Beskrivning och värdering. Västra Knåll 1:68

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Västra Knåll 1:68 Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr: FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

2 Västra Knåll 1: Sida 1 av 11 SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Arvika Västra Knåll 1:68 utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Fastigheten består av ett skifte och enligt mätningar digitalt omfattar den totalt ca 2,7 ha. Av totalarealen beräknas ca 0,7 ha utgöras av produktiv skogsmark, 1,6 ha jordbruksmark, samt 0,4 ha övrig mark, varav ca 0,3 ha beräknas utgöra tomtmark. Skogsmarken utgörs till 100 % av slutavverkningsbar skog. Områdets medelbonitet uppskattas till 7,7 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till ca 140 m 3 sk, vilket motsvarar ca 200 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen består av 14 % tall, 19 % gran och 67 % löv. Gården består av bostadshus, uthus, garage och en jordkällare. Bostadsytan för bostadshuset är enligt muntlig uppgift ca 80 m 2. Marknadsvärdet för Arvika Västra Knåll 1:68 bedöms, i oktober 2016, till kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Västra Knåll 1:68 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 4).

3 Västra Knåll 1: Sida 2 av 11 Underlag - Besiktning av värderingsobjektet den 7/ av undertecknad, Eddie Runsten. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Tidigare värdering - Taxeringsuppgifter - Marknadsinformation - Kartmaterial - Uppgifter från fastighetsägare BESKRIVNING Lagfaren Privatperson. Fastighetstyp Enligt taxeringsuppgifterna bebyggd lantbruksenhet, typkod 120. Läge Värderingsobjektet är beläget i Glava församling,. Vägbeskrivning Planförhållanden Servitut, samfälligheter, inteckningar, m.m. Förvärvstillstånd Areal Ägoslag Från Glava kyrka: Kör söderut mot Värmlands-Nysäter, sväng höger efter ca 700 m, mot Glava Glasbruk. Kör denna väg ca 300 m och kör sedan in till höger in på en grusväg. Efter ca 750 m ligger gården på höger sida, ett gulfärgat trähus. Objektet omfattas inte av några planer eller särskilda bestämmelser. Fastigheten har del i samfällighet Arvika Västra Knåll S:1-S:10 vilket innebär väg. Totalt 4 inteckningar om sammanlagt kr finns registrerade. Den senaste från Se även bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet (bilaga 1). Fastigheten ligger i Glava församling,. Denna församling räknas som glesbygdsområde, varför en privatperson kan behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att fastighetens totalaareal inklusive jordbruks- och skogsmark är ca 2,7 hektar. Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: SKOGSMARK ÅKER/INÄGA ÖVRIG MARK TOMTMARK SUMMA 0,7 ha 1,6 ha 0,1 ha 0,3 ha 2,7 ha

4 Västra Knåll 1: Sida 3 av 11 Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde 2014 fördelar sig enligt följande: TOMTMARK SEK BOSTADSBYGGNAD SEK SKOGSMARK SEK 1 ha ÅKERMARK SEK 2 ha SUMMA SEK 3 ha Allmänt Vatten och avlopp BESKRIVNING BOSTADSHUS (EJ BESIKTIGAT IN- VÄNDIGT) Uppgifter om interiören grundar sig på fastighetsägarens utsaga. Enligt mätningar digitalt är byggytan ca 60 m 2. Boytan är enligt fastighetsägaren, ca 80 m 2 totalt fördelat på två plan. Bostadshuset är ett äldre trähus. Huset är obebott. Ytterfasaden består av gulmålad liggande panel i behov av underhåll. Taket är beklätt med korrugerad plåt. Självventilerande kryprumsgrund av sten. Kopplade tvåglasfönster av trä i behov av underhåll. Vatten kommer från, enligt muntligt uppgift, en djupborrad brunn. Eget avlopp i form av trekammarbrunn finns. Vatten och el är avstängt. Hus sett snett från gårdsplan

5 Västra Knåll 1: Sida 4 av 11 Hus med huvudingång Uppvärmning: Vattenburen värme från vedeldad panna av märke Albin. Pannan står i källarutrymme. Okänd funktion. Interiör: Huset är inrett i två våningar med vardagsrum, rum, kök, huvudingång, köksingång på bottenvåning. Halv källarvåning med pannrum och dusch + tvätt. Två sovrum på övervåning. Takskivor som ytskikt inomhus på båda våningarna. Rumsbeskrivning (uppgifter från fastighetsägare) Plan 1 Köksingång: Mindre hall med ingång till kök och vardagsrum. Kök: Tapeter och korkmatta på golvet. Vedspis med spiskåpa. Vedspis okänd funktion. Bänkspis. Vardagsrum: Parkettgolv och tapet. Kontor: Åtkomst både via dörr från huvudingång och vardagsrum. Ca 22 m 2. Plastmatta och tapet, skivor i taket hänger delvis ned och som stöds upp med hjälp av uppspikad träplanka. Sovrum: Parkettgolv och tapet. Plan 2 Två sovrum: Med snedtak. Fasta garderober. Tapeter på väggarna och trägolv. WC: Med handfat och badrumsskåp. Plastmatta på golvet och målade väggar. Källare Pannrum och duschutrymme och tvätt. Tomt Tomten är på god väg att växa igen. Fruktträd och flaggstång.

6 Västra Knåll 1: Sida 5 av 11 Garage BESKRIVNING EKONOMIBYGGNADER Mindre träbyggnad med plåttak. Ca 18 m 2 invändiga mått. Garage Uthus Kombinerat vedbod och förråd. Ca 16 m 2 vardera. Plåttak med hängrännor. Förrådet har trapp upp på oinrett loft. Uthus

7 Västra Knåll 1: Sida 6 av 11 Jordkällare Enligt okulär bedömning i gott skick med vitkalkade väggar och golv. På taket växer en del träd. Jordkällare Besiktning BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK Marken har besiktigats okulärt. På fastigheten finns ca 1,6 hektar jordbruksmark. Se bilaga 2. Marken ligger enligt okulär besiktning helt i träda. Dräneringen är bristfällig. Enligt taxeringsuppgifterna håller marken normal beskaffenhet gällande produktionsförmåga.

8 Västra Knåll 1: Sida 7 av 11 Besiktning Areal Skogstillstånd Nyckeltal BESKRIVNING AV SKOGSMARK Skogen inventerades i fält 2015genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto. Digital uppräkning av skogliga data Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 0,7 hektar produktiv skogsmark. Två avdelningar finns på värderingsobjektet. Avdelning 1 är en olikåldrig löv- och barrblandskog. Grova dimensioner. Avdelning 2 är en ren likåldrig lövskog med mycket al. Marken är till stora delare frisk till fuktig med bra bonitet. MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 7,7 m 3 sk 5 m 3 sk/ha, år 204 m 3 sk/ha 143 m 3 sk 0,7 ha Tall: 14 % Gran: 19 % Löv: 67 % Åldersklass

9 Västra Knåll 1: Sida 8 av 11 VÄRDERING Syfte Ingående byggnader Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i tre delar: I II Bostadsbyggnad inklusive tomt och uthus Jordbruksmark III Skogsmark och jakt Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Bostadsbyggnad inklusive tomt och uthus Bostadshuset har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Sökning på genomförda köp av småhus 2011 till 2016 med kriterierna: Boarea mellan m 2 Enskilt vatten och avlopp Ej strandnära tomt Köpen visar att snittet på köpeskillingarna ligger på kr med medianen kr. Den första kvartilens (lägsta priserna) övre gräns ligger på kr. Huset får anses vara i sämre skick än normalt. Det finns stora underhållsbehov, både invändigt och utvändigt. Dessutom är uthus och tomt eftersatta. Bostadshusets värde uppskattas ligga omkring den första kvartilen av jämförelsematerialet. Marknadsvärdet för bostadsbyggnad med uthus och garage om det varit en egen enhet bedöms till kronor.

10 Västra Knåll 1: Sida 9 av 11 II Jordbruksmark Jordbruksmarken värderas med stöd av taxeringsuppgifter och Jordbruksverkets prisstatistik. Hänsyn tas även till hur marken bedöms kunna passa för grannar som tillskottsmark. Marken ligger bra till vid annan jordbruksmark som brukas. Som tillskottsmark kan den vara attraktiv för grannar. Marken som sådan bedöms i dagsläget fungera som betesmark. Totalt finns ca 1,6 hektar. Markens taxeringsvärde motsvarar ca kronor/hektar. Prisstatistik från Jordbruksverket visar att betesmark i mellersta Sveriges skogsbygder 2013 låg på kr/ha. Marknadsvärdet för 1,6 hektar betesmark bedöms med stöd av taxeringsvärde och Jordbruksverkets statistik avrundat till kronor III Skogsmark och jakt Skogen kännetecknas dels av blandskog med gran, tall och löv. Dels av ett rent lövskogsbestånd huvudsakligen bestående av al. Al används exempelvis i möbler, inredning och bastupanel. I dagsläget är avsättningen för al inte stor, vilket inte medför något större rotnetto vid avverkning. Virkesförrådet per hektar är något över det normala för området. Eftersom arealen skogsmark är liten blir osäkerheten väldigt stor med avseende på pris. I värderingen har ortsprismaterial använts. Ortsprismaterialet i indikerar ett värde kring kr/ha. Marknadsvärdet sätts till kronor. Det motsvarar ca kronor/hektar inklusive jaktvärde. Jaktvärde Marknadsvärde Summa delvärden Fastigheten tillhör enligt uppgifter från Länsstyrelsen i Värmland Västra Knålls VVO. Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till kronor inkl. jaktvärde, om det hade varit en självständig enhet. Summan av alla delvärden blir kr. Bostad Jordbruksmark Skogsmark och jakt kr kr kr

11 Västra Knåll 1: Sida 10 av 11 MARKNADSANALYS Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Värderingsobjektet är en liten fastighet på endast 3 ha. För en spekulant krävs, vid värderingstillfället, en hel del arbete för att få objektet i bobart skick. Bostadshuset ser dock rent visuellt ut att vara i rätt gott skick. Fasaden behöver målas samt bytas ut på några ställen. Jordbruksmarken är igenväxande och obrukad men kan utgöra exempelvis betesmark. Mer intressant för en köpare är jakten eftersom man vid köp får tillgång till denna på Västra Knålls VVO. En trolig köpare bedöms inte betala för alla delvärden på det sättet de bedömts ovan. Värdet uppskattas vara lägre än summan av delvärdena. MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Västra Knåll 1:68, i, vid värdetidpunkten 20 oktober2016 till: Etthundratusen kronor [ kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Eddie Runsten Jägmästare och Auktoriserad lantbruksvärderare

12 Västra Knåll 1: Sida 11 av 11 BILAGOR 1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 2. Kartor 3. Ortsprismaterial småhus 4. Allmänna villkor fastighetsvärdering

13 Bilaga 1 1(4) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER

14 Bilaga 1 2(4)

15 Bilaga 1 3(4)

16 Bilaga 1 4(4)

17 Bilaga 2 1(3) KARTOR

18 Bilaga 2 2(3)

19 Bilaga 2 3(3)

20 Bilaga 3 1(1) ORTSPRISMATERIAL SMÅHUS

21 Bilaga 4 1(1) ALLMÄNNA VILLKOR FASTIGHETSVÄRDERING

22 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: