Sveriges mest vansinniga taxeringsvärde. Villaägarnas Riksförbund

Transkript

1 Sveriges mest vansinniga taxeringsvärde Villaägarnas Riksförbund

2 Vid årets taxering av småhus har taxeringsvärdena ökat med i genomsnitt 35 procent. Taxeringsvärdena fastställs genom ett schabloniserat massvärderingssystem som gör att värdena för enskilda fastigheter ofta avviker kraftigt från verkligheten. Detta har Villaägarna visat i flera utredningar. Varje småhus är vid 2009 års taxering i genomsnitt felvärderat med 21 procent vilket motsvarar drygt en kvarts miljon kr. Felen vid taxering av obebyggda tomter är hela 39 procent. 6 av 10 tomter har fått för höga taxeringsvärden. Tvärtemot den allmänna uppfattningen har taxeringsvärdena fortfarande stor privatekonomisk betydelse för många. Det gäller till exempel de som ännu inte nått taket för fastighetsavgiften, ägare till obebyggda tomter som betalar skatt utan ett tak samt tomträttshavare vars avgälder och friköpspriser ökar. För att ge dessa problem ett ansikte startade Villaägarna en tävling där vi efterlyste det mest vansinniga taxeringsvärdet. Bidragen har strömmat in och mer än tusen personer har röstat på sin favorit. På följande sidor presenteras vinnaren samt andra- och tredjepristagaren som på olika sätt belyser taxeringssystemets brister och följder för vanliga fastighetsägare. Det är tre fall bland tusentals liknande berättelser runt om i Sverige. Det spelar ingen roll om taxeringsvärdet är högt eller lågt. Värden som inte går att fastställa korrekt ska inte heller användas som underlag för beskattning i ett rättsamhälle. Vår uppmaning till regeringen är att omgående utreda hur taxeringssystemet kan avvecklas.. Taxeringsvärdena har idag många användningsområden men alla dessa kan lösas på andra, i många fall bättre sätt. Några ingångsvärden för en sådan utredning kan vara: Alla fastigheter, bebyggda som obebyggda, ska omfattas av avgiftssystemet För de bostadsfastigheter som inte nått upp till taket för fastighetsavgiften och vars avgift idag grundas på taxeringsvärden kan olika modeller övervägas. Ett förslag är en indexering av avgiften med 2006 års värden som bas, ett annat förslag är att utgå från faktisk köpeskilling. I de fall en fastighet fortsatt behöver värderas bör en fristående värdering genomföras. En sådan kan göras av lantmätare, fastighetsmäklare eller annan särskild värderingsman, helt utan statlig inblandning. I de fall klassificering av byggnader är nödvändig kan fastighetstaxeringslagen ersättas av en ny lag om typkoder där varje fastighet kan få en typkod som anger fastighetens slag. Vad gäller uppgifter för samhällsplanering och statistik ska förslag tas fram om hur detta kan hanteras genom att uppgifter samlas in och redovisas i fastighetsregistret. Joacim Olsson vice förbundsdirektör Villaägarnas Riksförbund

3 Jakten på det mest vansinniga taxeringsvärdet Villaägarnas Riksförbund har under 2009 efterlyst de mest vansinniga taxeringsvärdena, inte de högsta. Tävlingen har varit öppen för alla småhusägare som fått ett taxeringsbesked som knappast kan stämma överens med verkligheten. Kanske har man just köpt huset och vet vad det verkliga marknadspriset är? Eller så säljs hus i grannskapet till helt andra priser? Eller så säljs det inga hus alls på orten, ingen vill flytta hit jobben har försvunnit? Det finns många olika sätt att upptäcka om ett taxeringsvärde är uppåt väggarna. Hundratals bidrag har kommit in till tävlingen. Många av fastigheterna har fått för höga värden i förhållande till prisnivån i omgivningen eller med tanke på standard och läge. Men det har även inkommit bidrag där taxeringsvärdet är uppenbart för lågt. Bland alla inkomna bidrag har åtta regionala vinnare nominerats till finalen. Över personer har sedan röstat på sin favorit på Vinnaren fick 30 procent av rösterna, andrapristagaren 27 procent och tredjepristagaren 15 procent. På följande sidor presenteras vinnande bidrag.

4 Vinnare! Taxeringsvärde: kr Taxeringsvärde: kr tomt B tomt a Två likvärdiga tomter den ena med dubbelt så högt taxeringsvärde Mina två tvillingsöner ärvde varsin tomt i centrala Torekov i Båstad kommun för några år sedan. Tomterna ligger nära varandra och skiljer inte mycket i storlek. Vid senaste taxeringen steg taxeringsvärdet på den ena tomten med hela 140 procent från kr till kr medan den andra endast ökade med 79 procent från kr till kr. Tomt A 941 kvm i Torekov Väst Höjt taxeringsvärde från kr till kr. En höjning med 140 procent. Tomt B 844 kvm i Torekov Syd Höjt taxeringsvärde från kr till kr. En höjning med 79 procent. Lena Boström

5 Hur kan det bli så här? Enligt samtal med Gunnar Magnusson, rättslig expert på fastighetsfrågor på Skatteverket, beror skillnaderna mellan tomterna delvis på att den ena tomten är lite större och att den har tillgång till kommunalt vatten men också att de räknas till olika värdeområden, trots närheten till varandra. Enligt Skatteverket motiverar skillnaden i storlek och tillgången på kommunalt vatten en skillnad i taxeringsvärde på kr (storleksskillnaden höjer taxeringsvärdet med ca kr och tillgången till kommunalt vatten ytterligare ca kr). Den totala skillnaden i taxeringsvärde mellan tomterna är kr. Justerat för storlek och kommunalt vatten ger det en skillnad på kr. Den största skillnaden beror alltså på att tomterna hamnat på var sin sida om en värdeområdesgräns som haft olika värdeutveckling. Vid telefonkontakt har Gunnar Magnusson på Skatteverket sagt att han bett Lantmäteriet titta på denna gränsdragning vid kommande taxering. Villaägarna förklarar: Exemplet visar hur missvisande det kan bli när man använder schablonberäkningar och massvärderingar för att bestämma taxeringsvärden på enskilda fastigheter. Vid fastighetstaxeringen delas landet in i olika geografiska områden där priserna anses enhetliga. Trots att tomterna ligger mycket nära varandra, har de hamnat i två olika värdeområden. Det är förklaringen till de stora skillnaderna i taxeringsvärden mellan de två tomterna. I exemplet handlar det om en skillnad i taxeringsvärde på över en miljon kr, det motsvarar kr högre fastighetsskatt per år för den ena tomten jämfört med den andra, eftersom obebyggda tomter beskattas med 1 procent av taxeringsvärdet. Runt om i landet finns mängder av liknande fall där taxeringssystemets olika gränsdragningsproblem kan få vansinniga effekter. Att få en värdeområdesindelning förändrad är i stort sett omöjligt för den enskilde.

6 Andrapristagare 1,5 miljoner kr högre taxeringsvärde än oberoende prisbedömningar Värderat av två oberoende mäklare taxeringsvärdet 1,5 miljoner kronor högre Jag har ett strandnära hus på 88 kvm vid en vik i Mälaren och har fått taxeringsvärdet höjt från kr till kr. Huset är en tillbyggd sommarstuga med enkel utrustning och en tomt på endast 938 kvm. Det råder byggförbud för ytterligare byggnationer. Kommunen planerar att dra en gångväg ca meter från terrassen. Fastigheten har värderats av två från varandra oberoende mäklare till ca kr. Taxeringsvärdet indikerar att priset skulle vara det dubbla. Jag har överklagat förslaget till nytt taxeringsvärde, men Skatteverket har valt att inte göra någon justering. Kersti Ståhlberg

7 Villaägarna förklarar: Exemplet visar hur de förenklingar och antaganden som leder fram till ett visst taxeringsvärde kan ge helt felaktiga resultat för enskilda fastigheter. Vid fastighetstaxeringen delas landet in i olika geografiska områden där priserna anses vara enhetliga. De faktorer som gör att detta hus inte kan säljas till ett lika högt pris som de andra hus i området som bestämmer värdenivån tar modellen inte hänsyn till. Detta gör att värdet kan avvika kraftigt från verkligheten utan att den drabbade kan få rättelse. Enligt regelverket har huset ett korrekt taxeringsvärde.

8 Tredjepristagare Taxeringsvärdet sänkt med 2,5 miljoner kr efter överklagande Taxeringsvärde på 3,5 miljoner kronor sänktes till 1 miljon kronor efter överklagande Vi har en tomt på 310 kvm som fick ett nytt taxeringsvärde på kr. Efter överklagande sänktes värdet till 1 miljon kr. En sänkning med 71 procent. Tomten ligger i Nacka, Saltsjö-Boo utanför Stockholm. Den vetter mot en vik med sumpmark. Det finns en byggrätt på tomten men den får inte bebyggas eftersom tomten saknar kommunalt vatten och avlopp. Att borra egen brunn medges inte eftersom det skulle kunna påverka grannarnas vattentillgång och vattenkvalitet. Kathlyne Lindfors

9 Villaägarna förklarar: Exemplet visar hur processen för att beräkna taxeringsvärden kan ge helt felaktiga resultat. Denna familj fick en korrigering med hela 2,5 miljoner kr efter överklagande, men taxeringsvärdet är fortfarande högt för en tomt som inte får bebyggas. För att säkerställa att taxeringsvärdet är korrekt krävs idag kraft och kunskap att kunna överklaga fattade beslut. Eftersom obebyggda tomter beskattas med 1 procent av taxeringsvärdet handlar det i detta och liknande fall om många tusentals kr i skatt varje år för den enskilde. För Kathlynes familj skulle skatten ha blivit kr högre per år om de inte haft invändningar mot förslaget från Skatteverket.

10 Kort om fastighetstaxeringen för småhus Taxeringsvärdet ska i princip motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde två år tidigare och utgör underlag för beskattning av omkring hälften av landets småhus. Syftet med fastighetstaxeringen är förenklat att få ett underlag för att kunna beskatta småhusägare i förhållande till ett uppskattat marknadsvärde. Så fungerar det Alla Sveriges 2,3 miljoner småhusfastigheter taxeras vart tredje år. Det kan ske genom en sk allmän taxering eller genom en förenklad taxering. Den senaste allmänna taxeringen skedde Taxeringarna 2006 och 2009 var förenklade och det kommer också att gälla nästa taxering Dessutom görs vid behov en särskild fastighetstaxering av fastigheter som har genomgått någon större förändring. Orsaken till denna taxering kan vara att man har sålt eller köpt till mark eller fått bygglov. Eftersom det är stora skillnader i prisnivåer på fastighetsmarknaden har Skatteverket delat in Sverige i drygt så kallade värdeområden. En del är stora till ytan och en del är små som exempelvis stadsdelar och strandområden. Andra värdeområden kan till exempel vara bildade bara för fastigheter som ligger nära hårt trafikerade vägar där alla påverkas av buller. Med hjälp av värdeområdena fastställer Skatteverket prisnivån som rådde två år före taxeringen. Det krävs ett visst antal försäljningar i ett värdeområde för att prisnivån ska kunna fastställas. Där det är få försäljningar slås områden ihop med andra värdeområden för att få tillräckligt många köp som underlag för att fastställa ett taxeringsvärde. Det totala taxeringsvärdet för en bebyggd fastighet fördelas på ett markvärde och ett byggnadsvärde. Sammantaget ska mark- och byggnadsvärde (totalvärdet) spegla ungefär 75 procent av en bebyggd fastighets marknadsvärde två år tidigare. För obebyggda tomter ska markvärdet motsvara ungefär 75 procent av marknadsvärdet två år tidigare. Vid 2009 års taxering: utgör drygt försäljningar av småhus under perioden omräknat till 2007 års priser grund för beslut om prisnivåer (totalvärden) för alla 2,3 miljoner småhus. utgör knappt försäljningar av obebyggda tomter under perioden omräknat till 2007 års priser grund för beslut om markvärderingen av alla obebyggda tomter samt markens del av taxeringsvärdet för bebyggda fastigheter.

11 Det nya taxeringsvärdet 2009 gäller från och med den 1 januari inkomståret 2009, och ska första gången användas i inkomstdeklarationen Fastighetsskatten på bostäder har ersatts av en kommunal fastighetsavgift från och med inkomståret För inkomståret 2009 indexuppräknas taket för den kommunala fastighetsavgiften, och blir kr. Men om 0,75 procent av det nya taxeringsvärdet 2009 ger en lägre avgift, ska detta användas i stället. Nybyggda småhus har ingen fastighetsavgift de första fem åren, och halv fastighetsavgift de följande fem åren. Obebyggd tomtmark och småhus som är under uppförande får dock fortfarande statlig fastighetsskatt med 1 procent av taxeringsvärdet. Taxeringssystemets brister I genomsnitt har taxeringsvärdena ökat med 35 procent vid årets taxering. Eftersom taxeringen bygger på en massvärdering av fastigheter får många hus och tomter ett taxeringsvärde som avviker stort från 75 procent av marknadsvärdet. I flera utredningar har Villaägarna visat hur godtyckligt taxeringsvärdena bestäms. Taxeringsvärdena slår fel med en kvarts miljon Vid årets taxering är varje småhus i genomsnitt felvärderat med kr. I 17 kommuner avviker taxeringsvärdet från det faktiska värdet med 40 procent eller mer. Störst är de procentuella felen i Dorotea (76 procent), Kramfors, Norsjö, Torsås (44 procent) och Ragunda (43 procent). Störst genomsnittligt fel i kr räknat har storstadskommunerna. Där toppar Danderyd ( kr) och Solna ( kr) följt av Vaxholm ( kr) och Lidingö ( kr). För hög värdering för 6 av 10 markägare Vid årets taxering är alla obebyggda tomter felvärderade med i genomsnitt 36 procent. 59 procent av tomterna har fått ett för högt taxeringsvärde och därmed för hög fastighetsskatt eftersom ägarna betalar skatt utan något tak. I genomsnitt betalar tomtägarna kr för mycket i fastighetsskatt årligen.

12 Vill du veta mer? Joacim Olsson vice förbundsdirektör Elisabeth Österman vice förbundsdirektör Villaägarnas Riksförbund Box 7118, Sollentuna Tel Fax Org.nr Rapport 11/2009