Beskrivning och värdering. Håvdsjö 1:63

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Håvdsjö 1:63 Bräcke kommun Uppdragsgivarens dnr:

2 Håvdsjö 1: Sida 1 av 15 Bräcke kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Härjedalen Håvdsjö 1:63 utgörs av en obebyggd lantbruksenhet. Fastigheten består av ett sammanhängande skifte och enligt digital mätning omfattar fastigheten totalt ca 14,8 ha, varav 12, 4 ha produktiv skogsmark och 2,4 ha skogsimpediment. Skogsmarken utgörs av 78 % yngre gallringsskog (G1 skog) och 22 % röjningsskog (R skog). Områdets medelbonitet uppskattas till 4,6 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till ca m 3 sk, vilket motsvarar ca 84 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen är 81 % tall, 15 % gran och 4 % björk. Marknadsvärdet för Bräcke Håvdsjö 1:63 bedöms vid värdetidpunkten till kronor. Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt UPPDRAG Kronofogdemyndigheten, Försäljning Luleå. Utlåtandet syftar till att beskriva värderingsobjektet samt att bedöma dess marknadsvärde som avses ligga till grund för försäljning. Håvdsjö 1:63 i Bräcke kommun. Värdetidpunkt Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6).

3 Håvdsjö 1: Sida 2 av 15 Bräcke kommun Underlag Lagfaren Fastighetstyp Läge Planförhållanden Besiktning av värderingsobjektet den 11/ av undertecknad Mattias Löfqvist. Stora snömängder vid besiktningstillfället. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) Marknadsinformation Kartmaterial Uppgifter från fastighetsägare BESKRIVNING Privatperson. Enligt taxeringsinformationen obebyggd lantbruksenhet, typkod 110. Värderingsobjektet är beläget ca 1,5 km sydost om byn Nyhem som i sin tur ligger ca 22 km nordväst om Bräcke i Bräcke kommun. Objektet omfattas inte av några planer eller särskilda bestämmelser. Servitut, samfälligheter, m.m. inteckningar, m.m. Förvärvstillstånd Areal Objektet omfattas inte av några servitut, samfälligheter eller dylikt. Inga inteckningar finns registrerade. Se även bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet (bilaga 1). Fastigheten ligger i Bräcke kommun, varför en privatperson boendes utanför Bräcke kommun behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Juridisk person måste alltid ansöka om förvärvstillstånd. Grafisk mätning via fastighetskarta ger att fastighetens totalaareal inklusive impediment och skogsmark uppgår till ca 14,8 hektar. Skiftet är långsmalt, se karta.

4 Håvdsjö 1: Sida 3 av 15 Bräcke kommun Ägoslag Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: SKOGSMARK SKOGIMPEDIMENT SUMMA 12,4 ha 2,4 ha 14,8 ha Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde (2017) fördelar sig enligt följande: SKOGSMARK SEK 12 ha SKOGSIMPEDIMENT SEK 3 ha SUMMA SEK 15 ha Besiktning Areal Skogstillstånd BESKRIVNING AV SKOGSMARK Skogsmarken har inventerats i fält på snötäckt mark med stöd av ortofoto. Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 12,4 hektar produktiv skogsmark. Fastigheten är långsmal och har delvis långa transportavstånd. Inslag av hällmark inom avdelning 4. Norra delen av fastigheten lutar i varierande grad ned mot byn Nyhem men bedöms som möjlig att driva/avverka. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2). Skogliga nyckeltal MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 4,6 m 3 sk/år 5,1 m 3 sk/ha, år 84 m 3 sk/ha 1 045m 3 sk 12,4 ha Tall 81 % Gran: 15 % Björk 4 %

5 Håvdsjö 1: Sida 4 av 15 Bräcke kommun VÄRDERING Syfte Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna Beståndsmetoden Prislista Skogsvårdslagens ransoneringsregel SKOGSMARK OCH JAKT Värderingsmetoder Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts /kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Skogsmarken på värderingsobjektet består av skogsmark i ålder mellan år dvs ungskog. Transportavstånden ligger i medeltal på ca 450 meter. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,8 och 2,9 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt (1 000 kr/ha). Värdekalkylen grundas på ett virkesuttag långt fram i tiden (ungskog). Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. För värdetidpunkten gällande virkesprislistor för timmer och massaved från SCA (Mars 2019) har använts i samband med värdeberäkning. Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. (11 SVL, 1979:429) Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (2 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Jaktvärde Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 20 kr/ha i detta område och för normalstora fastigheter.

6 Håvdsjö 1: Sida 5 av 15 Bräcke kommun Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 500 kr/ha för all framtid. För värderingsobjektet bedöms det totala jaktvärdet till kr. Värde Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till kr (317 kr/m 3 sk alt kr/ha), inklusive jaktvärde om kr bedöms värdet till kr. Ortsprismetoden Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Bräcke, Ragunda och Bergs kommun i Jämtlands län. Urvalet består vidare av fastigheter försålda från fram till värdetidpunkten samt av fastigheter med lägre än 15 % slutavverkningsbar skog. Urvalet resulterar i 14 jämförbara köp. Materialet uppvisar följande medelvärden: 84 m 3 sk/ha 4,3 m 3 sk/ha medelbonitet Värderingsobjektet bedöms som bättre än genomsnittet i ortsprismaterialet avseende bonitet men sämre avseende arrondering. Virkesförrådet/ha bedöms som likvärdigt. Enligt normeringsmåttet kr/m 3 sk visar ortsprismaterialet en nivå om 306 kr, enligt normeringen kr/ha uppgår nivån till kr. Med hänsyn tagen till ovanstående så bedöms värdenivån för värderingsobjektet vid värdetidpunkten enligt ortsprismetoden till: kr. SAMLAD BEDÖMNING Fastigheten är avlång och ligger uppe på ett berg, drivningsavstånden är över genomsnittet, det bedöms ha en dämpande effekt på objektet. Samtidigt är boniteten bättre än normalt. Större vikt läggs vid ortsprismetoden vid den samlade bedömningen av de två värderingsmetoderna.

7 Håvdsjö 1: Sida 6 av 15 Bräcke kommun MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Håvdsjö 1:63, i Bräcke kommun, vid värdetidpunkten till: Trehundratiotusen kronor [ kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Mattias Löfqvist Skogs och lantbruksvärderare

8 Håvdsjö 1: Sida 7 av 15 Bräcke kommun BILAGOR 1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 2. Skogstillstånd 3. Ortspriser 4. Kartor 5. Allmänna villkor fastighetsvärdering

9 Bilaga 1 1(3) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER

10 Bilaga 1 2(3)

11 Bilaga 1 3(3)

12 Bilaga 2 1(7) SKOGSTILLSTÅND

13 Bilaga 2 2(7)

14 Bilaga 2 3(7)

15 Bilaga 2 4(7)

16 Bilaga 2 5(7)

17 Bilaga 2 6(7)

18 Bilaga 2 7(7)

19 Bilaga 3 1(1) ORTSPRISGRAF, SKOG

20 KARTOR Bilaga 4 2(2)

21 Bilaga 4 2(2)

22 Bilaga 5 1(1)

23 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: