OMREGLERING FRIKÖP ÄLDRE TOMTRÄTTER. Beräkningsgrund 20-åriga upplåtelser. Aktuell beräkningsgrund. Markvärdet x 4,5 % Markvärdet för tomter som

Transkript

1 Bilaga till Villaägarnas enkätundersökning om tomträtt för småhus kommunernas beräkningsgrunder vid omreglering, er samt hantering av äldre tomträtter OMREGLERING FRIKÖP ÄLDRE TOMTRÄTTER Kommun Antal tomträtter 2010 Beräkningsgrund 10-åriga upplåtelser Arboga 72 Aktuell beräkningsgrund saknas. Boden ca 1900 Markvärdet x 4 % Markvärdet för tomter som upplåtits för småhus för permanent boende bestäms med hjälp av framtagen värderingsmodell. Enligt den skall värdet för en småhustomt med vissa egenskaper (normtomten) fastställas inom intervallet kr. Normtomtens värde inom intervallet bestäms av vilket av tätortens sju områden (stadsdelar) som tomten är belägen i. Fortsättningsvis skall värdenivåerna räknas om områdesvis med hänsyn till prisutvecklingen. Beräkningsgrund 20-åriga upplåtelser Markvärdet x 4,5 % Markvärdet för tomter som upplåtits för småhus för permanent boende bestäms med hjälp av framtagen värderingsmodell. Enligt den skall värdet för en småhustomt med vissa egenskaper (normtomten) fastställas inom intervallet kr. Normtomtens värde inom intervallet bestäms av vilket av tätortens sju områden (stadsdelar) som tomten är belägen i. Fortsättningsvis skall värdenivåerna räknas om områdesvis med hänsyn till prisutvecklingen. Friköpspris Beräkningsgrund förnyad upplåtelse Friköpspris för äldre tomträtter Aktuell beräkningsgrund saknas. MTV x 60 %

2 Borås ca 1100 (MTV 2009 VA och T)/ 0,75 x 3,75 % (MTV 2009 VA och T) / 0,75 x 4,25 % (Anm. Ingen omreglering av 20-åring sedan 2006) Villor MTV 2009 x 0,8 Radhus MTV 2009 x 0,7 Botkyrka 677 Nuvarande avgäld + MTV x 0,25 x 3,2 % (tidigare MTV x 3,2 %) Burlöv (uppgifter från 2007) MTV x 70 % 11 MTV x 4 % Tar ställning till friköp vid förfrågan. Brukar vara positiva. Enköping 163 MTV x 1,33 T (15 %) VAanläggningsavgift GK (vissa äldre områden) x 3,5 % Eskilstuna ca 1100 Fr o m 2009 gäller: MTV T (enligt Skatteverkets tabell) x 1,33 x prisutveckling enl fastighetsprisindex - värde av ev gemensam anläggning kostnad för drift/underhåll av ev gemensam anläggning x 3,25 % (Tidigare MTV x 5 %) Fagersta 273 MTV x 1,33 erlagd anläggningsavgift VA x 0,9 (T) x 3,5 % Finspång ca 365 MTV x 1,33 T (20 %) x avgäldsränta beräknad på en långsiktig realränta MTV x 1,33 T (15 %) VA-anläggningsavgift GK (vissa äldre områden) x 3,5 % Fr o m 2009 gäller: MTV T (enligt Skatteverkets tabell) x 1,33 x prisutveckling enl fastighetsprisindex - värde av ev gemensam anläggning kostnad för drift/underhåll av ev gemensam anläggning x 3,25 % (Tidigare MTV x 5 %) MTV x 50 % MTV x 75 % Nytt fr o m 1 januari 2011: MTV x 100 %. Avgäldsunderlaget Enligt samma principer som vid försäljning av obebyggda småhustomter, dvs kr i grundavgift + f n 63 kr per kvm tomtyta (kvadratmeterpriset justeras med KPI per oktober varje år)

3 Gotland ca 50 MTV VA el T x 3,75 % Avdrag VA kr Avdrag el kr Avdrag T kr (Avdragsbeloppen höjda) MTV VA el T x 3,75 % Avdrag VA kr Avdrag el kr Avdrag T kr (Avdragsbeloppen höjda) (Tidigare gällde: Friliggande MTV x 85 % Rad- och kedjehus MTV x 70 %) Avgäldsunderlaget x 40 % Förslag finns om att höja till 60 % Gällivare ca 1000 MTV x 3,5 % MTV x 50 % Gävle Beräkningsmodellen syftar till att få fram ett markvärde (marknadsvärde på marken VA och T) för en normaltomt inom olika områden. Markvärdet grundas t ex på erlagda köpeskillingar för obebyggda tomter, marktaxeringsvärden, erlagda köpeskillingar för bebyggda fastigheter och en uppräkning med hänsyn till prisutvecklingen på småhustomter (K/B). Tomträtterna delas upp i tre huvudgrupper (vid gata, storkvarter eller bostadsrätt). Avdrag GA 10 % för tomt vid gata kr. Inom varje huvudgrupp sker sedan en differentiering beroende på område, bebyggelsesätt, tomtstorlek och längs kusten ev strandnärhet. Avgäldsränta 4 % Beräkningsmodellen syftar till att få fram ett markvärde (marknadsvärde på marken VA och T) för en normaltomt inom olika områden. Markvärdet grundas t ex på erlagda köpeskillingar för obebyggda tomter, marktaxeringsvärden, erlagda köpeskillingar för bebyggda fastigheter och en uppräkning med hänsyn till prisutvecklingen på småhustomter (K/B). Tomträtterna delas upp i tre huvudgrupper (vid gata, storkvarter eller bostadsrätt). Avdrag GA 10 % för tomt vid gata kr. Inom varje huvudgrupp sker sedan en differentiering beroende på område, bebyggelsesätt, tomtstorlek och längs kusten ev strandnärhet. Avgäldsränta 4,3 % Avgäldsunderlaget regler Friköpspriset baseras på avgäldsunderlaget

4 Göteborg ca 9000 Gällande MTV x 0,3 x 3,5 % KFs beslut har varit överklagat, men överklagandet har avslagits av förvaltningsrätten Domen har inte vunnit laga kraft. Under mellantiden har tidigare regler tillämpats: MTV 2009 x 0,9 (T) x 0,95 (GA) (VA) x 2 % Gällande MTV x 0,3 x 4,0 % KFs beslut har varit överklagat, men överklagandet har avslagits av förvaltningsrätten Domen har inte vunnit laga kraft. Under mellantiden har tidigare regler tillämpats: MTV 2009 x 0,9 (T) x 0,95 (GA) (VA) x 2,25 % Hallstahammar 910 MTV x 3,5 % Skälighetsbedömning. Rabatt vid övergång till 10-årsavtal Halmstad 354 MTV VA x 0,9 (T) x 1,33 x 3,75 % MTV x 0,9 (T) x 1,33 x 4,0 % Huddinge (uppgift från 2007) Jokkmokk Järfälla 2 Inför aktuell omreglering lät vi en konsult beräkna framtida avgäld. Det resulterade i en ny avgäld om kr, vilket vi yrkade. Eftersom tidigare avgälder låg på ca kr år så fann alla utom MTV 2009 x 65 % KFs beslut har varit överklagat, men överklagandet har avslagits av förvaltningsrätten Domen har inte vunnit laga kraft. (tidigare MTV 2008 x 85 % ) MTV 2006 x 70 % gäller friköp (Tidigare MTV kr) Avgäldsunderlaget x 90 % regler Har inte varit aktuellt än Har inte varit aktuellt än som 20-åriga upplåtelser då dessa ej heller betalt anslutningsavgift för VA vid nyuppförandet 1 MTV x 3,75 % MTV x 70 % regler kr (höjt från kr). Priset ses över vartannat år.

5 Jönköping 92 Fastställt friköpsbelopp för respektive område x 3,75 % (Tidigare: MTV VA x 1,33 T x 3,75 % ) Kalmar 73 (MTV VA och T)/0,75 x viss årlig procentuell uppräkning från taxeringsvärdetidpunkten x 4 %. Avdrag T enligt tabell från Skatteverket (FT 2009) Uppräkningsprocentsatsen fastställs av kommunen inför varje beräkningstillfälle och är ca 3-5 %, beroende på fastighetsprisutvecklingen i området. två tomträttshavare det rätt att friköpa. Fastställt friköpsbelopp för respektive område x 4,25 % (Tidigare: MTV VA x 1,33 T x 4,25-4,5 % ) Karlshamn 19 Oklart Oklart Karlskoga 82 Gällande MTV x 4 % MTV För 2010 gäller fastställda friköpsbelopp på kr kr beroende på område (Tidigare: Kapitalisering (nuvärde) av framtida avgälder. Betr äldre tomträtter (före 1954) beaktas att gällande avtal om ett antal år följs av ett "normalt" tomträttsavtal med 10-åriga avgäldsperioder) Fr o m 2009 avgäldsunderlaget x 75 % (tidigare 100 %) Fastställt friköpsbelopp för respektive område x 3,75 % (Tidigare: På samma sätt som vid omreglering av avgäld. I princip 3,75 % avgäldsränta på ett försiktigt bedömt marknadsvärde) För 2010 gäller fastställda friköpsbelopp på kr kr beroende på område (Tidigare: Som en kapitalisering av bedömda framtida intäkter.)

6 Karlstad 1624 MTV T VA x 1,33 x 3,25 % Avdrag VA (5 klasser enligt taxeringen, kr) Avdrag T 10 %, dock högst kr (tidigare avgäldsränta: 3,75 %) MTV T VA x 1,33 x 3,5 % Avdrag VA (5 klasser enligt taxeringen, kr) Avdrag T 10 %, dock högst kr (tidigare avgäldsränta: 4,5 %) Avgäldsunderlaget x 60 %. Avdrag om befintlig avgäld är lägre än den nya avgälden. (alt tillägg om befintlig avgäld är högre än den nya) regler som för 10- åriga avtal Avdrag/tillägg beräknas: Ny avgäld befintlig avgäld x antal år till nästa omreglering x 50 % Kiruna ca 1900 Friliggande, max kr/år Kedjehus, max kr/år Radhus, max 900 kr/år Avgälden får dock inte överstiga MTV x 1,5 % Friköpspriset får dock inte understiga bokfört värde. MTV x 75 %, dock lägst basbeloppet x 0,8. Klippan 9 50-åriga avtal, förnyas fr o m 2012 Kristianstad 3 Villatomtpris fastställt av kommunfullmäktige för respektive område/ort x 4,25 % Av kommunfullmäktige beslutat tomtpris (avgäldsunderlaget) 30 kr per kvm upp till kvm. Därefter 10 kr per kvm

7 Kristinehamn 1052 MTV x 4 % Försöker få tomträttshavarna att gå över till 10-årsavtal. Sannolikt samma beräkningsmodell på 20 år. Kumla 9 MTV - VA - T x 1,33 x 3,25 % Avdrag VA kr Avdrag T 10 %, dock högst kr (Tidigare gällde: MTV x 5 %) Höjer nu avdraget för trädgårdsanläggningar enligt MTV regler Priset beräknas på den ursprungliga kostnaden för marken. Fast avgift + kvadratmeterpris som uppräknas med KPI. Skatteverkets regler Kungälv 31 MTV T VA x 3,5 % MTV T VA x 4,0 % Återgång till MTV x 0,9 (T) VA (AFT) x 1,33. Om MTV ej speglar tomrättens slutliga utformning: Marknadsvärde enligt värdering x 0,75 (Mellan gällde: MTV x 50 %) Köping 824 Kommunens tomtpris x 3,75 % Kommunens tomtpriser (f n , resp kr) Anm. Beloppen desamma som vid enkäten 2007 Landskrona 398 1,0 x MTV x 3,5 % 1,0 x MTV x 4 % MTV x 40 % Lekeberg 31 Fastställd metod saknas. Egen kommun sedan Sedan dess har någon omreglering inte skett. Lidingö 8 Marknadsvärdering x aktuell räntesats Aktuellt först kr Enligt Örebro kommun 80 % av markens värde i avröjt skick kr

8 Linköping 256 (MTV VA)/0,75 T x 3,75 % VA-avdrag: kr T-avdrag: kr Höjt avdrag för trädgårdsanläggningar från kr. Inför omregleringen 2009 har beslutats att avgäld detta år ska fastställas utifrån AFT 2006 och inte gällande martaxeringsvärden Försäljningspriset vid friköp av friliggande småhusfastighet upplåten med tomträtt i Lambohov 2009 ska vara kr att justeras med förändring i fastighetsprisindex upp till maximalt kr. Försäljningspriset vid friköp av friliggande småhusfastighet upplåten med tomträtt ska efter 2011 justeras med förändringar i fastighetsprisindex med 2009 som basår. Utifrån grundbeloppet kr i Lambohov, ska försäljningspriset vid friköp av småhusfastighet upplåten med tomträtt dels justeras för respektive aktuellt område dels reduceras för rad- och kedjehus samt justeras för avvikelser ifrån normalstorlek på

9 tomten utifrån relationen i marktaxeringsvärde och taxeringsmodell. Luleå ca MTV - VA T x 1,33 x 3,75 % VA-avdrag enligt AFT T-avdrag 5000 kr för radhus och kr för övriga småhus Malmö MTV x 0,65 x 0,8 (vid belastande GA) x 3 % (tidigare: MTV x 0,8 (vid belastande GA) x 3,5 %) MTV x 0,65 x 0,8 (vid belastande GA) x 3,5 % (tidigare: MTV x 0,8 (vid belastande GA) x 4,0 % halverad avgäldshöjning vid övergång från 20- till 10-åriga avtalsperioder) Tidigare tillämpades ett försiktigt uppskattat marknadsvärde MTV x 70 % MTV 2009 x 65 %, dock lägst MTV MTV 2008 om det är högre än MTV 2009 x 65 % Vid nyupplåtna tomträtter, avgäldsunderlaget om det är högre än ovanstående som vid 10-årig upplåtelse MTV 2009 x 65 %, dock lägst MTV 2008 (tidigare: MTV Äldre tomträtter: MTV x 85 %. När fem år återstår till förnyelse: MTV Del i GA: MTV x 80 %)

10 Mönsterås 205 MTV VA x 1,33 x 4,2 % Avdraget för VA med vad som faktiskt betalts och varierar mellan kr kr (Tidigare gällde: Avgälden har vid varje omreglering varit lika för samtliga aktuella fastigheter oavsett storlek, läge etc. Under den senaste tioårsperioden har avgälden ökat med kr/år. Mellan åren har ökningen varierat mellan 150 kr och 400 kr, lika för alla. För 2004 är avgälden kr, för kr/år och för 2006 är förslaget kr/år.) Nacka 630 Finns ingen formel längre, senaste omregleringen gjordes till MTV 2009 x 1,4 % Norrköping 2073 Omregleringar 2006: MTV 2005 x 90 % x 3,75 % Omregleringar 2007: MTV 2006 x 75 % x 3,75 % Omregleringar 2008: MTV 2006 x 80 % x 3,75 % Omregleringar 2009: MTV 2008 x 90 % x 3,75 % Omregleringar 2006: MTV 2005 x 90 % x 4,25 % Omregleringar 2007: MTV 2006 x 75 % x 4,25 % Omregleringar 2008: MTV 2006 x 80 % x 4,25 % Omregleringar 2009: MTV 2008 x 90 % x 4,25 % Friköpspriset utgår från ett grundpris beroende på läge och storlek och räknas om med prisutvecklingen på försålda tomter i kommunen höjdes priset med 11,6 % Friköpspriset går inte att relatera direkt till MTV. Friköpspriset sänktes i juni 2007 till MTV x 50 % (från MTV). Under 2010 och 2011 tillämpas MTV 2009, under 2009 tillämpades MTV 2006 MTV året före x 60 % (Anm. Därmed sker friköp först fr o m 2010 till MTV 2009 x 60 %) Nykvarn 114 MTV x 3,75 % MTV x 50 % Nyköping 395 MTV x K/T x 0,75 (VA, T) x MTV x K/T x 0,75 (VA, T) x 3,75 % 3,75 % MTV 2009 x 80 % (MTV friköpsåret) principer som tillämpas vid omprövning av kontrakt med 10-åriga avgäldsperiod er

11 Oskarshamn ca 40 Ett större fritidshusområde, kommunen utgår från MTV x 0,9 x 1,33 x 3,75 % och förhandlar sedan fram avgälden Piteå 7 MTV x 1,33 x 4,5 % (enbart fritidshustomter) Skövde 22 Aktuellt försäljningspris på motsvarande fastighet i kommunen x 4 % Sollentuna 35 MTV x 0,9 (T) x 3,75 % (slopat uppräkning med 1,33) Stockholm Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 5 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år års regler: MTV 2000 x 4,3 % (1,15 x 3,75 % = 4,3 %) MTV 2003 x 5 % (1,33 x 3,75 % = 5 %) Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 6 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år års regler: MTV 2000 x 5,1 % (1,15 x 4,5 % = 5,1 %) MTV 2003 x 6 % (1,33 x 4,5 % = 6 %) Strandtomter kr, strandnära tomter kr och ej strand kr Värdering görs den dag ev önskemål om friköp framförs till kommunen Grundbeloppet (avgäldsunderlaget) x 75 % MTV regler regler MTV x 50 % (Sänktes 2007 från MTV 70 %, beslutet överklagades men stod fast) regler

12 Stockholms stads upplåtelser i kranskommunerna Botkyrka, Salem, Huddinge, Ekerö och Haninge Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 4,25 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) Fr o m den 1 januari 2006: Avgäld enligt 1996 års regler ökat med 25 % av skillnaden mellan 5,1 % av MTV 2003 och avgälden enligt 1996 års regler (utan ev rabatt för andel i gemensamhetstomt) MTV x 50 % (Sänktes 2007 från MTV 70 %, beslutet överklagades men stod fast) regler Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år 3. Trappning sker med 1/3 av ökningen år 1, 2/3 av ökningen år 2 och full avgift fr o m år års regler: MTV 2000 x 4,3 % (1,15 x 3,75 % = 4,3 %) 1996 års regler: MTV 2000 x 5,1 % (1,15 x 4,5 % = 5,1 %) MTV 2003 x 4,25 % (1,13 x 3,75 % = 4,25 %) Söderhamn 659 3,75 kr per m 2 Kvadratmeterpriset fastställs enligt följande. En obebyggd tomt inom detaljplanerat område kostar kr. Avgälden är baserad på 3,75 % av detta, dvs kr för en tomt på 1000 kvm MTV 2003 x 5,1 % (1,13 x 4,5 % = 5,1 %) 3,75 kr per m 2 Kvadratmeterpriset fastställs enligt följande. En obebyggd tomt inom detaljplanerat område kostar kr. Avgälden är baserad på 3,75 % av detta, dvs kr för en tomt på 1000 kvm Friköp till 65 kr per m 2. Kvadratmeterpriset fastställs enligt följande. En obebyggd tomt inom detaljplanerat område kostar kr. Tomträttspriset är baserat på 65 % av detta, dvs kr för en tomt på 1000 kvm Södertälje ca 400 MTV x 3,75 % MTV x 4,5 % MTV x 80 %

13 Trelleborg 24 Förnyas i augusti 2012, erbjudande ska gå ut i vår, nivån ännu inte klar Trollhättan 1550 MTV x 0,9 x 0,9 (T) Avgäldsunderlaget kr (VA) x 3 % (Tidigare: (MTV VA T) x 4 %, avdrag T 10 %) 150 kr per kvm 2010 (tidigare 130 kr per kvm) Uddevalla 83 MTV VA T x 1,33 (ev x FPI) x 4 % Avdrag T 10 % av MTV Avdrag VA enligt Skatteverkets korrigeringsregler vid fastighetstaxering Upplands-Bro 256 MTV VA T GA x K/T x 3,75 %. Avdrag VA kr för friliggande hus, kr för kedjehus och kr för radhus Avdrag T 5,5 % x MTV Avdrag GA 1 % x MTV Värmdö 14 MTV x 1,33 x 3,75 % (50 % rabatt på öarna) 20-åriga upplåtelser omförhandlas i första hand till 10-åriga. I annat fall justeras avgäldsräntan uppåt på 20- åriga upplåtelser. Avgäldsunderlaget x 90 % MTV x 40 % MTV x 50 % (beslut hösten 2007) (Ej friköp på öarna) Aktuellt först om 26 år regler regler

14 Västervik 1032 MTV innevarande år x 4,0 % MTV innevarande år x 4,5 % MTV innevarande år, dvs 2009 x 75 %, avrundas nedåt till jämt tusental kronor. Priset dock lägst åtta gånger avgälden. Priset uppräknas årligen med KPI till dess nytt taxeringsvärde fastställs. Västerås MTV 2009 x 0,75 x 3,25 % Spärregel som innebär att avgälden höjs med 150 % år 1, 200 % år 3 och fullt ut år 4. FN har beslutat sänka avgäldsräntan från 3,75 % till 3,25 % för omregleringar under 2010 samt införa ett avdrag för GA på 5 %. (tidigare: MTV GA (5 %) x 3,75 %, GA-reduktion efter prövning för resurskrävande gemensamhetsanläggningar) MTV 2009 x 0,75 x 4,5 % (tidigare: MTV GA (5 %) x 4,5 %, GA-reduktion efter prövning för resurskrävande gemensamhetsanläggningar) MTV 2006 x 65 % regler Ängelholm 79 MTV (VA, T) x 1,33 x 3,5 % Reduktionen avser VA med och i övrigt T. Beloppet kan behöva justeras efter varje AFT. MTV (VA,T) x 1,33 x 3,75 % Reduktionen avser VA med och i övrigt T. Beloppet kan behöva justeras efter varje AFT. MTV x 80 % regler

15 Örebro 834 Beräknat MTV VA T x 1,33 x 3,5 % Avdrag VA oftast kr Avdrag T 10 % Omreglering till det MTV som är tillgängligt Beräknat MTV VA T x 1,33 x 4,5 % Avdrag VA oftast kr Avdrag T 10 % Omreglering till det MTV som är tillgängligt 2007 MTV x 65 % 2008 MTV x 67 % 2009 MTV x 70 % 2010 MTV x 73 % 2015 MTV x 90 % Friköp till vid kontraktstillfället gällande MTV regler Östersund 9 Ett försiktigt beräknat marknadsvärde x 4,5 % % av ett försiktigt beräknat marknadsvärde