Värdeutlåtande. Göteborgs kommun FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB. Avseende byggnad på ofri grund inom fastigheten. Tuve 11:105

Transkript

1 Värdeutlåtande Avseende byggnad på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

2 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 2(9) UPPDRAG Uppdragsgivare Göteborgs Stad Idrott & Förening Box Göteborg genom Eva Lindberg. Syfte Värderingsobjekt Uppdraget syftar till att bedöma objektets värde. Byggnad på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 i Göteborgs kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är november Förutsättningar Underlag För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. - Besiktning av värderingsobjektet av undertecknad tillsammans med Eva Lindberg och Magnus Rygaard som representant för Tuve isbaneförening. - Resultaträkning för verksamheten till Besiktningsprotokoll med kostnadsuppskattningar. - Marknadsinformation. BESKRIVNING Lagfaren ägare Objektstyp Läge Ishall på ofri grund. Värderingsobjektet är beläget inom idrottsområdet omedelbart väster om bostadsbebyggelsen i södra delen av Tuve. Gatuadressen är Västra Tuvevägen. Näromgivningen utgörs av Hisingsparkens rekreationsområde, fotbollsplaner med klubbstugor och bostadsbebyggelse.

3 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 3(9) Uthyrningsbara areor Kortfattad byggnadsbeskrivning Den uthyrningsbara arean uppgår till cirka 2900 kvm. Areauppgifterna härrör från mätning på webkarta. Ishallen uppfördes 1981, år 2010 gjordes en kontorstillbyggnad. Byggnaden är troligen grundlagd på plintar. Stommen utgörs av pelare och fackverk av stål. Ytterväggarna har nederdel i betongsandwichelement. Fasaderna utgörs av betong och plåt. Fönstren är av isolerglastyp. Taket är täckt med syntetisk duk. Kylmaskinerna är installerade år Uppvärmning sker med kompressoråtervinning. Kontor, kafé och omklädningsrum ventileras mekaniskt med till- och frånluft. Byggnaden är ansluten till nät för el och VA.

4 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 4(9) Ishallen har jämförelsevis bra standard och normalgott underhåll. Beträffande anläggningens underhållsstatus redovisas i minnesanteckning daterad att den initiala kostnaden vid ett övertagande av Göteborgs Stad uppgår till cirka kr. Efterföljande kostnader inom tio år uppskattas till kr. Ekonomi I resultaträkning redovisas intäkter om kr varav kr som anslag. Övriga intäkter är fördelade med cirka kr för planhyror, från allmänhetens åkning och kr för uthyrning av övriga lokaler. Kostnaderna inklusive lönekostnader men exklusive avskrivningar uppgår till cirka kr.

5 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 5(9)

6 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 6(9) VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Några kända överlåtelser av ishallar som lös egendom ligger inte för handen varför en direktjämförelse i enlighet med den så kallade ortsprismetoden inte kan göras. Som alternativa metoder har värdet dels bedömts genom en beräkning av det tekniska nuvärdet och dels genom värdering av byggnaden med arrende. Tekniskt nuvärde Metoden är i enlighet med hur kommunen tidigare ersatt tomträttshavare för dessas byggnader då tomträttsupplåtelsen upphört. Vid beräkning av tekniskt nuvärde görs ofta en fördelning av nybyggnadskostnaden på anläggningens komponenter. Komponenternas ekonomiska livstid bedöms och det tekniska nuvärdet är summan av återstående värde för respektive komponent.

7 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 7(9) Byggnaden kan grovt delas in markanläggning, grund-stomme, tak, fasad-fönster-ytterdörrar, isanläggning, ventilation, allmän el-va, inre ytskikt-inredning. I nedanstående tabell redovisas en beräkningsuppställning för ishallens tekniska nuvärde. Som utgångspunkt för beräkningen av det tekniska nuvärdet har byggkostnaden antagits uppgå till cirka 40 Mkr motsvarande kr/kvm. Bedömningen grundas på kostnadsuppskattningar för några tidigare planerade anläggningar i landet och har en relativt stor osäkerhet. Komponent Del av byggkostnad [%] Del av byggkostnad [Mkr] Med gjorda antaganden erhålls ett tekniskt nuvärde om 9,3 Mkr. Byggnad med arrende Livslängd [år] Byggår Återstående ekonomisk livslängd [år] Tekniskt nuvärde [Mkr] Markanläggning 5 2, ,9 Grund och stomme 15 6, ,7 Fasad, fönster, ytterdörrar 10 4, ,7 Tak 10 4, ,0 Isanläggning 20 8, ,6 Ventilation 10 4, ,6 El-VA 10 4, ,7 Inre ytskikt, inredning 20 8, , ,60 9,3 Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad ettårig kalkyl där indata av hyror samt drift- och underhållskostnader getts värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Det erhållna marknadsanpassade driftnettot evighetskapitaliseras enligt nedan. Upplåtelse med arrende som inte är bostads- eller anläggningsarrende ger arrendatorn ett förhållandevis dåligt besittningsskydd. Detta ger konsekvenser vid bland annat lånefinansiering, som med arrendets svaga förmånsläge i regel ger begränsat låneutrymme. En rimlig andel finansiering med banklån för en rörelse som bedrivs i lokaler på arrende kan uppskattas till 30 % av värdet. Räntan ligger högre jämfört med lån givna mot pantbrev i fastighet och kan med dagens nivåer sättas till omkring 4 %.

8 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 8(9) På motsvarande sätt ser köparen en större risk jämfört med köp av fast egendom. Köparens avkastningskrav är vid denna typ av köp dock svårt att härleda då köpet primärt oftast avser någon form av rörelse med ett kassaflöde som genereras av försäljning eller uthyrning. Som exempel på rörelsetyper ofta bedrivna på arrenden kan nämnas bensinstationer och vägkrogar, campingplatser, golfbanor och marinor. Vid köp av fast egendom och tomträtter för uthyrning av bostäder eller lokaler har köparen i regel ett mycket långsiktigt investeringsperspektiv och dennes synsätt simuleras genom en flerårig kassaflödeskalkyl. Vid köp av lös egendom kommer placeringshorisonten avsevärt närmare och köparens avkastningskrav kan uttryckas i återbetalningstid på eget satsat kapital. En rimlig återbetalningstid för värderingsobjektet kan antas till mellan fem och tio år vilket innebär ett årligt återbetalningskrav om 10 och 20 %. Med 30 % finansiering i bank mot 4 % ränta enligt ovan 15 % fås då ett genomsnittligt räntekrav om cirka 12 %. Hyresnivån för anläggningen inklusive anslag (en köpare förutsätts erhålla anslag i nivå med dagens) har med stöd av resultaträkningen och andra observationer bedöms ligga vid kr/kvm inklusive el. Arrendet uppgår enligt uppgift till cirka kr. Kostnaden för drift- och underhåll kan bedömas till kr/kvm. Med ovanstående som utgångspunkt kan ett avkastningsvärde för byggnaden med arrende beräknas som [2900 kvm x ( kr/kvm) kr]/12 % = kr.

9 Byggnad på ofri grund inom Tuve 11:105 9(9) VÄRDE Värdet av ishall på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 i Göteborgs kommun bedöms vid värdetidpunkten november 2017 till: Tekniskt nuvärde Mellan och kronor Som byggnad med arrende Mellan och kr Göteborg FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Torgny Gunnarsson Civilingenjör Bilagor; 1. Allmänna villkor för värdeutlåtande

10 Bygnad på ofri grund inom fastigheten Tuve 11:105 Bilaga 2 1(1)

11 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel , Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel , Fax Malmö Engelbrektsgatan 6, Malmö Tel , Fax Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel ,Fax Umeå Rådhusesplanaden 16B, Umeå Tel Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel , Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel