250, ca 12 km norr om Hudiksvall. Fastigheten omfattar totalt ca m² tomtmark vars obebyggda del synes utgöras av grusade ytor, gräsmatta och naturmark med ung skog/sly. Marken var vid besiktningstillfället täckt av snö. Objektet ligger invid E4. Viss trafikstörning förekommer. I övrigt utgörs omgivningarna av gårdar och skog mm. Mot E4 finns staket/plank som delvis rasat. Fastigheten är bebyggd med ett äldre bostadshus från 1930 i 1 ½ plan. På bottenvåningen finns entré, kök med matplats, skafferi, vardagsrum, sovrum, klädkammare och badrum. På våning 1 trappa finns allrum och sovrum. Byggnaden står tom och är kallställd. Utöver bostadsdelen finns vidbyggd ladugård/kallförråd samt garage/vedbod. Boarean bedöms uppgå till ca 100 m². Byggnaden har normal/enkel standard och halvmodernt skick med visst underhålls/renoveringsbehov. På värderingsobjektet finns även en friliggande förrådsbyggnad samt en äldre jordkällare med enkel standard. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per februari 2016 till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (ca 100 m², bedömd area) kr/m² marknadsvärde/taxeringsvärde (353 tkr 2015) 1,1 Sundsvall Malin von Sicard Fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (6)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per februari Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett fredag den 12 februari 2016 av Malin von Sicard tillsammans med fastighetsägaren. Besiktning har skett interiört och exteriört. Krypgrunden har inte besiktigats. Marken var vid besiktningstillfället täckt av snö. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljörisker är kända. Information om fastigheten har erhållits från fastighetsägaren, okulär besiktning på plats samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (6)

4 1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller utomplansbestämmelser. Belägenhet Objektet är beläget på adressen Välsta 250, ca 12 km norr om Hudiksvall. Objektet ligger invid E4. Viss trafikstörning förekommer. I övrig utgörs omgivningarna av gårdar och skog mm. Mark Fastigheten omfattar totalt ca m² tomtmark vars obebyggda del synes utgöras av grusade ytor, gräsmatta och naturmark med ung skog/sly. Marken var vid besiktningstillfället täckt av snö. Mot E4 finns staket/plank som delvis rasat. Bostadsbyggnad i 1 ½ plan Byggnadsår: 1930 Grundläggning: krypgrund (ej besiktigad) Stomme: trä/timmer Fasader: träpanel, visst målningsbehov Yttertak: plåt, del av hängränna saknas Fönster/fönsterdörr: 2-glas samt extraglas i fasad mot E4, vissa fönster med målningsbehov. Värme: värmepanna ved/el (Atmos) med ackumulatortank (Strömsnäspannan) till vattenburet system med radiatorer. Byggnaden är kallställd. Värmesystemet är ej tömt varpå det finns risk för frysskada. Viss läckage vid radiatorer konstaterades vid besiktningstillfället. Öppenspis i vardagsrum (ej i bruk), skorsten är igenbyggd. Vedspis i köket. Ventilation: självdrag Anslutningar: el anslutet till allmänt nät. Delvis ny el med utanpåliggande kablar. Enskilt vatten samt enskilt avlopp till 3-kammarbrunn, troligen med infiltration. Planlösning: Bv: entré, kök med matplats, skafferi, vardagsrum, sovrum, klädkammare och badrum. 1 tr: allrum och sovrum (låg takhöjd). Vån 1 trappa nås via brant trappa/stege. Kök: halvmodern skåpinredning och vitvaror. Utrustat med spis (Gram), rostfri fläktkåpa, diskmaskin (AEG) och vedspis. Kyl/frys saknas. Wc/bad/tvätt(bv): äldre/halvmodernt wc/bad/tvätt utrustat med toalett, tvättställ och badkar samt tvättmaskin (Samsung) och torktumlare (Whirlpool). Plastmatta på väggar och golv. Taket ovanför badkaret är Sida 3 (6)

5 Inv ytskikt: Övrigt: Standard och skick: Boarea: missfärgat (mögel). Golvet har felaktig lutning. Huvudsakligen: Tak: målad väv/målade skivor/målad panel. Fläck i taket i sovrum. Vägg: tapet/målade/träpanel. Ommålning påbörjad på några väggar, ej slutfört. Tapeten har släppt på några ställen. Golv: laminat/plastmatta/trä. Delvis slitet/skadat golv. Altan vid entrén. Byggnad med normal/enkel standard och halvmodernt skick som har visst underhålls/renoveringsbehov. Byggnaden har stått tom under ca 1 år. Fastighetsägaren vet ej om funktion/skick på värmesystem och vitvaror mm är tillfredställande. I flera rum saknas golvlister och foder. Den taxerade boarean uppgår till ca 75 m², men synes vara större och har grovt uppskattats till ca 100 m² efter mätning på flygfoto. Övriga byggnader Vidbyggd ladugård/kallförråd Vidbyggd med bostadsdelen finns en äldre ladugård/kallförråd i 1½ plan byggd i vinkel. Byggnaden har trä/timmerfasad och plåttak samt nyttjas som förråd, för djurhållning och teknikrum. Äldre byggnad med enkel standard och normalt skick/visst underhållsbehov. Byggnadsarea ca 100 m² (grovt uppskattat från mätning på flygfoto) Vidbyggt garage/vedbod Vidbyggt med ladugård/kallförråd finns ett äldre garage/vedbod i 1 plan. Byggnaden har träfasad och plåttak och grusat golv (täcks av utlagda lastpallar). Mot baksidan är det öppet i fasaden för intag av ved. Byggnaden nyttjas som vedbod och har enkel standard och normalt skick/visst underhållsbehov. Garageporten är trasig. Byggnadsarea ca 30 m² (grovt uppskattat) Förråd Fristående äldre förrådsbyggnad med träfasad och plåttak. Golv av betongplattor. Nyttjas som kallförråd. Byggnad med enkel standard och dåligt skick (uppstagad) Byggnadsarea ca 15 m² (grovt uppskattat) Jordkällare Äldre enkel jordkällare. Används ej. Sida 4 (6)

6 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2015 års taxeringsvärde uppgår till kr, varav mark kr och byggnad kr. Typkod 220, småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer. Pantbrev Fastigheten belastas av 7 st pantbrevsinteckningar om kr. Inskrivna rättigheter och gemensamhetsanläggningar Avtalsservitut: Akt: 21-IM4-51/1681.1, last, kraftledning. Ledningsrätt Akt: /18.1, last, rätt till vattenledning. Andel i gemensamhetsanläggningarna Hudiksvall Välsta GA:1 och Hudiksvall Välsta GA: Information om ev handräckning Marken var vid besiktningstillfället täckt av snö. Det finns en studsmatta och bråte på tomten. Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning. Sida 5 (6)

7 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ortprismaterialet har gallrats från försäljningar med K/T < 0,5 samt med K/T > 5,0. Det senaste året har småhus (boarea m²) huvudsakligen sålts för ca kr/m² i Hudiksvalls kommun, motsvarande ca 0,6 1,6 Mkr. De högsta nivåerna avser huvudsakligen objekt med strand eller strandnära lägen eller nybyggda objekt. I relation till taxeringsvärdet varierar priset mellan 0,6 4,7 med ett genomsnitt och median om ca 1,6 1,7. Försäljningar småhus till i området kring Välsta. Källa: UC Bostadsvärdering Priserna på marknaden har under perioden ökat generellt. Utökas perioden till att omfatta de senaste tre åren återfinns ett antal försäljningar (oavsett boarea) i området kring värderingsobjektet. Här har priserna huvudsakligen varierat mellan ca kr/m². I relation till taxeringsvärdet varierar priset mellan 0,6 3,2 med ett genomsnitt och median om ca 1,3 1,5. Köpeskillingarna har varierat mellan ca kr. De lägsta köpeskillingarna avser huvudsakligen mindre objekt med/eller låg standard/sämre skick. Värderingsobjektet förvärvades 2010 för kr. Sedan dess har ny altan byggts vid entrén. Objektet var då uppvärmt och i bruk. 2.2 Värdebedömning Mot bakgrund av objektets läge, skick och i övrigt vad som angetts ovan bedöms fastighetens marknadsvärde per värdetidpunkten februari 2016 till kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Sida 6 (6)

8 FOTON OCH KARTOR Bilaga 1 Bostadsbyggnad vidbyggd med ladugård/kallförråd samt garage Övriga byggnader Förråd Jordkällare Bilaga 1 - Sida 1 (3)

9 Fastighetskarta: Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Flygfoto. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 2 (3)

10 Lägeskarta översikt. Källa: Eniro Lägeskarta. Källa: Eniro Bilaga 1 - Sida 3 (3)

11 FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET HUDIKSVALL VÄLSTA 3:25 Fastighetsnyckel: Aktualitet FR: Län: 21, GÄVLEBORG Kommun: 84, HUDIKSVALL Distrikt: Församling ( ): , ROGSTA 01, Hudiksvallsbygden TIDIGARE BETECKNING Registrerat: Akt: 21-81:819 X-ROGSTA VÄLSTA 3 25 URSPRUNG HUDIKSVALL VÄLSTA 3:6 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,881 ha 0,881 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga Datum: (RT90) (RT90) Akt: Avstyckning ROG-602 Anläggningsåtgärd /99 Ledningsåtgärd /18 ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes HUDIKSVALL VÄLSTA GA:1 HUDIKSVALL VÄLSTA GA:2 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Välsta Hudiksvall Hudiksvall LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,S GÄVLE Kontorsbeteckning: XL25 Tel: MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. RÄTTIGHETER Redovisningen kan vara ofullständig. Avtalsservitut Akt: 21-IM4-51/ Ledningsrätt Akt: /18.1 Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :29: Inskrivningskontor Bilaga 2 - Sida 1 (3)

12 LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I71/1308 Akt: I68/2167C Akt: I66/1911 Akt: I84/2026 Akt: I68/2167A Akt: I88/13540 Akt: I68/2167B Akt: I84/2027 Akt: I70/3029 Akt: I88/13541 Akt: I84/13659 Akt: I84/13660 Akt: I88/13542 Akt: I85/12187 Akt: I85/12188 Akt: I88/13543 Akt: I88/13545 Akt: I91/14217 Akt: I91/15192 Akt: I88/13544 Akt: I92/153 Akt: I91/14203 Akt: I91/14204 Akt: I92/154 Akt: I92/156 Akt: Ö97/4379 Akt: L71/71 Akt: L99/7057 Akt: L10/250 Akt: L99/7058 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 7st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Dagboksnr: 92/155 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Dagboksnr: 00/1225 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: Dagboksnr: 00/4556 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: Dagboksnr: 05/15014 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: Dagboksnr: 05/30071 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 7 Inskr.dag: Dagboksnr: 07/22311 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 8 Inskr.dag: Dagboksnr: 10/18360 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR Avtalsservitut Företrädesordning 1 Inskr.dag: Dagboksnr: 51/1681 KRAFTLEDNING ANTECKNING Anteckning: Aktnr: Beslut: D :1 Beviljad Utmätning , SEK jämte ränta och kostnader dnr Bilaga 2 - Sida 2 (3)

13 Aktnr: D :1 Beslut: Beviljad Utmätning , SEK, jämte ränta och kostnader dnr MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: Taxeringsår: 2015 Taxeringsvärde i tkr: 353 Tax.enhet avser: Areal: (220 Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer) Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet: (220 Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer) Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 173 Riktvärdeområde: Boyta i kvm: 75 Biyta i kvm: 219 Tot. värdegr. yta i kvm: 95 Summa standardpoäng: 22 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1930 Värdeår: 1930 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet: (220 Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer) Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 180 Areal i kvm: Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Enskilt vatten året om, Enskilt avlopp Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader Informationen sökt: Bilaga 2 - Sida 3 (3)