Värdeutlåtande. avseende markvärdet för. Skarpnäs 6:2. Nacka kommun

Transkript

1 Värdeutlåtande avseende markvärdet för Skarpnäs 6:

2 Skarpnäs 6:2 2(5) UPPDRAG Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Underlag genom Ulrika Almqvist. Syftet med uppdraget är att bedöma det marknadsvärde tomten skulle ha i avröjt skick. Utlåtandet avses användas vid omprövning av tomträttsavgäld. Värdetidpunkt vid aktuell bedömning är dagens datum. - Detaljplan. - Ortspriser. - Utdrag ur fastighetsregistret. - Taxeringsuppgifter. - Kartor. - Uppgifter från kommunen. BESKRIVNING Tomten Värderingsobjektet är beläget i Kummelbergets industriområde på norr om Orminge i Nacka. Avståndet till centrala Stockholm är ca 1,5 mil. Området är ett arbetsområde som präglas av mindre industri- och hantverk, lager/förråd. Kontorsinslaget är relativt litet. Allmänna kommunikationer finns i form av buss till Slussen. Fastigheten ligger i utkanten av områdets västra del. Tomten har en areal om kvm och gränsar mot allmän gata. Tomten förutsätts vid upplåtelsetillfället ha utgjort naturmark, d v s inte ha ha varit grovplanerad. Tomtutformningen är normal. Tomten är idag bebyggd med en industribyggnad med en lokalarea enligt taxeringsuppgifterna om 775 kvm. Planer Fastigheten omfattas av en detaljplan (stadsplan) från Enligt denna får fastigheten användas för industriändamål. Högsta tillåtna byggnadshöjd är 10 m. Hela tomten får bebyggas. Tomträttsavtal Fastigheten är upplåten med tomträtt för småindustriändamål och härmed jämförlig verksamhet. Byggnad får ej, utan särskilt godkännande, uppföras närmare gränsen mot grannfastighet än 4,5 m samt ej närmare gränsen mot gata än 6 m. Tomträttshavaren är skyldig att tillåta att kommunen eller annan som

3 Skarpnäs 6:2 3(5) kommunen godkänner får dra VA-, el och teleledningar över tomten samt tunnlar under densamma utan någon ersättning utöver ersättning för direkta skador detta medför på byggnader och anläggningar. Såvitt är känt finns dock inga sådan ledningar eller tunnlar som berör fastigheten. I tomträttsavtalet finns en skrivning om att tomträttshavaren ska bidraga till kostnader för drift- och underhåll av väg inom industrikvarteret, enligt bifogad karta. Någon sådan karta finns dock ej bifogad avtalet och det finns ej heller någon väg inom kvartersmark som aktuell tomträtt nyttjar. Denna paragraf i tomträttsavtalet bedöms därför vara en generell paragraf som av misstag finns med även i detta avtal. Nästa tidpunkt för ändring av avgäld är och avgälder ska bestämmas för tioårsperioder. Kostnad för anslutningsavgifter till kommunalt VA står fastighetsägaren för och ingår således i tomträttsavgälden. PRINCIPER Det som skall bedömas är marknadsvärdet av tomten i avröjt skick, d v s det skick den befann sig i vid upplåtelsen vilket här förutsätts vara en grovplanerad tomt. I och fastighetsägaren bekostat anslutning till VA-nätet förutsätts vid värderingen att sådan anslutningsavgift erlagts. Vid bedömningen av tomtens marknadsvärde skall beaktas restriktionerna avseende byggrätt enligt detaljplanen och tomträttsavtalet. Skrivningen om att bidraga till gemensam kvartersgata beaktas ej. VÄRDE AV TOMTEN I AVRÖJT SKICK Metod Ortpriser Värdering av obebyggd mark av aktuellt slag kan i princip endast ske genom jämförelser med försäljningar av andra liknande fastigheter, s k ortsprismetod. I första hand bör jämförelser göras med försäljningar av närliggande mark med samma användningssätt och byggrätt som värderingsobjektet. Fastigheten får nyttjas för industriändamål. En jämförelse bör således endast göras med försäljningar av mark för detta ändamål.

4 Skarpnäs 6:2 4(5) Nedan redovisas försäljningar av obebyggd industrimark i Nacka kommun. Skarpnäsfastigheterna ligger i samma område som värderingsobjektet och synes ha varit grovplanerade och grusade/asfalterade vid överlåtelserna. I Älta har även ett flertal förvärv skett av mark för industri och enligt uppgift från Nacka kommun var de även grovplanerade vid försäljningstillfällena. Omdöme om värderingsobjektet Bedömning Fastigheten ligger en bit in i området och i dess utkant, vilket kan vara en viss mindre negativ faktor. Tomtens utformning är normalgod. Grundläggningsförhållandena förutsätts vara normalgoda, dock var tomten ej grovplanerad. Byggrätten är generös i detaljplanen men begränsas mer i tomträttsavtalet. Detta leder till att huvuddelen av byggrätten är utnyttjad av befintlig byggnad. De bästa jämförelseobjekten är naturligtvis försäljningarna inom Kummelbergets industriområde (Skarpnäsfastigheterna). Dessa är storleksmässigt jämförbara (de flesta fock något mindre). Till skillnad från värderingsobjektet har dock dessa andel i gemensam kvartersgata och därmed vissa kostnader för detta. Vidare förutsätts att anslutningsavgifter för VA ej var erlagda för jämförelsefastigheterna vid köpetillfällena, d v s VA-anslutning ingick ej i de noterade köpeskillingarna. Byggrätten enligt detaljplanen är jämförbar med värderingsobjektet (dock är högsta byggnadshöjd något lägre 8,0 m istället för 10,0). För jämförelseobjekten fanns dock inte begränsningen om att inte bygga närmare gräns/gata som finns i tomträttsavtalet för värderingsobjektet. Sannolikt är därför byggrätten något större för jämförelseobjekten än för värderingsobjektet. Slutligen finns en viktig skillnad mellan värderingsobjektet och såväl jämförelse-

5 Skarpnäs 6:2 5(5) objekten i Kummelberget som i Älta och det är att jämförelseobjekten var grovplanerade (och kanske även i viss mån grusade/ asfalterade medan värderingsobjektet förutsätts vara naturmark. Medelpriset för de försålda Skarpnäsfastigheterna är kr/kvm. Försäljningarna skedde under 2008 och En viss prisutveckling bedöms ha skett sedan dess. Nivån känns även rimlig vid en jämförelse med köpen i Älta arbetsområde (Ältaköpen i tabellen) som skett på nivån 1300 kr/kvm. Älta är ett nytt arbetsområde och inte lika inarbetat som Kummelberget, vilket kan motivera skillnaden i prisnivå. Jämförelseobjekten bedöms vara något bättre med hänsyn till byggrätten och framförallt grovplaneringen men å andra sidan sämre med hänsyn till att de ej inkluderar VA-anslutning samt har kostnader för gemensam väg. Kostnaden för en normal grovplanering uppskattas till kr/kvm och kostnaden för en VA-anslutning motsvarar ca kr/kvm beroende på hur stor byggnad som uppförs. I stort bedöms således dessa faktorer ta ut varandra. Sammantaget bedöms med hänsyn till ovanstående marknadsvärdet för Skarpnäs 6:2 i avröjt skick motsvara kr/kvm, vilket totalt efter skälig avrundning innebär kr. AVGÄLDSRÄNTA Enligt gällande praxis ska tomträttsavgälden vid tioåriga avgäldsperioder motsvara 3,25 % av avgäldsunderlaget. SAMMANFATTNING Marknadsvärdet av Skarpnäs 6:2 i i avröjt skick bedöms efter skälig avrundning till kr. Med en avgäldsränta om 3,25 % innebär det att avgälden för nästkommande avgäldsperiod bör bestämmas till kr/år. Stockholm Forum Fastighetsekonomi AB Rolf Simón Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare