Arrenden och försäljningspriser i Söderhamns Kommun

Transkript

1 Arrenden och försäljningspriser i Söderhamns Kommun

2 Den genomsnittliga arealen på s.k. bostadsarrenden i Söderhamns kommun är ca 1000 m2. Söderhamns kommun har 313 arrenden 217 av dessa har anknytning till skärgården. Genom Söderhamns kommuns markinnehav i skärgården ges bl.a. möjlighet till att kunna påverka hur marken i skärgården används och för att de flesta skall ha tillgång till den. I översiktsplanen för Söderhamns kommun finns reglerat att avstyckning av arrendetomter på Rönnskär, Prästgrundet, Kalvhararna och Storjungfrun inte får ske.

3 Arrenden 80 Antal löpande arrenden per år Antal arrenden Om vi gör en villkorsändring 2013 så får vi genomslag först år 2015 och så vidare.

4 Försäljning av en bebyggd arrendetomt Befintlig arrendator Ny köpare och arrendator

5 Försäljning av en bebyggd arrendetomt Vad har den nye arrendatorn köpt? Byggnader/anläggningar Rätten till arrendet

6 Försäljning av en bebyggd arrendetomt Vad har den nye arrendatorn betalt för detta?

7 Prisutveckling enligt Mäklarsamfunden K/T: Köpesumma dividerat med Taxeringsvärde (Taxeringsår 2006)

8

9 Kommunallagen Kommunallag (1991:900) 8 kap. Ekonomisk förvaltning 2 Kommunerna och landstingen skall förvalta sina medel på ett sådant sätt att krav på god avkastning och betryggande säkerhet kan tillgodoses.

10 Försäljningspris på arrendetomter Priset skall vara det diskonterade nuvärdet av framtida intäkter från arrendet - Två av Sveriges ledande fastighetsekonomer, Stellan Lundström och Agneta Jacobsson Skälig avkastning på mark? Generellt är 3-4 % av försäljningsvärdet den samlade expertisens råd *

11 Vad är skälig avkastning på mark? En skälig avkastning på mark anses vara 3 4 % årsvis. Den metoden innebär i praktiken att en fastighet som kostar att köpa, bör ha en årlig arrendeavgift på kr kr.

12 Räkneexempel En arrendetomt som vid försäljning idag kostar ska med 3 % regeln ha en avgift på / år En arrendetomt som vid försäljning idag kostar ska med 4 % regeln ha en avgift på kr / år

13 Nuvarande prissättning Årskostnad för arrendet (avgift) : Snittpriset för ett arrende är 4410 kr Försäljningspris Tidigare har försäljningspriset satts till taxeringsvärde plus 25% Exempel: Taxeringsvärdet kr Försäljningspriset kr

14 Vad är en fastighet?

15 Vad är en fastighet? En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. En fastighet är alltså ett markområde med eller utan byggnader. Vatten kan ingå i en fastighet.

16 Historia 60 åriga arrenden, som idag är borta, kostade 30kr/år Fram till 1999 har avgiften följt konsumentprisindex 1999 höjdes snittarrendet med 1000 kr Efter 1999 har avgiften följt konsumentprisindex

17 Uppdrag till förvaltningen Kultur och samhällsutvecklingsnämnden gav i uppdrag till tekniska avdelningen att se över och föreslå en ny prissättning, som bättre harmonierar med fastighetsmarknaden. Man beslutade samtidigt att under utredningstiden inte tillåta någon försäljning av arrendetomter.

18 De frågeställningarna som beaktats i arbetet är: Vad är en marknadsanpassad årsavgift för ett bostadsarrende där Söderhamns kommun är fastighetsägare? Vad är ett marknadsanpassat pris om arrendatorn vill friköpa den arrenderade marken genom avstyckning?

19 Gävle Gävle kommun satte 2010 ett försäljningspris på strandtomter 1500 kvadratmeter till ett fast pris på Arrendeavgiften för samma tomt är satt till 4 % av försäljningspriset vilket är kronor. Den höjning som Gävle kommun gjort motsvarar en höjning på 277 %

20 Hudiksvall Har endast fem bostadsarrenden Arrendeavgifterna låg före 1 januari 2013 mellan kr och kr Hudiksvalls kommun ansåg att 5 % avkastning på marknadsvärdet skulle vara skäligt, vilket skulle för ett bostadsarrende, med ett marknadsvärde på kr, generera en kostnad på kr per år. Det ansågs vara en orimligt hög procentuell siffra, eftersom arrendeavgiften skulle bli alldeles för hög. Genomfört höjning via indexuppräkning av arrendeavgifterna. Sedan kombinerat med en engångshöjning på 4000 kr per arrende. Det ger en arrendeavgift mellan kr och De nya arrendeavgifterna började gälla 1 januari 2013.

21 Jämförbar markägare inom kommunen (Norrala mantalsägarkassa) Norrala Mantalsägarkassa med ca 230 bostadsarrenden De ändrade sina arrendeavgifter 2010 och nu 2012 till att ligga mellan kr och de bostadsarrenden som ligger på öar har kr lägre avgift. De delade de in sina bostadsarrenden i sex klasser, enligt dessa: 1. Stor, mellan eller liten tomt på fastlandet, med tillgång till väg 2. Stor, mellan eller liten tomt på ö, utan tillgång till väg. För närvarande säljer Norrala mantalsägarkassa inte sina arrendetomter.

22 Rekomendationer för arrendeavgifter i övriga Sverige Hovrätten har fastslagit att arrendeavgiften först och främst bör sättas genom jämförelser av andra arrendeavgifter inom orten, genom en så kallad ortsprismetod. Hovrätten har till slagit fast att markägaren skall erhålla en rimlig avkastning på markens värde.

23 Arrenden i Söderhamns Kommun Prisnivån för arrendeavgiften har inte följt med marknadens utveckling av värdet på fastigheten Kommunen förvaltar inte medborgarnas kapital på ett optimalt sätt En förändring av priset kommer att ge en ny syn på arrendetomter i Söderhamns kommun

24

25 Havsnära områden 1. Skogsbruk a. Strandtomt med egen strand b. Området mellan strandlinjen och 50 meter inåt land c. Området meter från strandlinjen och inåt landet 2. Höga naturvärden a. Strandtomt med egen strand b. Området mellan strandlinjen och 50 meter inåt land c. Området meter från strandlinjen och inåt landet 3. Fördjupad översiktsplan a. Strandtomt med egen strand - Individuell prissättning utifrån värdering b. Området mellan strandlinjen och 50 meter inåt land -Individuell prissättning utifrån värdering c. Området meter från strandlinjen och inåt landet - Individuell prissättning utifrån värdering Längre avstånd än 300 meter till hav så tillämpas individuell prissättning

26 Sjönära områden 4. Skogsbruk a. Strandtomt med egen strand b. Området mellan strandlinjen och 50 meter inåt land c. Området meter från strandlinjen och inåt landet 5. Höga naturvärden a. Strandtomt med egen strand b. Området mellan strandlinjen och 50 meter inåt land c. Området meter från strandlinjen och inåt landet 6. Fördjupad översiktsplan a. Strandtomt med egen strand - Individuell prissättning utifrån värdering b. Området mellan strandlinjen och 50 meter inåt land - Individuell prissättning utifrån värdering c. Området meter från strandlinjen och inåt landet - Individuell prissättning utifrån värdering Längre avstånd än 100 meter till sjö så tillämpas individuell prissättning

27 Kaffe och Lingonkaka