UPPDATERING AV VÄRDERING UPPDRAG UPPDATERING

Transkript

1 UPPDATERING AV VÄRDERING Dnr: F Uppdatering av värdeutlåtande från () för fastigheten Hagfors Våle 1:44. Ingen förnyad kontroll av skick, standard eller avverkningar har skett utan uppdateringen bygger på de förhållanden som kunde konstateras vid den tidigare besiktningstidpunkten. Se fullständigt värdeutlåtande daterat UPPDRAG Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. UPPDATERING Uppdateringen har skett genom en ortsprisanalys av typmässigt likartade fastigheter i det aktuella området. Förändringen mellan de två värderingstidpunkterna fastställs och appliceras på objektet. Ortsprisanalys av skogsfastigheter i området indikerar ingen ökning av priset. Sedan tidigare värdering har en tillväxtsäsong passerat vilket bedöms innebära att volymen ökat med ca 40 m 3 sk. Ortsprisanalys av småhus i området indikerar en liten ökning. Sammantaget bedöms värdeförändringen inklusive tillväxt mellan den tidigare värdetidpunkten och dagens värdetidpunkt uppgå till plus 5 % och marknadsvärdet bedöms idag till avrundat; kronor. Marknadsvärdet för Hagfors Våle 1:44 bedöms i juni 2018 till kronor. Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Forum Fastighetsekonomi AB Eddie Runsten Jägmästare FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Kungsgatan 29 Drottninggatan 36 Baltzarsgatan 18 Kungsgatan 56 V Kvarngatan 64 Svidjevägen 8 Stora Gatan 16 Kyrkgatan 60 Box Stockholm Göteborg Malmö Norrköping Nyköping Umeå Västerås Östersund

2 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Våle 1:44 Hagfors kommun Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr:

3 Våle 1: Sida 1 av 14 Hagfors kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Hagfors Våle 1:44 utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). På fastigheten består av tre separata skiften norr och söder om brukningscentrum. Enligt mätningar digitalt omfattar den totalt ca 14,3 ha. Av totalarealen beräknas ca 11,8 ha utgöras av produktiv skogsmark, 0,4 ha impediment, 1,5 ha inäga, samt 0,6 ha övrig mark, varav ca 0,3 ha beräknas utgöra tomtmark. Skogsmarken utgörs av ca 69 % skog i kalmarksskog eller ungskogsålder (K, R-skog). Ca 6 % är skog i slutavverkningsbar ålder (S-skog). Områdets medelbonitet uppskattas till 5,8 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till ca 565 m 3 sk, vilket motsvarar ca 48 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen är 52 % tall, 16 % gran och 32 % löv. Brukningscentrum består av ett bostadshus med garage och matkällare samt en ekonomibyggnad i sämre skick. Bostadsyta ca 100 m 2. Marknadsvärdet för Hagfors Våle 1:44 bedöms i augusti 2017 till kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Våle 1:44 i Hagfors kommun. Värdetidpunkt Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6).

4 Våle 1: Sida 2 av 14 Hagfors kommun Underlag - Besiktning av värderingsobjektet den 8/6 samt 8/ Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Marknadsinformation - Kartmaterial Lagfaren Fastighetstyp Läge Vägbeskrivning Planförhållanden Jakt BESKRIVNING Privatperson. Enligt taxeringsinformationen bebyggd lantbruksenhet, typkod 120. Värderingsobjektet är beläget i Ekshärad socken, Hagfors kommun. Från Ekshärad: Kör rv 239 mot Torsby ca 3,5 km. Sväng höger skyltat Romboland 3. Fortsätt denna väg knappt 600 m. Sväng sedan höger skyltat Hoforsen 3. Kör ytterligare ca 1,3 km. Värderingsobjektets brukningscentrum, med ett rödmålat hus, ligger på höger sida. Objektet tangeras av ett Natura 2000-område, vattendraget Grundan, med bl.a. ett öringsbestånd. Dessutom finns fornlämning. Värderingsobjektet ingår i Jangens älgskötselområde. Servitut, samfälligheter Inteckningar Förvärvstillstånd Areal Värderingsobjektet belastas av ett avtalsservitut gällande vattentäkt. Totalt en inteckning på sammanlagt kr finns registrerad, från Se även bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet (bilaga 1). Fastigheten ligger i Ekshärads socken, Hagfors kommun. Denna församling räknas som glesbygdsområde, varför en privatperson behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Juridisk person måste alltid ansöka om förvärvstillstånd. Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att fastighetens totalaareal inklusive skogsmark och impediment är ca 14,3 hektar.

5 Våle 1: Sida 3 av 14 Hagfors kommun Ägoslag Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: SKOGSMARK IMPEDIMENT INÄGA ÖVRIG MARK TOMTMARK SUMMA 11,8 ha 0,4 ha 1,5 ha 0,3 ha 0,3 ha 14,3 ha Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde 2014 fördelar sig enligt följande: TOMTMARK SEK BOSTADSBYGGNAD SEK SKOGSMARK SEK 9 ha ÅKERMARK SEK 3 ha BETESMARK SEK 1 ha EKONOMIBYGGNAD SEK SUMMA SEK 14 ha Småhus: BESKRIVNING SMÅHUS 1,5 plans byggnad. Byggnadsår: Enligt fastighetsinformation Grundläggning: Stomme: Fasad: Yttertak: Fönster: Murad grund. Trä. Stående rödmålad lockläktpanel. Okulär bedömning ger vid handen att fasaden är i gott skick. Stuprör och hängrännor är även de i gott skick. Plåttak. Skorstenen bedöms vara i gott skick. Tvåglas isolerfönster. Boyta: Enligt egna mätningar ca 100 m 2. Anslutningar: Övrigt Enskilt vatten och enskild brunn. Okänd status. El och vatten var avstängd vid besiktningstillfället.

6 Våle 1: Sida 4 av 14 Hagfors kommun Bostadshus med pumphus Bostadshus Uppvärmning: Direktverkande el via elradiatorer. Vedspis i kök. IVT luftvärmepump. Allt med okänd funktion. Rumsbeskrivning Entréplan Huvudingång med hall: Ca 10 m 2. Ingång till kök och vardagsrum. Tapet på vägg, plattor i tak, plastmatta. Luftvärmeintag. Kök: Ca 26 m 2. Plastmatta, tapet och skivor i tak. Husqvarna Regina elspis. Wamsler vedspis. Bosch kyl/frys. Bruna äldre skåpluckor. Vardagsrum: Ca 26 m 2. Plastmatta, tapet och skivor i tak. Badrum: Ca 8 m 2. Med duschkabin. Cylinda tvättmaskin. Våtrumsmatta och våtrumstapet. Skivor i tak. Nibe EVH varmvattenberedare. Inga synliga fel.

7 Våle 1: Sida 5 av 14 Hagfors kommun Övre plan Hall/sovrum: Ca 15 m 2. Rum med snedtak. Plastmatta på golv, tapet och skivor i tak. En fast garderob. Sovrum: Ca 15 m 2. Rum med snedtak. Plastmatta, tapet och skivor i tak. Mindre balkong. Tre fasta och tre lösa garderober. Kattvind. Standard och skick Tomt Garage Jordkällare Pumphus Enligt okulär bedömning är byggnaden i gott skick med fräscha ytskikt inomhus. Fasad och tak är även det till synes välhållet. Tomten utgörs av gräsmatta samt några buskar och träd. Ca 30 m 2 byggnadsarea. Rödmålad träbyggnad med lockläktpanel. Byggt på betongplatta. Plåttak med hängrännor och stuprör. Garageport. Byggnaden ser ut att vara i gott skick med relativt nymålad fasad. Byggd i sten med nyare ytterbeklädnad i träpanel med plåttak. Ventilationsrör på taket. Invändigt är det torrt och svalt. Ca 5 m 2 byggarea. Nyare träbyggnad med locklistpanel. Betonggrund. Avstängd frysbox inuti. Tryckkärl. Garage

8 Våle 1: Sida 6 av 14 Hagfors kommun Jordkällare Ladugård BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNAD Ca 150 m 2 byggnadsarea. Rödmålad träbyggnad, delvis timrad med plåttak. Fungerar som förråd. I dåligt skick och delvis uppstagad. Ladugård Besiktning Areal Skogstillstånd BESKRIVNING AV SKOGSMARK Skogsmarken har inventerats i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto. Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 12 hektar produktiv skogsmark. Skogsmarken är uppdelad i tre skiften. Över 60 % av skogen är under föryngring (K) eller röjningsskog (R). Det finns även ca 170 m 3 sk avverkningsbar skog. Ett mindre område inäga är numer planterat med gran.

9 Våle 1: Sida 7 av 14 Hagfors kommun Kvaliteten på skogen bedöms till huvuddelen för området normala. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2). Avd. 12 Avd. 2

10 Våle 1: Sida 8 av 14 Hagfors kommun Nyckeltal MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 5,8 m 3 sk/år 3,8 m 3 sk/ha, år 48 m 3 sk/ha 565 m 3 sk 11,8 ha Tall: 52 % Gran: 16 % Björk: 17 % Löv: 15 % Åldersklass Besiktning BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK Marken har besiktigats okulärt. På fastigheten finns ca 1,5 hektar som bedöms som åkermark. Marken finns på brukningscentrum bakom byggnaderna. Marken bedöms vara i gott skick. Åkermark

11 Våle 1: Sida 9 av 14 Hagfors kommun VÄRDERING Syfte Ingående delar Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fyra delar: I II III IV Småhusenhet och tomt Ekonomibyggnad Jordbruksmark Skogsmark och jakt Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Småhusenhet och tomt Enheten har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Sökning på genomförda köp av småhus i Hagfors 2012 till 2017 med kriterierna: Småhusenheter Boarea upp till 150 m 2 Ej strandnära läge Eget vatten och avlopp Medelvärdet på köpeskillingarna ligger kring ca kr/m 2. Båda byggnaderna får anses vara i gott skick och välskött såväl exteriört som interiört. Värdet uppskattas ligga kring snittet av jämförelsematerialet. Marknadsvärdet för småhusenhet bedöms till kr.

12 Våle 1: Sida 10 av 14 Hagfors kommun II Ekonomibyggnad Ladugården är i dåligt skick. Taxeringsvärdet 2014 för ekonomibyggnaden ligger på kr. Med tanke på skick och användningsområde så bedöms ett sammanlagt marknadsvärde för ekonomibyggnad till kronor. III Jordbruksmark Jordbruksmarken värderas med stöd av taxeringsuppgifter och prisstatistik. Hänsyn tas även till hur marken bedöms kunna passa för grannar som tillskottsmark eller en tänkt köpares eget brukande som t.ex. hästgård. I det här fallet finns ingen ändamålsenlig ekonomibyggnad. Marken är belägen vid brukningscentrum. Marken som sådan bedöms i dagsläget fungera som åkermark. Totalt finns 1,5 hektar. Marknadsvärdet för 1,5 hektar åkermark av sämre produktionsförmåga bedöms avrundat till kronor IV Skogsmark och jakt Beståndsmetoden Värderingsmetoder Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts-/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Skogsmarken på värderingsobjektet består till huvuddelen av yngre till medelålders skog. Enligt beräkningar är ca 170 m 3 sk slutavverkningsbar äldre barrskog. Transportavståndet ligger i medeltal på ligger på ca 300 m. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,5 och 2,95 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om ca 163 m 3 sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning.

13 Våle 1: Sida 11 av 14 Hagfors kommun Prislista Virkesprislistor för timmer och massaved från Mellanskog Norra Värmland (LV 81-N1 respektive LN 81-M7), har använts i samband med värdeberäkning. Skogsvårdslagens Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas ransoneringsregel inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i (11 SVL, 1979:429) i värderingen. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (3 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Jaktvärde Avkastningsvärde Ortsprismetoden Avvägning mellan de båda metoderna Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 30 kr/ha i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 750 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka, då de i normalfallet ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca kr. Utöver det tillkommer hektarpriset. För värderingsobjektet om ca 12 ha bedöms det totala jaktvärdet till kr för all framtid. Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till avrundat kr motsvarande 354 kr/m 3 sk eller kr/ha, inklusive jakt. Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömning bör normering av olika slag tillämpas, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk. Värdebedömning enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i norra Värmland mellan Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 77 m 3 sk/ha (se bilaga 4). Genomsnittspriset är 320 kr/m 3 sk eller ca kr/ha, vilket avrundat ger kr. I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika

14 Våle 1: Sida 12 av 14 Hagfors kommun skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet. Erfarenheten visar också att jämförelseköpen inte tar full hänsyn till värdepåverkande förhållanden, varken uppåt eller nedåt med full effekt, utan strävar mot mitten. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinnas mellan de båda metodernas värden. Marknadsvärde Summa delvärden Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat; kronor inkl. jaktvärde. Det bedömda marknadsvärdet för skogsmarken motsvarar ca 336 kr/m 3 sk. Summan av alla delvärden blir kr. Småhusenhet Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skog och jakt kr kr kr kr MARKNADSANALYS Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Bostadsbyggnaden håller god standard och är inflyttningsbart direkt, men läget är något avsides. Det som lockar en spekulant är skogsmarken och möjligheten till jakt och friluftsliv. En trolig köpare bedöms inte betala för alla delvärden på det sättet de angetts ovan. Värdet uppskattas vara under summan av delvärdena.

15 Våle 1: Sida 13 av 14 Hagfors kommun MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Våle 1:44, i Hagfors kommun, vid värdetidpunkten augusti 2017 till: Sjuhundratusentusen kronor [ kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Eddie Runsten Jägmästare

16 Våle 1: Sida 14 av 14 Hagfors kommun BILAGOR 1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 2. Skogstillstånd och avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl, skog 4. Ortspris skog 5. Kartor 6. Allmänna villkor fastighetsvärdering

17 Bilaga 1 1(4) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER

18 Bilaga 1 2(4)

19 Bilaga 1 3(4)

20 Bilaga 1 4(4)

21 Bilaga 2 1(4) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING

22 Bilaga 2 2(4)

23 Bilaga 2 3(4)

24 Bilaga 2 4(4)

25 Bilaga 3 1(4) VÄRDEKALKYL

26 Bilaga 3 2(4)

27 Bilaga 3 3(4)

28 Bilaga 3 4(4)

29 Bilaga 4 1(1) ORTSPRIS, SKOG

30 KARTOR Bilaga 5 1(4)

31 Bilaga 5 2(4)

32 Bilaga 5 3(4)

33 Bilaga 5 4(4)

34 Bilaga 6 1(1)

35 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax: Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax: Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax: Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax: Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax: Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: