Beskrivning och värdering. Västra Takene 1:19

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Västra Takene 1:19 Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr:408293

2 Västra Takene 1: Sida 1 av 18 SAMMANFATTNING Västra Takene 1:19 utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). På fastigheten finns 2 skiften och enligt mätningar digitalt omfattar den totalt ca 69 ha. Av totalarealen beräknas ca 41 ha utgöras av produktiv skogsmark, 1,6 ha impediment, 23 ha jordbruks-/åkermark, samt 2,5 ha övrig mark, varav ca 0,5 ha beräknas utgöra tomtmark. Skogsmarken utgörs av ca 60 % K-skog (kalmark), 1 % R-skog (röjning), 2 % G-skog (gallring) och 37 % S-skog (slutavverkning). Områdets medelbonitet har bedömts till 7,6 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till ca m 3 sk, vilket motsvarar ca 138 m 3 sk/ha. Värderingsobjektet är beläget ca 2 km norr om Kila kyrka i Säffle kommun. Marknadsvärdet för Västra Takene 1:19 bedöms, i oktober 2016, till kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Västra Takene 1:19 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober Förutsättningar Underlag För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6). - Besiktning av värderingsobjektet den 26 augusti samt 4 oktober. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Uppgifter från äldre värdering - Taxeringsuppgifter - Marknadsinformation - Kartmaterial - Uppgifter från fastighetsägare

3 Västra Takene 1: Sida 2 av 18 Lagfaren BESKRIVNING Privatperson. Fastighetstyp Enligt taxeringsuppgifterna bebyggd lantbruksenhet, typkod 120. Läge Vägbeskrivning Planförhållanden Värderingsobjektet är beläget i Kila församling, ca 2,5 km norr om Kila kyrka. Från Åmål: Kör E45 norrut, sväng av norrut vid St. Berga gamla skola. Kör denna väg ca 15 km till korsningen vägen mellan Värmlands-Nysäter och Säffle. Kör denna väg ca 2,5 km. Gården ligger på vänster sida. Från Säffle: Kör norrut på Annelundsvägen, följ skylt mot Kila. Kör ca 17 km. Gården ligger ca 2,5 km norr om Kila kyrka på vänster sida. Från Värmlands-Nysäter/E18: Kör söderut mot Säffle ca 6,5 km. Gården ligger på höger sida. Två bostadshus finns på fastigheten, ett gult mindre hus och ett större grått, troligtvis mangårdsbyggnad. Dessa ligger intill ett hus med tegelfasad. Objektet omfattas inte av detaljplan eller områdesbestämmelser. Däremot finns naturvårdsbestämmelser i form av landskapsbildskydd. Servitut, samfälligheter, Fastigheten har avtalsservitut för utfartsväg på fastigheten Västra inteckningar, m.m. Takene 1:17. Dessutom ett flertal avtalsservitut gällande kraftledning och ledningsrätt. En nyttjanderätt angående teleledning. Inga inteckningar finns registrerade. Se bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet (bilaga 1). Förvärvstillstånd Areal Fastigheten ligger i Kila församling,. Denna församling räknas inte som glesbygdsområde, varför en privatperson inte behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Digital mätning ger vid handen att fastighetens totalaareal inklusive åker- och skogsmark är 68,7 hektar.

4 Västra Takene 1: Sida 3 av 18 Ägoslag Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: SKOGSMARK IMPEDIMENT ÅKER/INÄGA ÖVRIG MARK TOMTMARK SUMMA 41,4 ha 1,6 ha 23,2 ha 2,0 ha 0,5 ha 68,7 ha Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde 2014 fördelar sig enligt följande: TOMTMARK SEK BOSTADSBYGGNAD SEK SKOGSMARK SEK 35 ha SKOGSIMPEDIMENT SEK 7 ha ÅKERMARK SEK 25 ha EKONOMIBYGGNAD SEK SUMMA SEK Allmänt Vatten och avlopp BESKRIVNING BOSTADSHUS Två bostadshus finns på fastigheten. Ett gulmålat trähus där fastighetsägaren bor samt ett vitt trähus som är uthyrt. Enligt hyresgäst tas vatten från grävda brunnar. Borrad brunn finns på gården. Hydrofor och pump finns i båda husen. Avlopp går till egna avloppsbrunnar från 1950-tal. Bostadshus 1 Allmänt Gråmålat 1,5-plans trähus. Enligt taxeringsuppgifter byggt Stående panel med lockläktpanel med visst behov av underhåll. Tak av korrugerad plåt. I övrigt är huset i gott skick. Självventilerande kryprumsgrund. Sockel av sten. Kopplade tvåglasfönster av trä, enligt uppgift från 80-tal. Sidokantshängda bågar. Boytan är ca 90 m 2 i bottenplan och ca 53 m 2 på övervåning. Takhöjden är ca 2, 7 m på nedervåning.

5 Västra Takene 1: Sida 4 av 18 Bostad med huvudingång Bostad från baksida Uppvärmning: Varmvatten Vattenburen värme från vedeldad kombipanna (ved, olja). Pannan är från 1990 och av märket Diom. Vid besiktningstillfället var panna och tillhörande ledningar spruckna pga sönderfrysning. Det har lett till mindre vattenskador. Varmvattenberedare av märke Nibe.

6 Västra Takene 1: Sida 5 av 18 Interiör: Boyta: Våning 1 ca 85 m 2 Huset är byggt i början av 1900-talet och inrett i två våningar med totalt 5 rum och kök. Tapetserade väggar, golv av linoleum, plast eller parkett. Allt av äldre snitt. Innertak utgörs antingen vita skivor, spänd duk eller träpanel. Våning 2 ca 45 m 2 Rumsbeskrivning Plan 1 - Köksingång: Hall med plastgolv och tapet. - Hall: Huvudingång och trapp upp till övervåning. - Rum. Direkt till vänster från köksingång. Träpanel i tak. - Kök: Äldre vita tapeter och plastgolv. Vita plattor i tak. Äldre elspis av märke ElektroHelios. Vedspis med okänd funktion. Litet äldre kylskåp. Större skafferi finns direkt intill köket. Innehåller stor frys. - TV-rum: Direkt från kök in till vänster. Strukturtapet, plastgolv tal. Spänd duk. - Vardagsrum: Från början två separata rum. Nu med väggen öppnad. Öppen spis med okänd funktion. Används dock inte. Parkettgolv och tapet. Vita skivor i tak. Plan 2 - Hall: Plastmatta och tapet. Rakt fram balkong. Dörr till kattvind. - Sovrum 1: Plastmatta och tapet. - Sovrum 2: Plastmatta och tapet. - Badrum: Dusch med toalett. Åtkomlig från båda sovrummen. Våtrumstapeter och plastmatta i duschutrymmet. I övrigt rödvitt klinkergolv och kakel på halva väggen.

7 Västra Takene 1: Sida 6 av 18 Bostad sett från baksida. Oljecistern till höger. Tomt Gäststuga Tomten utgörs till stor del av välskött gräsmatta med äldre fruktträd och flaggstång. Mindre uteplats finns på mangårdsbyggnadens baksida. Mindre stuga från 1990-tal, ca 17 m 2. Grå träfasad och plåttak. Ett rum med träpanel i tak, plastgolv med tapet på vägg. Kökshörna och toalett med dusch. Stugan är vinterbonad och värms med direktverkande el. Gäststuga Uppvärmning: Varmvatten Bostadshus 2 Huset värms med direktverkande el från elradiatorer. I köket finns vedspis av märke Husqvarna och en Norrahammar kökspanna. På övervåning finns radiator för vattenburen värme, osäker funktion. Mindre varmvattenberedare.

8 Västra Takene 1: Sida 7 av 18 Interiör: Huset är enligt taxeringsuppgifter byggt på 50-talet och inrett i två våningar med totalt 4 rum och kök. Boyta Nedervåning ca 60 m 2. Övervåning ca 35 m 2. Bostadshus 2 Bostadshus sett från sida

9 Västra Takene 1: Sida 8 av 18 Bostadshus sett från sida Rumsbeskrivning Rum 1 Rum 2 Kök Badrum Plan 1 Ingång: Hall med plastgolv och tapet. Trapp upp till övervåning. Plastgolv med tapet på vägg. I tak skivor. Direkt till vänster från ingång. Vardagsrum. Vitmålat masonittak. Ingen vägg mellan rum 1 och rum 2. Målad träpanel i tak. Väggar beklädda med tapet. Elspis Cylinda med glaskeramikhäll. Vita masonitskivor i tak. Äldre vita tapeter och plastgolv. Vita plattor i tak. Direkt från kök via mindre hall. Pågående renovering. Bl.a. saknas lister saknas i fönsterkarm. Badkar, torktumlare (Candy), tvättmaskin (Electrolux). Våtrumsmatta och våtrumstapet. Trapphall Rum 1 Rum 2 Tomt Plan 2 Mindre trapphall med ingång till två sovrum och garderober Spänd duk i tak. Ingång till vindsutrymme, inte besiktigat. Till vänster om trapphall. Skivor i tak, plastgolv. Tapetbeklädda väggar. Direktverkande el. Skivor i tak, plastgolv. Tapetbeklädda väggar. Direktverkande el. Ett element med vattenburen värme, osäker funktion. Tomten utgörs till stor del av gräsmatta.

10 Västra Takene 1: Sida 9 av 18 BESKRIVNING AV ÖVRIGA BYGGNADER Magasin Delvis timrad byggnad målad i Falu rödfärg, byggnadsarea ca 40 m 2. Byggd på stenplintar. Äldre plåttak, inga hängrännor. Några av timmerstockarna börja bli dåliga och kan vara i behov av byte. Ej invändigt besiktigad. Delvis timrat magasin Garagelänga Ca 200 m 2. Rödmålad byggnad med plåttak utan hängrännor. Två mindre platser med träportar och en större med plåtport längs med långsidan. Längs med ena kortsidan finns även en tillbyggnad med förråd utan port. Jordgolv. Garagelänga

11 Västra Takene 1: Sida 10 av 18 Ladugårdsbyggnad Ca 480 m 2. Delvis rödmålad träfasad och med putsad stenfasad. Fibercementtak. Byggnaden är i eftersatt skick. Byggnaden innehåller flera separata delar: Mindre stall med tre boxar, lågt i tak. Slitet. Två garageutrymmen utan portar med jordgolv. Utrymme med fodersilo, betonggolv. Mindre kallutrymme med vattenpump och hydrofor för borrad brunn. Stall för nötboskap på betonggolv. Äldre boxar av trä med plats för sex djur. Stallutrymme för hästar. Två enklare boxar och ett sadelutrymme. Betonggolv. Gödselutkörning till baksida. Enklare taklampa. Ingen vattentillförsel. Större logdel med betong- och trägolv. Höskulle/ränne för hö. Ladugårdsbyggnad

12 Västra Takene 1: Sida 11 av 18 Baksida av ladugårdsbyggnad med gödselbinge Garage/stallänga Ca 175 m 2. Med äldre plåttak, undertak av spån. Logdel med garagutrymme. Två separata bås avskilda med timmerstockar. Äldre stalldel, förmodligen tidigare för nötboskap. Separat bås för mindre djur. Hundhus: Innehåller burar med plats för 3 hundar. Betonggolv. Ström finns indraget. Garage/stallänga med hundhus längst bort Lada Enklare lada med plåttak och jordkällare. Delvis övertäckt stengrund.

13 Västra Takene 1: Sida 12 av 18 Jordkällare Garage Rödmålad byggnad med plåttak. Plats för ett fordon. Jordgolv. Nedre delar skadade, förmodligen av gödsel Garage BESKRIVNING AV ÅKERMARK Åkermarken består av ca 23 hektar uppdelat på ett flertal fält (bilaga 5). Allt arrenderas och brukas av en arrendator i bygden. En del av marken hålls i träda medan andra delar brukas för vall. Arrendatorn erhåller stöd för marken. Enligt taxeringsuppgifterna håller marken normal beskaffenhet gällande produktionsförmåga. Enligt arrendator har ca 16 hektar en tillfredsställande dränering. Resten är av sämre kvalitet. Dräneringen är av äldre snitt.

14 Västra Takene 1: Sida 13 av 18 Besiktning Areal Skogstillstånd Nyckeltal BESKRIVNING AV SKOGSMARK Skogen har inventeras i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto. Enligt digital arealmätning, utgörs arealen av 41,4 hektar produktiv skogsmark och ca 1,6 hektar av impediment (berg/hällmark). Skogen har en mycket stor del av arealen i åldersklasserna 0-20 år, 50 %. Kvaliteten på skogen bedöms vara för området normala. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2). MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 7,6 m 3 sk 4,1 m 3 sk/ha, år 138 m 3 sk/ha 5717 m 3 sk 41,4 ha Tall: 46 % Gran: 46 % Björk: 8 % Åldersklassfördelning Syfte VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden.

15 Västra Takene 1: Sida 14 av 18 Ingående byggnader Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fyra delar: I II III IV Bostadsbyggnader Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skogsmark med jakt Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Bostadsbyggnader De båda bostadshusen har var och en för sig värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Bostad 1 Sökningar på genomförda köp av småhus 2011 till 2016 i Säffle kommun med kriterierna: Nybyggnadsår från 1900 Boarea över 100 m 2 Enskilt vatten och avlopp Ej strandnära Snittet på köpeskillingarna ligger omkring kr. Huset i gott skick, men kan vara i behov av upprustning av ytskikt, kök och badrum. Dessutom finns en färsk vattenskada. Byggnadens värde ligger troligen därför under jämförelsematerialet. Marknadsvärdet för bostadshus 1 bedöms till kr. Bostad 2 Sökningar på genomförda köp av småhus i 2011 till 2016 med kriterierna: Nybyggnadsår mellan Boarea på m 2 Enskilt vatten och avlopp Ej strandnära tomt Köpen visar att snittet på köpeskillingarna ligger kring kr. Med tanke på att värderingsobjektet inte utgör egen fastighet samt att skicket är under medel bedöms den vara svårsåld. Bostadshusets värde ligger troligen under jämförelsematerialet. Marknadsvärdet för bostad 2 bedöms till kr.

16 Västra Takene 1: Sida 15 av 18 II Ekonomibyggnader Byggnaderna är av varierande standard. Den stora ladugårdsbyggnaden fyller i dagsläget knappast någon funktion för jordbruksändamål eller som häststall. För att uppnå detta måste en större upprustning ske. Resterande byggnader kan exempelvis fungera som enklare garage, verkstad, magasin. Med tanke på skick och användningsområden så bedöms ett sammanlagt marknadsvärde för byggnaderna till kronor. III Jordbruksmark I dagsläget arrenderas marken ut. Det bedöms även fortsättningsvis finnas en viss efterfrågan på jordbruksmark i trakterna. 16 hektar är enligt arrendatorn jordbruksmark av gott skick, resterande ca 7 hektar är av sämre godhet. Totalt 23 hektar. Jordbruksmarkens taxeringsvärde motsvarar kronor/hektar. Det skulle vid taxeringens värdetidpunkt motsvara ett marknadsvärde kring kronor/hektar (taxeringsvärde*1,33). Prisstatistik från Jordbruksverket visar att genomsnittspriserna på jordbruksmark för mellersta Sveriges skogsbygder 2013 låg på kr/hektar. Prisstatistik från LRF-konsult visar att åkermark, bördighetsklass 4, i Värmland 2014 låg på kr/ha. Marknadsvärdet för sju hektar åkermark av sämre godhet bedöms till kronor. Marknadsvärdet för 16 hektar åkermark av bättre godhet bedöms till kronor. Det sammanlagda värdet för jordbruksmarken bedöms avrundat till kronor IV Skogsmark Beståndsmetoden Värderingsmetoder Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts-/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Skogsmarken på värderingsobjektet består till ungefär hälften av kalmark. Medeltransportavståndet ligger på ca 400 m.

17 Västra Takene 1: Sida 16 av 18 Prislista Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,4 och 2,8 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om ca 2329 m 3 sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Virkesprislistor från Mellanskog södra Värmland, har använts i samband med värdeberäkning. Skogsvårdslagens Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas ransoneringsregel inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i (11 SVL, 1979:429) i värderingen. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (2 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Jaktvärde Avkastningsvärde Ortsprismetoden Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 50 kr/ha i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 1250 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka, då de i normalfallet ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca kr. Utöver det tillkommer hektarpriset. För värderingsobjektet om ca 41 ha bedöms det totala jaktvärdet avrundat, till kronor för all framtid. Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till avrundat kr inklusive jaktvärde. Det motsvarar ca 356 kr/m 3 sk. Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk.

18 Västra Takene 1: Sida 17 av 18 Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i fem olika kommuner (Karlstad, Kil, Säffle, Grums och Åmål) mellan under 100 hektar. (se bilaga 4). Genomsnittspriset är 399 kr/m 3 sk. Det ger för värderingsobjektet kr (399 kr x 5717 m 3 sk) inklusive jaktvärde. Avvägning mellan de båda metoderna Marknadsvärde Summa delvärden I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet. Värderingsobjektet har en stor andel kalmark som erfordrar skogsvårdsåtgärder, vilket kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet. Sammantaget bedöms värderingsobjektet som snittet av avkastningsvärde och ortsprisanalys Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat; kronor inkl. jaktvärde, om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 378 kr/m 3 sk. Summan av alla delvärden blir kr. Bostad 1 Bostad 2 Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skogsmark inklusive jakt kr kr kr kr kr MARKNADSANALYS Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Skogsmarken och jordbruksmarken är attraktiva delar och kan betinga ett högt värde. Bostadshusen och ekonomibyggnaderna däremot med sina brister och fel kan göra en presumtiv köpare något tveksam. Det kan även vara svårt att få en köpare att betala ett marknadsmässigt pris för byggnaderna. En trolig köpare bedöms därför inte vilja betala för alla delvärden på det sättet de bedömts ovan. Värdet bedöms vara något lägre än summan av delvärdena.

19 Västra Takene 1: Sida 18 av 18 MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Västra Takene 1:19, i, vid värdetidpunkten 21 oktober 2016 till: Fyramiljoneretthundratusen kronor [ kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Eddie Runsten Jägmästare och auktoriserad lantbruksvärderare

20 Västra Takene 1: Sida 19 av 18 BILAGOR 1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 2. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar skogsmark 4. Kartor 5. Ortsprismaterial skogsmark 6. Allmänna villkor fastighetsvärdering

21 Bilaga 1 1(4) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER

22 Bilaga 1 2(4)

23 Bilaga 1 3(4)

24 Bilaga 1 4(4)

25 Bilaga 2 1(5) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING

26 Bilaga 2 2(5)

27 Bilaga 2 3(5)

28 Bilaga 2 4(5)

29 Bilaga 2 5(5)

30 Bilaga 3 1(4) VÄRDEKALKYL

31 Bilaga 3 2(4)

32 Bilaga 3 3(4)

33 Bilaga 3 4(4)

34 Bilaga 4 1(1) ORTSPRISDIAGRAM, SKOG

35 Bilaga 5 1(2) ÖVERSIKTSKARTOR

36 Bilaga 5 2(2)

37 Bilaga 6 1(1)

38 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: