RÄTTVIK NEDRE GÄRDSJÖ 25:9

Transkript

1 VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten RÄTTVIK NEDRE GÄRDSJÖ 25:9 Värderingsinstitutet Norra AB Tel , ,

2 VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Rättvik Nedre Gärdsjö 25:9 Adress: Ingels Bodavägen 1, Rättvik Typ: Småhusenhet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per januari 2019 Uppdragsgivare: Kronofogden Falun Lagfaren ägare: F Besiktning: Tisdag 22 januari 2019 av Emil Larsson Allmän beskrivning Objektet utgörs av fastigheten Rättvik Nedre Gärdsjö 25:9, belägen på adressen Ingels Bodavägen 1 i Ingels, ca 1 mil nordöst om Rättvik. Fastigheten omfattar totalt ca m 2. Markens obebyggda delar utgörs av asfalterad infart, parkering samt trädgård med gräsmatta, buskar, träd, bäck samt en del av närliggande väg. Delar av tomten omgärdas av staket. Omgivningen består av blandad bebyggelse, huvudsakligen småhus och gårdar. Vid besikningstillfället var stora delar av objektet täckt av snö. Fastigheten är bebyggd med ett större och ett mindre bostadshus i 1 ½ plan, en uthuslänga samt en pergola. Byggnaderna är äldre med okänt byggår, troligen ombyggda i omgångar. Det mindre huset inrymmer enligt taxering ca 83 m 2 BOA fördelat på hall, kök, dusch/wc, vardagsrum och kök med utgång till altan på entréplanet. På våning 1 tr finns hall med utgång till en balkong, 2 st sovrum och sk. kattvind. På källar/suterrängplanet finns pannrum, wc-rum, genomgång till vidbyggt förrådslänga och trappa till källarvalv med matkällare. Det större bostadshuset är enligt uppgift ett fd bageri/cafe. Byggnadsarean uppskattas grovt uppgå till ca 200 m 2. På entréplanet finns ett antal rum i fil, kök, matrum och en fd. bageridel med utgång på baksidan. På våning 1 tr finns hall, utgång till balkong, genomgångsrum, oinredd vindsyta, sk kattvindar, 4 st rum/sovrum och badrum. Byggnaderna har huvudsakligen äldre standard med renoveringsbehov in- och utvändigt. Enligt uppgift finns kommunalt VA. Dock är vattenledning söderfrusna, avlopp och panna fungerar ej. Det mindre huset är fn uppvärmt med tillfälliga elradiatorer. Utedass finns på fastigheten. Vid besiktingstillfället var byggnaderna belamrade med så stora mängder saker och skräp att flera ytor ej kund bedömas. Samtliga utrymmen var ej tillgängliga Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr. Jämförelsetal: Kr/m² BOA (ca 83 m², avser det mindre bostadshuset) kr marknadsvärde/taxeringsvärde (378 tkr, 2018) 1,1 Gävle Emil Larsson av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (5)

3 1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden Falun erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per januari Värderingen avser utgöra underlag i samband med exekutiv auktion Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett tisdag den 22 januari 2019 av Emil Larsson. Vid besiktningen deltog representanter för uppdragsgivaren och fastighetsägaren var närvarande. Besiktning har skett interiört och exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats, fastighetsägaren samt inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter lämnade av fastighetsägaren eller hämtade ur myndighetsregister 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Sida 2 (5)

4 1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller utomplansbestämmelser Belägenhet Objektet är beläget på adressen på adressen Ingels Bodavägen 1 i Ingels, ca 1 mil nordöst om Rättvik. Omgivningen består av blandad bebyggelse, huvudsakligen småhus och gårdar. Mark Fastigheten omfattar totalt ca m 2. En del av fastigheten utgörs av ett mindre obebyggt område på den angränsande vägen. Markens obebyggda delar utgörs av asfalterad infart och parkering samt trädgård med gräsmatta, buskar, träd, bäck samt en del av närliggande väg. Delar av tomten omgärdas av staket. Fastigheten är tämligen stor och kan ev. vara avstyckningsbar. Vid besikningstillfället var stora delar av objektet täckt av snö. Byggnad i 1 ½ plan Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster Värme: Ventilation: Anslutningar: Planlösning: Övrigt Kök: Dusch/wc: Wc kv: Inv. ytskikt: Standard och skick: okänt, troligen ombyggt i omgångar enligt taxering Krypgrund, delvis murad källare Troligen timmer Trä Plåt 2-glas vattenburet radiatorsystem anslutet till defekt kombipanna(enligt fastighetsägaren). Självdrag El anslutet till allmänt nät. Enligt uppgift är VA anslutet till allmänt nät, dock är vattenledningar sönderfrusna och avlopp fungerar ej. Bv: Hall, dusch/wc, kök med utgång till altan, trappa till källaren, vardagsrum med trappa till övervåningen. 1 tr: Hall med utgång till balkong, 2 st sovrum och sk kattvind. Kv: Pannrum, wc-rum, genomgång till kallgarage och trappa till källarvalv med matkällare. Byggnaden är sammankopplad med en uthuslänga Äldre kök med bänkskiva i laminat- och rostfri plåt. Kakel över diskbänk. Utrustat med elspis(siemens), kyl/frys(siemens), fläkt. Rum med wc, handfat, duschhörna. Plastmatta på golv och väggar Rum med wc och handfat. Betong på golv och väggar Tak: målade skivor, målat Vägg: tapeter, plastmatta, målat, betong Golv: plastmatta, laminat Vid besiktingstillfället var byggnaden belamrad med så stora mängder saker och skräp att flera ytor ej kunde bedömas eller besökas. Samtliga utrymmen var ej tillgängliga. Äldre standard med renoveringsbehov in och utvändigt. Enligt uppgift är värmepanna defekt, värme- och vattenledningar sönderfrusna och avloppet fungerar ej. Skadornas omfattning är okända. Vid besöket fanns tillfälliga elradiatorer i byggnaden. Boarea: Total boarea uppgår enligt taxering till ca 83 m 2, bia ca 20 m 2 vilket synes vara rimligt. Ingen uppmätning har gjorts. Sida 3 (5)

5 Byggnad i 1 ½ plan Byggnadsår: Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster Värme: Ventilation: Anslutningar: Planlösning: Övrigt Kök: Badrum 1 tr: Inv. ytskikt: Standard och skick: Boarea: Äldre byggnad, byggnaden saknas i taxeringen Krypgrund Troligen timmer, ev. trä Trä Tegelpannor 2-glas Direktverkande el, kamin(okänt skick), 2 st kakelugnar(okänt skick) Självdrag El anslutet till allmänt nät. Vatten och avlopp är enligt fastighetsägaren anslutet till allmänt nät men fungerar ej. Bv: Ett antal genomgångsrum, kök, förrådsrum, utrymme med fd bageri, utgång till baksidan. 1 tr: Hall, utgång till balkong, genomgångsrum, oinredd vindsyta, sk kattvindar, 4 st rum/sovrum, badrum. Infälld farstukvist med igenbommad dörr. En stor maskin(troligen bageriugn, Revent) fanns i ett utrymme i byggnaden. Äldre köksinredning Rum med wc, handfat, bidé, badkar. Plastmatta på golvet, tapeter på väggarna. Tak: målade skivor, målat, träpanel Vägg: tapeter, träpanel Golv: plastmatta, trä Vid besiktingstillfället var byggnaden belamrad med så stora mängder saker och skräp att flera ytor ej kunde bedömas. Samtliga utrymmen var ej tillgängliga. Byggnaden har äldre standard med renoveringsbehov in- och utvändigt. Besvärande lukt och saneringsbehov av delar av byggnaden. Vissa rum har fuktskador vid ytterväggar och buktande innertak. Delar av ytskikten saknas. Vissa ytor på våning 1 tr är i bättre skick. Uppgifter om byggnaden saknas i taxeringen. Total byggnadsarea uppskattas grovt uppgå till ca 200 m 2. Övrig byggnad Bostadshuset är sammankopplad med en uthuslänga med div. kallförråd och loft och vidbyggt skärmtak som rasat in. Byggnaden är uppförd i trä med träfasad och plåttak. Samtliga utrymmen var ej tillgängliga. Byggnaden har enkel standard. Därutöver finns en friliggande pergola i dåligt skick på fastigheten. Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). Sida 4 (5)

6 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde 2018 års taxeringsvärde uppgår till kr, varav mark kr, byggnad kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Det större bostadshuset saknas i taxeringen Pantbrev Fastigheten belastas av 3 st pantbrevsinteckningar om totalt kr. Servitut, gemensamhetsanläggningar, rättigheter. Ledningsrätt, akt: , last, avser tele Ledningsrätt, akt: , Last, avser tele Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Rättvik Nedre Gärdsjö GA:1, avser vägar. Ingen övrig utredning har gjorts Sida 5 (5)

7 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Prisstatistik småhus i närområdet. Källa: UC Bostadsvärdering Ett antal försäljningar av småhusfastigheter finns noterade i objektets närområden de senaste åren, se ovanstående graf. I materialet finns fastigheter av olika karaktär och priserna varierar kraftigt mellan ca kr/m 2 för om ca m 2 taxerad BOA. Detta motsvarar en köpeskilling mellan ca tkr. I relation till taxeringsvärdet (K/T) varierar även dessa kraftigt men flera försäljningar återfinns mellan ca 2,0 3,0 och avser då huvudsakligen 2015 års taxeringsvärden. Ingels Bodavägen 4 såldes under året för 1,5 Mkr ( kr/m 2 K/T 1,85) och avser en gård om ca 4 ha med komplementbyggnader och ett äldre bostadshus om ca 100 m 2 BOA. Samma objekt såldes 2019 för 1,87 Mkr. En villa om ca 110 m 2 såldes på Ingels Bodavägen 9 under 2017 för ca 1,1 Mkr (9 819 kr/m 2 K/T 1,76) och synes vara i bättre skick. Värderingsobjektet har renoveringsbehov och värdet bedöms finnas i den undre delen av intervallet eller något under marknaden generellt. Omfattningen av objektets brister är ej utredda och för att bedöma aktuella åtgärdskostnader bör en statusbesiktning genomföras. En fastighet behäftad med fel innebär osäkerhet och bedöms som mer svårsålt. På erfarenhetsmässiga grunder och utifrån de försäljningar som gjorts, görs bedömningen att ett realistiskt pris/värde för objektet bör återfinnas i nivån, ca tkr i befintligt skick. Detta motsvarar ca kr/m 2 taxerad boarea och ett K/T tal mellan ca 0,9 och 1,5 (tax. 2018) Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys, erfarenhetsmässig marknadskännedom, och dess skick till kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± kr Sida 6 (5)

8 Bilaga 1: Bilder och kartor Bostadshus 1 Bostadshus 1 Bostadshus 1 Bostadshus 1 Bostadshus 2 Bostadshus 2 Bilaga 1 Sida 1 (3)

9 Bostadshus 2 Uthuslänga Bilaga 1 Sida 2 (3)

10 Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Tomtkarta. Källa: Hitta.se Bilaga 1 Sida 3 (3)

11 Flygfoto. Källa: Eniro.se Lägeskarta. Källa: Eniro.se Bilaga 1 Sida 4 (3)

12 Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se Bilaga 1 Sida 5 (3)

13 Bilaga 2: Fastighetsregister. FASTIGHET RÄTTVIK NEDRE GÄRDSJÖ 25:9 Aktualitet FR: Objektid: Nyckel (fnr): a6a7a-0c6b-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 20, DALARNA 31, RÄTTVIK , RÄTTVIK Övriga noteringar: Socken: Rättvik TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: W-RÄTTVIK GÄRDSJÖ NEDRE URSPRUNG RÄTTVIK NEDRE GÄRDSJÖ 25:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,3307 ha 0,3307 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: Område: N: E: Gå till: 1, Central (RT90: ,286) (RT90: ,933) 2, Central (RT90: ,149) (RT90: ,33) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avsöndring LAGFART ÄULL-förrättning RÄJ-3474 Ledningsåtgärd Fastighetsbestämning, Fastighetsreglering FIG /1800 Gränsbestämning RÄJ-2112 Ledningsåtgärd Ledningsåtgärd ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes RÄTTVIK NEDRE GÄRDSJÖ GA:1 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Ingels Bodavägen Rättvik Rättvik LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,BOX 1962, FALUN Kontorsbeteckning: WL60 Tel: MARKREGLERING Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades. RÄTTIGHETER Bilaga 2 Sida 1 (3)

14 Ledningsrätt Akt: Ledningsrätt Akt: Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :30: Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: WI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I84/527 Akt: I00/193 Akt: L84/162 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 3st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 00/194 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 04/28674 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 13/13225 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: Akt: Beslut: D :1 Beviljad Utmätning , SEK jämte ränta och kostnader ( ) MER INFORMATION Det finns 3 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde i tkr: 378 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Värderingsenhet: Småhusbyggnad Värderingsenhet: Småhusmark Bilaga 2 Sida 2 (3)

15 Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 112 Riktvärdeområde: Boyta i kvm: 83 Biyta i kvm: 20 Tot. värdegr. yta i kvm: 87 Summa standardpoäng: 11 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Avstyckningsbar Nybyggnadsår: 1909 Värdeår: 1929 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: (Skatteverkets id) Tillhör tax.enhet Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 266 Areal i kvm: Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Avstyckningsbar Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Vatten saknas, Avlopp saknas Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt Bilaga 2 Sida 3 (3)