Beräkningsgrund 20-åriga upplåtelser. Markvärdet x 4,5 % Markvärdet för tomter som. värdet för en småhustomt med

Transkript

1 Bilaga 1 till Villaägarnas enkätundersökning om tomträtt för småhus kommunernas beräkningsgrunder vid omreglering, er samt hantering av äldre tomträtter OMREGLERING FRIKÖP ÄLDRE TOMTRÄTTER Kommun Antal tomträtter 2007 Beräkningsgrund 10-åriga upplåtelser Arboga Boden ca 1900 Markvärdet x 4 % Markvärdet för tomter som upplåtits för småhus för permanent boende bestäms med hjälp av framtagen värderingsmodell. Enligt den skall värdet för en småhustomt med vissa egenskaper (normtomten) fastställas inom intervallet kr. Normtomtens värde inom intervallet bestäms av vilket av tätortens sju områden (stadsdelar) som tomten är belägen i. Fr o m 2006 skall värdenivåerna räknas om områdesvis med hänsyn till prisutvecklingen. Borås 1130 (MTV VA och T)/ 0, % x 3,75 % Beräkningsgrund 20-åriga upplåtelser Markvärdet x 4,5 % Markvärdet för tomter som upplåtits för småhus för permanent boende bestäms med hjälp av framtagen värderingsmodell. Enligt den skall värdet för en småhustomt med vissa egenskaper (normtomten) fastställas inom intervallet kr. Normtomtens värde inom intervallet bestäms av vilket av tätortens sju områden (stadsdelar) som tomten är belägen i. Fr o m 2006 skall värdenivåerna räknas om områdesvis med hänsyn till prisutvecklingen. (MTV VA och T) / 0, % x 4,25 % Friköpspris Beräkningsgrund förnyad upplåtelse Friköpspris för äldre tomträtter MTV x 60 % Under 2007 gäller: Villor MTV 2005 x 0,8 x 1,5 Radhus MTV 2005 x 0,7 x 1,5 MTV (T) x 1, % x 4 %

2 Botkyrka 678 MTV x 3,2 % egentligen MTV x 70 % MTV x 0,86 x 3,75 % Faktorn 0,86 motsvaras av: MTV x 1,33 x 0,8 (GA) x 0,95 (T) x 0,85 (säkerhetsmarginal) Burlöv 11 MTV x 4 % Har endast ett fåtal. Tar ställning till friköp vid förfrågan. Enköping 182 MTV x 1,33 T (15 %) VAanläggningsavgift GK (vissa äldre områden) x 3,5 % MTV x 1,33 T (15 %) VA-anläggningsavgift GK (vissa äldre områden) x 3,5 % Brukar vara positiva. MTV x 50 % Eskilstuna ca 1200 MTV x 5 % MTV x 5 % MTV x 75 % Fagersta 275 MTV x 1,33 erlagd anläggningsavgift VA x 0,9 (T) x 3,5 % Avgäldsunderlaget Finspång 380 MTV x 1,33 T (20 %) x avgäldsränta beräknad på en långsiktig realränta. (Det har inte skett någon omreglering sedan 1996) Gotland 134 MTV VA el T x 3,75 % Avdrag VA kr Avdrag el kr Avdrag T kr MTV VA el T x 3,75 % Avdrag VA kr Avdrag el kr Avdrag T kr Friliggande MTV x 85 % Rad- och kedjehus MTV x 70 % Avgäldsunderlaget x 40 % fr o m 2006 Gällivare ca 1000 MTV x 3,5 % MTV x 50 % Gävle ca 2600 Beräkningsmodellen syftar till att få fram ett markvärde (marknadsvärde på marken VA och T) för en normaltomt inom olika områden. Markvärdet grundas t ex på erlagda köpeskillingar för obebyggda tomter, marktaxeringsvärden, erlagda köpeskillingar för Beräkningsmodellen syftar till att få fram ett markvärde (marknadsvärde på marken VA och T) för en normaltomt inom olika områden. Markvärdet grundas t ex på erlagda köpeskillingar för obebyggda tomter, marktaxeringsvärden, erlagda köpeskillingar för Ingen avgäldsändring sedan 1996 Avgäldsunderlaget regler Friköpspriset baseras på avgäldsunderlaget

3 bebyggda fastigheter och en uppräkning med hänsyn till prisutvecklingen på småhustomter (K/B). bebyggda fastigheter och en uppräkning med hänsyn till prisutvecklingen på småhustomter (K/B). Tomträtterna delas upp i tre huvudgrupper (vid gata, storkvarter eller bostadsrätt). Avdrag GA 10 % för tomt vid gata kr. Inom varje huvudgrupp sker sedan en differentiering beroende på område, bebyggelsesätt, tomtstorlek och längs kusten ev strandnärhet. Avgäldsränta 4 % Göteborg 8900 MTV 2006 x 0,9 (T) x 0,95 (GA) (VA) x 2 % dock lägst MTV 2003 x 0,9 (T) x 0,95 (GA) (VA) x 3,5 % Tomträtterna delas upp i tre huvudgrupper (vid gata, storkvarter eller bostadsrätt). Avdrag GA 10 % för tomt vid gata kr. Inom varje huvudgrupp sker sedan en differentiering beroende på område, bebyggelsesätt, tomtstorlek och längs kusten ev strandnärhet. Avgäldsränta 5 % MTV 2006 x 0,9 (T) x 0,95 (GA) (VA) x 2,25 % dock lägst MTV 2003 x 0,9 (T) x 0,95 (GA) (VA) x 4,0 % Hallstahammar ca 1100 MTV x 3,5 % Skälighetsbedömning. Rabatt vid övergång till 10-årsavtal. Halmstad 1066 MTV VA x 0,9 (T) x 1,33 x MTV x 0,9 (T) x 1,33 x 4,0 % 3,75 % MTV 2006 x 85 % regler MTV kr Avgäldsunderlaget x 90 % Har inte varit aktuellt än Har inte varit aktuellt än som 20-åriga upplåtelser då dessa ej heller betalt anslutningsavgift för VA vid nyuppförandet Huddinge 1 MTV x 3,75 % MTV x 70 % regler Jokkmokk

4 Järfälla 2 Inför aktuell omreglering lät vi en konsult beräkna framtida avgäld. Det resulterade i en ny avgäld om kr, vilket vi yrkade. Eftersom tidigare avgälder låg på ca kr år så fann alla utom två tomträttshavare det rätt att friköpa. Jönköping 108 MTV VA x 1,33 T x 3,75 % Kalmar 210 (MTV VA och T)/0,75 x viss årlig procentuell uppräkning från taxeringsvärdetidpunkten x 4 %. MTV VA x 1,33 T x 4,25-4,5 % kr. Priset ses över vartannat år. Kapitalisering (nuvärde) av framtida avgälder. Betr äldre tomträtter (före 1954) beaktas att gällande avtal om ett antal år följs av ett "normalt" tomträttsavtal med 10-åriga avgäldsperioder. Avgäldsunderlaget På samma sätt som vid omreglering av avgäld. I princip 3,75 % avgäldsränta på ett försiktigt bedömt marknadsvär de. Som en kapitalisering av bedömda framtida intäkter. Karlshamn Avdrag T kr. Uppräkningsprocentsatsen fastställs av kommunen inför varje beräkningstillfälle och är ca 3-5 %, beroende på fastighetsprisutvecklingen i området.

5 Karlskoga 433 Ingen omreglering har skett Nuvarande tomträttsavgäld utifrån 6,5 % Karlstad 1832 MTV T VA x 1,33 x 3,75 % Avdrag VA (5 klasser enligt taxeringen, kr) Avdrag T 10 %, dock högst kr MTV T VA x 1,33 x 4,5 % Avdrag VA (5 klasser enligt taxeringen, kr) Avdrag T 10 %, dock högst kr Avgäldsunderlaget x 60 %. Avdrag om befintlig avgäld är lägre än den nya avgälden. (alt tillägg om befintlig avgäld är högre än den nya) Avdrag/tillägg beräknas: Ny avgäld befintlig avgäld x antal år till nästa omreglering x 50 % Under utredning regler som för 10- åriga avtal Under utredning Kiruna 1850 Friliggande kr/år Kedjehus kr/år Radhus 900 kr/år Avgälden får dock inte överstiga MTV x 1,5 % Friköpspriset får dock inte understiga bokfört värde. MTV x 75 %, dock lägst basbeloppet x 0,8. Klippan åriga avtal. Förnyas fr o m 2012 Kristianstad 10 Villatomtpris fastställt av kommunfullmäktige för respektive område/ort x 4,25 % Av kommunfullmäktige beslutat tomtpris (avgäldsunderlaget) 30 kr per m 2 upp till 1000 m 2 Därefter 10 kr per m 2

6 Kristinehamn 1066 MTV x 4 % Försöker få tomträttshavarna att gå över till 10-årsavtal. Sannolikt samma beräkningsmodell på 20 år. Kumla 12 MTV x 5 % Priset beräknas på den ursprungliga kostnader för marken. Fast avgift + kvadratmeterpris som uppräknas med KPI. Kungälv 22 MTV T VA x 3,5 % MTV T VA x 4,0 % Har 2005 sänkt et till MTV x 50 % MTV regler Aktuellt först 2013 Tidigare gällde MTV VA T x 1,33 x KPI (från taxeringsvärdets fastställande till friköp). Köping 828 Kommunens tomtpris x 3,75 % Kommunens tomtpriser (f n , resp kr) Landskrona 600 1,0 x MTV x 3,5 % 1,0 x MTV x 4 % MTV x 40 % Lekeberg 34 Fastställd metod saknas. Egen kommun sedan Sedan dess har någon omreglering inte skett. Lidingö 8 Marknadsvärdering x aktuell räntesats Linköping 460 (MTV VA)/0,75 T x 3,75 % VA-avdrag enligt AFT T-avdrag styckehustomt: kr, rad- och kedjehustomt: kr kr Enligt Örebro kommun 80 % av markens värde i avröjt skick. Friköpspriset ska motsvara priset för jämförbar tomt som säljs via kommunens tomtkö kr

7 Luleå ca MTV VA T x 1,33 x 3,75 % VA-avdrag enligt AFT T-avdrag 5000 kr för radhus och kr för övriga småhus Lund 2, säljs inom kort MTV x 70 % Äldre tomträtter som löper ut förnyas sannolikt till MTV (två år tidigare) x 0,95 (T) VA x 4,5 % Avdrag VA f n kr Kompletteras med följande 10-åriga tilläggsavtal: Den nya avgälden träder i kraft successivt. Subvention år 1 med 90 %, år 2 med 80 % etc Avtalet kan endast överlåtas till make, maka eller sambo. Vid annan Engångserbjud ande: MTV 2002 x 50 %. Gällde vid friköp under 2003 och Stående erbjudande: MTV vid intresseanmäla n x 70 % VA (f n kr) Vid friköp innan avtalet löpt ut görs ett större avdrag än 70 %. Avdragets storlek är beroende av hur lång avtalstid som kvarstår. 1 år 70 % 2 år 67 % 3 år 63 % 4 år 60 % 5 år 58 %

8 Malmö MTV x 0,8 (vid belastande GA) x 3,5 % MTV x 0,8 (vid belastande GA) x 4,0 % Halverad avgäldshöjning vid övergång från 20- till 10-åriga avtalsperioder MTV. Friköpspriset får dock inte beräknas på ett lägre avgäldsunderlag än det som tillämpades vid upplåtelsetillfället. Äldre tomträtter: MTV x 85 %. När fem år återstår till förnyelse: MTV överlåtelse upphör sidoavtalet att gälla. Vi har ännu inte haft några tomträttsuppl åtelser enligt äldre lagstiftning som gått ut när det gäller småhus. 6 år 56 % 7 år 53 % 8 år 51 % MTV x 85 %. När fem år återstår till förnyelse: MTV Del i GA: MTV x 80 % Mönsterås 283 Avgälden har vid varje omreglering varit lika för samtliga aktuella fastigheter oavsett storlek, läge etc. Under den senaste tioårsperioden har avgälden ökat med kr/år. Mellan åren har ökningen Särskild prisprövning vid orimligt resultat, helt felaktigt taxeringsvärde eller avsevärd avvikelse från ett värde som motsvarar 75 % av MTV Ja, enligt årligen omräknat försäljningspris

9 varierat mellan 150 kr och 400 kr, lika för alla. För 2004 är avgälden kr, för kr/år och för 2006 är förslaget kr/år. Nacka 1302 MTV x 1,33 x värdestegring från taxeringsvärdetidpunkten till omregleringstidpunkten x 0,9 (T) x ca 0,55 (osäkerhet och bostadssociala skäl) x 3,75 % Friköpspriset har i juni 2007 sänkts till MTV x 50 % (från MTV) Norrköping 2538 Omregleringar 2006: MTV 2005 x 90 % x 3,75 % Omregleringar 2007: MTV 2006 x procentsats x (troligen) 3,75 % Nykvarn Nyköping ca 600 MTV x K/T x 0,75 (VA, T) x 3,75 % Omregleringar 2006: MTV 2005 x 90 % x 4,25 % Omregleringar 2007: MTV 2006 x procentsats x (troligen) 4,25 % MTV x K/T x 0,75 (VA, T) x 3,75 % MTV året före x 60 % MTV friköpsåret principer som tillämpas vid omprövning av kontrakt med 10-åriga avgäldsperiod er Oskarshamn ca 60 Ett större fritidshusområde, senast omreglerat genom förlikning 1996 Piteå 10 MTV x 1,33 x 4,5 % (fritidstomt) Skövde 22 Aktuellt försäljningspris på motsvarande fastighet i kommunen x 4 % I princip en kapitalisering av avgälden Värdering görs den dag ev önskemål om friköp framförs till kommunen Grundbeloppet (avgäldsunderlaget) x 75 % Sollentuna 160 MTV x 1,33 x 0,9 (T) x 3,75 % MTV

10 Stockholm Fr o m den 1 januari 2006: Stockholms stads upplåtelser i kranskommunerna Botkyrka, Salem, Huddinge, Ekerö och Haninge Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 5 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år års regler: MTV 2000 x 4,3 % (1,15 x 3,75 % = 4,3 %) MTV 2003 x 5 % (1,33 x 3,75 % = 5 %) Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 4,25 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år 3. Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 6 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år års regler: MTV 2000 x 5,1 % (1,15 x 4,5 % = 5,1 %) MTV 2003 x 6 % (1,33 x 4,5 % = 6 %) Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 5,1 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år 3. MTV x 70 % Under våren 2007 kommer kommunfullmäktige att ta ställning till ett nytt förslag om att et skall beräknas som 50 % av MTV MTV x 70 % Under våren 2007 kommer kommunfullmäktige att ta ställning till ett nytt förslag om att et skall beräknas som 50 % av MTV KF fattade beslut om detta samt om en övergångsregel för de tomträttshavare som regler regler

11 1996 års regler: MTV 2000 x 4,3 % (1,15 x 3,75 % = 4,3 %) MTV 2003 x 4,25 % (1,13 x 3,75 % = 4,25 %) Söderhamn 675 3,75 kr per m 2. Kvadratmeterpriset fastställs enligt följande. En obebyggd tomt inom detaljplanerat område kostar kr. Avgälden är baserad på 3,75 % av detta, dvs 3,75 kr per m års regler: MTV 2000 x 5,1 % (1,15 x 4,5 % = 5,1 %) MTV 2003 x 5,1 % (1,13 x 4,5 % = 5,1 %) 3,75 kr per m 2. Kvadratmeterpriset fastställs enligt följande. En obebyggd tomt inom detaljplanerat område kostar kr. Avgälden är baserad på 3,75 % av detta, dvs 3,75 kr per m 2. ansökt om att få friköp innan beslutet togs. Dessa får även friköpa till 70 % av det MTV som gällde vid tid för ansökan om det blir mer fömånligt. Friköp till 65 kr per m 2. Kvadratmeterpriset fastställs enligt följande. En obebyggd tomt inom detaljplanerat område kostar kr. Tomträttspriset är baserat på 65 % av detta, dvs 65 kr per m 2. Södertälje 480 MTV x 3,75 % MTV x 4,5 % MTV x 80 % Trelleborg 26 Sker Tomträttsavgälden oklar. Trollhättan 1559 (MTV VA T) x 4 % Avdrag T 10 % Uddevalla 91 MTV VA T x 1,33 (ev x FPI) x 4 % Avdrag T 10 % av MTV Avdrag VA enligt Skatteverkets korrigeringsregler vid fastighetstaxering (MTV VA T) x 4 % Avdrag T 10 % 20-åriga upplåtelser omförhandlas i första hand till 10-åriga. I annat fall justeras avgäldsräntan uppåt på 20- åriga upplåtelser. Avgäldsunderlaget Avgäldsunderlaget x 90 % 130 kr per m 2

12 Upplands-Bro 410 MTV VA T GA x K/T x 3,75 % Avdrag VA kr för friliggande hus, kr för kedjehus och kr för radhus Avdrag T 5,5 % x MTV Avdrag GA 1 % x MTV Värmdö 34 Troligen aktuellt markvärde x 3,75 %. Frågan om att ändra beräkningsgrund diskuteras. Ändras troligen till MTV x 1,33 x 4 % MTV x 40 % Nej p g a att tidigare politisk majoritet saknat intresse för detta. Kommunen planerar att erbjuda friköp. Västervik 1093 MTV x 4,0 % MTV x 4,5 % MTV x 75 %, avrundas nedåt till jämt tusental kronor. Priset dock lägst åtta gånger avgälden. Priset uppräknas årligen med KPI till dess nytt taxeringsvärde fastställs. Västerås 7844 MTV GA (5 %) x 3,75 % GA-reduktion efter prövning för resurskrävande gemensamhetsanläggningar. Höjningen får för år 1-2 inte överstiga tidigare avgäld med mer än 150 %. Fr o m år 3 får avgälden inte överstiga tidigare avgäld med mer än 200 %. Fr o m år 4 tillämpas den nya MTV GA (5 %) x 4,5 % GA-reduktion efter prövning för resurskrävande gemensamhetsanläggningar. Friköpspriset har i juni 2007 sänkts till MTV x 65 % (från MTV x 80 %) Aktuellt först om 26 år regler regler Någon procent av tomtmarksvärdet, diskussioner pågår

13 avgälden. Avgälden skall också vara delbar med fyra. Sistnämnda regel har i juni 2007 justerats enligt ovan. Ängelholm 348 MTV (VA, T) x 1,33 x 3,5 % Reduktionen avser VA med och i övrigt T. Beloppet kan behövas justeras efter varje AFT. MTV (VA,T) x 1,33 x 3,75 % Reduktionen avser VA med och i övrigt T. Beloppet kan behövas justeras efter varje AFT. MTV x 80 % regler Örebro ca 1500 Beräknat MTV VA T x 1,33 x 3,5 % Avdrag VA oftast kr Avdrag T 10 % Beräknat MTV VA T x 1,33 x 4,5 % Avdrag VA oftast kr Avdrag T 10 % Östersund 15 Ett försiktigt beräknat marknadsvärde x 4,5 % 2007 MTV x 65 % 2008 MTV x 67 % 2009 MTV x 70 % 2010 MTV x 73 % 2015 MTV x 90 % % av ett försiktigt beräknat marknadsvärde regler