Värdeutlåtande. Nedra Runby 4:2

Transkript

1 Värdeutlåtande avseende fastigheten Nedra Runby 4: FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

2 Nedra Runby 4:2 2(15) UPPDRAG Uppdragsgivare Kontoret för samhällsbyggnad genom Anne Sophie Arbegard Syfte Värderingsobjekt Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för förvärv av fastigheten. Fastigheten Nedra Runby 4:2 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april Förutsättningar För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna inkluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs. Fastigheten skall värderas utifrån före nu aktuell utbyggnad av stationsområdet i Upplands Väsby, d.v.s. att man inte beaktar framtida störningar av expropriationsföretaget. Enligt gällande detaljplan för värderingsobjektet är fastigheten angiven såsom kvartersmark för annat än enskilt bebyggande eller specialområde för järnväg och marken skall således egentligen ägas av stat eller kommun. Även om en expropriation vore aktuell skall marknadsvärdet av fastigheten bedömas baserat på pågående markanvändning, vilket får anses utgöra kommersiella lokaler för restaurang och butiksändamål. Underlag Besiktning av värderingsobjektet av undertecknad tillsammans med Suleyman Messo. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). Gällande lokalhyreskontrakt samt hyresavi. Uppgifter om driftkostnader (uppvärmning). Utdrag ur detaljplan. Marknadsinformation. Kartmaterial.

3 Nedra Runby 4:2 3(15) BESKRIVNING Lagfaren ägare Nam Fastigheter AB (Org.nr ) Fastighetstyp Läge Lokalhyresfastighet (restaurang och butik). Värderingsobjektet är beläget i centrala Väsby invid stationsområdet i. Gatuadressen är Väsbyvägen 1 A C i Upplands Väsby. Näromgivningen utgörs av järnvägsområde, flerbostadshus och kommersiella lokaler. I det direkta närområdet finns det relativt nyuppförda Messingen som bl.a. inrymmer skola och kontorsutrymmen för. Alla servicefunktioner och kollektiva kommunikationer finns inom gångavstånd. Trafikleder nås på nära avstånd såsom E4. Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av två detaljplaner. Dels av detaljplanen för Arlandabanan från där planområdet angränsar mot värderingsobjektet. Detaljplan med aktbeteckning Eds bandel 1:1, Henriksborg 1:1 m.fl. från 1978 omfattar hela fastigheten där området anges till tj område, d.v.s. specialområde järnväg. Med hänsyn till pågående markanvändning och fastighetsägande synes denna detaljplan ej genomförts fullt ut.

4 Nedra Runby 4:2 4(15) Servitut, samfälligheter, inteckningar etc. Uthyrningsbara areor Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet enheter per lokaltyp framgår av tabellen. Lokaltyp Uthyrningsbar area Antal m² % enheter Butiker Restauranger Summa Areauppgifterna härrör från lokalhyreskontrakten samt skriftlig uppgift från fastighetsägaren avseende lokalstorleken för Restaurang China Star A. Kontrollmätning har ej utförts. Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till kvm och utgörs av två delområden. Befintlig bebyggelse upptar den största delen av tomten. Den obebyggda delen utgörs av asfalterade och plattbelagda ytor. Byggnadsbeskrivning Värderingsobjektet är bebyggt med i huvudsak tre byggnader i 1,5 våningsplan. Byggnaderna är uppförda år 1895 enligt bilagt fastighetsutdrag. Ombyggnad har under senare år skett av främst Magasinet vilken syns nedan. Till byggnaderna hör även trädäck. Byggnaderna är grundlagda med platta på mark. Stommen utgörs av trä med bjälklag i trå. Fasaderna är klädda med trä. Fönstren är av isolerglastyp. Taket är täckt med tegeltakpannor.

5 Nedra Runby 4:2 5(15) Uppvärmningen sker med oljepanna via vattenradiatorer i två av lokalerna. Butiken och Magasinet har egen uppvärmning. Ventilationen utgörs av mekanisk till och frånluft. Byggnaden är ansluten till nät för el och VA. Byggnaden inrymmer tre restauranger samt en butikslokal. På delvis inredd rymd återfinns undercentral för ventilationssystem. Byggnadens underhållsskick bedöms vara normalgott för åldern förutom för Magasinet som bedöms ha ett klart bättre skick invändigt och utvändigt. OVK besiktningen är godkänd. Restaurang och butikslokalerna har huvudsakligen normalgod standard. Golven är belagda med plastmattor, trä samt klinker, väggarna är av trä, kakel eller målade och taken utgörs av undertak. Personallokaler finns i form av lunchrum med enkel köksutrustning i butikslokalen. Alla lokalerna har omklädningsrum med toalettrum. Planlösningen är normalgod. Underhållsskicket är normalgott för åldern och inget större underhållsbehov bedöms föreligga. HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen. Lokaltyp Total Uthyrt Aktuell hyra Marknadsarea Area (inkl tillägg) hyra (inkl tillägg) m² m² kr/m² kr kr/m² kr Butiker Restauranger Genomsnitt / Summa Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen. Kontrakts- Antal Andel av längd kontrakt hyra % <= 1 år 1 31 > 1 <= 3 år 1 12 > 3 <= 5 år 1 22 > 5 <= 10 år 1 35 > 10 år Totalt 4 100

6 Nedra Runby 4:2 6(15) Vakans / Hyresrisk Inga vakanser finns för närvarande. Gjorda vakansantaganden och åsättanden av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång siktig Butiker 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Restauranger 1,5 1,5 1,5 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Totalt 1,2 1,1 1,1 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på dels erfarenhetsmässiga grunder och dels föregående års faktiska utfall och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren och exkluderar kostnader som betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&U Totalt Drift & löp. UH Admin. Media Övr. Periodiskt UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Butiker Restauranger Genomsnitt/Summa Två av lokalerna har tillägg för värmekostnader och därför avser ovanstående mediakostnad även delvis fastighetsägarens faktiska kostnader för uppvärmning. I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden. Fastighetsskatt Gällande taxeringsvärden samt nuvarande fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Lokaler Summa Värderingsobjektet är taxerat med typkod 322 (Hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad). Värdeår är Taxeringsåret är För lokaler och industri utgår fastighetsskatt uppgående till taxeringsvärdet multiplicerat med skattesatsen (f.n. 1 % för lokaler och 0,5 % för industri). Taxeringsvärdet förutsätts förändras vid de tillfällen regelverket medger detta och i linje med översiktligt bedömd fastighetsprisutveckling. Nuvarande skattesatser förutsätts gälla under hela kalkylperioden.

7 Nedra Runby 4:2 7(15) Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra Drift & underhåll Fastighetsskatt Driftnetto år 1 (helår) Driftnetto, normaliserat Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp. Marknadsanalys Allmänt Den svenska ekonomin utvecklas gradvis allt bättre. Optimismen och förtroendet för svensk ekonomi har stärkts bland företag och hushåll. Arbetslösheten minskar och sysselsättningen fortsätter att öka. Men samtidigt hämmas utvecklingen i Sverige av de svårlösta problemen i omvärlden vilket får till följd att lågkonjunkturen fortsätter ytterligare några år. Nu dock med fler och tydligare positiva tecken. Riksbanken sänkte styrräntan i december 2013 med 0,25 % enheter till 0,75 %. Upplåningskostnaderna har under senare tid visat en tendens att sjunka något.

8 Nedra Runby 4:2 8(15) Den svenska fastighetsmarknaden kan beskrivas som tämligen stabil där såväl hyresnivåer som fastighetspriser hålls uppe eller ökar. Marknadens avkastningskrav på fastighetsinvesteringar har därmed också börjat sjunka. Detta gäller framförallt för investeringar i de större städerna och tillväxtregionerna. Värdeuppgången är inte dramatisk men trenden är relativt tydlig. Tillgången till krediter i samband med fastighetsköp har ökat vilket också varit bidragande till prisuppgången. Bankernas belåningsgrader vid utlåning på % ser dock ut att ligga fast. Intresset för delmarknaderna utanför storstäderna och tillväxtregionerna har också ökat även om skillnaderna mellan olika marknader är stora. Bostadshyresfastigheter och samhällsfastigheter efterfrågas mest. Intresset för gröna fastigheter börjar bli mer tydligt. Aktiviteten på transaktionsmarknaden var relativt hög även under Den samlade transaktionsvolymen uppgick till strax över 100 Mdr vilket är i nivå med Bland de senaste större affärerna kan nämnas; Kungsledens köp av GE Capital Real Estates svenska fastigheter för ca 5,5 Mdr. Amerikanska Starwood Capitals köp av några av KF:s större handelsfastigheter, bland annat Bromma Blocks och Tuna Park, för sammanlagt 3,9 Mkr. AMF:s köp av kvarteret Jericho i Stockholm av Allianz för 1,6 Mdr. Catenas köp av Brinovas logistikfastigheter för ca 3,8 Mdr. Balders köp av Bovista Invests bostadsportfölj omfattande lägenheter för ca 2 Mdr. Noterbart är även att fastighetsbolaget Platzer Fastigheter AB noterats på Nasdaq OMX börsen. Hyresmarknaden Butikshyresnivåerna runt om i landet har under en tid generellt sett varit stillastående eller till och med sjunkande. Anledningen är främst den omfattande expansion som skett av butikslokaler och då särskilt i externa handelsområden. Detaljhandelns försäljningsvolym har dock varit ökande under en längre period och väntas fortsätta öka under 2014.

9 Nedra Runby 4:2 9(15) Ortspris Förvärv av fastigheter i motsvarande lägen och med motsvarande ändamål är få till antalet och Forum har endast kännedom om ett förvärv nämligen av fastigheten Särsta 27:6 i Knivsta kommun. Stationshuset invid järnvägsspåren som inrymmer bostäder och lokaler försåldes för 800 tkr under oktober 2009 motsvarande 3300 kr/kvm. Med hänsyn till det antalet få förvärv har Forum tagit fram ett ortsprismaterial avseende mindre lokalfastigheter i Stockholms län. Materialet inrymmer typkoden 322, d.v.s. motsvarande värderingsobjektet vilket utgör hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad. Ortpriserna avser enheter med lokalarea på mellan kvm. Köp i klart sämre lägen har gallrats bort. Följande ortsprismaterial framkom från och med början av 2010 till dagens datum: Kommun Fastbet Adress Typkod Datum (Tkr) Kr/kvm K/T LOA Byggår Värdeår Köpare Norrtälje Utanbro 1:26 Uppgift saknas 322 jan , Karlsand,Lars Göran Norrtälje Vulkanus 7 Sjötullsgatan okt , Avstampet Nr 3073 Ab Danderyd Bulten 2 Danderydsvägen nov , Sagax Danderyd Ab Haninge Dalarö 2:132 Odinsvägen sep , Nya Dalarö Bostad Ab Haninge Sandemar 4:1 Dalarövägen okt , Nordin,Ingegerd Birgitta Ekerö Stenby 15:28 Adelsö Ringväg jun , Nisse&Partners Konsultgrupp Ab ,8 Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan finnas, har köpts till priser mellan ca och kr/kvm med ett medeltal på knappt kr/kvm LOA. De taxerade hyrorna ligger mellan ca 850 och 1450 kr/kvm med ett medel på ca 1100 kr/kvm LOA och år. Värderingsobjektet har en klart högre lokalhyra än det taxerade snittet i ortsprismaterialet varför marknadsvärdet bedöms kunna sökas i den övre delen av värdeintervallet eller till och med över den högsta nivån. För att komplettera dessa köp företogs även en ortsprisundersökning av försålda lokalhyresfastigheter med typkod 325 inom Stockholms län och med lokalarea mellan kvm. Ortspriset redovisas på nästa sida.

10 Nedra Runby 4:2 10(15) Följande ortspris framkom: Kommun Fastighetsbeteck. Adress Typkod Datum (Tkr) Kr/kvm K/T BOA LOA Byggår Värdeår Köpare Norrtälje Tor 21 Hantverkaregatan jan , Norrtälje Kommun Haninge Vendelsö 7:111 Annebergsvägen jan , Lundmark,Lars Chris ter Anders Värmdö Ösby 1:86 Skärgårdsvägen jan , Eberstein,Carl Johan Christian Sigtuna Koppardosan 2 Stora Gatan jan , Erlinghundra Ab Täby Solliden 1 Hörnåkersvägen apr , Salazar,Clariza Maria Norrtälje Justitia 2 Tullportsgatan apr , Saberi Moghadam Tehrani,Parvane Värmdö Ösby 1:72 Värmdögatan jun , Bobra Södertörn 1 Ab Nynäshamn Mejseln 21 Sandtorpsvägen jun , Bolagsbygget I Sthlm Ab Haninge Söderbymalm 7:32 Hantverkarvägen jun , Turbinen Hantverkarvägen Ab Södertälje Luktviolen 2 Erikshällsgatan okt , Handelsfastigheter Mälardalen Ab Tyresö Kumla 69:33 Vendelsövägen okt , Handelsfastigheter Mälardalen Ab Täby Kardanen 2 Enhagsvägen nov , Ristom Fastigheter Ab Stockholm Slaggteglet 1 Voltavägen jan , Volta Fastighetsinvest Ab Huddinge Annelund 1 Annelundsvägen mar , Alhonen,Leif Raimo Danderyd Djursholm 2:425 Gymnasievägen apr , Megatrade Sweden Ab Nacka Skarpnäs 8:12 Sprängarvägen jun , Castellina Ab Sollentuna Träkolet 10 Tellusvägen jul , Fastighets Sollentuna Träkolet 10 Järfälla Jakobsberg 2:312 Slöjdvägen aug , Rgk Fastighets Ab Järfälla Säby 3:76 Kaptensvägen aug , Ralf Fastigheter Ab Upplands Bro Viby 19:66 Symmetrivägen sep , Ksp Holding Ab Norrtälje Väddö Hammarby 5:67 Grisslehamnsvägen okt , Friskis&Svettis If Norrtelje Stockholm Tennsoldaten 21 Nyängsvägen okt , Satolo Ab Stockholm Domptören 3 Karusellplan nov , Karusellplan Fastighet Ab Upplands Bro Härnevi 1:17 Härnevi Skolväg nov , Ab Arapten 4874 Tyresö Kumla 136:40 Vendelsövägen dec , Kopparkojan Ab Sollentuna Seglet 9 Höglundavägen feb , Café Fleminggatan Ab ,1 Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan finnas, har köpts till priser mellan ca och kr/kvm med ett medeltal på knappt ca kr/kvm LOA. De taxerade hyrorna ligger mellan ca 700 och kr/kvm med ett medel på knappt kr/kvm LOA och år. För att ytterligare komplettera ovanstående företogs även en ortsprisundersökning av försålda fastigheter för motsvarande ändamål i Stockholms län, d.v.s. handel, dock av något större enheter. Med hänsyn till att Stockholms kommun är mest attraktivt bland alla kommuner i länet gallrades köp bort inom Stockholms kommun.

11 Nedra Runby 4:2 11(15) Följande ortsprismaterial framkom: Kommun Fastbet/Portfölj Objekt, område Datum Ksk (tkr) kr/kvm BOA LOA Köpare Exit Yield % Nacka Sicklaön 145:20 Nacka, Järla jan Järla Marknad AB Södertälje Rinken 2 Vasahandelsplats jun Areim Fond 1 6,75 Södertälje Gasellen 26 Weda Handelsplats aug Weda Köpcentrum AB ~ 8 9 Sigtuna Valsta 3:29 Valsta centrum sep Sigtunahem+Sigtuna kommun Sollentuna mfl Portfölj Handelsfastigheter okt Corem Property Group Botkyrka mfl 12 fastigheter ICA butiker okt 10 ~ Alecta+ICA Fastigheter 6,0 6,5 Botkyrka Yrkesskolan 6 Tumba dec Kungsleden 7,4 Tyresö Uppgift saknas Tyresö centrum feb ING REIM 6,2 Haninge Uppgift saknas Handen centrum apr Konsortium Upplands Väsby Uppgift saknas Väsby centrum apr Konsortium Huddinge Vinkeln 3 Kungens kurva aug 11 ~ Pramerica Järfälla Kallhäll 1:29 Kallhäll centrum sep HSB Norra Stor Stockholm 7,5 Haninge Söderby 2:60, 2:61 Uppgift saknas okt Savanna Invest Botkyrka 5st fastigheter Botvidsgymnasiet dec Fastighets AB Botvid Täby Besmanet 6 Handelsfastighet feb Schroders 6,1 6,3 Sigtuna Märsta 1:238 Märsta feb Handelsbodarna Järfälla 4 fastigheter Barkarby handelsområde maj Invesco Real Estate 6 Sollentuna Städet 1 Handelsändamål jul Ancore Fastigheter 6,15 Huddinge Uppgift saknas Heminredningsgalleria dec SveaReal 6 6,25 Täby Vattenpasset 1 Handelsfastighet, Willys feb NREP Nordic Retail 2 7,25 Upplands Bro 22 fastigheter ICA och Axfood mfl jun Trophi Fastighets AB 6,5 7 Lidingö Uppgift saknas Lidingö centrum jun Rockspring 5,5 6,0 Järfälla Veddesta 2:23 Handelsfastighet aug Ingen uppgift 8 Täby Portfölj Arninge handelsplats nov Starwood Ca pi ta l Group 6,5 7,0 Järfälla Säby 3:24 Barkarby handelsområde dec Catella Scandia Cha nces 6,5 Nacka Uppgift saknas Saltsjöbaden C feb NREP Värmdö Ösby 1:40 Gustavsbergs Centrum nov Värmdö kommun 6,75 Sundbyberg Uppgift saknas Nybyggd Coop anl. apr Nordic Real Estate Partners Medelvärde Direktavkastningarna bedöms ligga mellan 5,5 och 9 %. De flesta förvärv ligger i handelsområden eller i etablerade handelslägen. Förvärvspriserna varierar mellan ca till strax under kr/kvm LOA med ett medelpris på ca kr/kvm LOA. De högsta nivåerna avser nybyggda enheter eller enheter i bra handelslägen såsom Barkarby handelsplats, Lidingö centrum m.fl. En stor del av alla fastighetsförvärv sker numera i bolagsform innebärande att köpeskillingen inte blir offentlig via lagfarten. Vidare sker många fastighetsförvärv i portföljform. Detta innebär var för sig och sammantaget att information om köpeskillingar för de enskilda fastigheterna och portföljerna får sökas direkt från initierade parter eller andra tillförlitliga källor.

12 Nedra Runby 4:2 12(15) Omdöme om värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en två byggnader vilka inrymmer tre restauranger och en butik (Pressbyrån). Restaurangerna serverar lunch och middag. Läget för motsvarande ändamål bedöms som gott i Väsby med hänsyn till dess läge invid stationen och övriga delar av centrum i Väsby. Möjligheter till parkering i det direkta närområdet är något sämre men parkeringsmöjligheter finns på angränsande lokalgator. De aktuella hyrorna bedöms vara höga och marknadshyran för Restaurang China Star bedöms vara högre än normalt och har nedjusterats till en lägre nivå. Även hyran för Magasinet har nedjusterats till efter avtalsslut. Vakansgraden är lägre än normalt och kan förväntas bli lite högre långsiktigt sett vilket har beaktats. Även om marknadshyran för en av lokalerna har nedjusterats bedöms hyresnivåerna överlag vara höga och en köpare hade sannolikt beaktat det vid ett förvärv. Forum har beaktat det vid valet av direktavkastningskrav. Byggnadens underhållskick innebär att inga omfattande underhållsåtgärder behöver vidtagas under den närmsta framtiden. Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är ett mindre fastighetsbolag. Sammantaget innebär värderingsobjektets läge att det torde vara relativt attraktivt på marknaden. Försäljningstiden bedöms vara relativt kort. Ovanstående indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga på nivån 7,75 8,25 % och värdet i intervallet kr/kvm LOA.

13 Nedra Runby 4:2 13(15) Kassaflödesanalys Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassaflödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 8,00 % Butiker 8,00 % Restauranger 8,00 % Kalkylränta på totalt kapital 10,16 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: 10 år ( ) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst och kontraktssammansättning mm. Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt direktavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkylslut. Nyckeltal Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt tabellen. Nyckeltal Marknadsvärde kr Nuvärde av restvärde kr Nuvärde av driftnetton kr Direktavkastning, år 1 8,01 % Direktavkastning vid kalkylslut 8,00 % Värde kr/m² kr/m² Värde/taxeringsvärde 2,29 Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och värdeavdrag.

14 Nedra Runby 4:2 14(15) Bedömd utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar under kalkylperioden framgår av nedanstående diagram. Nominell utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar tkr Effektiv hyra Driftnetto efter investering År Känslighetsanalys För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakansgrad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkastningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oförändrade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av tabellen. Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % Vakansgrad % enheter Drift & underhåll kr/kvm Inflation % enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut % enheter Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut % enheter

15 Nedra Runby 4:2 15(15) MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av fastigheten Nedra Runby 4:2 i Upplands Väsby kommun bedöms, under ovan angivna förutsättningar, vid värdetidpunkten april 2014 till: Tjugo miljoner kronor [ kr ] OBS! Notera värderingsförutsättningarna under Förutsättningar ovan. Stockholm FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Magnus Hofström Civilingenjör Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation 3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) 4. Kartor 5. Allmänna villkor för värdeutlåtande

16 KASSAFLÖDESKALKYL Nedra Runby 4:2, Bilaga 1 Kalkylresultat vid värdetidpunkten april 2014 (kalkylstart ) Nuvärde av driftnetton Nuvärde av restvärde SUMMA tkr tkr tkr MARKNADSVÄRDE (avrundat) tkr Kassaflöde (Nominella belopp i tusentals kronor) ÅR Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/kvm 2014 Hyror, lokaler Vakans/hyresrisk, lokaler Mediatillägg Ers. fastighetsskatt Effektiv hyra Drift & Löpande underhåll Periodiskt underhåll Fastighetsskatt etc Kostnader Driftnetto Investeringar Driftnetto efter invest Initialt driftnetto, helår (tkr) Initial direktavkastning (%) 8,62 Norm. driftnetto, helår (tkr) Kalkylränta driftnetton, snitt (%) Kalkylränta restvärde (%) ,16 10,16 Värde/area (kr/kvm) Dir.avkastn. kalkylslut (%) 8,00 Värde/taxeringsvärde (V/T) 2,29 Restvärde kalkylslut (tkr) Värdeförändring (snitt%/år) ,1

17 Nedra Runby 4:2 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Hyra (exkl tillägg) Mediatillägg Skattetillägg Hyra (inkl tillägg) (exkl tillägg) (exkl. f-skatt) (inkl tillägg) m² kr kr/m² index% kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Kamran Rashid Abdulla (Pizzeria) Restaur Team Cederferm AB (Magasinet) Restaur Reitan Convenience Sweden AB Butik Restaurang China Star AB Restaur Summor / Genomsnitt HYRESRABATTER Hyresgäst etc./rabatter (tkr) Team Cederferm AB (Magasinet) Summa

18 Nedra Runby 4:2 Bilaga 3 1(3)

19 Nedra Runby 4:2 Bilaga 3 2(3)

20 Nedra Runby 4:2 Bilaga 3 3(3)

21 Nedra Runby 4:2 Bilaga 4 1(1)

22 Nedra Runby 4:2 Bilaga 5

23 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel , Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel , Fax Malmö Engelbrektsgatan 6, Malmö Tel , Fax Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel ,Fax Umeå Rådhusesplanaden 16B, Umeå Tel Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel , Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel