VÄRDEUTLÅTANDE. Arrende på del av fastigheterna Sätter 2:1 och Sätter 3:1, Hammarö kommun. Hammarö Golfanläggning

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Arrende på del av fastigheterna Sätter 2:1 och Sätter 3:1, Hammarö kommun Hammarö Golfanläggning

2 2 (6) 1. Uppdragsbeskrivning 1.1. Värderingsobjekt Värdebedömningen avser Hammarö golfanläggning som omfattar arrende på del av fastigheterna Sätter 2:1 och Sätter 3:1, Hammarö kommun Uppdragsgivare Ackordscentralen i Göteborg genom Sven Save Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets värde i en konkurssituation. Med detta avses ett värde då anläggningen bjuds ut till försäljning av en konkursförvaltare Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. Navet ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga Underlag Besiktning av golfanläggningen har utförts per av undertecknad tillsammans med Hammarös golfklubbs klubbchef Gunnar Thilén. Vid besiktningen har ett urval av lokaler/byggnader och delar av golfbanan studerats. Följande uppgifter har erhållits från golfklubben/uppdragsgivaren: Preliminärt utfall för 2008 och budget för Preliminär balansräkning per Årsredovisning för år 2007 och 2006 Arrendeavtal och hyresavtal. Muntlig redogörelse för klubbens verksamhet mm av klubbchef Gunnar Thilén.

3 3 (6) 2. Objektsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt och omgivning Hammarö golfanläggning utgörs av en 18-håls golfbana, maskinhall med personallokaler och diverse mindre byggnader. Klubbhus innehållande kansli, restaurang, shop och omklädning mm finns i hyrd byggnad. Värderingsobjektet är beläget i Hammarö ca 8 km söder om Karlstad och ca 3 km öster om samhället Skoghall. Se karta bilaga 1. Omgivningen utgörs av främst naturområden med vandringsleder och rekreationsområden men även till del viss fritidshusbebyggelse. I närområdet finns även ett antal byggnader som ursprungligen är uppförda för rehabiliteringsverksamhet mm. Idag inrymmer byggnaderna delvis vanliga arbetsplatser såsom kontor, hotell mm och delvis viss rehabiliterings- och vårdverksamhet. Klubbhuset som Hammarö golfklubb hyr av Hammarö kommun är ursprungligen uppförd som gymnastik/träningslokal ingående i rehabiliteringsverksamheten. Service finns närmast i Skoghalls centrum på ett avstånd av ca 3 km. Kollektiva kommunikationsmedel finns i form av bussar Beskrivning Hammarö golfklubb bildades år 1986 då även planeringen av golfbanebygget påbörjades av golfbanearkitekt Sune Linde. År 1991 var hela 18-hålsbanan färdigbyggd och öppnades för spel. Under 1990-talet uppfördes även maskinhallarna. År 2005 färdigställdes en korthålsbana omfattande 8 hål med längder mellan ca 45 och 90 meter. Under de senaste åren har några av golfhålen byggts om och förbättrats. Idag omfattar anläggningen en 18-håls golfbana av mycket god kvalitet, en korthålsbana med 8 hål samt en drivingrange. Klubbhuset som ägs av Hammarö kommun utgörs av en funktionell byggnad innehållande restaurang, omklädningsutrymmen, kansli, golfshop samt förrådsutrymmen. Byggnadernas totala area uppgår enligt hyreskontrakt till ca 620 kvm. Hyra för år 2009 uppgår till ca kr. Hammarö golfklubb äger inga fastigheter utan hela anläggningen är belägen på arrenderad mark. Ägare till dt två fastigheter varpå arrendet är beläget är Hammarö kommun. Den total arrenderade arealen är ej angiven i arrendekontraktet men uppskattas uppgå till ca 50 ha. Arrendeavgiften uppgår för år 2009 till ca kr. Arrendeavtalet t o m med 50 % index enligt konsumentprisindex. Om arrendet ej sägs upp senast ett år före arrendetidens utgång förlängs arrendetiden med 15 år. Arrendeavgiften är förhållandevis låg vid jämförelse med andra golfanläggningar Hammarö golfklubb äger byggnaderna som används som maskinhall och för maskinuppställning dock ägs inte marken, dvs byggnaderna utgörs av lös egendom. Maskinhallen innehåller främst verkstadsutrymmen och personalutrymmen. Byggnaden har en total area av ca 225 kvm. Byggnaden för maskinuppställning utgörs av en enkel men funktionell kallagerbyggnad med takhöjd på ca 5-7 meter. Byggnaden har en total area av ca 190 kvm. Dessutom äger golfklubben ytterligare några byggnader bl a en separat mindre byggnad för bränsle- och oljeförvaring och en kioskbyggnad.

4 4 (6) Golfbanan, som har par 71, är belägen i en lätt kuperad skogs- och parkmiljö. Banan karaktäriseras främst av några platågreener och vattenhinder som gör banan relativt utmanade. Golfanläggningen bedöms vara en attraktiv anläggning belägen nära Karlstad och invid Vänern samt större rekreationsområden. Golfbanan är klassad som Värmlands tredje bästa bana Objektets marknadsförutsättningar I Karlstadsregionen finns relativt många golfanläggningar och utbyggnad pågår även av en anläggning. Samtidigt har antalet aktiva golfspelare minskat något och möjligheten att vara sk distansmedlem i klubbar med låg fast årsavgift blivit vanligare. Detta innebär att konkurrensen om golfspelarna har ökat vilket har påverkat Hammarö golfklubb där ansökningarna om utträde från klubben har ökat det senaste året samtidigt som det inte har tillkommit nya fullvärdiga medlemmar i samma omfattning. Klubbens löpande verksamhet har under de senaste åren visat positivt resultat efter avskrivningar och budget för 2009 visar ett +/- nollresultat. Anläggningens största intäktskälla är medlemsavgifterna som utgör ca 60 % av de totala intäkterna vilket jämfört med andra golfklubbar är relativt normalt. Intäkterna från greenfeespel beräknas för år 2009 uppgå till knappt 1200 tkr vilket är ungefär oförändrat från förra året. Anläggningens läge och kvalitén på golfbanan bör kunna medföra att intäkterna från greenfeespel bör kunna bibehållas och kanske även på sikt öka något. Vi bedömer därför att Hammarö golfklubb bör ha goda möjligheter att även i framtiden kunna fortleva och vara en attraktiv anläggning. 3. Värdebedömning 3.1. Metoder och tillämpning ORTSPRISMETODEN Ortsprismetoden innebär att man jämför med köp av liknande fastigheter. Köpeskillingarna kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdepåverkande egenskap hos anläggningen, t ex area eller årligt driftnetto. AVKASTNINGSMETODEN Avkastningsmetoden innebär att betalningsströmmarna som innehavet av anläggningen förväntas ge upphov till under en tänkt innehavstid nuvärdeberäknas. Modellen används för bedömning av anläggnignens marknadsvärde. Man utgår då från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav. Värdepåverkande faktorer bedöms och marknadsanpassas i kalkylen. De faktiska värdefaktorer som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. METOD TILLÄMPNING Värderdebedömningen görs i detta fall genom ortsprismetoden då förutsättningen för värdebedömningen är att anläggningen är i konkurs och att det därmed inte finns några uppgifter om framtida intäkter och kostnader.

5 5 (6) 3.2. Ortsprismetod - konkurssituation Värdebedömningen görs i detta fall med utgångspunkt från jämförelser med golfanläggningar som sålts av konkursförvaltare. Under de senaste åren har några golfanläggningar blivit försatta i konkurs och i samband med detta försålda av konkursförvaltare. Priserna för sådana anläggningar är delvis svåranalyserade främst beroende på begränsad information om försäljningarna och vad som ingick i försäljningarna. Några få exempel på försäljningar för normala 18-hålsanläggningar i södra Sverige och belägna på arrendemark finns dock. För sådana anläggningar finns prisnoteringar redovisade i nivån ca 3-5 miljoner kronor. I dessa prisnoteringar ingår då rätten till arrendet, markanläggningar och eventuella byggnader, dock ingår inte maskinpark. Dessutom finns det några anläggningar som är försatta i konkurs och ännu ej sålda. Ett par av dessa är belägna på ägd mark, bl a Hässleholm i Skåne och Läckö i Västergötland. Enligt vissa uppgifter finns bud på Hässleholms golfanläggning på storleksordningen 15 miljoner kronor. Anläggningen omfattar drygt 100 ha mark samt nybyggt klubbhus mm. Värderingsobjektet Hammarö golfanläggning omfattar som tidigare nämnts en 18-håls golfanläggning, en korthålsbana med 8 hål, drivingrange samt maskinhallar mm belägen på arrenderad mark. Klubbhuset ägs av markägaren Hammarö kommun och Hammarö golfklubb är endast hyresgäst. Arrendekostnaden för marken är relativt låg i jämförelse med andra golfanläggningar. Anläggningen är relativt attraktivt belägen knappt 1 mil söder om Karlstad invid Vänern och med närhet till ett stort utbud av frilufts- och rekreationsaktiviteter. Golfbanan bedöms ha en för regionen god kvalitet och är rankad som en av de tre bästa i Värmland. Anläggningen bör kunna vara förhållandevis attraktiv för en annan aktör och då främst en nybildad golfklubb men även för en kommersiell investerare. Negativt i jämförelse med andra golfanläggningar är att Hammarö golfklubb inte äger klubbhuset och positivt är det låga arrendet samt att golfklubben äger maskinhallsbyggnaderna. Hammarö golfanläggning bör med sitt relativt attraktiva läge och med den goda kvalitén på golfbanan samt med beaktande av hyres- och arrendeförhållandena ha ett värde i en konkurssituation som ligger i paritet med de prisindikationer som finns för andra golfanläggningar belägna på arrenderad mark enligt ovan. Vi bedömer att marknadsvärdet för Hammarö golfanläggning, dvs rätten till arrendekontraktet samt markanläggningar och maskinhallar mm, bör uppgå till storleksordningen 2-4 miljoner kronor vilket avrundas till 3 miljoner kronor

6 6 (6) 4. Slutsatser 4.1. Sammanfattning Värdebedömningen avser Hammarö golfanläggning belägen på i Hammarö kommun knappt 1 mil söder om Karlstad. Uppdraget avser att bedöma golfanläggningens värde i en konkurssituation. Hammarö golfanläggning omfattar en 18-håls golfbana, en korthålsbana med 8 hål, drivingrange och maskinhallar mm allt beläget på arrenderad mark. Klubbhuset ägs av Hammarö kommun Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet ovan bedöms värdet i en konkurssituation av Hammarö golfanläggning, dvs arrende på del av fastigheterna Sätter 2:1 och Sätter 3:1, Hammarö kommun vid värdetidpunkten mars 2009 uppgå till: kr Tre miljoner kronor Stockholm Bengt Wedin Civilingenjör Auktoriserad Fastighetsvärderare, SFF Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga Bilaga Karta Foton Utdrag från fastighetsdatasystemet Allmänna villkor för värdeutlåtande

7 Bilaga 1

8 Bilaga 2 Klubbhus, hyrt Maskinhall med personaldel

9 Bilaga 2 Maskinhall Del av golfbanan